Госстройнадзор: проверки и предписания на стройке

Что такое государственный строительный надзор

На стройке одновременно работают два разных вида контроля, и их часто путают. Первый, строительный контроль: его ведёт сам застройщик, технический заказчик или привлечённая организация внутри процесса, буквально по каждой скрытой работе и каждой партии материалов. Второй, государственный строительный надзор: его ведёт орган власти со стороны, выборочно, на ключевых этапах, и заканчивается он не внутренним актом подрядчика, а официальным решением государства.

Правовая основа надзора, статья 54 Градостроительного кодекса РФ. Предмет проверки простой: соответствуют ли фактически выполненные работы проектной документации, требованиям к строительным материалам и изделиям, и соблюдены ли строительные нормы и правила. Инспектор не изобретает новые требования, он сверяет площадку с тем, что уже утверждено в проекте и заложено в нормативах.

Итог надзора двоякий. Если нарушений нет или они устранены, орган выдаёт заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта требованиям проектной документации, сокращённо ЗОС. Без этого документа не получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Если нарушения есть, инспектор фиксирует их актом проверки и выдаёт предписание об устранении с конкретным сроком.

Подробную разницу между строительным контролем и госнадзором, кто их ведёт и чем заканчивается каждый, разбираем отдельно в статье строительный контроль на объекте: что это и кто ведёт. Здесь же сосредоточимся именно на надзоре: кто его проводит, какие бывают проверки, и что делать, если инспектор нашёл нарушение.

Кто ведёт надзор в Москве

Государственный строительный надзор в России разделён на федеральный и региональный уровень. Общие требования к организации и проведению регионального надзора устанавливает постановление Правительства РФ от 01.12.2021 № 2161. Каждый регион на его основе назначает свой орган.

Мосгосстройнадзор

В Москве региональный надзор ведёт Комитет государственного строительного надзора города Москвы, в обиходе Мосгосстройнадзор. Положение о комитете утверждено постановлением Правительства Москвы от 16.06.2011 № 272-ПП. У ведомства двойная роль, и это стоит держать в голове:

• Надзорная функция. Проверяет соответствие работ проекту и нормам, выдаёт предписания, составляет протоколы об административных нарушениях.
• Разрешительная функция. В большинстве случаев именно Мосгосстройнадзор выдаёт разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, то есть сопровождает проект от старта до финиша одним и тем же органом.

Как получить разрешение на строительство и что для этого нужно собрать, подробно разбираем в отдельной статье разрешение на строительство: когда нужно и как получить. А что происходит на финальном этапе, когда объект готов и нужно заключение о соответствии для ввода, смотрите в статье разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Когда вместо Мосгосстройнадзора приходит федеральный орган

Для особо опасных, технически сложных и уникальных объектов капитального строительства, перечисленных в части 2 статьи 49 ГрК РФ (крупные промышленные объекты, объекты с массовым пребыванием людей выше определённой высоты, гидротехнические сооружения и подобные), федеральный государственный строительный надзор ведёт Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору и её территориальные органы. Порядок закреплён постановлением Правительства РФ от 30.06.2021 № 1087. На большинстве московских объектов гражданского и коммерческого назначения это правило не применяется, там работает именно Мосгосстройнадзор.

На каких объектах есть надзор, а на каких нет

Госстройнадзор идёт не на любой стройке. Часть 1 статьи 54 ГрК РФ привязывает его к объектам, чья проектная документация подлежит государственной или негосударственной экспертизе по статье 49 ГрК РФ, а именно при их строительстве и реконструкции.

Важно не путать это с обязанностью вести строительный контроль: он ведётся на любой капитальной стройке независимо от того, приходит инспектор извне или нет. Просто в первом случае к внутреннему контролю добавляется ещё и внешняя государственная проверка, а во втором объект остаётся только на внутреннем контроле застройщика и подрядчика.

Извещение о начале работ

Надзор не начинается сам по себе: тот, кто ведёт строительство (застройщик или технический заказчик), обязан направить в орган государственного строительного надзора извещение о начале строительных работ. Требование закреплено частью 5 статьи 52 ГрК РФ.

Что входит в пакет извещения

• Разрешение на строительство. Без него извещение подавать бессмысленно, стройка формально ещё не легализована.
• Проектная документация в объёме, необходимом для проверки соответствия работ проекту.
• Документ о вынесении на местность точек и осей объекта и другие сведения из установленного перечня, если они применимы к конкретному объекту.

После получения извещения орган надзора формирует программу проверок именно для этого объекта: определяет, на каких этапах придёт инспектор, помимо реагирования на жалобы и внеплановые сигналы.

Отдельные извещения по этапам

Кроме первого извещения, тот же застройщик или технический заказчик обязан извещать орган о наступлении каждого этапа, подлежащего проверке, и об окончании таких работ. Пропуск сроков этих текущих извещений, отдельное нарушение, и оно наказывается по части 2 статьи 9.5 КоАП РФ, даже если сама стройка ведётся без нарушений технологии.

Три вида проверок: плановая, внеплановая, итоговая

Инспектор госстройнадзора работает не хаотично, а по трём сценариям, и у каждого своя логика.

Плановая проверка

Проводится по программе проверок, которую орган надзора формирует после получения извещения о начале работ, с учётом этапов строительства. О дате плановой проверки застройщика извещают заранее, у него есть время подготовить документы и площадку.

Внеплановая проверка

Назначается вне программы: по жалобе третьих лиц, по сообщению о нарушении, для контроля исполнения ранее выданного предписания, либо в иных случаях, установленных законом о государственном контроле. Правила организации таких проверок в целом подчиняются Федеральному закону от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» с учётом отраслевой специфики строительного надзора.

Итоговая проверка

Проводится по завершении строительства, реконструкции, перед выдачей заключения о соответствии. Инспектор проверяет объект целиком: соответствие проекту, техническим регламентам, комплектность исполнительной документации, журналов работ и актов освидетельствования скрытых работ. Какие именно журналы и акты должны быть готовы к этому моменту, подробно разбираем в статьях общий журнал работ на стройке и исполнительная документация: состав и ведение.

Именно итоговая проверка решает судьбу объекта: без положительного заключения о соответствии не подать документы на разрешение на ввод в эксплуатацию, сколько бы ни был готов сам дом физически.

Что именно смотрит инспектор на площадке

Формально предмет надзора широкий, но на практике инспектор проверяет несколько конкретных вещей.

• Соответствие проекту. Сверяет фактические конструкции, размеры, материалы с тем, что заложено в проектной документации. Отклонения без согласованных изменений проекта, прямой повод для предписания.
• Журналы работ. Общий журнал и специальные журналы должны вестись без пропусков, записи соответствовать реальному ходу стройки.
• Акты освидетельствования скрытых работ. На работы, которые потом закрываются другими конструкциями (арматура, гидроизоляция, инженерные сети в земле), должны быть подписанные акты. Про этот документ подробно рассказываем в статье акт освидетельствования скрытых работ: что это и зачем.
• Сертификаты и паспорта на материалы. Соответствие применённых материалов и изделий проекту и техническим регламентам.
• Устранение прежних замечаний. Если ранее уже было предписание, инспектор в первую очередь смотрит, закрыты ли те пункты.
• Технику безопасности на площадке в части, относящейся к предмету надзора. Ограждение, доступ, состояние конструкций, если это влияет на безопасность объекта. Требования к самому ограждению и информационному щиту на въезде разбираем в статье ограждение стройплощадки и паспорт объекта.

По итогам визита составляется акт проверки. Если нарушений нет, дальнейших действий не требуется, кроме плановых визитов по программе. Если нарушения найдены, акт дополняется предписанием об их устранении.

Предписание: что в нём и как его исполнить

Предписание, это официальный документ инспектора с перечнем конкретных нарушений, ссылкой на нормы, которые нарушены, и сроком устранения по каждому пункту. Срок инспектор определяет с учётом характера нарушения и реальной возможности его закрыть: чем серьёзнее отклонение, тем обычно длиннее срок, но и он не резиновый.

Что нельзя делать после получения предписания

Продолжать работы на участке, где найдено нарушение, до составления акта об устранении недостатков запрещено. Это отдельный состав правонарушения по части 3 статьи 9.5 КоАП РФ, и штраф по нему идёт независимо от штрафа за само первоначальное нарушение.

Как правильно закрыть предписание

1. Разберите каждый пункт: что именно не так, какая норма нарушена, какой указан срок.
2. Устраните нарушение по существу: доработайте конструкцию, замените материал, восстановите документ.
3. Составьте акт об устранении недостатков и известите орган надзора о готовности к повторной проверке.
4. Дождитесь визита инспектора: он либо подтвердит устранение, либо укажет, что сделано не полностью.

Если по объективным причинам срок из предписания невозможно выдержать (например, поставка материала объективно занимает больше времени), разумно письменно уведомить орган надзора об этом заранее, а не молчать до истечения срока. Это не гарантирует продление, но снижает риск того, что пропуск срока квалифицируют как злостное игнорирование предписания.

Штрафы и ответственность

Ответственность за нарушения в области строительного надзора разбита на несколько статей КоАП РФ, и путать их не стоит: у каждой свой состав.

Важная деталь, которую часто упускают: штраф за само нарушение (по статье 9.4 или 9.5) и штраф за невыполнение предписания в срок (по статье 19.5) это два разных штрафа. Если нарушение не устранить вовремя, платить придётся дважды: сначала за факт нарушения, потом за игнорирование законного требования инспектора.

Приостановление деятельности до 90 суток назначается только судом и применяется в наиболее серьёзных случаях, когда штраф не считается соразмерной мерой. Для должностных лиц и граждан суммы штрафов по всем перечисленным статьям заметно ниже, чем для юридических лиц, но принцип тот же: раздельная ответственность за нарушение и за неисполнение предписания.

Как обжаловать предписание

Предписание не аксиома. Если оно кажется незаконным, избыточным или содержит нереальный срок, его можно оспорить.

Досудебный порядок

Жалобу подают вышестоящему должностному лицу органа надзора или в вышестоящий орган. Порядок рассмотрения таких жалоб регулируется законом о государственном контроле (248-ФЗ) с учётом ведомственных регламентов. Плюс досудебного пути, быстрее и без госпошлины.

Судебный порядок

Если досудебное обращение не помогло или заявитель сразу выбирает суд, дальше два маршрута в зависимости от статуса заявителя:

• Граждане. Административный иск в районный суд по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ.
• Организации и индивидуальные предприниматели. Заявление в арбитражный суд по правилам главы 24 АПК РФ об оспаривании ненормативных актов.

Срок на обращение в суд, три месяца со дня, когда заявитель узнал о нарушении своего права предписанием (статья 219 КАС РФ, аналогичный подход в АПК РФ). Пропуск срока без уважительной причины закрывает путь к оспариванию.

На что обращать внимание при обжаловании

• Основание предписания. Есть ли реальное нарушение нормы, которую указал инспектор, или ссылка формальная.
• Соразмерность срока. Срок устранения должен быть разумным и соотноситься с характером нарушения, а не быть техническим невыполнимым дедлайном.
• Процедурные нарушения. Соблюдён ли порядок проведения самой проверки: извещение о проверке, состав акта, полномочия инспектора.

Если предписание в целом законно, но конкретный срок нереален, разумная стратегия, не оспаривать предписание целиком, а добиваться продления срока устранения через тот же орган, приложив доказательства объективных препятствий.

Коротко: главное о госстройнадзоре

• Что это. Внешняя государственная проверка стройки на соответствие проекту, нормам и техрегламентам. Основа, статья 54 ГрК РФ. Отличается от внутреннего строительного контроля, который ведёт сам застройщик.
• Кто ведёт в Москве. Мосгосстройнадзор (постановление Правительства Москвы № 272-ПП), он же обычно выдаёт разрешения на строительство и ввод. Для особо опасных объектов, федеральный надзор Ростехнадзора.
• Где применяется. На объектах, чья проектная документация подлежит экспертизе (ст. 49 ГрК РФ). На ИЖС и садовых домах в уведомительном порядке надзора обычно нет.
• С чего начинается. С извещения о начале строительных работ по части 5 статьи 52 ГрК РФ, плюс отдельные извещения по этапам.
• Виды проверок. Плановая по программе, внеплановая по жалобе или сигналу, итоговая перед заключением о соответствии (ЗОС).
• Предписание. Перечень нарушений со сроком устранения. До акта об устранении работы на проблемном участке вести нельзя.
• Штрафы. Раздельно: за само нарушение (ст. 9.4, 9.5 КоАП РФ) и за невыполнение предписания в срок (ч. 6 ст. 19.5 КоАП РФ, юрлицам 50-100 тыс. ₽ или приостановка до 90 суток).
• Обжалование. Досудебно вышестоящему органу либо в суд (районный по КАС РФ для граждан, арбитражный по АПК РФ для организаций), срок обращения три месяца.
• Итог надзора. Заключение о соответствии (ЗОС), без которого не получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.