Безвозмездное пользование нежилым помещением: договор ссуды и налоги для компании

Что такое ссуда нежилого помещения

Собственник отдаёт помещение, пользователь ничего за него не платит, а в конце возвращает то же самое. Закон называет это договором безвозмездного пользования, или договором ссуды: одна сторона, ссудодатель, передаёт вещь другой, ссудополучателю, в безвозмездное временное пользование, а тот обязуется вернуть ту же вещь с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

Так оформляют случаи, когда деньги между сторонами двигаться не должны: учредитель даёт офис только что созданной фирме, материнская компания размещает дочернюю, знакомая фирма на время пускает коллегу на склад. Кажется, что оформлять нечего. На деле у ссуды свои правила: запрет для некоторых пар «кто кому даёт», налог на «бесплатное» пользование и риск лишиться площади через короткий срок уведомления.

Если площадь нужна за деньги, говорите об аренде: о ней мы рассказываем в статье договор аренды нежилого помещения.

Чем ссуда отличается от аренды

Закон строит ссуду по образцу аренды, но копирует не всё. Из правил аренды сюда отсылают только ст. 607, 610 (п. 1 и первый абзац п. 2), 615 (п. 1 и 3), 621 (п. 2) и 623 (п. 1 и 3), как сказано в п. 2 ст. 689. Остальное не применяется, и различия прячутся именно там.

Две строки переворачивают ожидания. Пользователь платить не должен, но большой ремонт по умолчанию его. А продления он потребовать не вправе: срок кончился, значит, площадь возвращают, если собственник не захочет продолжить.

Кто может дать помещение в ссуду и кому нельзя

Право передать вещь в безвозмездное пользование принадлежит собственнику и лицам, которых уполномочил закон или собственник (п. 1 ст. 690 ГК РФ). Арендатор вправе передать площадь в ссуду только с согласия арендодателя, и ответственным перед ним по договору остаётся арендатор (п. 2 ст. 615). Лучше получить его письменно. Похожий вопрос для субарендатора разобран в статье субаренда нежилого помещения.

Главное ограничение в пункте 2 статьи 690: коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование своему учредителю, участнику, руководителю, члену органов управления или контроля. Запрет односторонний. Передача от учредителя в его компанию им не затронута.

Что будет с договором, нарушившим запрет, статья 690 не говорит. Общая норма есть в статье 168: сделка, нарушающая закон, оспорима, а если задевает публичные интересы или права третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует иное (п. 1 и 2 ст. 168). Какой путь выберет суд, не угадаешь, поэтому схему на запрещённой паре не строят.

Что записать в договоре ссуды

Сделки юридических лиц между собой и с гражданами заключают в простой письменной форме, если закон не требует нотариального удостоверения (подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ). Нарушение формы лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания, но письменные и другие доказательства остаются доступными (п. 1 ст. 162). Для спора о состоянии площади этого мало, поэтому подписывайте и договор, и акт.

Что должно быть в тексте:

• Объект. Адрес, этаж, номера на плане, площадь (п. 3 ст. 607).
• Срок. Если срока нет, договор бессрочный (первый абзац п. 2 ст. 610), и любая сторона вправе отказаться за месяц (п. 1 ст. 699). Срок и порядок извещения лучше записать самим.
• Цель. Пользоваться нужно по договору, а при его молчании по назначению (п. 1 ст. 615). Назовите вид деятельности: офис, склад, торговля.
• Расходы. Кто платит за коммунальные услуги, охрану, текущий и капитальный ремонт. По умолчанию всё на ссудополучателе (ст. 695).
• Улучшения. Что остаётся у пользователя, а что у собственника: пункт 2 статьи 623 в отсылке не назван.
• Третьи лица. Передача другому без согласия даёт право требовать расторжения (п. 1 ст. 698), а о залоге и сервитуте собственник обязан предупредить (ст. 694).
• Документы. Вещь передают со всеми принадлежностями и документами, если договор не говорит иное (п. 2 ст. 691).

О недостатках: ссудодатель отвечает за те, которые умышленно или по грубой неосторожности не оговорил (п. 1 ст. 693), а за оговорённые, известные заранее или заметные при осмотре не отвечает (п. 3 ст. 693). Осмотр перед подписанием и запись замечаний защищают обе стороны.

Нужна ли регистрация договора безвозмездного пользования

Аренда недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). У ссуды иначе. Пункт 2 статьи 689 на статью 609 не отсылает, поэтому ГК не требует регистрации ссуды обычной площади. Отсылка есть только в пункте 3 статьи 689 и только для памятников.

Закон о регистрации недвижимости этому не противоречит. По части 9 статьи 51 Федерального закона № 218-ФЗ (по тексту на ноябрь 2026 года, сверьте) правила регистрации аренды применяются к ссуде объекта культурного наследия, выявленного объекта и иной недвижимости, если ссуда подлежит регистрации по федеральному закону. Закона, который требовал бы записи для обычной площади, в нашей базе нет, а для объекта особого вида проверьте отраслевые законы.

Налоговый кодекс упоминает договоры безвозмездного пользования среди тех, по которым платят госпошлину за запись в реестре недвижимости, если закон требует записи (подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33). Размер не приводим, сверьте по тексту на дату подачи.

Если выбрана аренда или объект из особых случаев, посмотрите услугу регистрация договоров в Росреестре. Она описана для аренды, субаренды и допсоглашений, поэтому для обычной ссуды сначала проверьте, нужна ли запись вообще.

Коммунальные платежи, ремонт и риски: кто отвечает по умолчанию

Закон распределяет расходы так, будто пользователь живёт здесь как хозяин. Эти правила действуют, пока договор не говорит иначе.

«Расходы на содержание» в статье 695 не расшифрованы. Коммунальные платежи, электричество, отопление и охрана подпадают под них по смыслу, но условие лучше уточнить. Если договоры с поставщиками остаются у собственника, а пользователь возмещает платежи, нужны счётчики, порядок передачи показаний и срок оплаты.

Ответственность за вред стоит обсудить заранее. Упала плита с вывески или затопило соседей: первым отвечает собственник, а освобождается, только если докажет умысел или грубую неосторожность пользователя (ст. 697). Поэтому стороны фиксируют порядок эксплуатации, а пользователь по желанию страхует ответственность.

Налоги и учёт у получателя помещения

Читайте эту часть как карту вопросов, а не как готовый ответ. Нормы Налогового кодекса даём по тексту на ноябрь 2026 года, сверьте их с действующей редакцией. Суммы и ставки не приводим.

Доход от «бесплатного» пользования

Среди внереализационных доходов названы доходы «в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251» (подп. 8 ст. 250 НК РФ). Оценка идёт по рыночным ценам с учётом статьи 105.3, но не ниже остаточной стоимости амортизируемого имущества и не ниже затрат по остальному. Цены подтверждают документально или независимой оценкой.

Относится ли подпункт 8 прямо к бесплатному пользованию площадью, в тексте не сказано. Зато в другом месте кодекса такая передача названа услугой: в перечне операций, не признаваемых объектом НДС, стоит «оказание услуг по передаче в безвозмездное пользование» для органов власти, учреждений и некоммерческих организаций (подп. 5, 10 и 25 п. 2 ст. 146). Для обычной компании такой строки нет. Это наш вывод, а не норма: безопаснее исходить, что инспекция может увидеть доход.

Исключение для близких сторон

Статья 251 не учитывает в доходах имущество и имущественные права, которые российская организация получила безвозмездно, в частности: от организации, участвующей в её капитале не менее чем на 50 процентов; от организации, в капитале которой она сама участвует на столько же; от гражданина с такой же долей в ней (подп. 11 п. 1 ст. 251). Добавлено условие: освобождение действует, только если в течение одного года со дня получения их не передают третьим лицам.

• Гражданин или родительская компания с такой долей даёт площадь своей фирме: запретов в ГК нет, порог по доле пройден, а вопрос о праве пользования разобран ниже.
• Дочерняя даёт материнской: по доле условие тоже выполнено, но п. 2 ст. 690 ГК такую ссуду запрещает.
• Доля ниже порога и сестринские компании: исключения нет, доход могут оценить по рынку.

Обратите внимание: в подпункте 11 написано «имущества, имущественных прав», слова «услуг» там нет. Подпадает ли право пользования под имущественные права, текст не раскрывает. Решайте это с налоговым консультантом, а при спорном ответе аренда по понятной ставке бывает проще.

Расходы и улучшения

Если у вас упрощёнка с объектом «доходы», считают доходы по п. 1 и 2 ст. 248, в том числе внереализационные, а доходы по ст. 251 не учитывают (п. 1 и подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15). Платежи за коммунальные услуги и ремонт чужой площади уменьшают прибыль, если они обоснованны и подтверждены документами (п. 1 ст. 252). Подкрепите их договором, из которого видно, что обязанность лежит на пользователе (ст. 695 ГК РФ).

Неотделимые улучшения с согласия собственника налог на прибыль относит к амортизируемому имуществу (ст. 256 НК РФ). Амортизирует их пользователь в течение срока договора, если собственник вложения не оплачивает; если оплачивает, то собственник (ст. 258). У собственника такие вложения доходом не считаются (подп. 32 п. 1 ст. 251).

Налоги у собственника: прибыль, НДС и имущество

Собственник платы не получает, но последствия по налогам остаются. Вот места, где Налоговый кодекс его касается, по тексту на ноябрь 2026 года: сверьте их с действующей редакцией.

Налог на имущество остаётся: передав площадь в ссуду, собственник от него не избавляется. База считается по статье 375, для отдельных объектов по кадастровой стоимости (п. 2 ст. 375).

С НДС вопрос спорный. Статья 146 признаёт реализацией безвозмездное оказание услуг, а исключения для безвозмездного пользования названы лишь для отдельных получателей. Наш вывод: для коммерческого получателя исключения нет. Считается ли ссуда услугой для НДС, кодекс прямо не говорит, и решает это налоговый консультант.

Отдельно о близких компаниях. Организации взаимозависимы, если одна прямо или косвенно участвует в другой и доля больше 25 процентов (подп. 1 п. 2 ст. 105.1). По сделкам между ними налоговые органы вправе проверять правильность применения цен (подп. 1 п. 2 ст. 40). Как это относится к безвозмездной передаче, кодекс прямо не говорит, но вопрос о рыночной оценке возможен.

Итог для собственника: ссуда не снимает налог на имущество, не уменьшает прибыль на амортизацию и часть расходов и оставляет вопрос по НДС. Для сравнения откройте статью налоги при сдаче нежилого помещения в аренду.

Как заканчивается ссуда: отказ, расторжение, продажа

Прекращение регулируют статьи 698 до 701 ГК РФ.

Об отказе сообщайте так, чтобы подтвердить доставку: юридически значимое сообщение считается доставленным и тогда, когда поступило адресату, но тот по зависящим от него причинам не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Заказное письмо, почта по адресу из договора или вручение под подпись потом подтвердят начало отсчёта.

Слабое место пользователя видно сразу: без срока площадь можно потерять через месяц. В срочном договоре собственник права отказаться по статье 699 не имеет, ему остаётся требовать расторжения по основаниям статьи 698. Тем, кто разместил здесь бизнес, срок нужен.

Возврат оформляют актом. Для ссуды логика такая же, как у акта возврата при аренде: описать состояние, показания счётчиков и ключи.

Помещения города: безвозмездное пользование и торги

Если площадь публичная, ссуду свободно не заключишь. Статья 17.1 Закона о защите конкуренции требует конкурсов или аукционов на право заключить договоры аренды, безвозмездного пользования и подобные договоры в отношении государственного или муниципального имущества, не закреплённого за предприятием или учреждением (ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ).

Исключения перечислены в той же части. Торги не нужны, среди прочего, в таких случаях:

• права получают госорганы, органы местного самоуправления и учреждения, а также определённые некоммерческие организации;
• права даны не более чем на тридцать календарных дней в течение шести месяцев подряд;
• имущество в субаренду или безвозмездное пользование передаёт тот, кто сам получил права по торгам (подп. 16 ч. 1 ст. 17.1).

Если площадь взята в аренду, отдать её в ссуду можно только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Об аренде у города смотрите услугу льготная аренда помещений. Если речь о земле, а не о здании, правила другие.

Типичные ошибки при ссуде нежилого помещения

Эти ошибки выводятся из текста закона, а не из статистики.

• Запрещённая пара. Коммерческая организация даёт площадь своему учредителю или директору вопреки п. 2 ст. 690.
• Устная договорённость. Для организаций нужна письменная форма: без неё в споре нельзя ссылаться на свидетельские показания в подтверждение договора и его условий (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
• Договор без срока и акта. Через месяц собственник отказывается, а состояние никто не фиксировал.
• Ставка на продление. Пользователь вложился в ремонт и ждёт нового срока, но права на него у ссуды нет.
• Молчание об улучшениях. Пользователь перестроил отдел или поставил перегородки, а договор не говорит, кому они достанутся и кто за них платит.
• Налог «бесплатно». Компания считает, что налогов нет, и не смотрит подп. 8 ст. 250 и подп. 11 п. 1 ст. 251.

Коротко: что запомнить о безвозмездном пользовании помещением

Что проверить до подписания.

• Пользование временное и без платы, возвращают ту же вещь (п. 1 ст. 689 ГК РФ).
• Коммерческой организации нельзя давать помещение своим учредителю, участнику и руководителю (п. 2 ст. 690).
• Регистрации ссуды обычной площади ГК не требует, для памятников она нужна (п. 3 ст. 689; ч. 9 ст. 51 закона № 218-ФЗ).
• По умолчанию пользователь несёт расходы на содержание и капитальный ремонт (ст. 695), а за вред третьим лицам первым отвечает собственник, если не докажет умысел или грубую неосторожность пользователя (ст. 697).
• Без срока ссуду прекращают за один месяц (п. 1 ст. 699), права на продление нет.
• Налоги смотрите по подп. 8 ст. 250, подп. 11 п. 1 ст. 251, подп. 16.1 ст. 270 и ст. 374 НК РФ: суммы и редакцию сверьте на дату сделки.
• Городские площади передают по торгам, исключения перечислены в ст. 17.1 закона № 135-ФЗ.