Срок договора аренды земельного участка: сколько можно, как продлить и что будет потом

Что такое срок аренды земли и где он записан

Срок аренды участка определяют три слоя правил. Общий лежит в Гражданском кодексе: по п. 1 ст. 610 ГК РФ аренда «заключается на срок, определенный договором». Второй слой касается земли, которая находится в государственной или муниципальной собственности: ст. 39.8 Земельного кодекса прямо говорит, что условия такого договора «определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами». Третий слой составляют отдельные федеральные законы: подпункт 16 пункта 8 ст. 39.8 ЗК отсылает к ним, если законом задан минимальный или максимальный срок.

Отсюда практический вывод. Участок города или государства нельзя сдать на любой срок по желанию сторон: цель предоставления ограничивает срок. С частным собственником земли проще, там срок определяет соглашение в рамках ГК, и таблицы ниже на такой участок не распространяются.

Перед чтением таблиц ответьте себе на четыре вопроса:

• участок публичный или частный;
• на каком основании он выдан: аукцион или без торгов;
• для чего: стройка, эксплуатация здания, иная цель;
• когда срок заканчивается и подавалось ли заявление о новом договоре.

Предельные сроки по ст. 39.8 ЗК: сколько лет разрешено

Главная таблица по теме спрятана в пункте 8 ст. 39.8 ЗК. Он перечисляет сроки по целям предоставления. Ниже случаи, которые чаще всего встречаются у собственников и девелоперов коммерческой недвижимости.

Потолок в 49 лет стоит у линейных объектов, у собственников зданий и у сельскохозяйственного производства (подпункт 11, там нижняя граница три года).

Что будет, если в бумаге написано больше, отвечает п. 3 ст. 610 ГК: соглашение на срок, превышающий предельный, «считается заключенным на срок, равный предельному». Лишние годы не действуют.

Есть и норма в пользу арендатора. Если участок предоставляют без торгов, срок «устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8» (п. 12 ст. 39.8 ЗК). Называет срок сам заявитель, лишь бы он укладывался в таблицу.

Земля под стройку: до десяти лет и двойной срок на аукционе

Для стройки схем две. Без торгов срок лежит в вилке подпункта 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК, и выбирает его арендатор. Если же участок, основной вид использования которого предусматривает строительство, уходит на аукцион, считают по пункту 9 той же статьи.

Формула п. 9: аренда заключается «на срок, превышающий в два раза срок», который установил федеральный орган исполнительной власти как необходимый для изысканий, проектирования и строительства. Этот норматив утвердил Минстрой приказом от 15.05.2020 № 264/пр, и зависит он от площади объекта. Аукционы по ст. 39.18 ЗК под формулу не подпадают.

Последний столбец посчитали мы: общий срок из приложения к приказу, умноженный на два. Для здания в 4 000 м² выходит 58 месяцев, почти пять лет. Для комплекса зданий 158 месяцев, около тринадцати лет, и это заметно выше десятилетнего потолка безаукционной аренды. Объяснение простое: аукционный срок отталкивается от нормативной длительности стройки, а не от вилки подпункта 1.

Что ещё влияет на срок под стройку

• Если на участке стоит постройка, по которой принято решение о сносе самовольной постройки, в договор вносят обязательство снести её за свой счёт в срок, «не превышающий двенадцати месяцев» (п. 7.1 ст. 39.8 ЗК), а при аукционе под строительство срок аренды устанавливают с учётом времени на снос или реконструкцию (п. 9 той же статьи).
• Если по основным видам использования допустимо несколько зданий, на аукционе берут наибольший из установленных для них сроков.
• Для уникальных объектов капитального строительства приказ № 264/пр не применяется.
• Участок с недостроем сдают для завершения строительства на срок до трёх лет (подпункт 6 п. 8), а при покупке недостроя с публичных торгов считают по п. 9.

Если стройка не уложилась в срок, продлевать приходится теми же путями, что и любую аренду земли: новое соглашение без торгов по условиям ст. 39.6 ЗК либо правка срока в разрешённых пределах. Оба пути разобраны ниже.

Здание на публичной земле: до 49 лет и исключительное право

Для коммерческой недвижимости это главный случай. Если на публичном участке стоит ваше здание, сооружение или помещение в нём, закон даёт собственнику «исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду» (п. 1 ст. 39.20 ЗК). Торги при этом не нужны: подпункт 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК прямо называет собственников зданий, сооружений и помещений в них.

Срок по подпункту 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК составляет «до сорока девяти лет», и выбирает его арендатор (п. 12 той же статьи). Если причин для короткого срока нет, можно просить максимальный срок.

Отдельный случай: арендатор государственного или муниципального здания. Землю под ним предоставляют «на срок действия договора аренды» этого здания (подпункт 21 пункта 8 ст. 39.8 ЗК). Закончилась аренда здания, заканчивается и аренда участка, поэтому сроки продлевают синхронно.

Следите и за зависимостью от исходного соглашения. Если участок образован из другого, уже сданного в аренду, новый срок не может превышать исходный (подпункт 5 п. 8), кроме комплексного развития территории. После раздела участка сроки «дочерних» арендных отношений сверяют с материнскими.

Аренда без срока: когда возникает и как выйти

Отсутствие срока не делает документ недействительным. Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определён, он «считается заключенным на неопределенный срок». Выйти из такой аренды может любая сторона в любое время, но с предупреждением: за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Земельный участок относится к недвижимости (ст. 130 ГК), поэтому действует трёхмесячный срок.

Закон или договор вправе задать другой срок предупреждения, так что сначала читайте свой текст: иногда порядок отказа там прописан иначе, и это перекрывает общее правило ГК.

Последняя строка легко ускользает. Когда закон ограничил срок для вида аренды и стороны до конца лимита не отказались, отношения прекращаются сами: «по истечении предельного срока», как сказано в норме. Для публичной земли лимиты лежат в пункте 8 статьи 39.8 ЗК.

Чем это опасно для арендатора

• Арендодатель вправе выйти, предупредив за три месяца, а причину ст. 610 ГК называть не требует.
• Строить, реконструировать и привлекать банк в такой конструкции трудно: инвестор видит, что землю могут забрать.
• Собственник здания сохраняет право на аренду земли под ним (п. 1 ст. 39.20 ЗК), но переговорная позиция слабеет.

Если у вас именно такая ситуация, не ждите уведомления об отказе. Обращайтесь за новым соглашением с определённым сроком по основаниям из следующих разделов.

Как продлить аренду: три способа

Слова «продлить аренду» на практике означают три разных действия.

1. Дополнительное соглашение. Стороны меняют условие о сроке по обоюдному согласию. У частного арендодателя это основной путь: при заключении на новый срок «условия договора могут быть изменены по соглашению сторон» (п. 1 ст. 621 ГК). На публичной земле двигаться можно только внутри границ, которые задаёт ст. 39.8 ЗК.
2. Продление из-за публичного сервитута. Если после подписания установлен публичный сервитут, арендатор «вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка в части увеличения срока этого договора» на время, пока использовать участок невозможно или существенно затруднено (п. 12.1 ст. 39.8 ЗК). Арендодатель отказать не вправе, а срок берут из соглашения об осуществлении сервитута независимо от границ п. 8.
3. Новое соглашение без торгов. Оно доступно тем, кто получил участок без торгов и подал заявление вовремя. Условия разобраны в следующем разделе.

Договор аренды недвижимости подлежит регистрации (п. 2 ст. 609 ГК), а соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК). Поэтому срок меняют письменным допсоглашением, а порядок его регистрации лучше уточнить до подписания.

Что соглашением не продлить

• Срок за пределы подпунктов пункта 8 ст. 39.8 ЗК на публичном участке: лишние годы действовать не будут.
• Срок «дочернего» участка за пределы срока исходного (подпункт 5 п. 8).
• Срок по зарезервированному участку за пределы резервирования (подпункт 13 п. 8). Такая аренда вдобавок должна допускать досрочное расторжение по требованию арендодателя «по истечении одного года после уведомления» (п. 16 ст. 39.8).

К сроку привязана и передача прав третьему лицу: по ст. 22 ЗК арендатор вправе передать права и обязанности «в пределах срока договора аренды земельного участка», уведомив арендодателя, если договором не предусмотрено иное. У правила есть исключения, они названы в п. 5 самой статьи, поэтому свой случай сверяйте с её текстом. Покупатель права получит ровно столько срока, сколько осталось у вас, поэтому перед сделкой смотрите на дату окончания.

Новый договор без торгов: пункты 3 и 4 ст. 39.6 ЗК

Начнём с нормы, которая удивляет арендаторов. Пункт 15 ст. 39.8 ЗК гласит: арендатор публичного участка «не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов». Автоматического продления нет.

Если право аренды участка собираются отдать в залог банку, смотрите отдельную статью: залог права аренды земельного участка.

Но у закона есть другая дорога. Статья 39.6 даёт арендаторам «право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов» (п. 3) в двух случаях: участок предоставлен без торгов (с исключениями по ст. 39.12, которые названы в самой норме) или предоставлен гражданину для садоводства для собственных нужд. Нужны сразу четыре условия, перечисленные в п. 4 ст. 39.6:

Первое условие жёсткое: заявление подают до дня истечения срока прежнего договора. Подали на следующий день, и условия уже нет. Третье тоже требует внимания: ст. 46 ЗК в п. 1 отсылает к основаниям прекращения по гражданскому законодательству, а в п. 2 допускает прекращение по инициативе арендодателя по основаниям п. 2 ст. 45. Если прежний договор расторгнут по любому из этих оснований, третье условие не выполнено и права на новое соглашение нет.

Четвёртое условие отсылает к подпунктам с 1 по 30 п. 2. Для собственника здания основание есть (подпункт 9 п. 2). Недострой устроен иначе: аренда без торгов земли с объектом незавершённого строительства предоставляется однократно. Собственник недостроя вправе получить участок для завершения стройки, если уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока не заявил в суд требование об изъятии объекта продажей с публичных торгов (либо суд отказал в иске, либо торги не состоялись из-за отсутствия участников) и если участок не предоставлялся для завершения этого объекта прежним собственникам (п. 5 ст. 39.6).

Преимущественное право по ст. 621 ГК: когда оно работает на земле

У Гражданского кодекса есть собственное правило о новом сроке. По п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, «надлежащим образом исполнявший свои обязанности», по окончании срока имеет «при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок».

Условия применения:

• арендатор надлежаще исполнял обязанности: платил и не нарушал соглашение;
• он письменно сообщил арендодателю о желании продолжить в срок, указанный в договоре, а если срок не указан, «в разумный срок до окончания действия договора»;
• новые условия можно менять по соглашению, то есть арендодатель вправе предложить другую плату или срок;
• норма работает, если «иное не предусмотрено законом или договором аренды».

Последняя оговорка важна для публичной земли. Пункт 15 ст. 39.8 ЗК отказывает арендатору публичного участка в преимущественном праве на новый срок без торгов; по нашему прочтению, это и есть «иное», которое предусмотрел закон. Поэтому при аренде у города или государства без торгов ст. 621 ГК опорой, как мы считаем, не служит, и рассчитывать приходится на п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК.

Если на частном участке арендодатель отказал, но в течение года со дня окончания срока сдал землю другому, арендатор вправе по выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по новой сделке плюс убытки либо взыскать одни убытки (п. 1 ст. 621 ГК).

Что происходит, когда срок закончился

Дата окончания не равна дате выезда. Дальше всё зависит от поведения сторон.

Первая строка коварна для публичной земли. Возобновление по п. 2 ст. 621 ГК даёт не новый срок, а неопределённый, а значит, отношения можно прекратить за три месяца. Строить и вкладывать деньги на таких условиях рискованно. Лучше не доводить до молчаливого возобновления и заранее подать заявление.

Вторая мысль о здании на участке. Срок аренды земли вышел, а здание стоит. Исключительное право на аренду или выкуп земли пункт 1 статьи 39.20 ЗК признаёт за собственниками зданий, а не за стороной конкретного соглашения, поэтому новую аренду оформляют по подпункту 9 п. 2 ст. 39.6. Вместо аренды можно рассмотреть выкуп, порядок описан в материале про выкуп земли из аренды.

Типичные ошибки арендаторов

Ошибки в этой теме повторяются: о границе срока узнают, когда исправлять уже поздно.

• Опоздали с заявлением. Его подают до дня окончания прежнего срока (подпункт 1 п. 4 ст. 39.6 ЗК).
• Понадеялись на ст. 621 ГК в споре с городом. Преимущественного права на новый срок без торгов у арендатора публичного участка нет (п. 15 ст. 39.8 ЗК).
• Попросили срок сверх лимита. Всё равно получите ровно лимит (абзац второй пункта 3 статьи 610 ГК).
• Не выяснили, как выдан участок. Аукцион и безаукционное основание дают разные права на продление.
• Забыли про расторжение. Расторжение прежнего договора по основаниям п. 1 и 2 ст. 46 ЗК закрывает право на новое соглашение (подпункт 3 пункта 4 статьи 39.6).
• Оставили аренду без срока. Любая сторона вправе выйти за три месяца.
• Не зарегистрировали новую аренду. Для недвижимости это обязательно (п. 2 ст. 609 ГК).

Если претензия арендодателя уже пришла, позицию по сроку и основаниям лучше выстроить до ответа. Как это делается при претензиях по аренде в Москве, описано на странице услуги ДГИ: споры по претензиям.

Порядок действий за год до окончания срока

Мы предлагаем рабочий порядок, построенный только на нормах, которые разобраны выше.

1. Найти дату окончания. Откройте договор и все допсоглашения, внесённые в ЕГРН: срок по ним мог меняться.
2. Определить основание предоставления. Аукцион, безаукционное основание из п. 2 ст. 39.6 или право собственника здания. От ответа зависит весь дальнейший путь.
3. Проверить четыре условия пункта 4 статьи 39.6. Особое внимание подпункту 3: не был ли прежний договор расторгнут по основаниям ст. 46 ЗК.
4. Выбрать новый срок. При безаукционном основании его называет арендатор в пределах пункта 8 ст. 39.8 (п. 12 той же статьи). Для здания можно запросить до 49 лет.
5. Подать заявление до дня окончания и сохранить подтверждение подачи.
6. Подписать и зарегистрировать в Росреестре (ст. 609 ГК). Оформление ведём в рамках услуги регистрации договоров аренды и допсоглашений.
7. При отказе разобрать мотивы по условиям пункта 4 статьи 39.6 и решить, оспаривать ли отказ.

У частного арендодателя шаги проще: письменное уведомление по ст. 621 ГК в срок, указанный в договоре (а если срока нет, в разумный срок до окончания), и переговоры об условиях.

Коротко: срок аренды земельного участка

• Для публичной земли границы задаёт пункт 8 ст. 39.8 ЗК: стройка от трёх до десяти лет, здание собственника и линейные объекты до 49 лет.
• На аукционе под стройку срок вдвое длиннее норматива строительства из приказа Минстроя № 264/пр.
• Преимущественного права на новый срок без торгов у арендатора публичного участка нет (п. 15 ст. 39.8 ЗК), ст. 621 ГК работает в основном на частной земле.
• Новое соглашение без торгов возможно при четырёх условиях п. 4 ст. 39.6 ЗК, и первое из них: заявление до дня окончания срока.
• Молчаливое продолжение пользования даёт аренду без срока, из которой выходят за три месяца (ст. 621 и 610 ГК).
• Срок сверх лимита закона не действует: аренда считается заключённой на лимитный срок (ст. 610 ГК, пункт 3).
• Аренда недвижимости подлежит регистрации, а допсоглашение о новом сроке оформляют в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК).