Строительный контроль заказчика: кто ведёт, права и порядок организации

Что такое строительный контроль заказчика и откуда он берётся

Статья 53 Градостроительного кодекса называется «Строительный контроль». Часть 1 объясняет цель: проверка соответствия выполняемых работ проектной и рабочей документации, техническим регламентам, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана участка, а также разрешённому использованию участка и ограничениям земельного и иного законодательства. Если сказать проще, кто-то сверяет построенное с утверждённым, пока ошибку можно исправить без разборки конструкций.

Порядок проведения по части 8 той же статьи устанавливает Правительство. Он закреплён в Положении к постановлению от 21.06.2010 № 468 (редакция от 06.05.2024 № 589). Пункт 1 Положения распространяет его на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт «независимо от источников их финансирования». Пункт 2 называет предмет: проверка выполнения работ на соответствие проектной и подготовленной на её основе рабочей документации, изысканиям, градостроительному плану и техническим регламентам «в целях обеспечения безопасности зданий и сооружений».

Что значит слово «заказчик» в Положении

Пункт 3 Положения называет двоих. Первый: лицо, осуществляющее строительство, то есть подрядчик. Второй: «застройщик, заказчик либо организация, осуществляющая подготовку проектной документации и привлеченная заказчиком (застройщиком) по договору для осуществления строительного контроля (в части проверки соответствия выполняемых работ проектной документации)». Весь этот ряд Положение сокращает до одного слова «заказчик».

Отсюда практический смысл: наша тема это вторая линия проверки. Её ведёт сторона, которая платит за стройку и потом принимает результат. Первая линия, то есть проверка силами исполнителя работ, остаётся на месте.

Кто вправе вести контроль со стороны заказчика

Часть 2 статьи 53 ГрК РФ сначала возлагает контроль на лицо, осуществляющее строительство. Затем идёт продолжение для стройки по договору подряда: проверка проводится «также застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом».

Важно слово «также»: проверка исполнителя обязательна всегда, вторая линия добавляется при договоре подряда. Кто её ведёт, показывает таблица.

Статья 749 ГК РФ разрешает нанимать инженера или инженерную организацию «в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком», причём без согласия подрядчика. Если роль такого специалиста в соглашении с исполнителем работ не описана, спор неизбежен: одна сторона не признаёт указание постороннего, другая считает его обязательным. Как записать условия, мы разбираем в статье договор строительного подряда: что проверить до подписания.

Когда контроль ведёт не застройщик

Часть 2.1 статьи 53 допускает: для отдельных объектов федерального значения и объектов, которые строят полностью или частично за счёт средств федерального бюджета, Правительство в установленных им случаях решает, что строительный контроль проводит федеральный орган или подведомственное ему учреждение. Часть 2.2 даёт такую же возможность закону субъекта Федерации для объектов из инвестиционных программ тепло-, водоснабжения и водоотведения. Частного собственника коммерческой недвижимости эти исключения обычно не касаются, но до подписания договоров их стоит проверить.

Свои силы или внешняя организация

Выбор закон оставляет застройщику. Если технической службы нет, проверку можно поручить техническому заказчику или специализированной организации. Круг его задач и границы ответственности разбирает статья технический заказчик: функции и ответственность, а услугу мы описываем на странице технический заказчик. Меняется лишь то, чьими руками проверка делается: стороной договора подряда остаётся тот же заказчик.

Контроль заказчика и контроль подрядчика: чем различаются проверки

Пункты 5 и 6 Положения № 468 перечисляют мероприятия по сторонам. Рядом видно главное: одна сторона проверяет работы и продукцию, другая оценивает, как первая это делает, участвует в совместных мероприятиях и вправе вести иные, предусмотренные законом и договором.

Последняя строка важна: подпункт «е» пункта 6 позволяет добавить свои мероприятия, если они записаны в законе или в заключённом соглашении. Объём проверки можно увеличить, зафиксировав его в договоре подряда, а не только во внутреннем приказе.

Ответственность остаётся при исполнителе работ

По части 3 статьи 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, «обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности» и «несет ответственность за качество выполненных работ». Пункт 4 статьи 748 ГК РФ добавляет: подрядчик, работавший плохо, «не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением», кроме случаев, когда такая обязанность возложена на заказчика законом.

Обе линии на стройке и смежные виды проверки показаны в обзоре строительный контроль на объекте: что это и кто ведёт. Здесь мы остаёмся на стороне того, кто заказывает работы.

Технадзор, госстройнадзор и авторский надзор: где граница

Слово «технадзор» в обиходе означает работника или организацию, которые ходят по объекту и принимают работы от имени заказчика. В Градостроительном кодексе, в Положении № 468, во второй части Гражданского кодекса и в тексте СП 48.13330.2019 такого термина мы не нашли. Юридически близкие понятия: проверка по пункту 6 Положения и «контроль и надзор» по статье 748 ГК РФ. Два других вида проверки отличаются исполнителем и смыслом.

Госстройнадзор по части 1 статьи 54 ГрК РФ ведётся при строительстве и реконструкции объектов, проект которых подлежит экспертизе по статье 49 (с изъятием из части 3.3 статьи 49). Для таких объектов застройщик или технический заказчик направляет в орган надзора извещение о начале работ с приложением документов не позднее чем за семь рабочих дней до начала (ч. 5 ст. 52 ГрК РФ). Среди предметов надзора часть 3 статьи 54 называет соблюдение «требований к порядку осуществления строительного контроля, установленных настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами». Инспектор проверяет и то, как организована вторая линия.

Авторский надзор по пункту 9.2 СП 48.13330.2019 обязателен для опасных производственных объектов, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов и при приспособлении объектов культурного наследия, в остальных случаях ведётся по решению застройщика или технического заказчика. Порядок и функции устанавливает свод правил СП 246.1325800; это тема отдельной статьи, здесь мы её не развиваем.

Приказ о назначении ответственных: что в нём написать

Ни Градостроительный кодекс, ни Положение № 468 не называют документ, которым возлагают контроль. Пункт 4 Положения № 468: «Функции строительного контроля вправе осуществлять работники подрядчика и заказчика, на которых в установленном порядке возложена обязанность по осуществлению такого контроля». Порядок Положение не раскрывает: ни форма, ни название документа не заданы.

Ответ даёт свод правил. Пункт 5.6 СП 48.13330.2019: участники строительства «своими организационно-распорядительными документами (приказами) назначают персонально ответственных за строительство должностных лиц». Со стороны заказчика это ответственный представитель «по вопросам строительного контроля (с указанием идентификационного номера в национальном реестре специалистов в области строительства)». По пункту 5.7 назначает руководитель организации. Свод правил не закон, но такой документ остаётся простым способом исполнить и Положение, и сам свод.

Что включить в приказ

Единой формы в прочитанных нормах нет. Предлагаем перечень, где каждый пункт опирается на норму или решает практическую задачу.

• Основание. Статья 53 ГрК РФ, Положение № 468 и договор подряда с номером и датой.
• Объект. Наименование, адрес, реквизиты разрешения на строительство: должно быть ясно, на какой стройке документ действует.
• Назначаемый. Фамилия, место в штате и идентификационный номер в национальном реестре специалистов (п. 5.6 СП 48.13330.2019); отдельной строкой заместитель на время отпуска.
• Полномочия. Участие в мероприятиях по пункту 6 Положения, подпись под актами и записи в общем журнале работ (п. 12), письменные замечания по части 7 статьи 53 ГрК РФ.
• Срок. До завершения работ, до ввода объекта или до отмены.
• Подпись. Руководитель организации (п. 5.7 СП 48.13330.2019).

Как показать исполнителю работ, что представитель вправе подписывать акты и давать указания? Статья 182 ГК РФ допускает полномочие, основанное «на доверенности, указании закона» и иных основаниях, а статья 185 определяет доверенность как «письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами». Надёжнее подтвердить полномочия доверенностью и для работника, и для специалиста из внешней организации; внешнему специалисту разумно приложить к ней копию договора с ним. Тогда у исполнителя будет меньше оснований оспаривать подпись под актом.

Представитель заказчика на площадке: доступ, проверки, уведомления

Часть 6 статьи 52 ГрК РФ обязывает подрядчика «обеспечивать доступ на территорию» стройки представителям застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, и органов надзора, «предоставлять им необходимую документацию», извещать их «о сроках завершения работ, которые подлежат проверке», обеспечивать устранение выявленных недостатков и «не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков». Представитель не гость на объекте: закон открывает ему доступ и документы.

Что он делает

Круг задач задаёт пункт 6 Положения. Пункт 9.5 СП 48.13330.2019 уточняет, что проверять выборочно; берём из него относящееся к площадке.

• Записи исполнителя. Полнота, сроки и достоверность входного контроля, проверки хранения и проверки операций (п. 6 Положения, подпункты «а», «б» и «в»).
• Скрытые работы. Освидетельствование вместе с исполнителем и промежуточная приёмка конструкций, влияющих на безопасность (подпункт «г»).
• Готовый объект. Совместная проверка на соответствие документации, изысканиям, градостроительному плану и регламентам (подпункт «д»).
• Люди на площадке. Наличие ответственного представителя исполнителя, то есть главного инженера проекта (п. 9.5 СП 48.13330.2019).
• Исполнительная документация. Как её ведут, включая достоверность геодезических схем (п. 9.5 СП 48.13330.2019); обязанность вести её установлена частью 1.4 статьи 52 ГрК РФ.

Пункты 5.10 и 9.5 СП 48.13330.2019 добавляют входной контроль проектной и рабочей документации: несоответствия оформляют ведомостью и передают проектной организации в сроки договора. Значит, работа представителя начинается до выхода подрядчика на площадку.

Чего он вправе требовать

Из приведённых норм складывается перечень. Подрядчик обязан обеспечить доступ и документы (ч. 6 ст. 52 ГрК РФ), уведомить о совместных мероприятиях не позднее чем за 3 рабочих дня (п. 11 Положения), отразить итоги в общем журнале работ с приложением актов (п. 12) и выполнять указания по договору (п. 3 ст. 748 ГК РФ). Границу задаёт та же статья: представитель не вмешивается в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Что именно к ней относится, нормы не определяют, поэтому спорные указания лучше сверять с договором. Проверять и требовать устранения заказчик вправе (ст. 715 и 748 ГК РФ), а указание, которое противоречит договору или вмешивается в эту деятельность, исполнитель выполнять не обязан (п. 3 ст. 748).

Акты и сроки контроля: что подписывает заказчик

В работе заказчика почти всё держится на актах и сроках. Таблица собирает их из Положения № 468 и статьи 53 ГрК РФ.

Какие работы подлежат такому освидетельствованию, определяет часть 4 статьи 53 ГрК РФ: те, что «оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства» и контроль которых «не может быть проведен после выполнения других работ», а также безопасность конструкций и участков сетей, если недостаток нельзя исправить «без разборки или повреждения других строительных конструкций». Закон перечня не даёт: ориентир это проект, рабочая документация и договор, где скрытые работы названы.

Если вы не согласны подписать акт приёмки

Для акта сдачи и приёмки результата работ пункт 4 статьи 753 ГК РФ разбирает этот случай прямо: «При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной». Односторонний акт «может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными». Вывод: отказ без письменных мотивов превращается в односторонний акт, а отказ с мотивами и ссылкой на норму оставляет спор открытым.

Какие права есть у заказчика по закону

Права рассыпаны по двум кодексам и Положению. Таблица показывает, откуда каждое берётся и чем его подкрепить.

Обратите внимание на слова «в разумный срок». Ни кодекс, ни Положение не называют числа дней, поэтому срок выбирает сам заказчик и потом отстаивает перед исполнителем или судом. Срок в пять минут явно неразумен. Исходите из объёма и технологии работ и записывайте, как срок обоснован.

Можно ли остановить работы и отказаться от приёмки

Прямой нормы о праве заказчика «остановить работы на объекте» мы не нашли ни в Градостроительном кодексе, ни в Положении № 468, ни в главе 37 Гражданского кодекса. Нормы о приостановке есть, но устроены иначе: одни запрещают работать, другие дают право приостановки исполнителю. Есть и два смежных правила. Свод правил СП 48.13330.2019 (п. 4.6) относит к функциям застройщика «принятие решений о начале, приостановке, консервации (при необходимости прекратить работы или при их временной приостановке на срок более шести месяцев), прекращении строительства». А статья 717 ГК РФ позволяет заказчику, если договор не говорит иного, в любое время до сдачи результата отказаться от договора: он оплачивает выполненную часть работ и возмещает подрядчику убытки в пределах, которые назвала статья. Это перечень функций и право прекратить договор, а не право приостановить работы по собственному решению, поэтому порядок остановки лучше записать в договоре.

Практический вывод таков. Если нужно право приостанавливать работы по собственному решению, оно должно стоять в договоре подряда. Предлагаем четыре пункта.

• Основания. Например, закрытие скрытых работ без акта или невыполнение письменного замечания в назначенный срок.
• Форма уведомления. Письменная, с адресатом и способом вручения.
• Простой. Кто его оплачивает, если основание подтвердилось и если нет.
• Возобновление. По акту об устранении недостатков, как в части 7 статьи 53 ГрК РФ.

Пока такого условия нет, остаются запрет скрытых работ без акта, часть 6 статьи 52 ГрК РФ и статья 715 ГК РФ. Как составить эти условия, разбирает статья про договор строительного подряда.

Отказ от приёмки результата

Пункт 6 статьи 753 ГК РФ даёт это право узко: заказчик вправе отказаться от приёмки «в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком». При иных недостатках результат принимают и заявляют о них по правилам статьи 720 ГК РФ.

Порядок действий, когда на объекте найдены недостатки

Процедура складывается из двух кодексов. Ниже порядок действий заказчика и норма за каждым шагом.

1. Заявите сразу. Обнаруживший отступления от договора, которые могут ухудшить качество, или иные недостатки «обязан немедленно заявить об этом подрядчику», иначе «теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки» (п. 2 ст. 748 ГК РФ).
2. Оформите письменно. Замечания о недостатках «должны быть оформлены в письменной форме» (ч. 7 ст. 53 ГрК РФ). Укажите работу, место, нарушенную норму или раздел проекта и срок.
3. Назначьте разумный срок. От него зависят дальнейшие права: отказ от договора или поручение исправления другому лицу (п. 3 ст. 715 ГК РФ).
4. Потребуйте повторной проверки. Акты освидетельствования составляются «только после устранения выявленных недостатков» (ч. 5 ст. 53 ГрК РФ).
5. Подпишите акт об устранении. Его подписывают предъявивший замечание и исполнитель работ (ч. 7 ст. 53 ГрК РФ).
6. При споре назначьте экспертизу. Она обязательна по требованию любой стороны, если спорят о недостатках или причинах (п. 5 ст. 720 ГК РФ).

Если срок прошёл, а недостатки остались, возможен отказ от договора и убытки; при существенных и неустранимых недостатках право есть и без срока (п. 3 ст. 723 ГК РФ). Подрядчик со своей стороны вправе вместо исправления «безвозмездно выполнить работу заново» с возмещением убытков от просрочки (п. 2 ст. 723).

Сроки требований после приёмки

Если гарантийный срок не установлен, пункт 2 статьи 724 ГК РФ разрешает предъявлять требования о недостатках, найденных в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи. Для строительных работ статья 756 отсылает к правилам статьи 724 и устанавливает предельный срок обнаружения в пять лет (по пунктам 2 и 4 статьи 724: когда гарантийного срока нет или он короче двух лет). Недостатки в гарантийный период нужно заявить «в разумный срок по их обнаружении» (п. 4 ст. 755 ГК РФ), поэтому с письмом не медлят и после ввода объекта.

Где заказчик теряет права: типичные ошибки

Большая часть потерь вытекает из норм, разобранных выше: за каждой ошибкой стоит прямой текст кодекса или Положения.

О размерах штрафов и сроках устранения в днях мы сознательно не пишем: ни те, ни другие в прочитанных нормах не названы. Закон называет порядок действий, и именно его нужно иметь в бумагах.

Какие журналы и документы ведут при контроле, из чего складывается цена и как выбрать внешнюю организацию, разбирают отдельные статьи серии. Общий обзор собран в статье строительный контроль на объекте.

Коротко: главное о строительном контроле заказчика

• Основа. Статья 53 ГрК РФ и Положение к постановлению от 21.06.2010 № 468 (редакция от 06.05.2024 № 589): подрядчик проверяет работы, заказчик проверяет его проверку и участвует в совместных мероприятиях.
• Кто ведёт. Застройщик, технический заказчик, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, региональный оператор или привлечённые ими по договору организация или предприниматель (ч. 2 ст. 53 ГрК РФ).
• Приказ. Форму ГрК РФ и Положение № 468 не задают; по СП 48.13330.2019 ответственного назначает руководитель приказом, с номером в национальном реестре специалистов. Сверьте с СП 543.1325800.2024.
• Права. Проверять, не вмешиваясь, давать указания по договору, предъявлять письменные замечания, требовать повторной проверки, назначать срок и отказываться от договора, требовать экспертизы.
• Остановка работ. В ГрК РФ, Положении № 468 и главе 37 ГК РФ права приостановить работы по своему решению нет: действуют запрет скрытых работ без акта, обязанность исполнителя не продолжать до акта об устранении и условия договора. Отказ от договора регулирует статья 717 ГК РФ.
• Сроки. Уведомление за 3 рабочих дня, копия акта в течение 3 дней, повторная проверка при перерыве более шести месяцев, предельный срок обнаружения недостатков пять лет.
• Главная ошибка. Молчание: не заявленный сразу недостаток и принятая без проверки работа лишают ссылок на них.