Строительный контроль при капитальном ремонте: кто ведёт и что обязательно

Откуда берётся контроль при капремонте и что говорит закон

Ч. 1 ст. 53 Градостроительного кодекса называет эти работы прямо: проверка «проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта» здания, чтобы выяснить, отвечают ли работы проекту, рабочей документации, техрегламентам, изысканиям, градплану и разрешённому использованию участка. Особого порядка «для ремонта» там нет, он встаёт в один ряд со стройкой.

Порядок кодекс поручил Правительству (ч. 8 ст. 53), и оно утвердило постановление от 21.06.2010 № 468 с Положением (редакция от 06.05.2024). В п. 1 сказано, что порядок проводится «при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта (далее - строительство)». Выходит, этот термин дальше по тексту охватывает и обновление действующего здания, а перечни действий подрядчика (п. 5) и заказчика (п. 6) работают для него так же, как для новостройки. Пункты разобраны в статье постановление 468 по пунктам.

Ту же оговорку повторяет п. 1.1 СП 543.1325800.2024. Что требует свод правил, описано в статье СП 543 для стройки и ремонта.

Из этого вытекают три вопроса собственника: как правильно назвать работы, кто ведёт проверку и чем подтвердить итог. Общую картину (понятия, акты, ответственность) даёт обзор строительного контроля, а здесь только то, что меняется при ремонте.

Капремонт, реконструкция или текущий ремонт: как определить режим

Контроль нужен в обоих случаях, но остальное различается: разрешение, экспертиза, надзор, момент окончания. Режим задаёт то, как называет работы закон, а не слова договора или сметы.

Определения даёт ст. 1 ГрК РФ. Реконструкция (п. 14) это «изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема)», включая надстройку, перестройку, расширение, а также замену и восстановление несущих конструкций, кроме отдельных элементов, которые меняют на аналогичные или улучшающие показатели. Капитальный ремонт (п. 14.2) это замена и восстановление конструкций, за исключением несущих, обновление систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или улучшающие их показатели.

Если по факту растут высота, этажность, площадь или объём, это реконструкция, как бы её ни назвал договор: тогда нужны разрешение и вся правая колонка. Границу и цену ошибки мы разбираем в статье реконструкция: чем отличается от капитального ремонта.

Текущий ремонт

В перечне ч. 1 ст. 53 текущего ремонта нет. Ст. 55.24 относит его к эксплуатации: техобслуживание, контроль состояния и текущий ремонт нужны «в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации» (ч. 6), а осмотры ведёт лицо, ответственное за здание (ч. 9). Ч. 8.1 добавляет: «в случаях, определенных Правительством Российской Федерации», в ходе такого ремонта допустима замена отдельных элементов конструкций (кроме несущих) и инженерии.

Пересечение налицо: замену элементов инженерных сетей закон относит и к капремонту (п. 14.2 ст. 1), и к текущему ремонту (ч. 8.1 ст. 55.24). Замену несущих конструкций при капремонте ч. 11 ст. 52 тоже отдаёт на усмотрение Правительства. Актов с такими перечнями в нашей базе нет, поэтому режим определяйте по составу работ и по действующим постановлениям, а не по слову в смете.

Чего при капремонте закон не требует: разрешения, экспертизы, ввода

Три вещи, привычные по стройке, у ремонта по тексту кодекса отсутствуют. Вместе с ними нет и плановой внешней проверки по ч. 1 ст. 54, так что собственная проверка остаётся главной защитой заказчика.

• Разрешение на строительство. Его выдача «не требуется» при капремонте, в том числе в случае из части 11 статьи 52 (п. 4.1 ч. 17 ст. 51).
• Экспертиза проекта. Она «не проводится в отношении разделов проектной документации, подготовленных для проведения капитального ремонта» (ч. 3 ст. 49).
• Разрешение на ввод. Эксплуатация зданий «допускается после окончания их капитального ремонта» (ч. 4 ст. 55.24). У реконструкции порядок другой: она завершена со дня выдачи разрешения на ввод (ч. 12 ст. 52).

Обязательный проект тоже бывает не всегда. При ремонте с привлечением бюджетных средств статья 48 требует подготовить смету на капитальный ремонт по акту с перечнем дефектов, который утвердил застройщик или технический заказчик, и по заданию на проектирование (ч. 12.2). Остальные разделы, а в иных случаях и весь проект застройщик заказывает «по собственной инициативе». Состав разделов для ремонта определяет Правительство (ч. 12 и 13 ст. 48), этого акта в нашей базе нет, поэтому состав здесь не раскрываем.

Что тогда сверять? Часть 1 статьи 53 называет проект и рабочую документацию, а замены на случай их отсутствия не даёт. Статья 743 ГК РФ требует от подрядчика вести работу «в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой», причём состав бумаг определяется договором (п. 2). Если проекта нет, внесите в договор как основу проверки задание, ведомость дефектов, ведомость объёмов и смету.

Кто ведёт проверку при ремонте нежилого здания

Часть 2 статьи 53 начинает с главного: контроль «проводится лицом, осуществляющим строительство», то есть подрядчиком, а при ремонте своими силами самим застройщиком. Если работы идут по договору подряда, проверка проводится «также застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом». Правила о подряде по пункту 2 статьи 740 ГК РФ применяются и «к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором».

О приказе, представителе на площадке и правах заказчика читайте в материале строительный контроль заказчика, о найме фирмы и договоре с ней в разборе услуги строительного контроля. Если нужны авторский надзор и проверки на площадке в одних руках, есть услуга авторский и строительный надзор. Дальше речь о том, что важно в действующем здании.

Владелец, съёмщик и долевая собственность

Ответственный за эксплуатацию по ч. 1 ст. 55.25 это владелец здания либо тот, кто владеет зданием на ином основании (аренда, хозяйственное ведение, оперативное управление), если договор или решение власти возложили на него эту ответственность, либо фирма, которую привлёк собственник. Расходы на ремонт арендованного имущества по умолчанию несёт арендодатель: статья 616 ГК РФ обязывает его вести капремонт «за свой счет», «если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды», а текущий ремонт отдаёт арендатору. Загляните в условия сделки: если обязанность перешла к съёмщику, работы заказывает и акты подписывает он.

Если здание делят несколько хозяев, ч. 2 ст. 55.25 требует по вопросам эксплуатации согласия всех, а при числе хозяев больше пяти решает общее собрание (в том числе о найме фирмы). Решение о ремонте и о том, кто его проверяет, оформляйте письменно по этому образцу: у представителя на площадке будут понятные полномочия.

Кто выполняет работы

Вести ремонт по договору вправе предприниматели и организации из СРО в области строительства, реконструкции, капремонта (ч. 2 ст. 52 ГрК РФ), а работу обеспечивают специалисты по организации строительства. Без членства допустимы договоры с застройщиком, техническим заказчиком или ответственным за эксплуатацию, пока обязательства по каждому не больше 10 миллионов рублей (ч. 2.1 ст. 52).

Ремонт за бюджетные деньги

Для отдельных объектов, которые планируют обновлять полностью или частично за счёт федерального бюджета, Правительство в установленных им случаях решает поручить проверку федеральному ведомству по строительной политике или его учреждению (ч. 2.1 ст. 53). Затраты заказчика на такие объекты рассчитывают по пунктам 14 и 15 Положения № 468 и показывают в главе 10 сводного сметного расчёта строкой «Строительный контроль», а проверка подрядчика оплачивается из накладных расходов в цене подряда (п. 13). Для частных денег норматива нет: цену задаёт договор.

Что проверяют на ремонте и какие акты оформляют

Положение № 468 строит проверку в две линии: подрядчик проверяет себя, заказчик проверяет эту проверку и участвует в совместных осмотрах. На ремонте порядок такой.

1. Входной контроль. Подрядчик смотрит качество привезённых материалов, изделий, оборудования (п. 5 «а»), заказчик убеждается, что сделано полно, в срок и записано достоверно (п. 6 «а»). Негодное в дело не идёт (п. 7).
2. Хранение. Складирование идёт по правилам; при нарушениях материал нельзя применять, пока не подтверждено его качество (п. 5 «б», п. 8).
3. Операции. Последовательность и состав технологических операций сверяют с проектом и регламентами (п. 5 «в», п. 9).
4. Скрытые работы. Их освидетельствуют вместе, и до завершения «выполнение последующих работ запрещается» (п. 5 «г», п. 10).
5. Приёмка этапов. Законченные виды и этапы принимает подрядчик (п. 5 «д»).
6. Итог. Законченный объект подрядчик и заказчик проверяют сообща (п. 5 «е», п. 6 «д»).

Статья 53 ГрК РФ выделяет работы, влияющие на безопасность и недоступные для проверки после других работ, а также конструкции, чьи дефекты не исправить без разборки соседних (ч. 4). Здесь составляют акты освидетельствования. При недостатках застройщик или технический заказчик вправе потребовать повторного осмотра после исправления (ч. 5), а когда следующие работы начнутся позже чем через шесть месяцев, осмотр повторяют с новыми актами (ч. 6). Замечания фиксируют письменно, исправление подтверждает акт (ч. 7).

В действующем здании сюда попадает, например, замена внутренних сетей до закрытия стен и шахт или усиление опор до отделки: всё, что потом не увидеть. Рекомендуемое приложение А к СП 543 (таблица А.1) для ремонта и усиления старых фундаментов называет технологическую карту, журналы бетонных и антикоррозионных работ, акты скрытых работ на армокаркас и бетонирование, как образец набора бумаг.

Совместный осмотр подрядчик назначает, предупредив заказчика не позднее чем за 3 рабочих дня; не пришёл заказчик, подрядчик вправе начать без него и в течение 3 дней шлёт копию акта (п. 11, 12 Положения). Акты совместных осмотров составляют в 2 экземплярах, а записи о них вносят в общий журнал.

Документы ремонта: журнал, исполнительные схемы, акты приёмки

Вести исполнительную документацию нужно и при ремонте: ч. 1.4 ст. 52 ГрК РФ называет его рядом со стройкой и реконструкцией. Состав и порядок задаёт Минстрой (ч. 1.5), а приказ от 16.05.2023 № 344/пр действует с 01.09.2023 до 01.09.2029. В составе 13 позиций, среди них:

• акты скрытых работ, ответственных конструкций и участков сетей;
• письменные замечания по части 7 статьи 53;
• геодезические схемы и чертежи с отступлениями, согласованными с автором проекта;
• акты испытаний устройств и опробования систем;
• итоги обследований, экспертиз и лабораторных проб;
• документы входного контроля и журналы учёта работ.

Образец общего журнала утверждён приказом Минстроя от 02.12.2022 № 1026/пр, срок действия тот же. Он рассчитан на стройку, реконструкцию и ремонт: в титуле указывают вид работ. Там есть строки для застройщика, технического заказчика и их уполномоченных лиц с реквизитами документа о полномочиях, поэтому человека на площадке назначают заранее, а не в день первого акта.

Для итоговой приёмки действует глава 37 ГК РФ. Сдачу результата оформляют актом, который подписали обе стороны; если одна отказалась, в акте делают отметку, а подпись ставит другая (п. 4 ст. 753). Приёмку организует и оплачивает заказчик, пока договор не говорит иного (п. 2). Дефекты можно предъявлять долго: предельный срок их обнаружения в стройподряде пять лет (ст. 756 ГК РФ, отсылающая к ст. 724).

Договор подряда: что записать про проверку и приёмку

Положение № 468 задаёт общий порядок, детали ремонта закон оставляет сторонам. Что стоит предусмотреть, показывает список.

• Основа проверки. Состав технических бумаг и кто, когда их передаёт (п. 2 ст. 743 ГК РФ); без проекта это задание, ведомость дефектов, смета.
• Доступ. Когда и как заказчик отдаёт подрядчику помещения «в пользование» (п. 2 ст. 747), если часть здания продолжает работать.
• Представитель. Кто он, какие у него полномочия и чем подтверждено право подписи. Статья 749 позволяет нанять инженера для надзора и «принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком», тогда его функции «определяются» в договоре подряда.
• Скрытые дефекты. Подрядчик, найдя не учтённые в бумагах работы, обязан сообщить заказчику, а без ответа десять дней остановить их с отнесением простоя на заказчика (п. 3 ст. 743): в старом здании так бывает при вскрытии конструкций.
• Приёмка и гарантия. Подписание актов (п. 4 ст. 753), гарантийный срок и порядок заявления о недостатках (ст. 755).

Права заказчика на проверку ограничены: он вправе следить за ходом и качеством, «не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика» (п. 1 ст. 748 ГК РФ). Заметив отступления, ухудшающие результат, он обязан немедленно заявить, иначе «теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки» (п. 2). Подрядчик, плохо сделавший работу, не вправе ссылаться на отсутствие надзора заказчика, кроме случаев, когда закон возложил эту обязанность на заказчика (п. 4).

Придёт ли госстройнадзор на ремонт

Часть 1 статьи 54 ГрК РФ называет два случая государственного надзора: стройку и реконструкцию объектов, проект которых подлежит экспертизе. Капремонта в ней нет, и извещение о начале работ с пакетом бумаг по части 5 статьи 52 тоже предусмотрено для стройки и реконструкции. Поэтому плановых проверок по программе, как на стройке, по тексту закона при ремонте не будет.

Остаётся часть 2 статьи 54: при основаниях из пунктов 1, 3 и 4 части 1 статьи 57 Закона № 248-ФЗ надзор идёт и там, где объект не назван в части 1, без взаимодействия с проверяемым, в форме инспекционного визита или выездной проверки. Основания такие: сведения о вреде или его угрозе, поручение Президента или Правительства, требование прокурора. Ремонт эта часть прямо не упоминает, так что вывод о её применении к нему наш, по тексту статьи.

Обязанность подрядчика остаётся и без надзора: лицо, осуществляющее строительство (по части 3 статьи 52 так называют и ремонтника), обязано извещать орган надзора о каждой аварийной ситуации на объекте (ч. 3 ст. 53). Как устроены проверки и кто их проводит, мы описали в статье когда приходит госстройнадзор.

Многоквартирный дом: особый режим для общего имущества

Часть 9 статьи 53 ГрК РФ оговаривает отдельно: проверка при ремонте дома с квартирами «проводится с учетом особенностей, установленных жилищным законодательством». Они собраны в статье 166 ЖК РФ.

• Работы ведут по договору подряда организации из СРО, кроме лиц из пункта 1 части 2.2 статьи 52 ГрК РФ (ч. 7 ст. 166).
• Если регион решил поручить проверку уполномоченному органу (исполнительный орган субъекта или подведомственное ему учреждение), это записывают в договор подряда. Исключение делает общее собрание собственников со специальным счётом: оно вправе отказаться (ч. 8).
• Нет такого решения региона или собрание отказалось, проверка идёт «в соответствии со статьей 53» ГрК РФ (ч. 9).
• Региональный оператор обязан следить за качеством и сроками, сверять работы с проектом, принимать их комиссией и отвечает перед собственниками не менее пяти лет с подписания акта (ч. 2 ст. 182).

Правила части 8 касаются общего имущества из пунктов 1 - 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ: помещений общего пользования, крыш, ограждающих и несущих конструкций, оборудования. В доме могут менять несущие конструкции или сети, которые градостроительный закон относит к реконструкции (ч. 5 ст. 166). Принят ли у вас региональный акт о проверке уполномоченным органом, смотрите в самом акте субъекта: здесь мы его не разбираем.

Где заказчик ошибается

Ошибки собственников повторяются, и у каждой есть норма, объясняющая цену промаха.

• Реконструкцию называют капремонтом. Когда меняются параметры здания, освобождение от разрешения по пункту 4.1 части 17 статьи 51 не помогает: оно написано про ремонт.
• Нечем сверять. Без проекта, ведомости дефектов или сметы сверять нечего, а подрядчик по статье 743 ГК РФ отвечает за то, что записано в технической документации.
• Скрытое закрыли без акта. Пункт 10 Положения запрещает следующие работы до завершения освидетельствования.
• Увидели недостаток и промолчали. Заказчик, не заявивший сразу, по пункту 2 статьи 748 ГК РФ теряет право на него ссылаться.
• Крупный подряд без СРО. Свыше 10 миллионов рублей по договору с застройщиком, техзаказчиком или ответственным за эксплуатацию членство нужно (ч. 2 и 2.1 ст. 52 ГрК РФ, исключения в ч. 2.2).
• Не прочитали аренду. По умолчанию капремонт делает арендодатель (п. 1 ст. 616 ГК РФ), но договор вправе переложить его на арендатора.
• Смешали режимы. Правила нежилого здания и общего имущества дома с квартирами разные (ч. 9 ст. 53 ГрК РФ).

Типичных сроков и цен закон не задаёт, поэтому цифры для объекта берите из договора и сметы, а не из чужих примеров.

Коротко: главное о строительном контроле при капремонте

• Обязателен. Часть 1 статьи 53 ГрК РФ прямо называет ремонт среди работ с проверкой, а пункт 1 Положения № 468 распространяет «строительство» и на него.
• Режим по составу работ. Меняются параметры здания, значит реконструкция (п. 14 ст. 1); меняют конструкции без несущих и инженерные системы, значит капремонт (п. 14.2).
• Чего нет. Разрешения на строительство (п. 4.1 ч. 17 ст. 51), экспертизы разделов проекта (ч. 3 ст. 49) и государственного надзора по части 1 статьи 54.
• Кто ведёт. Подрядчик, а также застройщик, технический заказчик, ответственный за эксплуатацию или нанятая ими фирма (ч. 2 ст. 53); арендодатель по умолчанию делает капремонт сам (ст. 616 ГК РФ).
• Бумаги. Акты скрытых работ, общий журнал по форме № 1026/пр, исполнительные документы по приказу № 344/пр, акт приёмки по статье 753 ГК РФ.
• Договор. Запишите основу проверки, порядок уведомлений, полномочия представителя и приёмку: закон оставляет детали сторонам.
• Дом с квартирами. Общее имущество ремонтируют с особенностями статьи 166 ЖК РФ (ч. 9 ст. 53 ГрК РФ).