Налоги при сдаче нежилого помещения в аренду: физлицо, ИП или ООО

Что платит арендодатель: общая картина

Арендная плата запускает сразу несколько обязанностей, и у каждой свой плательщик. Первая связана с самим доходом: НДФЛ у человека, прибыль у компании на общем режиме, единый платёж на упрощёнке, патент у предпринимателя. Вторая связана с недвижимостью: само помещение, земля под зданием, иногда доля в общем имуществе. Третья касается добавленной стоимости, и ей посвящена отдельная статья про НДС в арендной плате, здесь только отсылка.

Кодекс называет налогом «обязательный, индивидуально безвозмездный платеж» с организаций и физических лиц (п. 1 ст. 8 НК РФ). Набор платежей зависит от трёх вещей: кто оформлен арендодателем, какой режим выбран и в каком списке числится объект.

Дальше по порядку: физлицо, риск признания его предпринимателем, ИП, ООО, имущество и пример расчёта.

Физическое лицо без статуса ИП: НДФЛ с арендного дохода

Человек, который владеет помещением и сдаёт его, платит НДФЛ. Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, кодекс прямо относит к доходам от источников в Российской Федерации (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ), а база включает «все доходы налогоплательщика» (п. 1 ст. 210).

Ставка зависит от суммы баз за год. Для налогового резидента России на первой ступени это 13 % при доходе до 2,4 миллиона рублей, дальше ступени растут: 15 % с части от 2,4 до 5 миллионов, 18 % с части до 20 миллионов, 20 % с части до 50 миллионов и 22 % с части выше (п. 1 ст. 224 НК РФ). Нерезидент платит 30 % с большинства доходов (п. 3 ст. 224). Ступени считаются по совокупности всех доходов, поэтому аренда складывается с зарплатой и прочими облагаемыми поступлениями.

Кто рассчитывает платёж и подаёт декларацию

Тут важно, кто вносит арендную плату. Пункт 1 ст. 228 НК РФ возлагает самостоятельный расчёт на физлиц, получивших вознаграждение от физических лиц и организаций, «не являющихся налоговыми агентами», включая доходы по договорам найма или аренды любого имущества. Налоговыми агентами ст. 226 называет российские организации и индивидуальных предпринимателей, от которых получен доход. Значит, если арендатор компания или ИП, удерживает и перечисляет НДФЛ обычно он, а если арендатор обычный человек, собственник делает всё сам.

1. Подать декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (п. 1 ст. 229).
2. Перечислить сумму по декларации не позднее 15 июля (п. 4 ст. 228).

Расходы у обычного физлица в расчёт не идут: профессиональные вычеты на подтверждённые затраты кодекс отдаёт предпринимателям из п. 1 ст. 227 (пп. 1 ст. 221). Ремонт, коммунальные платежи и имущественный налог из арендного дохода не вычесть, пока нет статуса ИП. При заметных затратах на содержание такая схема дороже другой.

Налог за сам объект платится отдельно и не зависит от аренды: плательщиками признаются «физические лица, обладающие правом собственности» на объект обложения (ст. 400 НК РФ). Как он считается для офисов и торговых площадей, разбираем ниже.

Когда аренда считается предпринимательством и чем это грозит физлицу

Гражданский кодекс определяет предпринимательскую деятельность через признаки: она «самостоятельная, осуществляемая на свой риск» и «направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом» (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Пользование имуществом названо там первым, а сдача помещения в аренду как раз пользование и есть. Число помещений, договоров и сумму, после которых аренда становится бизнесом, закон не называет, поэтому граница определяется по обстоятельствам: несколько объектов, постоянные арендаторы, реклама, регулярный доход.

Закон при этом требует регистрации: гражданин вправе заниматься предпринимательством «с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя» (п. 1 ст. 23 ГК РФ). Если регистрации нет, последствия такие.

• По гражданскому праву человек не вправе ссылаться на то, что он не предприниматель, а суд может применить к его сделкам правила об обязательствах, связанных с предпринимательством (п. 4 ст. 23 ГК РФ).
• По налоговому праву физлицо, которое ведёт бизнес без регистрации, при исполнении налоговых обязанностей «не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями» (п. 2 ст. 11 НК РФ).
• По административному праву предпринимательство без регистрации наказывается штрафом от пятисот до двух тысяч рублей (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ).

Закон порога не называет, поэтому и для одного помещения гарантированного ответа «регистрироваться не нужно» нет. Чем больше объектов, чем чаще меняются арендаторы и чем заметнее доход, тем выше шанс, что аренду сочтут бизнесом, и тем разумнее заранее выбрать форму, а не ждать вопроса от инспекции. О том, какими документами подтверждают, что сдача идёт на условиях договора, мы пишем в разборе про договор аренды нежилого помещения.

ИП, сдающий помещение: три режима и страховые взносы

После регистрации предприниматель выбирает режим. Для аренды нежилых площадей подходят общий режим, упрощёнка и патент. Выбор определяет, что заменит единый платёж: на УСН и патенте он вытесняет НДФЛ, а имущественный налог остаётся лишь по объектам из перечня ст. 378.2 НК РФ.

Страховые взносы за себя

Предприниматель вносит их за себя, даже когда дохода нет. Для расчётного периода 2026 года фиксированная часть названа в п. 1.2 ст. 430 НК РФ: 57 390 рублей. К ней добавляется один процент от дохода, превысившего 300 000 рублей, но дополнительная часть пенсионных взносов ограничена потолком 321 818 рублей за 2026 год. Физическое лицо без статуса ИП этих взносов за себя не платит: подпункт 2 п. 1 ст. 419 перечисляет предпринимателей, адвокатов, нотариусов и других лиц, занятых частной практикой.

На общем режиме они входят в затраты, на УСН «доходы» уменьшают платёж, на патенте режут его по п. 1.2 ст. 346.51 после уведомления инспекции. Это довод в пользу регистрации: у человека без статуса 13 % бьют по всей сумме, а у предпринимателя на упрощёнке сумма уменьшается взносами, которые и так придётся вносить.

Не забываем и про НДС: на общем режиме предприниматель по общим правилам его начисляет; на УСН освобождение от НДС зависит от суммы доходов (ст. 145 НК РФ), а ИП на патенте по виду деятельности, на который выдан патент, плательщиком НДС не признаётся (п. 11 ст. 346.43). Порог освобождения, вычет и счёт-фактуры мы здесь не повторяем: они разобраны отдельно в статье про налог на добавленную стоимость при аренде.

УСН при аренде: объект налогообложения, расходы и сроки

Упрощёнка снимает с предпринимателя НДФЛ с бизнес-дохода и имущественный налог физлиц (кроме объектов из перечня), а с организации прибыль и имущественный налог организаций, тоже кроме кадастровой базы (п. 2 и 3 ст. 346.11 НК РФ). Переход добровольный: уведомить инспекцию о переходе со следующего года нужно не позднее 31 декабря предыдущего года (п. 1 ст. 346.13).

Объект выбирает сам плательщик: либо доходы, либо доходы за вычетом расходов (п. 1 ст. 346.14). Меняют его раз в год, уведомив инспекцию до 31 декабря. Ставки по умолчанию 6 и 15 %; регион вправе снижать их до 1 и 5 % соответственно, но только для видов деятельности и по критериям, которые определит Правительство России (п. 1 и 2 ст. 346.20). Есть ли такое снижение для сдачи помещений, смотрите в региональном законе.

Какой объект выгоднее для сдачи помещения

«Доходы» подходит, когда затрат мало: арендная плата поступает, а коммунальные счета оплачивает сам арендатор. Взносы режут платёж: у ИП, который не выплачивает вознаграждений физическим лицам, без ограничения, у ИП с работниками не более чем наполовину (п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ).

Второй объект выгоднее, когда собственник сам несёт серьёзные траты. Затраты берутся только из списка п. 1 ст. 346.16: основные средства, ремонт, арендные платежи, страхование, налоги и сборы (кроме самого единого платежа и НДС). Если затрат мало, итог может оказаться выше, чем при шести процентах. И есть минимум: если исчисленный в общем порядке налог меньше минимального, платят 1 % налоговой базы, то есть доходов (п. 6 ст. 346.18). Разницу можно учесть в следующие годы.

Сроки и пределы

• Авансы вносят до 28-го числа месяца после квартала, полугодия и девяти месяцев (п. 7 ст. 346.21); итоговые сроки и даты деклараций сведены в таблицу ниже.
• Право на упрощёнку пропадает, если выручка выше 450 млн рублей или нарушены требования ст. 346.12 (п. 4 ст. 346.13); величины индексируются на коэффициент-дефлятор.

Для арендодателя с одним объектом потолок в сотни миллионов недостижим. Настоящая угроза другая: объект из перечня по ст. 378.2 возвращает имущественный платёж даже на упрощёнке.

Патент для арендодателя: что разрешено и как это устроено в Москве

Патент доступен только предпринимателям. Сдача в аренду собственных или арендованных нежилых помещений, включая выставочные залы и склады, прямо стоит в списке видов деятельности (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ). База здесь не реальные поступления, а потенциально возможный годовой доход, который задаёт закон субъекта (п. 7 ст. 346.43); ставка 6 % (п. 1 ст. 346.50).

Регион вправе ограничить общую площадь сдаваемых объектов и рассчитать потенциальный доход на один квадратный метр (пп. 2.1 и 3 п. 8 ст. 346.43). Поэтому условия патента для арендодателя в каждом субъекте свои. Московский закон с этими цифрами мы здесь не цитируем и не называем ни его номер, ни суммы. До выбора патента откройте действующий текст на официальном сайте города.

Порядок получения и ограничения

• Заявление подают не позднее чем за 10 дней до начала применения. В городах федерального значения, включая Москву, оно подаётся в любой территориальный налоговый орган города по выбору предпринимателя (п. 2 ст. 346.45).
• Инспекция выдаёт патент или отказ в течение пяти дней (п. 3 ст. 346.45).
• Патент выдают на срок от одного до двенадцати месяцев в пределах календарного года (п. 5 ст. 346.45).
• Порог выручки: если за 2025 год или в течение 2026 года она превысила 20 миллионов рублей, право теряется с начала налогового периода, приходящегося на 2026 год; для периода 2027 года порог 15 миллионов (за 2026 год или в течение 2027 года). Общая цифра в тексте этого подпункта 10 миллионов, для 2026 и 2027 годов в нём сделаны исключения (пп. 1 п. 6 ст. 346.45).
• Средняя численность работников не больше 15 человек (п. 5 ст. 346.43).

Оплата зависит от срока: при патенте до шести месяцев вся сумма вносится к концу действия, при более длинном одна треть в течение девяноста календарных дней и две трети к концу срока (п. 2 ст. 346.51).

Потенциальный доход и реальные поступления друг с другом не связаны. Если арендная плата выше потенциального дохода, разница остаётся у предпринимателя, но при превышении порога право на патент пропадёт с начала налогового периода, на который он выдан. Налоги тогда считают по общему режиму или по упрощёнке, если предприниматель её применял, а налог, уплаченный по патенту, уменьшает эту сумму (п. 6 и 7 ст. 346.45).

ООО как арендодатель: налог на прибыль, УСН и вывод денег участнику

Компания, которая сдаёт помещение, платит налог по своему режиму. На общем режиме это налог на прибыль, основная ставка по тексту гл. 25 на ноябрь 2026 года 25 % (п. 1 ст. 284 НК РФ). Доход от сдачи имущества в аренду относится к внереализационным (пп. 4 ст. 250), если компания не определяет его как выручку от реализации по правилам ст. 249. Для компании, у которой аренда профильный вид деятельности, обычно применяют ст. 249.

На УСН организация освобождается от налога на прибыль и налога на имущество организаций, кроме объектов с кадастровой базой (п. 2 ст. 346.11). Условий здесь больше, чем у предпринимателя: организации нельзя применять УСН, если у неё есть филиалы или доля других организаций больше 25 % (пп. 1 и 14 п. 3 ст. 346.12), а при переходе на упрощёнку сумма доходов за девять месяцев не должна превысить 337,5 млн рублей (п. 2 ст. 346.12, с индексацией).

Что ООО не получает по сравнению с ИП

У предпринимателя взносы «за себя» уменьшают налог. У ООО таких взносов нет, а страховые взносы за наёмных работников уменьшают налог лишь не более чем на 50 % (п. 3.1 ст. 346.21). Если сотрудников нет, налог на УСН «доходы» платится почти полностью.

Есть и вторая сторона: деньги из ООО нужно вывести. Дивиденды участника облагаются НДФЛ. Доходы от долевого участия, в том числе дивиденды, названы в пп. 3 п. 6 ст. 210, и для таких баз ставка 13 % действует до 2,4 миллиона рублей, а с части свыше этой суммы берут 15 % (п. 1.1 ст. 224 НК РФ); порог общий для всех доходов из п. 6 ст. 210, не только для дивидендов. То есть при аренде через компанию нагрузка складывается из налога самой компании и налога при выводе прибыли.

Компания с одним помещением оправдана, когда объект уже в ООО (например, внесён в уставный капитал), когда в нём несколько собственников, когда нужны банковские кредиты и бухгалтерия. Если помещение принадлежит человеку, перенос его в ООО сам по себе сделка со своими налогами и регистрацией, поэтому выгоду нужно считать заранее.

Налог на имущество и земля: кадастровая стоимость и перечень

Для офисных, торговых и бытовых помещений, включённых в региональный перечень, база по имуществу определяется как кадастровая стоимость. Пункт 1 ст. 378.2 НК РФ называет административно-деловые и торговые центры, а также «нежилые помещения», назначение, разрешённое использование или наименование которых по ЕГРН или техническому учёту предусматривает размещение офисов, торговых объектов, общепита и бытового обслуживания, либо которые «фактически используются» для этого. Склад или производство подпадают под неё, только если помещение находится в здании, признанном административно-деловым или торговым центром (п. 3 и 4 ст. 378.2), либо по назначению или фактическому использованию подходит под офис, торговлю, общепит или бытовые услуги.

Конкретный список объектов определяет властный орган региона: он составляет перечень на налоговый период не позднее 1 марта, направляет в налоговую инспекцию и публикует на своём сайте (п. 7 ст. 378.2). Если помещение в перечне, налог считается по кадастровой стоимости. Если не в перечне, но по факту подпадает, оно попадёт в перечень на следующий период (п. 10 ст. 378.2).

Вывод для собственника простой: сначала узнайте, стоит ли объект в региональном списке на текущий год, а уже потом выбирайте режим. Если он попал туда зря (склад, иное назначение), путь назад описан в материале про исключение из перечня по налогу на имущество. Если проблема в завышенной оценке, поможет оспаривание кадастровой стоимости.

Земельный платёж за участок под зданием идёт отдельной строкой; формулы и льготы в разборе про земельный налог от кадастровой стоимости. Ставки по годам и авансы компаний лежат в статье про налог на имущество организаций.

Пример расчёта: один и тот же доход при разных формах

Возьмём условный годовой доход от аренды 2 400 000 рублей без НДС, помещение не в перечне, наёмных работников нет. Цифры только показывают порядок расчёта по ставкам, которые мы привели выше, это не прогноз налога по вашему объекту.

Затраты 480 000 рублей придуманы для примера, взносы за себя (78 390 рублей) учтены отдельно. Для простоты считаем, что все взносы за 2026 год уплачены и учтены в 2026 году: на деле 1 % с дохода свыше 300 000 рублей платят до 1 июля следующего года (п. 2 ст. 432 НК РФ), и в какой год его учесть, проверяйте по п. 3.1 ст. 346.21. Патента и общего режима в таблице нет: для первого нужен потенциальный доход по закону региона, второй тянет за собой НДС.

Сроки платежей и ответственность за просрочку

Календарь у разных форм разный. Ошибка в нём стоит дороже самой ставки: за пропуск сроков налог не отменяется, к нему прибавляются штрафы. Сведём основные даты, названные в кодексе.

Если декларацию не подали вовремя, штраф составляет 5 % не уплаченной в срок суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не больше 30 % этой суммы и не меньше 1000 рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ). Если налог занижен, штраф равен 20 процентам от неуплаченной суммы, а при умысле 40 процентам (п. 1 и 3 ст. 122).

Особенно неприятна ситуация, когда собственник годами сдавал помещение как физлицо, ничего не декларируя, а потом инспекция получила данные от арендатора или банка. Налог могут пересчитать за прошлые периоды, добавляются штрафы по ст. 119 и 122, и выбор «выгодной формы» задним числом не работает: УСН и патент доступны только организациям и предпринимателям (п. 1 ст. 346.12, п. 1 ст. 346.44), а человек без регистрации платит НДФЛ по общим правилам.

Как выбрать форму: вопросы собственнику

Универсального ответа нет. Мы предлагаем пройти шесть проверок по порядку.

1. Сколько помещений и арендаторов. Одно помещение, один арендатор, доход небольшой: можно остаться физлицом. Несколько объектов, постоянный поток: регистрируйтесь ИП или переносите помещения в ООО.
2. Есть ли расходы на помещение. Заметные затраты на ремонт, страхование, налоги делают «доходы минус расходы» или общий режим с вычетом выгоднее шести процентов.
3. Входит ли помещение в перечень по ст. 378.2. Если да, ни УСН, ни патент от налога на имущество не освободят.
4. Какой лимит по доходу. УСН: 450 млн рублей с индексацией; патент: 20 млн для периода 2026 года и 15 млн для периода 2027 года (пп. 1 п. 6 ст. 346.45).
5. Кто арендатор и нужен ли ему НДС в арендной плате: как выделить налог в договоре и документах, показано в материале об НДС в арендной плате.
6. Нужен ли вывод прибыли. У ООО это отдельный налог с дивидендов, у ИП нет.

Если сомнения остались, прикиньте итог на двенадцать месяцев по каждой форме, включая взносы, платёж за объект и стоимость бухгалтерии. Собственнику с несколькими объектами иногда удобнее передать их в управление: договорами и отчётностью займётся управляющая компания, а схему лучше выбирать вместе с бухгалтером.

О том, как это устроено, есть отдельная страница: управление коммерческой недвижимостью.

Коротко: налоги при сдаче нежилого помещения

• Налоги складываются из налога с дохода, налога на имущество, земельного налога и НДС (про НДС отдельная статья), и набор зависит от формы собственника.
• Физлицо без статуса ИП платит НДФЛ по ст. 224: на первой ступени 13 %; расходы не вычитаются, декларация до 30 апреля, уплата до 15 июля.
• Регулярная аренда нескольких помещений может быть признана предпринимательской: ссылаться на отсутствие статуса ИП нельзя (п. 4 ст. 23 ГК, п. 2 ст. 11 НК).
• У ИП три режима: общий, УСН и патент; на УСН и патенте налог режут взносы, а лимиты по доходу разные.
• Налог на имущество по кадастровой стоимости остаётся у плательщика на любом режиме, если помещение в перечне по ст. 378.2.
• Условия патента в Москве задаёт закон города, его цифры здесь не приведены: перед выбором сверьте действующий текст.
• При выборе формы считайте расходы, число объектов, перечень и вывод прибыли, а не только ставку.