Постановление 819-ПП: перечень самовольных построек Москвы

Что такое реестр самовольных построек и 819-ПП

Речь о постановлении Правительства Москвы от 11 декабря 2013 года № 819-ПП. Полное название длинное: «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков». Документ живой, его правят регулярно, а сами перечни город обязан обновлять не реже одного раза в квартал: это записано в пункте 2.1 постановления. Поэтому сверяться нужно со свежей редакцией, а не с распечаткой годовой давности.

Главная для собственника часть это приложения к постановлению, городские перечни. Туда вносят адреса объектов с признаками самовольной постройки или реконструкции. Отдельно идут объекты, право собственности на которые уже зарегистрировано в ЕГРН, отдельно те, где регистрации нет. Перечень не статичен: новые адреса подгружают порциями в течение года. Чаще всего под удар попадают мансарды, надстроенные этажи, пристройки, антресоли и части помещений, которые появились без разрешений.

Приложение 2 и приложение 3: чем перечни отличаются

Постановление утвердило не один список, а два, и последствия у них разные. Собственнику важно с первого дня понимать, в каком приложении оказался объект: от этого зависит, пойдёт город в суд или освободит участок своими силами.

Отсюда правило, которое экономит собственнику здание: запись о праве в ЕГРН это не формальность, а защита от быстрого демонтажа. Пункт 4 статьи 222 ГК РФ прямо запрещает сносить во внесудебном порядке объекты, право на которые зарегистрировано в ЕГРН или признано судом, а также жилые, садовые и многоквартирные дома.

Второе правило про время. По пункту 2.2 постановления Департамент городского имущества заявляет требования в суд в течение месяца с даты обновления перечня, а обновляют перечни ежеквартально. Пауза между попаданием в список и иском короткая, и рассчитывать на год спокойной подготовки документов не стоит.

Чем грозит попадание в список

Само по себе включение адреса в перечень это ещё не снос. Но это сигнал, что городские органы считают объект проблемным, и дальше начинается цепочка ограничений. Бизнес обычно сталкивается с ними не в теории, а когда срывается конкретная сделка.

• Сделки блокируются: продать, заложить или законно сдать объект, попавший в перечень, фактически невозможно, регистрация перехода права буксует.
• Появляется риск сноса: Департамент городского имущества может подать иск о сносе самовольной постройки за счёт собственника.
Какие сроки закон отводит на снос и что происходит при их пропуске, разбираем в статье снос самостроя: сроки и порядок.
• Подключение и легализация сетей осложняются, новые мощности на спорный объект получить трудно.
• Возможны административные санкции за нецелевое использование участка, вплоть до приостановки деятельности и предписаний.

Правовая основа: статья 222 ГК РФ

Что считать самостроем, определяет пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса: постройка на участке, не отведённом для таких целей, либо без нужных разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм. Право собственности на такой объект не возникает. Признаки и исключения из них подробно разобраны на странице легализация самостроя в Москве.

Выход даёт пункт 3 той же статьи. Условия там соблюдают одновременно, не выборочно.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Пункт 3 статьи 222 ГК РФ

Комиссия проверяет ровно то же самое, что и суд: есть ли права на землю под такую стройку, приведён ли объект к нормам, безопасен ли он для людей и соседей. Провис хотя бы один пункт, и объект не сохранит никто. Как эти три условия доказывают в процессе и что решает экспертиза, разобрано на странице суды по самострою.

Роль ГЗК Москвы и что она решает

Из перечня выходят двумя дорогами: административной, через Градостроительно-земельную комиссию, и судебной, по статье 222 ГК. Комиссия отвечает на один вопрос: можно ли сохранить постройку в её фактических габаритах, на каких условиях и за какую плату в бюджет. Решение фиксирует протокол, и выписка из него становится основанием исключить адрес из перечня 819-ПП. Как устроено заседание, что смотрит рабочая группа и из чего складывается взнос городу, разобрано на странице легализация через ГЗК.

Роли органов путают чаще всего. Госинспекция по недвижимости выявляет нарушение и обследует объект. Департамент городского имущества подаёт иск о сносе и считает плату за сохранение. ГЗК решает вопрос о сохранении. ДГП согласует архитектурно-градостроительное решение.

Какие документы и заключения готовят

Пакет собирается под конкретный объект, но костяк повторяется из дела в дело. Разрабатывают его аккредитованные организации, своими силами собственник такой комплект почти никогда не закроет.

• ЗОС, заключение о соответствии объекта строительным, санитарным и противопожарным нормам. Это сердце доказательной базы по статье 222.
• АГР, архитектурно-градостроительное решение, альбом, который согласует ДГП (Департамент градостроительной политики города Москвы).
• Обоснование сохранения объекта и его технико-экономические параметры: площади, габариты, назначение.
• Кадастровые и технические документы, обмеры, оценка пожарных рисков, при необходимости паспорт безопасности.
• Согласования по сетям, если объект затрагивает инженерную инфраструктуру: подключения и охранные зоны проверяют с ресурсоснабжающими организациями (например, по водоснабжению и канализации, водостоку), состав согласований зависит от того, какие сети реально задеты.

Этапы и сроки внесудебной легализации

Дорога длинная, и идти по ней лучше по порядку. Каждый следующий шаг опирается на результат предыдущего, перепрыгнуть нельзя.

1. Обращение в Госинспекцию по недвижимости с заявлением о возможности внесудебного сохранения объекта.
2. Рассмотрение на межведомственной комиссии: принципиальное решение, сохраняем или нет, и рекомендации по документации.
3. Разработка технического пакета: ЗОС, АГР, обоснование, экспертизы. Самый трудоёмкий этап, его ведут аккредитованные организации.
4. Согласование АГР в ДГП и получение необходимых согласований по сетям, если они затронуты.
5. Повторное обследование объекта Госинспекцией: фактическое состояние сверяют с подготовленной документацией.
6. Вынесение вопроса на ГЗК и получение протокола с условиями сохранения объекта.
7. Оформление земельных отношений с Департаментом городского имущества и оплата установленной компенсации в бюджет.
8. Финальное обследование, исключение объекта из перечня 819-ПП, снятие обременений и внесение сведений в ЕГРН.

Чем всё заканчивается

Финал у удачного дела понятный. ГЗК выпускает протокол, который подтверждает: объект сохраняется. На его основании адрес исключают из перечня 819-ПП, а Департамент городского имущества отзывает иск о сносе, если тот уже был подан. Обременения снимают, сведения приводят в порядок в ЕГРН, и право собственности на объект снова становится «чистым»: с ним можно работать, продавать, закладывать, сдавать.

Если внесудебный путь по каким-то причинам закрыт, остаётся суд по статье 222 ГК РФ. Логика доказывания там та же самая, только площадкой выступает не комиссия, а судья, и многое решает та же техническая база: ЗОС, обмеры, экспертизы по безопасности.

Типичные ошибки

Большинство провалов это не злой умысел города, а слабая подготовка на старте. Вот что чаще всего ломает дело.

• Тянут до последнего. Заявление подают, когда иск о сносе уже в суде, и времени на спокойную работу не остаётся.
• Игнорируют землю. Объект приводят к нормам, а права на участок под стройку так и не оформлены, и пункт 3 статьи 222 не закрывается.
• Экономят на ЗОС и экспертизах. Заключение, сделанное «на отвяжись», разваливается при повторном обследовании.
• Фактический объект расходится с документацией. На бумаге одни габариты, в натуре другие, и Госинспекция это фиксирует.
• Берутся за безнадёжный объект. Если постройка нарушает нормы безопасности или права соседей всерьёз, её не сохранит ни ГЗК, ни суд, и деньги на документы уходят впустую.
• Путают органы и стадии, теряют время на согласованиях не там, где нужно.