Правила подсчёта площади здания и помещения: почему цифры не сходятся

Почему у одного объекта несколько разных площадей

Возьмите любую квартиру или офис старше десяти лет и почти наверняка найдёте у собственника три-четыре документа с разными цифрами площади одного и того же помещения. Разница редко превышает несколько метров, но именно она портит сделки, тянет за собой споры с застройщиком и путает расчёт налога. Причина не в путанице конкретного инженера, а в том, что каждый документ рождён по своим правилам и в своё время.

Техпаспорт БТИ: старая школа обмера

Технический паспорт БТИ готовился по инструкциям технической инвентаризации, которые действовали десятилетиями и не раз менялись. Методика обмера, состав включаемых элементов и порядок округления там отличаются от нынешних правил. Подробно про этот документ, его состав и когда он ещё нужен сегодня, читайте в статье про технический паспорт БТИ. Если квартира или здание последний раз обмерялись именно для техпаспорта, а не для актуального технического плана, расхождение с новыми правилами почти гарантировано.

Проектная площадь: цифра на бумаге до стройки

Площадь в проектной документации это расчётная величина, заложенная архитектором на стадии проектирования, до фактического возведения стен. Толщина перегородок, отделка, небольшие отклонения при монтаже неизбежно немного меняют итоговый размер помещений. Проектная площадь остаётся ориентиром для покупателя на этапе долевого участия, но не финальной цифрой.

Площадь по ЕГРН: то, что закон считает официальным

После ввода здания в эксплуатацию кадастровый инженер обмеряет объект по факту и готовит технический план, на основании которого сведения о площади вносятся в реестр недвижимости. Это единственная площадь, которая имеет юридическое значение для налога, для государственного кадастрового учёта и для большинства юридически значимых действий. Как устроен этот процесс, разбираем в статье про постановку на кадастровый учёт.

Площадь по договору: сумма, о которой договорились стороны

В договоре купли-продажи или долевого участия площадь фиксируется на дату его подписания и может опираться на любую из перечисленных выше цифр: проектную, техпаспортную или уже актуальную по ЕГРН. Кроме того, для расчёта цены иногда применяется отдельная приведённая площадь с понижающими коэффициентами, о ней подробно ниже. Отсюда и четвёртая цифра, которая формально верна, но описывает не то же самое, что запись в реестре.

Ещё один слой путаницы: советские термины

В старых документах встречаются термины «жилая площадь» и «полезная площадь», которые сегодня в чистом виде уже не используются в кадастровом учёте, но продолжают жить в разговорной речи и в старых техпаспортах. Жилой площадью раньше называли сумму площадей только жилых комнат, без кухни, коридора и санузла, а полезной, жилую площадь плюс подсобные помещения без учёта балконов. Современное понятие «общая площадь» по смыслу ближе к старой полезной площади, но методика обмера всё равно другая, поэтому сравнивать цифры «в лоб» напрямую нельзя.

Какие правила подсчёта действуют сейчас

Единый действующий порядок обмера установлен приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 года № П/0393. Приложение № 2 к этому приказу называется «Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», и именно по нему сегодня кадастровые инженеры готовят технические планы для внесения сведений в ЕГРН.

С какого момента действует и что было раньше

Приказ вступил в силу с 1 января 2021 года. До него порядок обмера задавал приказ Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90, а тот в свою очередь сменил ещё более старые инструкции технической инвентаризации, по которым десятилетиями работали бюро технической инвентаризации. Каждая смена правил означала не косметическую правку, а новый метод измерения, поэтому объект, обмеренный при одних правилах и заново обмеренный при других, почти неизбежно даёт разную площадь.

Главный метод: простейшие геометрические фигуры

Действующие требования задают конкретный метод: площадь определяется на основании натурных измерений как площадь простейшей геометрической фигуры, а если помещение или этаж сложной формы, его условно разбивают на несколько простых фигур (прямоугольники, треугольники) и складывают их площади. Итоговое значение округляется до 0,1 квадратного метра. Это заметно точнее и формальнее, чем старые правила БТИ, где обмер часто вёлся по укрупнённым правилам с иным порядком округления.

Отдельные правила для здания и для помещения

Ключевое отличие новых требований в том, что они прямо разделяют правила для площади этажа здания и для площади отдельного помещения внутри него. Для нежилого здания площадь этажа считается в пределах внутренних поверхностей наружных стен, то есть охватывает всё внутреннее пространство целиком. Для жилого здания в площадь этажа включаются также все балконы, лоджии, террасы и веранды на этом этаже. А вот при подсчёте площади конкретного жилого помещения внутри такого здания эти же элементы, наоборот, исключаются. Это не противоречие и не ошибка составителя, а прямое требование действующего порядка, подробнее о нём в следующем разделе.

Что это значит для собственника на практике

• Старый техпаспорт не равен новому техплану. Если после 2021 года объект не переобмерялся заново, в ЕГРН всё ещё может стоять площадь, посчитанная по старой методике, если техучёт вообще проводился до появления актуального приказа.
• Смена приказа не требует автоматического переобмера. Уже внесённые в реестр сведения не пересчитываются заново просто потому, что вышли новые правила, они остаются действующими, пока их не уточнят.
• Новый техплан всегда готовится по действующим правилам. Если заказываете техплан сейчас, площадь в нём будет посчитана строго по приказу № П/0393, и она может отличаться от старой записи в реестре.

Единые правила по всей стране

Важная особенность действующего порядка в том, что он федеральный и единый: кадастровый инженер в Москве и в любом другом регионе применяет один и тот же приказ № П/0393, без местных вариаций методики обмера. Это отличает нынешнюю систему от исторической практики технической инвентаризации, где отдельные бюро БТИ в разных городах порой вели учёт с местными особенностями. Единая методика упрощает сверку документов при переезде объекта из одного региона в другой (например при наследовании или переоформлении права), но не отменяет того факта, что старые региональные архивы БТИ могут содержать площадь, посчитанную по прежним локальным правилам.

Что входит в площадь, а что нет

Это самый практичный вопрос из всех: почему одна и та же квартира с балконом «весит» по документам то больше, то меньше. Разберём по элементам, что закон включает в площадь, а что оставляет за скобками.

Балконы и лоджии, главный источник путаницы

Запомнить стоит одно простое правило: балкон никогда не входит в площадь конкретной квартиры, но полностью входит в площадь этажа дома, если дом жилой. Это два разных показателя для двух разных целей: площадь квартиры нужна собственнику и для реестра, площадь этажа, для технической документации по зданию в целом. Путают их обычно тогда, когда сравнивают площадь квартиры из выписки ЕГРН с площадью, которую когда-то называл застройщик «с учётом лоджии» на этапе продаж.

Кто фиксирует эти нюансы на практике

Все эти правила применяет кадастровый инженер при подготовке технического плана: именно там указывается, какие элементы вошли в итоговую площадь и по какой методике. Собственнику самому разбираться в тонкостях геометрии не нужно, но полезно понимать логику документа, если предстоит его читать или оспаривать. Что такое технический план и как его готовят, подробно разбираем в статье про технический план.

Погрешность измерения тоже не «ошибка»

Действующие требования допускают нормативную погрешность определения площади: у любого измерения есть техническая точность инструмента и метода. Небольшое отклонение, доли и единицы метра на крупном объекте, укладывается в допустимую погрешность и не считается нарушением правил обмера. Когда отклонение перестаёт быть погрешностью и становится ошибкой, разбираем дальше, в разделе про причины расхождений.

Ниши, выступы и высота помещения

Ниши в стенах (под шкаф, под технику) и конструктивные выступы (пилоны, короба вентиляции) не выделяются отдельной строкой в расчёте, а учитываются самим контуром внутренних поверхностей стен: если ниша сделана в толще стены и не сокращает пространство помещения, площадь считают по фактическому контуру пола. Отдельно стоит помнить про высоту: пространство с высотой потолка меньше определённого технического минимума (например низкие технические зоны и части чердака) обычно не включается в площадь этажей как полноценное помещение, даже если формально находится внутри контура здания.

Подполья и чердаки: техническое пространство, а не жилая площадь

Подполье под домом и чердак под кровлей по общему правилу не считаются частью площади здания, если они не переоборудованы под мансарду или технический этаж с постоянным пребыванием людей. Как только чердак превращается в мансардный этаж с окнами, отоплением и высотой, пригодной для использования, он начинает учитываться как полноценный этаж со своей площадью, и это тоже повод для нового технического плана.

Машино-места: своя единица учёта

Машино-место в паркинге считается отдельным объектом недвижимости со своей площадью, а не долей в общей площади здания. Правила определения этой площади те же, что и для помещений, простейшие геометрические фигуры и округление до 0,1 кв.м, но итоговая цифра существует независимо от площади квартир и офисов в том же здании. Путать площадь машино-места с общей площадью подземного паркинга целиком не стоит, это тоже две разные величины для разных целей учёта.

Особенности подсчёта для жилых и нежилых помещений

Жильё и коммерческий объект считаются не по единому шаблону, а с существенными нюансами, и знать разницу полезно любому, кто владеет и тем и другим.

Жилое помещение: сумма комнат минус балконы

По статье 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения складывается из площади всех его частей, включая помещения вспомогательного использования (кухня, коридор, санузел, кладовая), которые нужны для бытовых нужд проживающих. Прямо из этой суммы исключены балконы, лоджии, веранды и террасы, независимо от того, остеклены они или нет. Это правило одинаково применяется что при подготовке технического плана для ЕГРН, что при разговоре о площади квартиры в целом.

Приведённая площадь: отдельная величина для цены по ДДУ

Есть ещё один вид площади, который часто путают с площадью по ЕГРН, хотя считается он совсем для другой цели. При заключении договора участия в долевом строительстве стороны вправе определить цену по так называемой приведённой площади жилого помещения, куда балконы и лоджии всё же включаются, но с понижающими коэффициентами. Коэффициенты установлены приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр, изданным на основании статьи 5 закона № 214-ФЗ: для лоджии коэффициент 0,5, для балкона и террасы 0,3, для веранды 1. То есть лоджия площадью 4 кв.м добавит к приведённой площади только 2 «расчётных» метра, а не все 4.

• Площадь по ЕГРН и приведённая площадь по ДДУ, это разные величины по разному назначению. Первая для реестра и налога, вторая исключительно для расчёта суммы в договоре с застройщиком.
• Расхождение между ними законно и ожидаемо. Если покупатель видит в договоре цифру с коэффициентами лоджии, а в выписке ЕГРН цифру без них, это не повод для спора, а вопрос понимания, какая величина к чему относится.
• Само условие о приведённой площади должно быть прямо прописано в договоре. Если застройщик применил коэффициенты, не оговорив это явно, у покупателя есть основания требовать разъяснения расчёта цены.

Нежилые помещения: без деления на «вспомогательное»

Для нежилых зданий и помещений (офисы, склады, торговые площади) требования приказа № П/0393 задают иной подход: площадь этажа нежилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен целиком, без исключения балконов и террас, которых в коммерческих объектах обычно и не бывает в жилом понимании. Здесь меньше специальных категорий вроде «вспомогательных помещений», расчёт ближе к чистой геометрии внутреннего контура на каждом этаже.

Площадь застройки и общая площадь здания: разные величины

Ещё одна пара терминов, которую регулярно смешивают, хотя они отвечают на совершенно разные вопросы: сколько земли занимает здание и сколько всего квадратных метров в нём находится.

Площадь застройки

Площадь застройки, это горизонтальная проекция здания на землю по внешнему контуру наружных стен на уровне цоколя, с учётом выступающих частей вроде крылец и веранд на опорах, если они предусмотрены проектом. Проще говоря, это «пятно», которое здание оставляет на земле, если посмотреть на участок сверху. Этот показатель нужен прежде всего для градостроительных расчётов: по нему считают процент застройки участка, коэффициент плотности и проверяют соблюдение предельных параметров, заданных градостроительным планом.

Общая площадь здания

Общая площадь здания, это сумма площадей всех его этажей, включая надземные и подземные, посчитанная по требованиям приказа Росреестра № П/0393. Она отражает не пятно на земле, а весь фактический объём полезных и вспомогательных пространств внутри здания, от подвала до последнего этажа.

Почему цифры так сильно расходятся

• Этажность умножает площадь застройки. Пятиэтажное здание с одинаковым контуром на каждом этаже даёт общую площадь примерно в пять раз больше площади застройки, а не равную ей.
• Не все этажи одинаковой формы. Верхние этажи со ступенчатым фасадом, мансардные этажи или подземный паркинг большего контура, чем надземная часть, ломают простую пропорцию «застройка умножить на этажи».
• Разное назначение показателей. Площадь застройки, инструмент градостроительного контроля и учёта землепользования, общая площадь здания, инструмент кадастрового учёта, налога и оценки объекта при сделке.

Спутать эти два показателя особенно легко при чтении градостроительной и проектной документации, где оба термина встречаются рядом. Ошибка обычно всплывает при расчёте налога или при подготовке документов на реконструкцию, когда для проверки допустимых параметров застройки участка нужна именно площадь застройки, а не общая площадь всех этажей нового здания.

Пример на конкретных цифрах

Участок 10 соток, здание занимает пятно 300 кв.м, это и есть площадь застройки. Если здание в три этажа, а контур каждого этажа примерно совпадает с пятном, общая площадь здания составит около 900 кв.м, то есть в три раза больше площади застройки, хотя земля под домом занята ровно тем же пятном в 300 метров. Прибавьте подвал под всем контуром здания, и общая площадь вырастет ещё на те же 300 метров, а площадь застройки при этом не изменится вовсе: подземная часть на неё не влияет, если не выступает за контур наземных стен.

Похожая путаница встречается и в обратную сторону: покупатель участка слышит от продавца «здесь можно построить пятьсот метров» и ошибочно принимает эту цифру за площадь застройки, хотя на деле речь шла об общей площади будущего здания на нескольких этажах. Разница в трактовке способна испортить весь предварительный расчёт экономики проекта ещё до начала проектирования.

Откуда берутся расхождения и когда это ошибка

Собственнику важно уметь отличить безобидное расхождение от того, которое нужно исправлять. Разберём типичные источники разницы в площади по возрастанию серьёзности.

1. Смена методики обмера во времени

Самая частая и самая безобидная причина. Объект обмеряли когда-то по старым правилам БТИ, а сейчас действует приказ № П/0393 с другим методом расчёта. Разница в несколько десятых или единиц метра здесь, это не ошибка ни одной из сторон, а следствие того, что документы готовились в разные эпохи регулирования.

2. Нормативная погрешность измерения

У любого обмера есть техническая точность: инструмент, метод, квалификация специалиста дают определённый допустимый разброс. Небольшое расхождение между двумя независимыми обмерами одного и того же объекта, если оно укладывается в нормативную погрешность, не считается нарушением и не требует исправления.

3. Реальное изменение объекта

Перепланировка, объединение или разделение помещений, пристройка, надстройка этажа, реконструкция меняют фактическую геометрию, а значит и площадь. Если такие работы затрагивают ещё и фасад, до стройки потребуется отдельное городское согласование, порядок согласования АГР мы разбирали отдельно. Пока изменения не зафиксированы новым техническим планом, в ЕГРН остаются старые сведения, и расхождение с реальностью будет только расти. Это законная причина для расхождения, но требует активных действий собственника: без нового учёта реестр так и не узнает о переменах.

4. Ошибка при подготовке документов

Кадастровый инженер мог неверно провести обмер, неправильно применить формулу, перепутать элементы, которые входят в площадь, с теми, что не входят. Такая ошибка переходит из технического или межевого плана прямо в ЕГРН и там закрепляется как реестровая ошибка. Отличить её от нормальной погрешности можно по масштабу: систематическое расхождение, которое выходит за рамки допустимой точности и не объясняется ни сменой методики, ни реальными изменениями объекта, обычно и есть ошибка.

5. Описка при внесении записи в реестр

Отдельный, более редкий случай, техническая ошибка самого регистратора: цифра площади в документе была верной, но при вводе данных в информационную систему произошёл сбой или опечатка. Такую ошибку видно сразу при сравнении исходного технического плана с записью в реестре.

Пример из практики

Квартира по техпаспорту БТИ 1990-х годов числилась площадью 62,4 кв.м. При постановке дома на кадастровый учёт в 2020-х годах новый техплан показал 61,8 кв.м, разница 0,6 кв.м. Причина оказалась простой: старая инструкция иначе учитывала толщину внутренних перегородок при обмере, а действующий метод простейших геометрических фигур считает контур точнее. Это классический пример законного расхождения, не требующего никакого исправления. А вот если бы разница составила 3-4 метра без видимой перепланировки, это уже повод заподозрить ошибку в одном из обмеров и разбираться, какой из них верен.

Как исправить площадь в ЕГРН

Когда причина расхождения найдена и понятно, что запись в реестре нужно менять, есть ровно два законных пути, и важно выбрать правильный, иначе документы вернут на доработку.

Путь первый: исправление реестровой или технической ошибки

Если фактически объект не менялся, просто в реестре стоит неверная цифра площади из-за ошибки инженера или регистратора, применяется статья 61 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Техническую ошибку (описку, опечатку, арифметический сбой самого органа регистрации) орган обязан исправить по заявлению любого заинтересованного лица или по собственной инициативе. Реестровую ошибку, то есть неверные сведения, которые перешли в ЕГРН из технического или межевого плана, исправляют по заявлению вместе с новым документом, где ошибка устранена. Если исправление не влечёт прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права и не способно нарушить интересы третьих лиц, оно проходит во внесудебном порядке. Если же исправление затрагивает права других правообладателей, которые полагались на прежнюю запись, вопрос решается только через суд. Подробный разбор этой темы, с примерами и порядком действий, в статье про реестровую ошибку в ЕГРН.

Путь второй: уточнение сведений через новый технический план

Если объект реально изменился, перепланировка, реконструкция, объединение или раздел помещений, старая запись ЕГРН была верна на момент её внесения, но перестала соответствовать действительности. Здесь нужен не спор об ошибке, а обновление сведений: кадастровый инженер готовит новый технический план по актуальным правилам обмера, а собственник подаёт заявление о государственном кадастровом учёте изменений. Требования к содержанию технического плана и порядку его подготовки задаёт статья 24 закона № 218-ФЗ. Как выглядит эта процедура целиком, разбираем в статье про технический план: что это и кто готовит.

Как не перепутать два пути

• Объект не менялся, а цифра неверна с самого начала. Это реестровая или техническая ошибка, путь через статью 61.
• Объект изменился по факту, а реестр «отстал». Это уточнение через новый технический план, путь через статью 24.
• Сомневаетесь, какой случай ваш. Начните с заказа свежей выписки ЕГРН и сравнения с фактическими обмерами, дальше решение обычно очевидно.

Что понадобится для подачи

В обоих случаях заявление и подтверждающие документы подаются в орган регистрации, сейчас это удобно делать через МФЦ или в электронном виде, а внесение изменений оформляется услугой по внесению изменений в ЕГРН. Отдельно стоит заложить время на саму подготовку нового технического плана, это отдельный этап с выездом кадастрового инженера, а не формальность на бумаге.

Как площадь влияет на налог и цену

Расхождение площади это не только неудобство при чтении документов. Оно напрямую бьёт по деньгам, причём сразу в двух направлениях: через ежегодный налог и через разовую цену сделки.

Налог для граждан

Налог на имущество физических лиц считается от кадастровой стоимости объекта, а кадастровая стоимость, в свою очередь, определяется в том числе с учётом площади. Значит, лишние метры, которые случайно попали в ЕГРН, автоматически завышают базу для расчёта налога каждый год, пока запись не исправлена. Закон предусматривает вычет: по статье 403 НК РФ налоговая база по квартире уменьшается на кадастровую стоимость 20 квадратных метров её общей площади, по жилому дому, на стоимость 50 квадратных метров. Но этот вычет фиксированный и не зависит от того, верна ли сама площадь в реестре: если в ЕГРН стоит завышенная цифра, вычет её не компенсирует, переплата всё равно образуется.

Налог для организаций

Для юридических лиц по ряду объектов (административно-деловые и торговые центры и помещения в них, отдельные нежилые помещения с офисным, торговым назначением, объекты общественного питания и бытового обслуживания) налоговая база по статье 378.2 НК РФ определяется прямо как кадастровая стоимость, без промежуточных вычетов и без привязки к остаточной балансовой стоимости, которая применяется по статье 375 НК РФ для остальных основных средств. Здесь связь между площадью и суммой налога ещё прямее: ошибка в метраже сразу меняет базу и сумму к уплате в текущем налоговом периоде.

Цена сделки: продажа за метр и лоты целиком

Если стороны договорились о цене за единицу площади, за квадратный метр, а не за объект целиком, статья 555 ГК РФ прямо предписывает: общая цена определяется исходя из фактического размера переданного покупателю объекта. Значит, при расхождении между заявленной и фактической площадью пересчёт суммы происходит автоматически, из самой формулы договора, спорить здесь почти не о чем. Если же в договоре указана единая фиксированная цена без привязки к метражу, такого автоматического механизма нет, и вопрос решается только через прямые условия договора.

Цена по договору долевого участия

Для новостроек статья 5 закона № 214-ФЗ даёт застройщику и покупателю право согласовать в договоре условие об изменении цены при отклонении фактической площади от проектной после ввода дома в эксплуатацию. Конкретный порог отклонения (например определённый процент) и порядок доплаты или возврата стороны прописывают сами, единой законодательной цифры порога для всех застройщиков нет, поэтому читать нужно именно свой договор, а не рассчитывать на общее правило.

Когда расхождение это ещё и вопрос качества

Если фактическая площадь настолько меньше заявленной, что это можно расценить как несоответствие условиям договора о качестве объекта, применяются общие правила статьи 557 ГК РФ: покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены, возмещения расходов на устранение недостатков или в отдельных случаях отказаться от договора и вернуть уплаченную сумму. Это крайняя мера, до неё обычно доходит только при значительном и неустранённом расхождении.

Разница между договором и реестром: что делать покупателю

Разница между цифрой в договоре и цифрой в ЕГРН чаще всего всплывает в трёх ситуациях: при получении квартиры от застройщика по акту, при покупке на вторичном рынке и при подготовке объекта к продаже. Порядок действий в каждом случае свой.

Покупка у застройщика: акт приёма-передачи и обмер БТИ

После завершения строительства застройщик или привлечённая организация проводят финальный обмер по актуальным правилам, и именно эта цифра ложится в акт приёма-передачи и затем в ЕГРН. Сверьте площадь в акте с той, что указана в договоре долевого участия (обычной или приведённой, если она применялась для цены). Если фактическая площадь отклоняется от проектной и договор предусматривает перерасчёт, требуйте расчёт доплаты или возврата, ссылаясь на условие договора и статью 5 закона № 214-ФЗ. Если застройщик отказывается пересчитывать сумму при явном условии в договоре, следующий шаг, письменная претензия, а при её игнорировании иск.

Покупка на вторичном рынке: сверка до подписания

Перед сделкой закажите свежую выписку ЕГРН на объект и сравните указанную там площадь с той, что стоит в старых документах продавца (техпаспорт, прежний договор). Расхождение в доли метра обычно объясняется сменой методики и не требует действий. Расхождение в единицы метров и больше, повод спросить продавца о причине и, если ответа нет, заказать независимую проверку до подписания, а не после передачи денег. Если цена в договоре установлена за квадратный метр, помните про статью 555 ГК РФ: итоговая сумма в любом случае определяется по фактическому размеру объекта.

Подготовка к продаже: приведите документы в порядок заранее

Если планируете продавать объект с давним техпаспортом или без актуального технического плана, разумно заказать проверку площади и, если нужно, новый техплан заранее, а не когда покупатель или банк уже нашли расхождение сами. Это экономит время на сделке и снимает почву для торга «в минус» из-за неясной площади.

• Зафиксируйте площадь письменно. В акте приёма-передачи или в отдельном приложении к договору, а не только устно со слов продавца или застройщика.
• Сверяйте именно ЕГРН, а не рекламные материалы. Площадь из буклета застройщика или из объявления о продаже не имеет юридической силы, значение имеет запись в реестре.
• Не тяните с претензией. Чем раньше зафиксировано расхождение, тем проще требовать перерасчёта, пока не истекли сроки, предусмотренные договором или законом.

Отдельно напомним про сроки: обращаться с претензией к застройщику или продавцу стоит сразу, как только расхождение обнаружено, а не откладывать разбирательство на потом. Чем больше времени проходит с момента обнаружения разницы в площади, тем сложнее доказать, что она была именно на дату передачи объекта, а не появилась позже из-за собственных действий покупателя.

Коротко: главное о подсчёте площади

• Действующие правила. Обмер для ЕГРН ведётся по приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, он действует с 1 января 2021 года и заменил прежний приказ Минэкономразвития № 90.
• Несколько площадей у одного объекта, это норма. Техпаспорт БТИ, проект, ЕГРН и договор могут показывать разные цифры из-за смены методик обмера во времени, а не из-за чьей-то ошибки.
• Балконы и лоджии. Не входят в площадь жилого помещения (ст. 15 ЖК РФ), но входят целиком в площадь этажа жилого здания. Для цены по ДДУ есть отдельная приведённая площадь с коэффициентами 0,5 и 0,3.
• Площадь застройки и общая площадь здания. Первая, это проекция здания на землю для градостроительных расчётов, вторая, сумма площадей всех этажей для кадастра и налога. Путать их нельзя.
• Когда расхождение это норма. Смена методики обмера и нормативная погрешность измерения не требуют исправления записи в ЕГРН.
• Когда это ошибка. Систематическое расхождение, вызванное неверными исходными данными, это реестровая или техническая ошибка, исправляется по статье 61 закона № 218-ФЗ, часто без суда.
• Когда нужен новый техплан. Если объект реально изменился (перепланировка, реконструкция), сведения уточняют через новый технический план по статье 24 закона № 218-ФЗ.
• Деньги. Кадастровая стоимость и налог считаются от площади в ЕГРН (ст. 403 и 378.2 НК РФ), а цена сделки может пересчитываться по фактической площади (ст. 555 ГК РФ, ст. 5 закона № 214-ФЗ).
• Перед сделкой. Всегда сверяйте площадь по свежей выписке ЕГРН с договором и старыми документами, а не только со слов продавца или застройщика.