Решение о комплексном развитии территории: как узнать, попал ли ваш объект в границы КРТ

Решение о КРТ: что это за документ и чем отличается от проекта

Комплексное развитие территории, дальше КРТ, это городской механизм обновления застроенных кварталов. Он живёт в главе 10 Градостроительного кодекса РФ: статьи 64-70 ввёл Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ, а статью 71 про оператора КРТ добавил закон от 25.12.2023 № 627-ФЗ. Запускает механизм один документ: решение о комплексном развитии территории.

У него есть номер, дата, подпись и приложения, а внутри поимённо названы земельные участки и постройки, попавшие в границы. Концепция инвестора и презентация на форуме такой силы не имеют. Пока акта нет, разговоры про снос квартала остаются разговорами.

Кодекс делит КРТ на четыре вида (ч. 1 ст. 65 ГрК РФ):

• КРТ жилой застройки. Кварталы с аварийными многоквартирными домами и домами, которые подходят под критерии региона.
• КРТ нежилой застройки. Промзоны, склады, старые производственные площадки, самострой. Именно сюда попадает большинство московских проектов и владельцев коммерческих зданий.
• КРТ незастроенной территории. Городская или неразграниченная земля без обременений правами третьих лиц.
• КРТ по инициативе правообладателей. Здесь запуск идёт от самих владельцев участков, механику разбираем отдельно в статье про КРТ по инициативе правообладателя.

Проект решения и решение: что уже работает на стадии проекта

До подписания город обязан опубликовать проект решения (п. 2 ч. 6 и п. 2 ч. 7 ст. 66 ГрК). Слово «проект» успокаивает, и здесь владельцы теряют самое дорогое время.

Этапы по нежилой застройке идут в таком порядке (ч. 7 ст. 66 ГрК). Сначала пункт 2, опубликование проекта. Сразу за ним пункт 2.1: уполномоченный орган направляет правообладателям внутри границ предложение заключить договор о КРТ. И только третьим номером идёт принятие самого акта с его опубликованием. Письмо из мэрии, выходит, приходит раньше постановления, и сорок пять календарных дней на письменный ответ отсчитывают со дня, когда вы это письмо получили (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК).

Столичная процедура повторяет ту же цепочку: подготовив проект, Департамент городского имущества размещает его на официальном сайте Правительства Москвы и рассылает предложение всем владельцам недвижимости в границах.

Изъятие по проекту действительно не запускают, для него нужен подписанный акт. С его даты у города появляется основание готовить планировку, проводить торги и забирать объекты. Поэтому при проверке важны сразу два вопроса: что нашлось, проект или готовое решение, и нет ли у вас непрочитанного конверта из мэрии.

Кто принимает решение и в какой форме оно выходит

Уровень власти определяет ч. 2 ст. 66 ГрК РФ, и выбор там привязан к обстоятельствам территории.

Четвёртый повод у региона совсем свежий. Часть 3.1 статьи 66 ГрК введена законом от 04.08.2026 № 299-ФЗ и работает с 4 августа 2026 года: когда полномочия по федеральному имуществу переданы субъекту, акт подписывает высший исполнительный орган региона, и согласование с федеральными органами исполнительной власти уже не требуется. Тем же законом оговорку про этот случай внесли в подпункт «а» пункта 1 части 2.

В Москве третья строка таблицы не работает. По части 2 статьи 63 ГрК в городах федерального значения полномочия, которые в обычном городском округе принадлежат местной администрации, взяли на себя органы государственной власти города. Поэтому московское решение о КРТ выходит постановлением Правительства Москвы, у него номер вида «1587-ПП» и своя дата.

Согласования, которые идут до подписи

• Инициатива региона (ч. 3 ст. 66 ГрК РФ). Федеральное решение принимается и по предложению субъекта, а согласовать его с регионом обязаны в срок до тридцати дней. Правила утверждены постановлением Правительства РФ от 14.07.2021 № 1184.
• Сверка границ (ч. 4 ст. 66 ГрК). Проект, подготовленный главой местной администрации, уходит в уполномоченный орган субъекта, и предметом сверки служат именно границы будущей территории. Срок тоже до тридцати дней.
• Региональные правила (ч. 5 ст. 66 ГрК РФ). По жилой застройке субъект своим актом утверждает порядок реализации и способ определения границ.

Столичный порядок взаимодействия городских органов при КРТ нежилой застройки и при инициативе правообладателей установлен постановлением Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП. Акт действующий и не раз переписанный: правки приходили и в 2024 году, и позже, редакция, которая работает сегодня, вступила в силу 9 сентября 2025 года. Отсюда важная мелочь: ссылаться на пункт по старому тексту опасно, нумерация между версиями сдвигалась. Профильный орган по градостроительной документации в городе теперь один: Департамент градостроительной политики, к которому в декабре 2025 года присоединили Москомархитектуру.

Что написано внутри: границы, перечни объектов, сроки, параметры

Состав решения закрыт статьёй 67 ГрК. Город не вправе ограничиться общими словами: часть 1 этой статьи перечисляет позиции, без которых акта нет.

• Местоположение, площадь и границы (п. 1). Отсюда растёт весь ваш вопрос: попал объект внутрь или остался снаружи.
• Перечень капитальных построек (п. 2). Сюда входят и те, что идут под снос либо реконструкцию, включая многоквартирные дома.
• Предельный срок реализации (п. 3). Горизонт, за который город рассчитывает довести дело до конца.
• Кто ведёт проект (п. 4). Норма называет два варианта: публичное образование реализует решение самостоятельно либо этим занимается юридическое лицо, определённое Российской Федерацией или субъектом. Инвестора в акте нет, он появляется позже, по итогам торгов (п. 5 и 6 ч. 7 ст. 66 ГрК).
• Виды использования и параметры застройки (п. 5). Расхождение с правилами землепользования допускается, тогда ПЗЗ правят по ч. 3.4 ст. 33 ГрК РФ.
• Обеспеченность инфраструктурой (п. 5.1). Нормативы по коммунальным, транспортным и социальным объектам с расчётом доступности.
• Наследие и планировка (п. 6 и 6.1). Охраняемые памятники и уже готовая документация по планировке, если они на территории есть.

Пункт 7 добавляет открытый хвост: иные сведения вправе определить Правительство РФ или акт высшего органа региона. Поэтому московские постановления бывают подробнее федерального минимума.

Приложение важнее самого текста

Тело московского постановления короткое, рабочая часть уходит в приложения. Стандартное название: «Перечень земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства». Именно там кадастровые номера, адреса и площади. Границы читают по этому перечню.

Отдельно посмотрите пункт про виды использования и параметры. Цифры в решении щедрее действующего градостроительного регламента зоны, значит город поднимает плотность квартала, и участок оценивают уже в новой логике.

Где публикуют проекты решений и готовые постановления

Публичность здесь идёт по требованию кодекса: и проект, и подписанный акт публикуют в порядке для официального опубликования правовых актов (п. 2 и 4 ч. 6, п. 2 и 3 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ). По незастроенной территории публикуют уже принятое решение (п. 1 ч. 8).

Московский адрес публикации

Что считать официальной публикацией акта Правительства Москвы, отвечает часть 4 статьи 19 Закона города Москвы от 08.07.2009 № 25 «О правовых актах города Москвы»: первая публикация полного текста в журнале «Вестник Москвы» (включая электронную версию) либо первое размещение полного текста на официальном сайте Правительства Москвы. На практике собственник ищет постановление в разделе документов портала mos.ru по слову «комплексном развитии» и по названию своей улицы.

• Проекты решений по нежилой застройке. Департамент городского имущества ведёт на mos.ru отдельный раздел «Проекты решений о комплексном развитии территорий нежилой застройки города Москвы».
• Городская программа КРТ. Портал krt.mos.ru показывает карту и список по округам и районам, планируемые проекты, реализуемые и лоты на торгах.
• Проекты по жилой застройке. Их размещают шире: на сайте органа власти, в системе общественных обсуждений или на региональном портале услуг, а также на информационных стендах прямо в границах территории (ч. 3 ст. 67 ГрК).
• ГИСОГД. Решение о КРТ и договор о КРТ входят в дело о застроенном земельном участке (п. 12.9 ч. 5 ст. 56 ГрК РФ). В Москве системой служит портал ГИС ОГД.

Сведения из ГИСОГД выдают бесплатно либо за плату, порядок и размер платы определяет Правительство РФ (ч. 7 ст. 57 ГрК). Запрос по конкретному участку удобен тем, что приносит документы пачкой: решение, договор, документацию по планировке.

Шесть способов проверить, попал ли объект в границы

Начните с реквизитов: кадастровые номера здания и участка, адрес по ЕГРН. В городских перечнях объекты названы сухо и формально, поиск по бытовому «наш корпус у железной дороги» ничего не даст.

1. Сервис проверки на портале городской программы

На krt.mos.ru рядом с картой работает проверка объекта недвижимости по кадастровому номеру: система отвечает, стоит ли он в установленных границах КРТ. Самый быстрый первый шаг, минут на пять.

2. Поиск самого акта и проекта акта

Дальше первоисточник. Постановления смотрят в документах mos.ru, проекты по нежилой застройке в разделе Департамента городского имущества. Ищите по улице, а ещё по номеру промзоны или микрорайона: столичные акты часто названы именно так.

3. ГПЗУ на участок

Самый недооценённый инструмент. Пункт 19 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ обязывает включать в градостроительный план земельного участка сведения о том, что земля стоит в границах территории с принятым решением о КРТ либо заключённым договором. Свежий план отвечает официально и письменно.

4. Карта градостроительного зонирования ПЗЗ

Часть 5.1 ст. 30 ГрК требует наносить будущие территории КРТ на карту зонирования обязательно. В Москве это правила землепользования и застройки по постановлению Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП. Оговорка важная: такие границы разрешено показывать отдельной картой-приложением, и с территориальными зонами они совпадать не обязаны.

5. Выписка из ЕГРН

Тут держите ожидания в рамках. Отдельной строки «участок в границах КРТ» реестр не ведёт: перечень реестра границ в ч. 1 ст. 10 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ такие территории не называет. Зато при запущенном изъятии в кадастре появляются сведения о решении об изъятии (п. 27 ч. 5 ст. 8 того же закона). Свежая выписка из ЕГРН покажет эту отметку.

6. Запрос в ГИСОГД по участку

Последний рубеж, если предыдущие пять дали разноголосицу. Решение и договор входят в дело о застроенном земельном участке, поэтому запрос вернёт бумаги по вашей земле одним пакетом.

Как читать границы и почему они расходятся с картой ПЗЗ

Кодекс описывает территорию КРТ через элемент планировочной структуры и через конкретные земельные участки внутри него. Для нежилой застройки часть 4 статьи 65 ГрК РФ даёт закрытый набор оснований, по которым участок вообще попадает в поле зрения города.

Почему в границы попал крепкий и законный объект

Вот главная развилка, из-за которой собственники спорят с городом. Часть 5 статьи 65 ГрК разрешает включить в границы участки и постройки, которых нет в перечне оснований, при одном условии: они лежат в границах одного элемента планировочной структуры с участками из части 4. Проще говоря, сосед по кварталу с ветхим цехом тянет за собой ваше ухоженное здание.

Обратное ограничение тоже есть. В границы КРТ нежилой застройки нельзя включать многоквартирные дома, блокированную застройку, объекты ИЖС и садовые дома, а также постройки на участках для личного подсобного хозяйства и садоводства (ч. 6 ст. 65 ГрК РФ).

Когда карта ПЗЗ и постановление противоречат друг другу

Расхождение выглядит тревожно, но само по себе нарушением не служит. Часть 5.2 статьи 30 ГрК прямо допускает два случая: решение принимают по территории, которую правила землепользования и застройки как территорию КРТ не обозначали, либо границы решения не совпадают с границами из ПЗЗ. Регион вправе установить иное своим актом.

Вывод короткий. Карта ПЗЗ показывает намерение города, а границу вашей судьбы проводит перечень из приложения к постановлению. Законность самой границы разбирают уже в суде, и здесь пригодится разбор про оспаривание ПЗЗ, проекта планировки и ГПЗУ.

Объект внутри границ: что меняется для собственника

Сразу снимем главный страх. Решение о КРТ право собственности не прекращает и ключи ни у кого не забирает. Оно открывает городу дорогу к следующим шагам, и вот они касаются актива напрямую.

Часть 7 ст. 65 ГрК говорит прямо: земля внутри территории с принятым решением о КРТ и постройки на ней могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд по правилам земельного законодательства. Слово «могут» здесь рабочее: изъятие лишь один из сценариев, до него доходит не всегда.

Три ветки развития событий

• Договор с городом заключают сами правообладатели. Уполномоченный орган направляет предложение о заключении договора владельцам недвижимости внутри границ (п. 2.1 ч. 7 ст. 66 ГрК), причём делает это ещё на стадии проекта решения. Дальше договор подписывают с теми, кто согласился письменно, при условии, что согласие пришло от всех адресатов предложения.
• Торги и инвестор. Если общего согласия нет, город идёт на торги и заключает договор о КРТ с их победителем (п. 5 и 6 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ). Тогда собственник ведёт разговор уже о выкупе или об изъятии.
• Город работает сам. Реализацию берёт на себя Российская Федерация, регион, муниципалитет или определённое ими юридическое лицо. С 1 января 2024 года в кодексе живёт ещё одна фигура, оператор КРТ, ей отведена статья 71 ГрК.

Кому предложение о договоре не придёт

Список исключений короткий и въедливый. Предложение не направляют владельцам объектов, включённых в проект решения по ч. 10 ст. 65 ГрК РФ; лицам, у которых право пользования участком или постройкой на день уведомления действует меньше пяти лет; хозяевам сетей инженерно-технического обеспечения, нужных для работы объектов внутри территории.

Пятилетний рубеж бьёт по арендаторам больнее всего: короткий договор выводит их из числа собеседников города. Что будет дальше, зависит от застройки участка, и изъятие недвижимости для государственных нужд идёт по своим правилам возмещения.

Сроки: от предложения города до изъятия

У каждого этапа своя цифра и своя норма. Главные часы для владельца включает вручённое ему письмо города, дата публикации акта этот счётчик не запускает.

Сорок пять дней, о которых забывают

Условие в этой строке жёсткое: договор подписывают, когда письменный ответ пришёл от всех правообладателей, кому его направляли, и к ответу приложено соглашение между ними по ч. 6 и 7 ст. 70 ГрК. Один молчун в квартале закрывает дверь для целой улицы.

Дальше включается второй счётчик, о котором знают ещё реже. Проект договора ушёл согласившимся владельцам, а подписи за шестьдесят дней так и нет, и город вправе от договора отказаться: тогда он забирает проект себе, отдаёт оператору либо выставляет на торги (ч. 7.1 ст. 66 ГрК РФ, норма введена законом от 25.12.2023 № 627-ФЗ).

Что происходит при изъятии

Изымает уполномоченный орган того же уровня, что подписал решение о КРТ: федеральный, региональный либо муниципальный (п. 2 ст. 56.12 ЗК РФ). Дальше семь рабочих дней на четыре действия: публикация сообщения, размещение на сайте, вывешивание на информационном щите внутри территории и отправка копии правообладателям.

Затем приходит проект соглашения с ценой. Месяц на ознакомление прошёл без подписи, и город идёт в суд (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ). По судебному акту деньги перечисляют в семь дней, а спорить с ним разрешено в части размера компенсации (п. 11 и 13 той же статьи). Как считается сумма и почему городская оценка бывает ниже рыночной, разбираем в статье про компенсацию при КРТ.

Первые недели после публикации: порядок действий

Время работает против того, кто ждёт письма: пока собственник надеется на уведомление, город готовит планировку и считает бюджет. Разумный порядок такой.

• Скачайте акт целиком. Постановление плюс все приложения в исходном виде. Зафиксируйте дату публикации и адрес страницы.
• Сверьте перечень построчно. Кадастровый номер участка, кадастровый номер здания, площадь, адрес. Отдельно выпишите пометки о сносе и реконструкции напротив своих строк.
• Закажите свежие документы. Выписки из ЕГРН на участок и на здание, актуальный ГПЗУ. Отметка о попадании в границы КРТ в градостроительном плане делает вашу позицию документальной.
• Проверьте свой правовой тыл. Зарегистрировано ли право на все постройки, совпадает ли площадь в ЕГРН с фактической, не висит ли объект как самовольная постройка, какой срок остался по договору аренды земли.
• Зафиксируйте состояние актива. Фотосъёмка, инвентаризация оборудования, действующие договоры с арендаторами, отчётность по выручке. Через год восстановить это тяжело.
• Считайте деньги заранее. Независимая оценка до разговора с городом даёт точку опоры. По промышленным площадкам разрыв с городской оценкой бывает особенно заметным, потому что оборудование и остановка бизнеса учитываются плохо.

Если пришло предложение заключить договор

Такая бумага приходит уже на стадии проекта решения, и это самая частая ловушка. Отсчёт сорока пяти календарных дней идёт со дня получения, поэтому мысль «постановления ещё нет, значит рано» стоит очень дорого: молчание закрывает вариант с договором вместе с соседями, и город уходит на торги. Ответ готовят вместе с юристом и оценщиком, потому что договор о КРТ несёт обязательства по строительству, срокам и штрафам.

Если пришёл проект соглашения об изъятии

Здесь месяц на ознакомление и подпись. Спокойный сценарий: сверить состав возмещения, поднять собственную оценку, при расхождении письменно зафиксировать разногласия. Спор о цене закон допускает прямо, и оценка недвижимости для суда становится главным доказательством. Обещать сумму заранее не станет ни один честный консультант: её определяет суд по итогам экспертизы.

Коротко: главное о решении о КРТ и его границах

• Решение о КРТ это правовой акт. Порядок принятия задан ст. 66 ГрК РФ, состав документа ст. 67. В столице он выходит постановлением Правительства Москвы.
• Проект решения уже запускает часы. Вместе с его публикацией город рассылает владельцам предложение о договоре (п. 2.1 ч. 7 ст. 66 ГрК), а вот изъятие возможно только по подписанному акту.
• Границы читают по приложению. Перечень участков и капитальных построек с кадастровыми номерами важнее любой картинки и пересказа.
• Крепкое здание тоже включают. Часть 5 ст. 65 ГрК разрешает добавить землю без собственных поводов, если она в одном элементе планировочной структуры с проблемной.
• ГПЗУ отвечает официально. Пункт 19 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ обязывает указать в плане участка, стоит ли он в границах КРТ.
• Реестр границ ЕГРН такие территории не ведёт. Выписка покажет лишь отметку об изъятии, когда оно принято (п. 27 ч. 5 ст. 8 закона 218-ФЗ).
• Карта ПЗЗ и постановление вправе расходиться. Часть 5.2 статьи 30 ГрК прямо допускает решение по территории, которую правила как территорию КРТ не обозначали.
• Сорок пять календарных дней решают многое. Столько отведено правообладателям нежилой застройки на письменный ответ по договору, считают их со дня вручения предложения, и согласие нужно от всех адресатов.
• При изъятии календарь жёсткий. Семь рабочих дней на публикацию, месяц на соглашение, дальше суд и спор о размере возмещения.
• Ранний старт стоит дороже любого совета. Проверка номеров, свежий ГПЗУ и своя оценка до первого письма меняют переговорную позицию сильнее поздних возражений.