Проект демонтажа здания: состав, когда обязателен и кто его согласовывает

Что такое проект демонтажа и как он назван в законе

Слов «проект демонтажа» Градостроительный кодекс не использует. Он называет документ проектом организации работ по сносу объекта капитального строительства, а на рынке его сокращают до ПОД. Дальше мы пишем «ПОД», помня формулировку закона: по ней проверяют ваши бумаги.

ПОД готовит организация по заказу застройщика или технического заказчика, причём «в качестве самостоятельного документа» (ч. 2 ст. 55.30 ГрК РФ). Работу ведёт специалист по организации архитектурно-строительного проектирования из национального реестра. Так Кодекс называет физическое лицо, которое по трудовому договору организует подготовку проектной документации, в том числе как главный инженер (ч. 1 ст. 55.5-1).

Зачем он нужен, видно из статьи 55.31. Снос идёт «в соответствии с проектом» (ч. 1), его прикладывают к уведомлению (ч. 10), а исполнитель работ обеспечивает соблюдение его требований (ч. 7).

Чем ПОД отличается от соседних документов

Когда ПОД обязателен, а когда не нужен

Правило одно: ПОД готовят всегда, кроме двух исключений из частей 3 и 8 (см. часть 2 статьи 55.30). Таблица собирает случаи, с которыми к нам приходят владельцы цехов, складов и торговых зданий.

Последняя строка удивляет чаще прочих. Часть 8 исключает из правил о сносе случаи «в целях строительства нового объекта капитального строительства, реконструкции». Такой снос идёт по порядку, который Кодекс задал для стройки, и сведения о нём входят в раздел 7 проектной документации.

Эти сведения Положение № 87 перечисляет в подпункте «ф.1» пункта 23, а чертежи в подпункте «ш». Набор близок к отдельному ПОД, который мы разбираем ниже.

Состав ПОД: текстовая часть по постановлению № 509

Постановление Правительства РФ от 26.04.2019 № 509 утвердило требования к составу ПОД: он делится на текстовую и графическую части (п. 3). В первой пункт 4 насчитывает 22 подпункта, от «а» до «ц». Мы сгруппировали их по смыслу, суть не меняли.

Пункт 5 добавляет деталь. Документы по подпунктам «а», «в», «г», «д», «з», «х» и «ц» прикладывают в полном объёме, а не пересказывают: решение о сносе, проектную документацию, заключение экспертизы, материалы обследования, условия и акт отключения, документы федерального органа охраны наследия.

Подпункты «л» и «т» сформулированы с оговоркой: срок работ и рекультивацию включают, если необходимость определил собственник или застройщик. Поэтому закрепите оба вопроса в задании на проектирование сразу. Подпункт «ф» касается только потенциально опасных способов, то есть взрыва, сжигания и им подобных.

Чертежи и расчёт стоимости: что показать на плане и когда он обязателен

Чертежи отвечают на вопрос, как бригада будет разбирать здание на площадке. Пункт 6 требований называет четыре элемента графической части:

• План участка и прилегающих территорий. На нём сносимое здание, надземные и подземные сети, зоны развала, опасные зоны, места складирования материалов и конструкций, места стационарных кранов и пути кранов большой грузоподъёмности, схемы движения транспорта (подп. «а»).
• Обмерные чертежи планов, разрезов и фасадов. Их готовят, если так определил собственник или застройщик (подп. «б»).
• Защитные устройства. Это чертежи тех методов, которыми в тексте прикрывают инженерные сети (подп. «в»).
• Технологические карты-схемы. Они задают последовательность разборки конструкций, оборудования и коммуникаций (подп. «г»).

Сверяйте чертежи с текстовой частью. План показывает надземные и подземные сети (подп. «а»), а защитные устройства на чертежах (подп. «в») относятся к методам защиты сетей, которые описаны в подп. «о» п. 4 требований.

Когда к ПОД нужна смета

Смета не входит в состав автоматически. Часть 6 статьи 55.30 привязывает её к источнику денег: если снос идёт с привлечением бюджетных средств или средств лиц из части 2 статьи 8.3 Кодекса, застройщик или технический заказчик готовит смету на снос. Пункт 7 требований повторяет условие и велит приложить её к ПОД.

Для собственника, который сносит за свой счёт, обязанности в тексте части 6 нет. Расчёт полезен ему и так: он показывает цену работ до договора с подрядчиком. Если снос описан внутри проектной документации нового объекта, в её составе есть раздел «Смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объекта», когда работы финансируют с привлечением бюджетных средств (п. 3.4 Положения № 87).

Обследование: без него ПОД не начинают

ПОД пишут «на основании результатов и материалов обследования» объекта (ч. 4 ст. 55.30). Это условие самой подготовки. Его ведут по требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим, природоохранным и по безопасности в области использования атомной энергии и в области промышленной безопасности.

Результаты нужны дважды. Сведения о результатах и материалах обследования входят в текстовую часть ПОД (подп. «д» п. 4 требований). А по пункту 1 части 10 статьи 55.31 его материалы прилагают к уведомлению о планируемом сносе.

Как проводят такую работу, мы разобрали в статье обследование технического состояния здания. Если нужен исполнитель, мы выезжаем на объект, осматриваем здание и готовим техническое заключение о состоянии конструкций: оно может войти в материалы обследования, если отвечает требованиям закона к обследованию.

Какие бумаги собрать до начала

Проектировщик не придумывает основание и не угадывает параметры здания, он берёт их из документов, а часть из них пункт 5 велит приложить целиком. Соберите заранее:

• решение собственника о сносе либо судебный акт или решение органа местного самоуправления;
• сведения о правах на здание и участок, включая права других лиц: их потребует и уведомление (пункты 4 и 5 части 9 статьи 55.31);
• проектную документацию здания и заключение экспертизы, если они существуют;
• условия отключения от сетей и акт об отключении, если оно уже выполнено;
• документы федерального органа охраны наследия об отсутствии здания в реестре и о том, что оно не выявленный объект и не обладает признаками объекта наследия (подп. «ц» п. 4).

Каждый пункт опирается на подпункты пункта 4 требований либо на часть 9 статьи 55.31. С полным комплектом проектировщик не тратит время на запросы по ходу работы.

Кто согласует ПОД: отдельной процедуры нет

Ответ на этот вопрос короче, чем ждёшь. Статьи 55.30 и 55.31 не предусматривают ни экспертизы, ни утверждения, ни согласования самостоятельного ПОД органом власти. Документ идёт приложением к уведомлению, и дальше действует порядок уведомления.

По тексту ГрК орган местного самоуправления, получив бумаги, проводит «проверку наличия документов», указанных в части 10, и обеспечивает их размещение в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. Он сообщает об этом органу регионального государственного строительного надзора. Если чего-то нет, он запрашивает недостающее у заявителя (ч. 11 ст. 55.31). На проверку у него семь рабочих дней со дня поступления уведомления; оценка содержания ПОД в части 11 не названа.

Что согласуют и запрашивают внутри ПОД

Внутри документа три места, где нужна чужая справка или подпись. Ни одно не относится ко всему ПОД сразу:

• Защита действующих сетей. Методы и защитные устройства согласуют с владельцами инженерных сетей (подп. «о» п. 4 требований № 509).
• Условия отключения. Их выдают организации, эксплуатирующие сети, без платы, не более чем за десять рабочих дней со дня заявления. Отключение подтверждает акт (ч. 2 ст. 55.31).
• Взрыв, сжигание и иные опасные способы. Документ указывает сведения о согласовании с госорганами и дополнительные меры (подп. «ф»). Безопасность такого приёма обосновывают так, как велит часть 6 статьи 15 закона № 384-ФЗ (ч. 2 ст. 37).

Условия отключения и согласованные с владельцами методы защиты сетей входят в ПОД, поэтому нужны к подаче уведомления; сведения об акте отключения указывают, если он уже есть (подп. «з», «о», «х» п. 4 требований). Орган местного самоуправления по части 11 проверяет наличие документов.

Порядок действий: от решения о сносе до уведомления о завершении

Статья 55.31 задаёт последовательность, и удобнее всего показать её таблицей. Мы добавили подготовительные шаги из статьи 55.30, чтобы вы видели цепочку целиком. В таблице адресат назван по тексту ГрК: орган местного самоуправления по месту объекта (ч. 9 и 12). Как это устроено в Москве, смотрите в разделе о Москве ниже.

Дни здесь рабочие, и это меняет планирование. Семь дней идут до начала работ, а не до подачи, поэтому закладывайте выходные и праздники.

Уведомление подают на бумаге лично, в том числе через многофункциональный центр, либо почтой (ч. 9). Допустимы также единый и региональные порталы госуслуг и государственные информационные системы градостроительной деятельности (ч. 9.1). Формы утверждает федеральный орган, отвечающий за политику в строительстве (ч. 13). В самом уведомлении семь пунктов: сведения о застройщике, кадастровый номер и адрес участка, права на участок и здание с правами других лиц, решение суда или органа власти либо обязательство по сносу самовольной постройки, если они есть, контакты для связи.

Что делают на площадке до первого удара

Статья 55.31 ставит отключение перед сносом, а свод правил СП 48.13330.2019 «Организация строительства» в разделе 8.5 описывает типовые меры при сносе. Типовой порядок на площадке опирается на такие предпосылки:

• здание отключено от сетей по условиям эксплуатантов, акт подписан (ч. 1 и 2 ст. 55.31);
• устроены временные ограждения и подъездные пути, предусмотрены меры против вреда людям, имуществу, природе и утилизация строительного мусора (ч. 3);
• демонтированы оборудование, контрольно-измерительные приборы, инженерные системы, сантехнические сети, дверные и оконные заполнения, ограждения балконов, лестничных маршей и парапетов (п. 8.5.4 свода);
• о взрыве, сжигании или обрушении оповещены все на площадке и организация, эксплуатирующая прилегающую территорию, а при необходимости выставлено оцепление (п. 8.5.3).

Кто вправе сносить: СРО, главный инженер и порог в миллион

Когда ПОД и уведомление готовы, нужен тот, кто разберёт здание. Статья 55.31 говорит и о членстве подрядчика в саморегулируемой организации, и об инженере на объекте.

• Общее правило. Работы по договору подряда на снос вправе вести предприниматели и компании, состоящие в СРО в области строительства, а выполнение обеспечивают главные инженеры проектов (ч. 4). Членство не требуется, если договор заключён с лицом, которое не является застройщиком, техническим заказчиком или лицом, ответственным за эксплуатацию здания (ч. 4, последнее предложение).
• Порог. Подрядчик без членства в СРО вправе работать, если размер обязательств по каждому такому договору не превышает одного миллиона рублей (ч. 5).
• Освобождённые от СРО. Часть 6 в оговорённых случаях называет государственные и муниципальные предприятия и учреждения, организации с долей публичных образований свыше пятидесяти процентов и лиц, сносящих объекты из пунктов 1-3 части 17 статьи 51.
• Снос силами застройщика. Он вправе разобрать здание сам, если состоит в СРО, либо нанять подрядчика (ч. 8).
• Ответственность. Тот, кто сносит, соблюдает требования ПОД, технических регламентов и техники безопасности и отвечает за качество работ (ч. 7).

Порог действует для каждого договора отдельно, а не для суммы работ на объекте. Имя главного инженера проекта запросите у подрядчика заранее: по части 4 именно такие специалисты обеспечивают выполнение.

Москва: что добавляется к федеральной схеме

В основе порядок общий для страны: ПОД в Москве готовят по тем же требованиям № 509. Московские акты касаются подачи бумаг и разрешений для площадки. Мы приводим только названия и реквизиты актов по каталогу правовых актов Москвы, содержание регламентов мы не сверяли.

• Две госуслуги города. Приём уведомлений о планируемом сносе и о завершении сноса оформлен двумя государственными услугами, регламенты которых утвердило постановление Правительства Москвы от 06.08.2019 № 985-ПП. Какой орган принимает уведомление в Москве, в какие сроки и с каким перечнем документов, смотрите в тексте регламентов на портале мэра и правительства Москвы: здесь мы их не пересказываем. Федеральная норма адресует уведомление органу местного самоуправления по месту объекта (часть 9 статьи 55.31), а как это сочетается с московским порядком, по тексту регламента мы не проверяли.
• Ордер на ограждение и вскрытие грунта. Порядок оформления ордеров на земляные работы, временные ограждения и временные объекты утверждён постановлением № 284-ПП от 19.05.2015, а правила их проведения постановлением № 299-ПП той же даты. Часть 3 статьи 55.31 предусматривает устройство временных ограждений при сносе; нужен ли ордер в вашем случае и на каких условиях, проверьте по тексту этих постановлений в действующей редакции.
• Самовольные постройки. Для них есть постановление № 829-ПП от 08.12.2015 «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы»; редакцию и действие проверяйте по тексту акта. Если речь о самовольной постройке, порядок другой: мы разобрали его в статье снос нежилого здания в Москве.

После сноса: уведомление о завершении и снятие с кадастрового учёта

Снос закончен, но дело не закрыто. Дальше два действия с разными адресатами: бумага в орган местного самоуправления и заявление в Росреестр.

Застройщик или технический заказчик подаёт уведомление о завершении не позднее семи рабочих дней после окончания работ тем же путём, что и первое (ч. 12 и 12.1 ст. 55.31). Орган размещает его в информационной системе и извещает надзор (ч. 14).

Уведомление не заменяет заявление в Росреестр. Чтобы снять здание с кадастрового учёта в связи с прекращением существования, среди оснований значится акт обследования (п. 7.4 ч. 2 ст. 14 закона № 218-ФЗ). Форму акта, состав сведений и требования к подготовке утвердил приказ Росреестра от 24.05.2021 № П/0217.

Что будет с записью в ЕГРН и с налогом, мы разобрали в статье снятие здания с учёта после сноса. Акт и подачу заявления мы оформляем в рамках услуги акт обследования для снятия с учёта.

Типичные ошибки при подготовке ПОД

Мы собрали промахи, которые прямо противоречат тексту статей 55.30 и 55.31 и требований № 509. Каждую строку можно проверить по норме.

Прогоните комплект по таблице до подачи уведомления: пока есть время, пробел легко закрыть.

Коротко: что запомнить о проекте демонтажа здания

• В законе это проект организации работ по сносу, который застройщик или технический заказчик обязан обеспечить как самостоятельный документ (часть 2 статьи 55.30).
• Исключения две: гаражи, садовые постройки и некапитальные объекты (ч. 3), а также снос ради новой стройки или реконструкции (ч. 8): там сведения о сносе входят в ПОС.
• Состав задаёт постановление № 509: 22 подпункта текстовой части, четыре элемента чертежей, смета при бюджетных деньгах.
• ПОД пишут по обследованию, и оба документа прикладывают к уведомлению (часть 4 статьи 55.30, часть 10 статьи 55.31).
• Отдельного согласования Кодекс не знает: орган сверяет комплект, а сети и опасные способы согласуют внутри ПОД.
• Уведомление подают не позднее чем за семь рабочих дней до работ, о завершении сноса в течение семи рабочих дней после них.
• Снос по подряду ведёт член СРО с главным инженером проекта либо подрядчик с договором до миллиона рублей; после сноса нужны акт обследования и снятие с учёта.