Распоряжение об изъятии для государственных нужд: что происходит дальше по дням

Распоряжение об изъятии: кто подписывает и на чём документ держится

Конверт обычный, заказной. Внутри копия акта на полторы страницы, схема участка и ни строчки о том, что собственнику теперь делать. Начнём с разбора самого документа, а дальше пойдём по календарю.

В Москве по нежилым объектам и участкам такие акты издаёт Департамент городского имущества: распоряжение с пятизначным номером и датой. Право принимать решения об изъятии распределено статьёй 56.2 ЗК РФ между федеральными органами, органами субъекта и муниципалитетами, у города федерального значения эту роль исполняет профильный департамент.

Что стоит в преамбуле и зачем это читать

• Земельный кодекс и статьи 279, 281 ГК РФ. Общая рамка: изъятие идёт в случаях и порядке земельного законодательства, а правообладателю положено возмещение.
• Положение о департаменте. Постановление Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП, которым департаменту переданы полномочия по изъятию для нужд города.
• Адресная инвестиционная программа и порядок взаимодействия по ней. Постановление от 25.02.2014 № 77-ПП плюс сама программа: отсюда видно, ради какой стройки забирают землю.
• Утверждённый проект планировки территории. Без него изъятие под дорогу, развязку или инженерный объект невозможно, так требует пункт 1 статьи 56.3 ЗК РФ.
• Обращение заказчика стройки. Письмо профильного департамента с номером и датой, по которому и запущен акт.

Дальше идёт пункт «Изъять для государственных нужд», и в нём перечислены цель, кадастровый номер, площадь, адрес и правообладатель с реквизитами записи в реестре. Если участок ещё предстоит образовать, приложением идёт схема его расположения на кадастровом плане территории (п. 5 ст. 56.6 ЗК РФ). Эта схема и показывает, где пройдёт граница.

Сколько лет город шёл к этой дате

Решение не берётся из воздуха. Сначала объект попадает в документы территориального планирования или в утверждённый проект планировки, и с даты утверждения проекта у города есть шесть лет на то, чтобы принять решение об изъятии (п. 3 ст. 56.3 ЗК РФ). Если в реестре нет записи о правах на участок, добавляется ещё один этап: не меньше чем за 60 дней до подписания публикуется сообщение о планируемом изъятии, а срок ознакомления со схемой не может быть короче тех же 60 дней (ст. 56.5 ЗК РФ).

Дальше разберём каждую строку этой таблицы по порядку, начиная с первых десяти дней.

Первые десять дней: сайт, публикация, письмо и запись в Росреестре

Пункт 10 статьи 56.6 ЗК РФ даёт органу ровно десять дней со дня принятия решения на четыре действия. Собственник видит только одно из них, конверт, а остальные три происходят без него.

• Публикация на официальном сайте. Текст акта вывешивается на сайте органа, принявшего решение.
• Официальное опубликование. Само решение публикуется в порядке, установленном для муниципальных правовых актов по месту нахождения участков. Приложения при этом не публикуются, и именно в них лежит схема с границами.
• Письмо правообладателю. Копия идёт заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу из заявления об учёте прав, а если такого заявления не было, по адресу из реестра недвижимости. Когда изымают здание или помещения, копия дополнительно отправляется по адресу самого объекта, а при наличии электронной почты ещё и на неё.
• Копия в орган регистрации прав. Росреестр получает решение и видит его раньше, чем многие собственники.

Отдельным подпунктом орган направляет копию инициатору стройки вместе со сведениями о правообладателях и копиями документов об их правах. То есть к моменту, когда владелец здания вскрывает конверт, у заказчика объекта уже лежит его досье.

Адрес в реестре поэтому должен быть живым, а не «как при регистрации в 2015 году». Сверка адреса по выписке занимает пять минут и стоит дешевле, чем пропущенный срок обжалования.

Свой документ можно найти в списке распоряжений об изъятии по номеру или дате, там же видно контуры на карте.

День уведомления: от него считают три месяца на обжалование

Ключевая дата всей процедуры это не дата акта и не дата, когда бумагу прочитали. Закон называет три варианта, и от того, какой сработал, зависит вся арифметика сроков.

Три способа оказаться уведомлённым

• Вручение или возврат заказного письма. Основной вариант: день получения копии либо день, когда конверт вернулся отправителю.
• Отправка на электронную почту. Если собственник сам сообщал адрес для связи, он считается уведомлённым в день отправки письма на этот адрес.
• Публикация. Когда у органа нет ни почтового адреса, ни электронной почты, уведомлением работает сам факт официального опубликования решения.

Все три варианта записаны в пункте 11 статьи 56.6 ЗК РФ. От этой даты пункт 14 той же статьи отмеряет три месяца на обжалование распоряжения в суде. Три месяца это мало, а спорить придётся не о деньгах, а о законности акта: попал ли объект стройки в утверждённый проект планировки, соблюдены ли условия статьи 56.3 ЗК РФ, верно ли описан изымаемый контур, совпадает ли цель изъятия с основаниями статьи 49 ЗК РФ.

Первое, что стоит сделать письменно

Пункт 12 статьи 56.6 ЗК РФ разрешает после уведомления направить в орган, принявший решение, свой почтовый адрес для отправки проекта соглашения. Шаг скучный, а цена ошибки высокая: следующий конверт с оценкой и суммой уйдёт именно по тому адресу, который известен департаменту. Заодно в письме уместно сообщить контакты представителя и электронную почту.

Параллельно поднимается текст акта с приложениями. Контур в приложении привязан к объекту недвижимости, поэтому связь именно вашего здания с изъятием подтверждают выписка из реестра и схема. Как искать себя в городских решениях и чем контур изъятия отличается от границ комплексного развития, разобрано в материале про проверку участка на изъятие и КРТ.

Что после уведомления перестаёт попадать в возмещение

Пункт 8 статьи 56.8 ЗК РФ перечисляет пять вещей, которые оценщик обязан не учитывать. Список короткий, а денег стоит много.

• Постройки и улучшения вопреки виду использования. Объект, возведённый против разрешённого использования участка или против условий городского договора аренды, в сумму не войдёт вместе со всеми его улучшениями.
• Улучшения после уведомления. Всё, что сделано с этого дня, из расчёта выпадает. Исключения два: работы ради безопасности объекта, предотвращения пожаров и аварий либо устранения их последствий, и реконструкция по разрешению на строительство, выданному до уведомления.
• Новые объекты. Здание, построенное после уведомления, не считается, кроме случая, когда разрешение на строительство получено раньше.
• Некапитальные объекты. То, для чего разрешение не требуется, но стройка начата после уведомления, тоже мимо.
• Сделки, раздувающие убытки. Договоры, заключённые после уведомления и увеличивающие размер убытков, в возмещение не идут. Срочно подписанный с дружественной компанией договор аренды по тройной ставке оценщик просто не увидит.

Что делать при этом можно

Права собственника никуда не исчезают. До дня прекращения прав он владеет, пользуется и распоряжается объектом по своему усмотрению, это прямо написано в статье 280 ГК РФ. Здание можно сдавать, закладывать и продавать. Переход права к новому владельцу не требует ни нового решения об изъятии, ни изменений в старое (п. 9 ст. 56.6 ЗК РФ): покупатель встаёт на место продавца вместе со всеми сроками, которые уже идут.

Поэтому продажа объекта под изъятием возможна, но честная: покупателю нужно показать акт и календарь сроков. Скрытое изъятие всплывает при первой же проверке и разворачивает сделку уже на выходе.

Межевание и оценка: кто заказывает и за сколько дней до соглашения

После акта начинается техническая часть, и делает её не собственник. Статья 56.7 ЗК РФ возлагает подготовку на орган, принявший решение, либо на организацию, по ходатайству которой изъятие запущено.

• Кадастровые работы. Заказчик образует изымаемые участки по проекту межевания или утверждённой схеме, уточняет границы, где это нужно, и подаёт заявления на кадастровый учёт от имени правообладателя без доверенности.
• Оценка. Тот же заказчик нанимает оценщика: рыночная стоимость недвижимости или прекращаемых прав плюс отдельный отчёт о размере убытков.
• Переговоры. Закон прямо называет переговоры об условиях изъятия частью подготовки, то есть разговор до соглашения возможен и нормален.
• Согласие владельца не требуется. Пункт 2 статьи 56.7 ЗК РФ снимает вопрос: все эти действия выполняются независимо от того, согласен собственник или нет.

Взамен на владельца ложится обязанность: пункт 5 той же статьи требует обеспечить доступ к участку и объектам для кадастровых работ и определения рыночной стоимости. Запертые ворота ничего не отменяют, зато лишают шанса показать оценщику то, что стоит денег.

Что по закону входит в сумму

Состав возмещения задан пунктом 2 статьи 56.8 ЗК РФ и статьёй 281 ГК РФ: рыночная стоимость участка и расположенных на нём объектов или стоимость прекращаемых прав, убытки от изъятия и упущенная выгода. Отдельной строкой закон называет убытки от невозможности исполнить обязательства перед третьими лицами, например перед арендаторами и подрядчиками. Есть нюанс, который стоит денег: пункт 6 статьи 56.8 ЗК РФ обязывает собственника самому передать оценщику документы, подтверждающие такие убытки. Не передал, значит их в отчёте не будет.

Отдельно про дату оценки. Стоимость участка определяется исходя из разрешённого использования на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии, а планируемое изъятие в расчёт не берётся (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ). Смена вида использования под будущую дорогу задним числом стоимость не срежет.

По нашей практике занижение бьёт по типам объектов неравномерно: сильнее всего страдают промышленные площадки, где оценщик не считает смонтированные линии и оборудование, за ними идут склады, офисы и торговля. Из чего складывается справедливая сумма и как считать упущенную выгоду, подробно разобрано в статье про компенсацию при изъятии объекта.

Проект соглашения: что в конверте и с какого дня идёт отсчёт

Второй конверт тяжелее первого. В нём уже подписанный городом проект соглашения и приложения, по которым видно, во сколько оценили объект.

Что обязаны прислать вместе с проектом

• Выписки из реестра недвижимости. По изымаемому участку и по всем расположенным на нём зданиям, помещениям и незавершённым объектам, сведения о которых есть в реестре.
• Отчёт об оценке рыночной стоимости. Самой недвижимости либо прекращаемых прав на неё.
• Отчёт об оценке убытков. Отдельный документ, где считаются потери от изъятия, включая упущенную выгоду.
• Отчёт по имуществу взамен. Приходит, когда город предлагает другой участок или помещение вместо изымаемых.

Перечень закрыт пунктом 4 статьи 56.10 ЗК РФ. Пришёл проект без отчётов, значит спорить о цифре пока не с чем: письменно требуйте приложения, иначе возражения окажутся в воздухе.

Что написано внутри соглашения

Содержание задано статьёй 56.9 ЗК РФ, и читать его нужно построчно: стороны, кадастровые номера объектов, цель изъятия, реквизиты распоряжения, какие права прекращаются и какие возникают, размер и порядок выплаты возмещения. Там же указываются сооружения, которые не изымаются, и сервитуты, которые сохраняются.

Отдельного внимания стоит подпункт 6 пункта 1: в соглашении пишется срок передачи объектов, и он не может превышать шести месяцев со дня прекращения прав прежнего владельца. Это и есть время на вывоз оборудования, перевод людей и закрытие договоров с арендаторами. Полгода звучит спокойно ровно до момента, когда в здании стоит производственная линия.

При согласии обеих сторон соглашение может предусматривать другую недвижимость взамен изымаемой, с зачётом её стоимости в сумму возмещения (п. 3 и 4 ст. 56.9 ЗК РФ, п. 3 ст. 281 ГК РФ). Для действующего бизнеса вариант с равноценным помещением иногда выгоднее денег, но обсуждать его нужно до подписания, а не после.

Что сверить в проекте до подписи

• Перечень объектов. Все ли ваши строения и помещения попали в соглашение и нет ли там чужих: платят за то, что перечислено, а не за то, что стоит на участке.
• Площадь изымаемой части. Она должна совпадать со схемой из распоряжения и с кадастровыми работами, иначе спорить о цене придётся вслепую.
• Две суммы вместо одной. Рыночная стоимость и убытки считаются разными отчётами, и часто именно вторая строка оказывается подозрительно круглой.
• Дата оценки. Сверьте её с днём, предшествующим дате распоряжения: от этого зависит, по какому виду использования посчитан участок.
• Порядок и срок выплаты. Сначала деньги, потом переход права, иначе соглашение расходится с пунктом 2 статьи 56.11 ЗК РФ.
• Судьба оборудования и сетей. Если на участке инженерные сооружения, которые будут переноситься, их стоимость в возмещение не включается, зато включаются работы по переносу (п. 2.1 ст. 56.8 ЗК РФ).

Каждый пункт этого списка проверяется по бумагам за один вечер, а стоит иногда больше, чем весь последующий суд.

Сам документ, который придёт следом, разобран по пунктам в отдельном материале: соглашение об изъятии и что в нём нельзя подписывать. Как считают сумму, показывает разбор оценки при изъятии.

Девяносто дней: три ответа городу и как заявить свою цену

С даты получения проекта пошёл главный срок процедуры. Пункт 10 статьи 56.10 ЗК РФ и пункт 2 статьи 282 ГК РФ дают городу право пойти в суд только по истечении девяноста дней. Внутри этого окна у собственника три законных хода.

1. Подписать. Соглашение уходит обратно в орган или организации-инициатору, дальше деньги и переход права.
2. Отказать. Уведомление об отказе в подписании тоже предусмотрено законом, но само по себе оно не добавляет ни рубля.
3. Направить предложения об изменении условий. В том числе о размере возмещения. Пункт 9 статьи 56.10 ЗК РФ требует приложить документы, которые это изменение обосновывают.

Третий путь единственный, который двигает сумму без суда. Орган вправе изменить условия соглашения с учётом полученных предложений (п. 11 ст. 56.10 ЗК РФ), и по нашим делам город действительно правит цифру, когда видит документы, а не эмоции.

Что прикладывать к возражениям

• Свой отчёт об оценке. Готовит независимый оценщик по той же дате, что и городской, иначе отчёты просто не сопоставить.
• Доказательства дохода. Договоры аренды, платёжные поручения, выручка с квадратного метра, загрузка складов за последние два года.
• Документы на оборудование. Паспорта, акты монтажа, сметы на демонтаж и перенос линий: без них промышленный объект оценят как пустую коробку.
• Расчёт убытков перед контрагентами. Договоры, которые станет невозможно исполнить, и суммы неустоек по ним.
• Затраты на переезд. Поиск площадки, транспорт, простой, восстановление пусконаладки.

Молчание внутри девяноста дней это худший из вариантов. Срок истечёт, иск уйдёт в суд, и те же самые документы придётся собирать в процессе, под давлением заседаний и с оглядкой на чужую экспертизу.

Суд: когда город подаёт иск, сколько идёт дело и что в нём решают

Принудительное изъятие проходит только через суд, это правило статьи 282 ГК РФ. Иск подаётся в течение срока действия распоряжения и не раньше чем через девяносто дней после получения собственником проекта соглашения.

Сколько времени занимает дело

Часть 1 статьи 152 АПК РФ отводит первой инстанции шесть месяцев со дня поступления заявления, включая подготовку и вынесение решения. При особой сложности председатель суда продлевает срок до девяти месяцев (ч. 2). Важная деталь для расчётов: время, на которое производство приостановлено, в эти сроки не входит (ч. 3), а приостанавливают дела как раз на судебную экспертизу. По нашим спорам с городом экспертиза назначается через два-три месяца после начала процесса, сама занимает один-два месяца, ещё один-два уходит на решение. Реальный горизонт получается шесть-девять месяцев.

Что именно спорят в процессе

• Размер возмещения. Основной предмет: рыночная стоимость, убытки, упущенная выгода, стоимость оборудования и переезда.
• Состав изымаемого. Попали ли в контур объекты, которые изымать не требуется, и сохраняются ли сооружения, не мешающие цели изъятия.
• Порядок выплаты. Принудительное изъятие допускается только при предварительном и равноценном возмещении (п. 4 ст. 281 ГК РФ).

Законность самого распоряжения в этом деле уже не обсуждается: для неё есть отдельный трёхмесячный срок со дня уведомления. Два спора живут по разным календарям, и путать их дорого.

Общая логика процедуры, основания изъятия и права собственника на каждом этапе собраны в базовом материале про изъятие недвижимости для государственных нужд.

Деньги, переход права и передача объекта после подписи

Финал процедуры устроен строже, чем кажется. Подписанное соглашение или вступившее в силу решение суда работает основанием сразу для нескольких вещей: перехода права собственности, прекращения постоянного пользования, досрочного прекращения аренды, регистрации в реестре и сноса построек на изъятом участке. Всё это перечислено в пункте 1 статьи 56.11 ЗК РФ.

Что происходит с договорами и обременениями

• Аренда, залог, сервитуты. Со дня прекращения прав прежнего владельца прекращаются сервитут, залог и договоры, заключённые им по этому участку (п. 4 ст. 279 ГК РФ). Сервитут сохраняется, только если он не мешает цели изъятия.
• Договоры с третьими лицами. Пункт 7 статьи 56.11 ЗК РФ разрешает бывшему правообладателю расторгнуть в одностороннем порядке договоры, исполнение которых стало невозможным из-за изъятия.
• Расчёты с кредиторами. С залогодержателями и другими лицами, в чью пользу установлены обременения, рассчитывается сам владелец из полученного возмещения.
• Арендаторы участка. Прекращение договора аренды компенсируется по подпункту 3 пункта 3 статьи 56.8 ЗК РФ: рыночная стоимость права аренды считается до конца срока договора. Про особенности городских договоров есть отдельный разбор про аренду земли у города.

Дальше идёт передача объекта в срок, записанный в соглашении, и он не может быть больше шести месяцев со дня прекращения прав. За это время нужно вывезти оборудование, перевести людей и закрыть обязательства перед арендаторами, поэтому график переезда лучше считать ещё на стадии возражений, когда есть шанс включить эти затраты в сумму.

Не уверены, что распоряжение вообще касается вашего здания, сверьте контур на карте изъятий по адресу.

Коротко: главное о сроках после распоряжения об изъятии

• Отсчёт идёт от даты акта. Процедура запускается в день подписания распоряжения, а по нежилым объектам Москвы такие акты издаёт Департамент городского имущества.
• Десять дней на оповещение. Публикация на сайте, официальное опубликование, заказное письмо владельцу и копия в Росреестр (п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ).
• Возврат конверта равен вручению. День возврата письма отправителю считается днём уведомления, и с него идут все личные сроки собственника.
• Три месяца на спор о законности. Сам акт обжалуется, пока не прошло три месяца от даты уведомления, дальше остаётся только разговор о сумме.
• Улучшения после уведомления не оплачиваются. Пункт 8 статьи 56.8 ЗК РФ выбрасывает из расчёта новую стройку, улучшения и сделки, раздувающие убытки.
• Оценщик приходит за два месяца до соглашения. Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до отправки проекта (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ).
• В конверте с соглашением обязаны быть отчёты. Выписки, оценка рыночной стоимости и оценка убытков идут приложением, без них спорить не с чем.
• Девяносто дней решают исход. Внутри срока можно направить предложения об изменении цены с документами, после срока город вправе идти в суд.
• Суд длится от шести до девяти месяцев. Время судебной экспертизы в этот срок не входит, а сама экспертиза и определяет итоговую цифру.
• Право переходит после денег. Пока возмещение не выплачено или не внесено в депозит нотариуса, последствия изъятия не наступают.

Начать стоит с простого: найдите свой объект среди контуров изъятия и посмотрите дату акта.