Выкуп земельного участка из аренды: у кого есть право и по какой цене

Что такое выкуп участка из аренды и почему аренда ещё не даёт права на покупку

В разговоре «выкупом» называют покупку арендованной земли. Земельный кодекс в статьях 39.1-39.20 этого слова не использует: там говорят о продаже участка и о предоставлении его в собственность за плату, а основанием служит договор купли-продажи (пп. 2 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ). Для арендатора из этого следует главное: покупка идёт по правилам продажи, а правила аренды здесь не помогают.

Общее правило такое: участки из государственной и муниципальной собственности продают на торгах, проводимых в форме аукционов, а без торгов только в случаях из п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Есть и отдельный запрет, он стоит в п. 2 ст. 39.1: «Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в целях, предусмотренных статьей 39.18 настоящего Кодекса».

Поэтому первый вопрос арендатора звучит не «сколько стоит выкуп», а «на каком основании я вообще могу купить этот участок». Чтобы ответить, нужно выяснить четыре вещи: чей участок, что на нём стоит, как вы его получили и какой вид разрешённого использования записан в ЕГРН.

Три ветки выкупа: найдите свою

Арендаторов удобно разделить по тому, что стоит на участке. От этого зависит, есть ли у вас право на покупку без торгов, у кого вы будете покупать и по какой цене. Мы называем эти случаи ветками.

Пять вопросов, которые определяют вашу ветку

1. Кто собственник участка по сведениям ЕГРН: государство, муниципальное образование, город федерального значения или частное лицо?
2. Есть ли на участке здание или сооружение, право на которое зарегистрировано за вами?
3. Если построек нет, как вы получили участок: на аукционе или без торгов?
4. Какой вид разрешённого использования внесён в ЕГРН?
5. Не истёк ли срок договора аренды и нет ли споров с арендодателем?

Отдельный порядок закон задаёт для случая, когда здание или помещения в нём принадлежат нескольким лицам либо на неделимом участке стоит несколько зданий: он описан в пунктах 2-6 статьи 39.20 ЗК РФ и разобран в статье о выкупе земли под зданием.

Ветка 1: на участке стоит ваше здание или сооружение

Здесь положение арендатора самое сильное. Пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ: «Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках».

Продажа без торгов названа в пп. 6 п. 2 ст. 39.3. Купить можно и тот участок, который вы уже арендуете: собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести арендованные участки независимо от того, когда заключён договор аренды, до или после дня вступления в силу Земельного кодекса (п. 2.2 ст. 3 закона № 137-ФЗ).

Покупка не обязательна

Вид права выбирает сам заявитель: «в случае, если в соответствии с настоящим Кодексом допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель» (п. 6 ст. 39.14 ЗК РФ). Собственник здания вправе и оставить участок в аренде.

Когда постройка есть, а права на покупку нет

Пункт 1.1 статьи 39.20 исключает собственников и иных правообладателей сооружений, которые могут размещаться на участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со ст. 39.36 ЗК РФ: им участки в собственность или в аренду не предоставляют.

Порядок подачи заявления в Москве, перечень документов, расчёт цены для собственника здания и налоги после покупки мы разобрали в статье «Выкуп земли под зданием». Здесь этот порядок не повторяем.

Прежде чем считать себя в первой ветке, проверьте четыре вещи:

• право на здание зарегистрировано за заявителем, а не за прежним владельцем или арендодателем помещений;
• здание стоит именно на арендуемом участке, а границы участка в ЕГРН совпадают с фактическими;
• постройка не относится к сооружениям из п. 1.1 ст. 39.20;
• здание не является самовольной постройкой: осуществившее её лицо права собственности на неё не приобретает, пока оно не признано судом или в ином порядке, установленном законом (п. 2 и 3 ст. 222 ГК РФ).

Ветка 2: стройка не завершена или право на здание ещё не оформлено

Арендатор-застройщик нередко застревает между двумя состояниями. Участок арендован, фундамент или каркас стоят, а здания как объекта с зарегистрированным правом ещё нет. В перечне п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ продажи участка собственнику объекта незавершённого строительства нет. Закон предлагает другое: аренду без торгов, один раз, для завершения стройки.

Это записано в пп. 10 п. 2 ст. 39.6: земельный участок, на котором расположены объекты незавершённого строительства, предоставляют «однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи».

Пункт 5 статьи 39.6 называет два случая:

• собственник приобрёл объект по результатам публичных торгов, когда объект изъяли у предыдущего собственника в связи с прекращением договора аренды участка;
• иной собственник, если орган власти в течение шести месяцев со дня истечения срока прежнего договора аренды не заявил в суд требование об изъятии объекта путём продажи с публичных торгов, либо суд в этом отказал, либо объект не продали из-за отсутствия участников торгов.

Во втором случае есть дополнительное условие: участок не должен был предоставляться для завершения строительства этого объекта никому из прежних собственников.

Если на вашем участке чужие объекты

Верно и обратное. Подпункт 4 статьи 39.16 ЗК РФ называет основанием для отказа ситуацию, когда на участке «расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам». Исключений несколько: сооружения, размещённые по сервитуту или по ст. 39.36, решения о сносе самовольной постройки и случай, который важнее всего для арендатора, когда с заявлением обратился собственник этих объектов или помещений в них. Если на арендованном вами участке стоят чужие постройки и ни одно исключение не подходит, заявление о покупке без торгов, как правило, получит отказ.

Условия аренды для завершения стройки подробнее разобраны в статье «Аренда земли без торгов», подпункт 10 там рассмотрен отдельно.

Ветка 3: участок без построек, торги и узкие исключения

Если построек на участке нет, правила самые строгие. Если основной вид разрешённого использования участка предусматривает строительство зданий, сооружений, продажа такого участка не допускается, кроме случаев п. 2 ст. 39.3 и аукционов по ст. 39.18 (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ). Участок с другим видом использования продают на торгах, а без торгов только по основаниям из п. 2 ст. 39.3. Фраза «давно арендую и плачу вовремя» сама по себе основанием не служит: закон смотрит на статус участка и заявителя, а добросовестность арендатора учитывает только там, где она названа в условиях (например, отсутствие неустранённых нарушений земельного надзора в пп. 9 п. 2 ст. 39.3).

В перечне п. 2 ст. 39.3 арендатору участка без здания могут подойти строки о комплексном освоении, развитии территории и о сельскохозяйственном производстве. Остальные строки таблицы относятся к другим категориям: членам садовых товариществ, юридическим лицам в постоянном пользовании, гражданам по ст. 39.18. Они даны для сравнения.

Среди этих строк для арендатора коммерческого участка без здания подходит разве что подпункт 1.1, и то только если участок образован из участка, предоставленного в целях комплексного освоения, развития территории по закону № 161-ФЗ. Тогда остаётся два пути: торги там, где продажа допускается п. 2 ст. 39.1, или новый договор аренды без торгов, если первый договор вы получили без торгов (п. 3 ст. 39.6).

Сельскохозяйственный арендатор: три условия

Для участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, пп. 9 п. 2 ст. 39.3 разрешает продажу арендатору без торгов при трёх условиях одновременно:

• с момента заключения договора аренды или передачи арендатору прав и обязанностей по договору прошло три года;
• у органа нет информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях при использовании участка;
• заявление подано до дня истечения срока договора аренды.

Почему арендатор не может выкупить участок на аукционе

Пока вы арендуете участок, на аукцион его не выставят. Запрет стоит в пп. 7 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ: участок не может быть предметом аукциона, если он «предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды». Из этого следует, что торги по участку возможны только после прекращения аренды.

При этом арендатор не лишён права подать заявление: по пп. 2 ст. 39.16 отказ в предоставлении участка из-за того, что он уже предоставлен в аренду, не применяется, если с заявлением обратился обладатель этих прав.

Новый договор аренды вместо покупки

Если участок вам когда-то предоставили в аренду без торгов, при условиях п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ вы вправе заключить новый договор аренды без торгов. Одно из условий: заявление должно быть подано до дня истечения срока действующего договора, остальные перечислены в том же пункте.

У кого выкупать: администрация, город или государство

Кто продаёт, определяет собственник участка, а не удобство подачи. Заявление принимает уполномоченный орган: исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в пределах их компетенции (статья 39.2 ЗК РФ). В какую именно строку таблицы вы попадаете, видно из выписки ЕГРН и из закона о введении в действие Земельного кодекса.

Для Москвы есть особенность: к собственности города федерального значения относятся участки, которые для остальных регионов закон делит между субъектом и муниципальными образованиями (п. 4 ст. 3.1 закона № 137-ФЗ). Поэтому в Москве арендатор городской земли покупает её у города. Заявление рассматривает исполнительный орган города в пределах его компетенции (ст. 39.2 ЗК РФ). Какой именно орган, уточняйте при подаче: инструкция портала mos.ru называет Департамент городского имущества, но она написана для собственников зданий и сооружений.

Как не ошибиться с адресатом

• Закажите выписку из ЕГРН на участок и посмотрите, чья собственность указана. У неразграниченных участков записи о праве может не быть: отсутствие регистрации права не мешает распоряжаться такими участками (п. 1 ст. 3.3 закона № 137-ФЗ).
• Проверьте, не передали ли полномочия другому органу: п. 4 ст. 2 закона № 137-ФЗ допускает перераспределение полномочий между органами власти субъекта и местного самоуправления.
• Не подавайте заявление наугад. Уполномоченный орган возвращает заявление в течение десяти дней, если оно подано в иной уполномоченный орган (п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ).

Цена выкупа и «процент выкупа»: сколько платить

Единого процента выкупа для всех арендаторов закон не называет. Он задаёт потолок и отправляет к актам разного уровня. Пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ: при продаже без торгов «цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом». Порядок определения цены устанавливают Правительство РФ, орган власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, в зависимости от собственника (пункт 2 той же статьи).

Откуда берутся 20 и 2,5 процента

Эти доли стоят в п. 1 ст. 2 закона № 137-ФЗ, который по тексту относится к собственникам зданий и применяется к продажам до 1 июля 2012 года: цена устанавливается субъектами РФ в пределах «двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек» и «двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности». До установления цены субъектом применяется наибольшая для местности цена.

Но доли привязаны к конкретным категориям покупателей. В том же пункте названы, например, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, собственники зданий, которые были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, а п. 2.2 ст. 3 распространяет эти правила с 1 июля 2012 года на участки, переоформленные из постоянного бессрочного пользования в аренду до этой даты. Подходите ли вы, проверяйте по тексту этих статей, а не по слухам о «проценте выкупа».

Иностранные заявители

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам участки из государственной или муниципальной собственности предоставляются в собственность «исключительно за плату, размер которой устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом» (п. 4 ст. 39.4 ЗК РФ). Расчёт по долям из закона № 137-ФЗ для них надо проверять особо, по тексту применимой нормы.

Что проверить в проекте договора до подписи

• Цена не превышает кадастровую стоимость участка, если иной размер не установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).
• В проекте или в сопроводительном письме назван акт, по которому цену считали, и он соответствует собственнику участка из таблицы выше.
• Кадастровый номер и вид права в проекте совпадают с заявлением (пп. 3 и 5 п. 1 ст. 39.17).
• Если участок продан по результатам торгов, помните: цену, определённую торгами, отдельно от результатов торгов оспорить нельзя (п. 1.1 ст. 39.4).

Заявление на выкуп: основание, сроки рассмотрения и подписание договора

Заявление о предоставлении участка подают в уполномоченный орган лично, по почте на бумаге или в форме электронного документа через интернет, способ выбирает заявитель (п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ). Содержание заявления перечислено в п. 1 ст. 39.17. Для арендатора важны пять строк:

• кадастровый номер участка;
• основание предоставления без торгов из числа перечисленных в п. 2 ст. 39.3, ст. 39.5, п. 2 ст. 39.6 или п. 2 ст. 39.10;
• вид права, если участок можно предоставить на нескольких видах прав;
• цель использования участка;
• почтовый адрес или адрес электронной почты для связи.

К заявлению прилагают документы по подпунктам 1 и 4-6 п. 2 ст. 39.15 (п. 2 ст. 39.17): документы, подтверждающие право заявителя на приобретение участка без торгов, по перечню, который устанавливает уполномоченный федеральный орган; документ о полномочиях, если обращается представитель; заверенный перевод документов о регистрации, если заявитель иностранное юридическое лицо; реестр членов товарищества для садовых и огородных участков. Сведения, которые орган получает по межведомственным каналам, заявитель вправе представить сам, но не обязан (п. 3 ст. 39.14).

Основание в заявлении называет сам заявитель. Если указано основание, которого у вас нет, орган вынесет отказ по пп. 1 ст. 39.16: обратилось лицо, которое не вправе приобрести участок без торгов.

Сроки по ст. 39.17

Заявления рассматривают в порядке их поступления (пункт 4). В решении об отказе должны быть указаны все основания (подпункт 3 пункта 5), поэтому устранять причины можно сразу, а не по очереди.

Отказ в выкупе: основания и что с ним делать

Перечень оснований для отказа в ст. 39.16 ЗК РФ закрытый: уполномоченный орган отказывает при наличии хотя бы одного из перечисленных оснований. В таблице собраны основания, которые касаются арендаторов.

Оценить, устранима ли причина, помогает сама формулировка отказа. Границы и вид разрешённого использования поправить можно, а отсутствие права на покупку без торгов поправкой документов не лечится.

Как оспорить отказ

Отказ уполномоченного органа можно обжаловать в суд. Граждане, организации и иные лица обращаются в арбитражный суд с заявлением о признании решения незаконным, если спор относится к сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198 АПК РФ). Гражданин, организация и иные лица могут обратиться в суд по правилам КАС РФ (ч. 1 ст. 218). Какой суд ваш, зависит от состава сторон и характера спора, и ошибка с подсудностью съедает время.

Срок один и тот же: три месяца со дня, когда заявитель узнал о нарушении прав (ч. 4 ст. 198 АПК РФ, ч. 1 ст. 219 КАС РФ). Пропущенный по уважительной причине срок арбитражный суд может восстановить.

Что решает суд

В арбитражном суде дело об оспаривании решения органа рассматривает судья единолично в срок, не превышающий трёх месяцев со дня поступления заявления, включая подготовку дела и вынесение решения (ч. 1 ст. 200 АПК РФ); по мотивированному заявлению судьи срок может быть продлён до шести месяцев в связи с особой сложностью дела (там же). Обязанность доказывать законность решения, наличие полномочий и обстоятельства, послужившие основанием, возлагается на орган, который принял решение (ч. 5 ст. 200).

Если суд найдёт, что решение не соответствует закону и нарушает права заявителя в экономической сфере, он признаёт его незаконным (ч. 2 ст. 201), а в резолютивной части указывает обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя (пункт 3 ч. 4 ст. 201).

Когда это не выкуп по Земельному кодексу: частный арендодатель, помещение, аренда с выкупом

Всё, что написано выше, работает для участков в государственной и муниципальной собственности. Если участок принадлежит частному лицу, статья 39.3 к нему не применяется: условия покупки определяет договор. По статье 624 ГК РФ в договоре аренды можно предусмотреть, что имущество переходит арендатору по истечении срока аренды или до него при условии внесения всей выкупной цены, а если условия о выкупе в договоре нет, его можно добавить дополнительным соглашением, в том числе с зачётом внесённой арендной платы.

Собственнику здания на чужом частном участке закон даёт дополнительную защиту: он имеет преимущественное право покупки или аренды участка, которое реализуется по правилам продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Другой случай: арендуется не участок, а помещение у города. Закон № 159-ФЗ регулирует отчуждение арендуемого малым и средним бизнесом государственного и муниципального имущества (ч. 1 ст. 1). Слов «земельный участок» в его тексте нет; покупку земли у государства или города он не регулирует, для неё действует Земельный кодекс.

• Участок под вашим зданием у города или муниципального образования: ст. 39.20 и подпункт 6 пункта 2 ст. 39.3 ЗК РФ, порядок в статье «Выкуп земли под зданием».
• Помещение у города, вы малое или среднее предприятие: закон № 159-ФЗ, подробности в статье «Выкуп по 159-ФЗ».
• Участок или помещение у частного лица, выкуп по договору: ст. 624 ГК РФ, условия в статье «Аренда с правом выкупа».

Коротко: выкуп земельного участка из аренды

• Аренда не равна праву на покупку. Без торгов участок продают только по перечню п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, участок под строительство продавать запрещено, кроме перечисленных случаев (п. 2 ст. 39.1).
• Определите ветку. Своё здание на участке: исключительное право по ст. 39.20. Недостроенный объект: аренда для завершения стройки по п. 5 ст. 39.6. Построек нет: торги там, где продажа допускается (п. 2 ст. 39.1), и узкие исключения.
• Продаёт собственник участка. Федеральный, региональный или муниципальный: от этого зависит, чей акт определяет цену (п. 2 ст. 39.4).
• Единого процента нет. Потолок цены задаёт кадастровая стоимость (п. 3 ст. 39.4), доли 20 и 2,5 процента из закона № 137-ФЗ действуют только для названных там категорий.
• Сроки заявления. Возврат за десять дней, решение за двадцать, подписание договора за тридцать (статья 39.17).
• Отказ обжалуют за три месяца. Срок считают со дня, когда заявитель узнал о нарушении прав (АПК РФ, КАС РФ).
• Не по Земельному кодексу. Частный арендодатель (статья 624 ГК РФ) и помещения у города (закон № 159-ФЗ) идут по другим правилам.