Перераспределение земельных участков: что это и как оформить

Что такое перераспределение участков

Представьте два соседних участка с общим забором посередине. Собственники решают сдвинуть этот забор на пару метров: одному чуть прибавить, у другого чуть убрать, чтобы граница легла ровнее или чтобы городская полоса земли, которой один из них давно фактически пользуется, законно перешла в его собственность. Формально это и есть перераспределение земельных участков.

Правовая основа, статья 11.7 Земельного кодекса РФ. Норма звучит сухо, но смысл в ней важный: при перераспределении смежных участков образуются несколько новых смежных участков, а существование прежних прекращается. Закон запрещает просто «отрезать кусок» от одного участка в пользу другого обычным соглашением. Юридически появляются совершенно новые объекты права, у каждого свой кадастровый номер, своя площадь, свои координаты границ.

То же самое происходит и когда перераспределяют земли, что государственная или муниципальная собственность на которые не разграничена, с частным участком: прежний частный участок прекращает существование, взамен появляется новый, большего или меньшего размера, а свободные городские земли по кадастру уменьшаются или меняют конфигурацию ровно настолько же.

Ключевое отличие от обычной сделки купли-продажи земли: право на существующий участок здесь не переходит по цепочке, тут возникают совершенно новые объекты взамен старых. Поэтому вместо привычного договора купли-продажи процедура идёт через утверждение схемы расположения, соглашение с уполномоченным органом, межевой план и отдельный кадастровый учёт.

В каких случаях допускается перераспределение

Свободного обмена землёй закон не разрешает. Часть 1 статьи 39.28 ЗК РФ даёт закрытый перечень: перераспределить участки с государственной, муниципальной или чужой частной землёй можно только в четырёх ситуациях.

На практике чаще всего встречается второй и третий случай. Второй, когда фактическая граница между соседями давно «поплыла», участок вклинивается острым углом в чужую территорию или разбит чересполосицей, и это мешает нормально использовать землю. Третий, самый массовый: собственник дачи или дома хочет присоединить полосу муниципальной земли, которой пользуется годами, чтобы узаконить фактическое положение забора.

Чем отличается от раздела, объединения и выдела

Земельный кодекс называет четыре способа образования новых участков из уже существующих, и перераспределение, лишь один из них. Разница в том, что происходит с исходными объектами и сколько новых участков получается на выходе.

• Раздел (ст. 11.4 ЗК РФ). Один участок делится на два и более, у каждого своя площадь и кадастровый номер. Исходный участок исчезает полностью.
• Объединение (ст. 11.6 ЗК РФ). Несколько смежных участков сливаются в один. Все исходные участки прекращают существование, остаётся единственный новый.
• Перераспределение (ст. 11.7 ЗК РФ). Было два и более смежных участка, столько же и осталось, просто с другой границей, площадью и конфигурацией. Число объектов на выходе не меняется.
• Выдел (ст. 11.5 ЗК РФ). Из участка в общей долевой собственности выделяют долю одного из сособственников в отдельный участок. Это единственный способ, где исходный объект сохраняется: он продолжает существовать в изменённых границах для оставшихся сособственников, просто без выделенной доли.

Раздел обычно нужен, когда один большой надел делят между наследниками или продают частями. Объединение выбирает застройщик, который скупил соседние наделы под общий проект. Выдел решает споры внутри долевой собственности, подробно этот случай разобран в статье выдел доли в натуре из общей собственности. А перераспределение выручает именно там, где нужно скорректировать саму границу: выпрямить изломанную линию, устранить вклинивание или присоединить полосу городской земли.

Общую картину всех четырёх способов, с таблицей и требованиями к образуемым участкам, разбираем в статье образование земельного участка: способы и порядок.

Чем отличается от прирезки земли

«Прирезка», разговорное слово, которым риелторы и сами собственники называют один частный случай перераспределения: присоединение к своему участку для ЛПХ, садоводства, огородничества или индивидуального жилищного строительства части государственной или муниципальной земли. Юридически это пункт 3 части 1 статьи 39.28 ЗК РФ, просто в бытовой формулировке.

Что нужно знать про «прирезку»

• Лимит по площади. Присоединить можно землю только в пределах предельного максимального размера участка, который установлен для конкретной территории и вида использования. Больше этого лимита орган не одобрит.
• Это не бесплатная амнистия. Дачная амнистия упрощает регистрацию уже существующих объектов и уточнение границ, а прирезка городской земли, отдельная процедура, и она всегда требует утверждения схемы, соглашения и платы за увеличение площади.
• Земля должна быть «ничьей» по факту. Присоединяемая полоса не должна быть предоставлена другому лицу, зарезервирована или изъята из оборота, иначе в перераспределении откажут.

На практике «прирезка» чаще всего встречается там, где забор давно стоит дальше кадастровой границы: сосед, СНТ или город фактически не претендуют на этот клочок, но юридически земля остаётся государственной или муниципальной, пока собственник не пройдёт процедуру перераспределения и не заплатит за увеличение площади.

Как проходит перераспределение по шагам

Порядок заключения соглашения о перераспределении описан в статье 39.29 ЗК РФ. Шагов немного, но пропуск любого из них означает отказ или задержку на месяцы.

1. Проверка основания. Убедитесь, что случай подпадает под один из четырёх пунктов статьи 39.28 ЗК РФ, и что итоговая площадь не превысит предельный максимум.
2. Схема расположения участка. Если территория не покрыта утверждённым проектом межевания, кадастровый инженер готовит схему расположения на кадастровом плане территории. Это чертёж будущих границ, а не окончательный документ.
3. Подача заявления. Заявление с приложением схемы, правоустанавливающих документов и, при необходимости, письменного согласия лиц, чьи права обременяют участок (арендатора, залогодержателя), направляется в уполномоченный орган.
4. Возврат или приём заявления. В течение 10 дней орган либо принимает заявление к рассмотрению, либо возвращает его без рассмотрения при неполном пакете документов.
5. Решение по существу. На рассмотрение отводится до 20 дней; когда нужно отдельно согласовать схему расположения участка, срок продлевают до 35 дней с письменным уведомлением заявителя о продлении.
6. Межевой план и кадастровый учёт. После утверждения схемы кадастровый инженер готовит межевой план на все образуемые участки, документы подаются на кадастровый учёт в Росреестр.
7. Проект соглашения. Получив сведения о кадастровом учёте новых участков, орган готовит проект соглашения о перераспределении не более чем за 30 дней.
8. Подпись и оплата. Заявитель обязан подписать соглашение не позднее 30 дней после получения проекта и внести плату за увеличение площади, рассчитанную от кадастровой стоимости присоединяемой части.
9. Регистрация права. Финальный шаг, регистрация права собственности на новые участки в ЕГРН.

Документы и куда подавать заявление

Какие документы понадобятся

• Заявление по установленной форме с указанием оснований из статьи 39.28 ЗК РФ и кадастровых номеров участков.
• Схема расположения участка или реквизиты утверждённого проекта межевания территории, если он есть.
• Правоустанавливающие документы на исходный участок, если сведения о правах ещё не внесены в ЕГРН.
• Письменное согласие лиц, чьи права обременяют участок: арендаторов, залогодержателей, обладателей сервитута. Без этого согласия орган обязан отказать.
• Доверенность, если заявление подаёт представитель.

Куда обращаться в Москве

В Москве земельными вопросами, включая перераспределение городской земли и земель с неразграниченной государственной собственностью, занимается Департамент городского имущества (ДГИ). Заявление подаётся электронно, через личный кабинет на портале mos.ru, там же можно отслеживать статус рассмотрения.

Куда обращаться в Московской области и регионах

В Московской области и других субъектах заявление принимают несколькими способами: через МФЦ «Мои документы», через региональный портал государственных услуг, либо напрямую в местную администрацию или профильное министерство имущественных отношений, в зависимости от того, кому принадлежит смежная земля. Точный адресат зависит от собственника присоединяемого участка: муниципалитет, область или федерация. Схему расположения и межевой план на новые участки готовит кадастровый инженер, эту часть работы разбираем в статье про межевание и уточнение границ участка.

Сроки: рассмотрение, соглашение, подпись

Статья 39.29 ЗК РФ жёстко фиксирует сроки на каждом этапе, и знать их полезно, чтобы не пропустить момент и не потерять уже согласованную схему.

На практике самое непредсказуемое звено, это межевые работы: пока кадастровый инженер снимает координаты, согласует границы с соседями и ставит новые участки на учёт, проходит от нескольких недель до пары месяцев в зависимости от загрузки и сложности участка, независимо от сроков самого органа. Поэтому реалистичный срок всей процедуры «под ключ», от подачи заявления до записи в ЕГРН, обычно укладывается в 3-6 месяцев, а по сложным случаям с изъятием или спором с соседями растягивается дольше.

Сколько стоит перераспределение участка

Увеличение площади частного участка за счёт государственной, муниципальной или чужой частной земли всегда платное, это прямо следует из пунктов 5 и 5.1 статьи 39.28 ЗК РФ. Плата считается от кадастровой стоимости присоединяемой части, а точную ставку устанавливает орган власти по принадлежности земли: федеральный, региональный или муниципальный.

Кроме платы за увеличение площади, в бюджет закладывают и сопутствующие расходы: работу кадастрового инженера по схеме расположения и межевому плану, а также госпошлину за одновременный кадастровый учёт и регистрацию права на новые участки. По действующим ставкам это 6 000 ₽ для физических лиц и 66 000 ₽ для юридических лиц.

Пункт 5.1 статьи 39.28 ЗК РФ отдельно разрешает органам власти освобождать от платы отдельные льготные категории граждан, конкретный перечень льгот устанавливается региональными и муниципальными актами и различается от территории к территории.

Когда откажут и что делать

Статья 39.29 ЗК РФ перечисляет больше десятка формальных оснований для отказа. На практике чаще всего встречаются несколько.

• Нет письменного согласия третьих лиц. Арендатор, залогодержатель или обладатель сервитута не дали согласие на перераспределение обременённого участка.
• Чужие объекты на присоединяемой земле. На участке, который планируют присоединить, стоит здание или сооружение, принадлежащее другому лицу.
• Превышение предельного размера. Новый участок окажется больше максимума, установленного для этой территориальной зоны и вида использования.
• Земля не подходит по статусу. Присоединяемый участок изъят из оборота, зарезервирован для государственных нужд или уже предоставлен другому лицу.
• Случай не подпадает под закон. Заявленное основание не входит в закрытый перечень из четырёх пунктов статьи 39.28 ЗК РФ.
• Возможность образовать самостоятельный участок. Присоединяемая земля способна образовать отдельный полноценный участок без нарушения градостроительных норм, тогда вместо перераспределения закон требует самостоятельное образование участка, например через торги.

Что делать после отказа

Сначала сверьте формулировку отказа с законом: орган обязан сослаться на конкретную норму. Если основание устранимо, например не хватало согласия арендатора или схема составлена с ошибкой, соберите недостающее и подайте заявление заново. Если отказ, по вашему мнению, незаконен, есть два пути: досудебная жалоба вышестоящему органу или должностному лицу, либо обращение в суд (для граждан, районный суд по правилам КАС РФ, для организаций и предпринимателей, арбитражный суд).

Коротко: главное о перераспределении

• Что это. Перераспределение, это сдвиг общей границы между смежными участками: старые наделы прекращают существование, образуются новые с другой площадью. Основа, статья 11.7 ЗК РФ.
• Когда разрешено. Только в четырёх случаях по статье 39.28 ЗК РФ: комплексное развитие территории, устранение вклинивания и чересполосицы, присоединение земли для ЛПХ, садоводства, огородничества или ИЖС в пределах лимита, образование участков под капстроительство или изъятие.
• Чем отличается от раздела и объединения. Число участков на выходе не меняется, просто перекраивается граница. Раздел, объединение и выдел, соседние, но самостоятельные способы образования участков.
• «Прирезка». Бытовое название частного случая по пункту 3 статьи 39.28 ЗК РФ, присоединение земли для ЛПХ, садоводства, огородничества или ИЖС в пределах предельного максимального размера.
• Сроки. Решение органа, до 20-35 дней. Подготовка соглашения после кадастрового учёта, до 30 дней. Подпись заявителем, ещё до 30 дней.
• Плата. Всегда обязательна при увеличении площади частного участка, считается от кадастровой стоимости присоединяемой части. В Москве и Московской области действуют разные ставки и коэффициенты.
• Куда подавать. В Москве, электронно через mos.ru в Департамент городского имущества. В области и регионах, через МФЦ, региональный портал госуслуг или местную администрацию.
• Отказ. Чаще всего из-за отсутствия согласия третьих лиц, превышения предельного размера или несоответствия закрытому перечню оснований. Причину устраняют и подают заново либо обжалуют.