Постановление об утверждении проекта межевания территории: где найти и как читать

Что утверждает постановление и из чего состоит документ

Обычно ищут не сам текст решения, а приложения к нему: чертежи, перечни участков, координаты. Закон делит ПМТ на две ступени: «Проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта» (ч. 3 ст. 43 ГрК РФ). Основная часть включает текстовую часть и чертежи межевания (ч. 4 той же статьи).

Решение оформляют распорядительным актом: по Правилам, принятым постановлением Правительства РФ № 112, утверждение идёт путём «принятия распорядительного акта уполномоченного органа» (п. 30 Правил). У такого акта есть номер и дата, и по этим реквизитам документ находят в реестрах.

Вместе с проектом планировки (ППТ) ПМТ образует пару видов документации по планировке территории (ч. 4 ст. 41 ГрК). Готовят его в составе ППТ или отдельно (ч. 6 той же статьи). Чем ПМТ отличается от ППТ и от межевого плана одного участка, мы разобрали в статье «ПМТ Москвы: что такое проект межевания территории».

Где найти утверждённое постановление: четыре места

Акт хранится сразу в нескольких местах, и каждое отвечает на свой вопрос.

Запрос подают с конкретными данными. По п. 8 Правил № 279 указывают реквизиты нужных документов, или кадастровый номер участка, или адрес объектов, или границы территории с координатами «в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости». Для запросов после 1 января 2022 года орган местного самоуправления отвечает в течение 5 рабочих дней со дня оплаты (п. 14). Эти Правила написаны для муниципальных органов, а порядок приёма запросов в Москве сверяйте по актам города и на городских порталах.

В кадастр вносят и отметку о проекте: сведения «о том, что земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания территории» (пункт 16 части 5 статьи 8 того же закона). Поэтому удобно начать с выписки на свой участок: нашли отметку, значит, акт существует, и дальше ищете его номер. Устройство самой системы описано в статье об ИСОГД.

Как читать текстовую часть: шесть пунктов

Состав текстовой части закон задаёт жёстко, поэтому читать её можно по одной схеме. Слева пункты ч. 5 ст. 43 ГрК РФ, справа вопросы владельца.

Читайте пункты не подряд, а от своего кадастрового номера. Участок либо уже стоит на чертеже обоснования, либо ещё образуется и назван условным номером. В первом случае сверяют реестр, во втором выясняют, можно ли поставить участок на учёт в таком виде.

Отдельно смотрите пункт 5. Координаты территории даны в системе реестра, а точность их определения ГрК привязывает к требованиям, которые Кодекс устанавливает для территориальных зон. Практический вывод: цифры из акта удобно накладывать на данные ЕГРН, а расхождение в метрах поможет понять, какой из случаев ниже перед вами.

Чертежи и обоснование: что нарисовано на листах

Чертёж межевания читают как карту с условными обозначениями. По ч. 6 ст. 43 ГрК РФ на нём показывают:

• границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры;
• красные линии из проекта планировки или те, что устанавливает само межевание;
• линии отступа, то есть границы мест допустимого размещения зданий и сооружений;
• границы образуемых и изменяемых участков и условные номера образуемых, в том числе тех, для которых предполагаются резервирование и изъятие;
• границы публичных сервитутов.

Обоснование показывает то, что уже есть на земле. На его чертежах отображают границы существующих участков, зон с особыми условиями использования, положение действующих зданий, границы особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия, лесничеств и лесных кварталов (ч. 7 той же статьи). Эти листы удобны для сверки с ЕГРН: они фиксируют, как проектировщик увидел участки на дату разработки.

Дату разработки тоже учитывайте. Изысканиям, сделанным для ППТ, разрешено служить и для межевания «в течение не более чем пяти лет со дня их выполнения» (ч. 8 ст. 43). Если срок вышел, а территория успела измениться, слабое место видно уже по датам в пояснительной записке.

Есть ограничение и для самих проектировщиков. Если участки образуют по утверждённой схеме расположения на кадастровом плане, срок которой не истёк, то про границы сказано так: их местоположение в документе «должно соответствовать местоположению границ земельных участков, образование которых предусмотрено данной схемой» (ч. 10 ст. 43).

Что даёт утверждённый документ, а чего не даёт

В земельном праве ПМТ служит основанием для образования участков. Участки из государственной или муниципальной земли образуют по одному из трёх документов: по утверждённому ПМТ, по проектной документации лесных участков или по утверждённой схеме расположения на кадастровом плане (ч. 1 ст. 11.3 ЗК РФ). Схему допускают и без ПМТ, но «за исключением случаев, установленных федеральными законами» (ч. 2 той же статьи).

Для кадастрового учёта при образовании объектов ПМТ входит в список документов «в случаях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации» (п. 11 ч. 8 ст. 41 Закона № 218-ФЗ).

Вид использования тоже иногда берут из ПМТ. Для образуемого участка основной вид вносят в ЕГРН в соответствии с утверждённым ПМТ, когда закон так определяет вид использования (п. 1 ч. 2 ст. 60.3 того же закона). Для земель под линейные объекты и транспортно-пересадочные узлы ч. 13 ст. 43 ГрК говорит прямо: виды использования «устанавливаются в соответствии с утвержденным проектом межевания территории».

Чего ПМТ не делает, видно из его назначения: он нужен для «определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков» и для красных линий (ч. 2 ст. 43). Чертёж не регистрирует права: сведения об образуемых участках для учёта оформляют в межевом плане (ст. 22 Закона № 218-ФЗ). При разделе, объединении, перераспределении исходный участок, как правило, перестаёт существовать лишь «с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки» (ч. 2 ст. 11.2 ЗК РФ). До этой даты исходный участок продолжает существовать. Про кадастровые работы по одному участку читайте в материале о межевом плане.

Участок не совпал с ПМТ: пять расхождений и что с ними делать

«Не совпал» у разных людей значит разное: одному не хватает метра по забору, другому документ рисует дорогу через склад. Вот пять частых случаев.

Порядок действий почти всегда одинаков.

1. Закажите свежую выписку ЕГРН на участок и на спорных соседей: в ней видны границы, площадь и отметка о ПМТ.
2. Найдите акт с приложениями, как описано выше, и убедитесь, что читаете последнюю редакцию.
3. Наложите координаты на данные ЕГРН. Эту работу делает кадастровый инженер: наложение «на глаз» по картинкам даёт лишь грубую оценку.
4. Отнесите расхождение к одному из пяти случаев. От этого зависит, чья ошибка: реестра, документа или фактической границы.
5. Напишите в орган, утвердивший ПМТ, и в орган регистрации, назвав номер и дату акта, кадастровый номер и точку расхождения.
6. Если переписка ничего не решила, готовьте заявление об изменении ПМТ или иск.

Фактический забор в ст. 43 не упомянут: Кодекс строит документ на реестре и бумагах. Поэтому довод «мой забор всегда стоял здесь» без съёмки слабый, а со съёмкой становится аргументом с цифрами.

Реестровая ошибка: как устроена процедура по статье 61

Когда беда сидит в записях о границах, а не в самом ПМТ, работает статья 61 Закона № 218-ФЗ. Реестровая ошибка в ней описана как ошибка, воспроизведённая в реестре из межевого плана, технического плана, карты-плана или акта обследования, либо ошибка в документах, которые прислали иные лица и органы (ч. 3). Исправляют её по решению госрегистратора в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, свидетельствующих об ошибке и содержащих сведения для её исправления, если исправление не влечёт прекращения, возникновения или перехода зарегистрированного права.

Без суда исправить нельзя, если поправка способна причинить вред или нарушить интересы правообладателей и третьих лиц, которые полагались на записи реестра: тогда она идёт «только по решению суда» (ч. 4). Для соседей с пересекающимися границами учтите это, если границы соседей пересекаются.

В ч. 7 назван и предел поправки: после неё площадь вправе вырасти не более чем на десять процентов или уменьшиться не более чем на пять от записанной в реестре. Держите пределы в голове, когда обсуждаете с инженером границу, которая «чуть съехала».

ПМТ и реестровая ошибка живут в разных плоскостях. Документ утверждает орган власти, и менять его можно только изменением (об этом ниже). Записи реестра правят по ст. 61. Определите, чья ошибка, иначе заявление уйдёт не в тот орган. С такими вопросами мы работаем по направлению «Разработка и корректировка ПМТ в Москве»: разбираем документы и выбираем маршрут.

Как изменить или отменить утверждённый ПМТ

Утверждённый документ не высечен в камне. Менять можно и частями: «Внесение изменений в документацию по планировке территории допускается путем утверждения ее отдельных частей с соблюдением требований об обязательном опубликовании такой документации» (ч. 21 ст. 45 ГрК РФ). Согласование проводят применительно к утверждаемым частям.

Правила № 112 называют восемь целей изменения именно ПМТ (п. 33):

Заявление подают в уполномоченный орган. В нём называют вид документации, номер и дату решения об утверждении, обоснование и цель из списка (п. 38). Прилагают основную часть изменяемого ПМТ, обоснование, изыскания, если они нужны, и уведомление о согласовании, когда оно обязательно (п. 39). Орган проверяет материалы в течение 15 рабочих дней и оформляет решение распорядительным актом (п. 42).

После решения заявителю и главе поселения, округа или района в течение 7 рабочих дней направляют уведомление, а в течение 5 рабочих дней сведения уходят на размещение в систему градостроительной деятельности (п. 44).

Отмена идёт по другой линии. Документацию отменяют по обращению инициатора, и орган решает в течение 15 рабочих дней со дня направления обращения (п. 46, 48.1). Отмену отдельных частей Правила привязывают к решению поселения или городского округа об отмене красных линий линейных объектов (абз. 2 п. 46). Обращение об отмене Правила связывают с инициатором подготовки документации (п. 46), поэтому собственнику, который инициатором не был, сначала нужно выяснить, кто инициатор. Весь маршрут от решения о подготовке до публикации разобран в статье об утверждении ППТ в Москве.

Слушания и сроки: сколько проходит до публикации

Общего срока «от заявления до постановления» нормы не называют: они задают отрезки, а время между ними зависит от проектировщика и согласований. Для поселений, муниципальных и городских округов отрезки такие.

Слушания нужны не всегда. Для поселений и округов ПМТ до утверждения подлежит обязательному рассмотрению на обсуждениях или слушаниях (ч. 5 ст. 46 ГрК). Среди исключений:

• межевание подготовлено отдельным документом внутри элемента планировки, уже утверждённого ППТ: тогда «общественные обсуждения или публичные слушания не проводятся» (ч. 12 ст. 43), если только речь не идёт о красных линиях при образовании участка вне комплексного развития территории;
• документ подготовлен для территории садоводства или огородничества (п. 2 ч. 5.1 ст. 46);
• документ подготовлен для линейных объектов в границах земель лесного фонда (п. 3 ч. 5.1 ст. 46).

Если решение принимает район, обсуждения тоже обязательны, кроме случаев из ч. 13.2 ст. 45 (их может назвать закон субъекта) и ч. 5.1 ст. 46, а итог район выносит в течение десяти дней (ч. 13.1 ст. 45).

Особенности Москвы по слушаниям мы здесь не разбираем: сроки и порядок сверяйте по актам города на день своей процедуры. Общая картина по городу есть в справочнике о ПМТ Москвы.

Когда без суда не обойтись

Закон прямо разрешает спорить: органы власти, граждане и организации «вправе оспорить в судебном порядке документацию по планировке территории» (ч. 17 ст. 45 ГрК РФ). Суд встречается в нашей теме трижды:

• иск о самом ПМТ, как только что сказано;
• споры об образовании участков: «Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке» (ч. 8 ст. 11.2 ЗК РФ);
• исправление реестровой ошибки: она «может быть исправлена на основании вступившего в законную силу решения суда» (последняя фраза ч. 6 ст. 61).

Как устроены такие дела по ПЗЗ, ППТ и ГПЗУ, мы описали в материале об оспаривании ПЗЗ, ППТ и ГПЗУ в суде. Перед иском проверьте более простой путь: правка ПМТ или исправление записи в реестре обычно быстрее процесса.

Коротко: что запомнить о постановлении об утверждении ПМТ

• Утверждению подлежит основная часть ПМТ, материалы обоснования идут рядом и отдельного утверждения не требуют (ч. 3, 4 ст. 43 ГрК РФ).
• Искать акт нужно по номеру и дате: они записаны в реестре границ, а муниципальные органы публикуют акт в течение семи дней.
• Читать документ удобнее от кадастрового номера своего участка и от списка образуемых.
• Образование участка строго по ПМТ закреплено за случаями из ч. 3 ст. 11.3 ЗК РФ, а исходный участок, как правило, прекращает существование с регистрацией прав на новые.
• Площадь, отличающаяся от проектной больше чем на 10 процентов, останавливает учёт, и тогда правят сам документ по Правилам № 112.
• Ошибки в записях реестра устраняют по статье 61 закона о регистрации, а спор о самом ПМТ идёт в суд (ч. 17 ст. 45 ГрК РФ).
• Москва: для ПМТ в виде отдельного документа город принял Порядок (постановление № 1089-ПП), его текст и действующую редакцию проверяйте на mos.ru.