Арендная плата и НДС: когда налог начисляют и как выделить его в договоре

Когда сдача помещения облагается НДС и кто платит налог

Сдача помещения в аренду это услуга. Услуги по аренде закон прямо относит к услугам, связанным с недвижимостью (ст. 148 НК РФ, п. 1, пп. 1), поэтому для объекта в России местом реализации служит территория страны. Дальше работает подпункт 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ: объектом признана «реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации».

Плательщиками названы организации и индивидуальные предприниматели (п. 1 ст. 143 НК РФ). Гражданина без статуса предпринимателя, который сдаёт офис или гараж, в перечне нет, и НДС в его счёте появиться не должен. Строка с налогом в расчёте с таким собственником заставляет задать вопрос.

Общего освобождения для обычной аренды в ст. 149 НК РФ нет. Аренда встречается там только в узких случаях, например: помещения иностранцам и аккредитованным организациям (п. 1), сценические и концертные площадки для организаций культуры (пп. 20 п. 2), жильё (пп. 10 п. 2); перечень шире трёх примеров. Офис, склад или магазин российской компании под эти исключения не подходят.

С землёй так же. Подпункт 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ выводит из объекта «операции по реализации земельных участков (долей в них)», то есть продажу, а в ст. 149 участки не названы вовсе. Аренда участка остаётся услугой, и арендодатель-плательщик начисляет НДС.

Включён ли НДС в арендную плату

Сумму НДС предъявляют покупателю «дополнительно к цене» услуги (п. 1 ст. 168 НК РФ), а база считается «без включения суммы налога» (п. 1 ст. 154 НК РФ). Схема заложена в самой главе: цена идёт отдельно, налог отдельно, итог в расчётных документах складывается из двух частей.

Гражданский кодекс оставляет цену сторонам: исполнение договора оплачивается «по цене, установленной соглашением сторон» (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Аренда здания без письменного условия о размере платы считается незаключённой (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Выходит, что вопрос «с налогом или без» решает текст договора, а налоговая глава лишь объясняет порядок выделения.

Если в договоре стоит «арендная плата 300 000 ₽ в месяц», у сторон разные ожидания. Арендодатель на общей системе прибавит НДС сверху, арендатор сочтёт эту сумму итоговой. Спор возникает, когда нужные слова в договоре забыли, а переписка о цене не сохранилась. Условие толкуют по ст. 431 ГК РФ: сначала буквально и в связи с другими условиями договора, затем с учётом цели договора, переписки, практики взаимных отношений сторон и их последующего поведения.

Суммы в таблице условные и показывают арифметику: 300 000 × 22% = 66 000, а 366 000 × 22/122 = 66 000.

Как записать НДС в договоре и выделить его в документах

Расчётные документы, первичные документы и счета-фактуры должны выделять НДС «отдельной строкой» (п. 4 ст. 168 НК РФ). К договору такого требования нет, но пункт о налоге снимает почти все последующие споры. Мы советуем описать пять вещей:

• цену за месяц или за кв. м с прямой пометкой «без НДС» или «включая НДС»;
• ставку и последствия её изменения законом: пересчитывается ли плата;
• систему налогообложения арендодателя и его обязанность сообщить о смене режима или о превышении порога;
• сроки выставления счёта и подписания акта;
• судьбу НДС при индексации, возврате или зачёте обеспечительного платежа.

Счёт-фактура обязан содержать ставку, сумму налога, стоимость услуги без налога и стоимость с налогом (подп. 7, 8, 10, 11, 12 п. 5 ст. 169 НК РФ). При оплате вперёд добавляется номер платёжного документа (подп. 4 того же пункта). Выставить его нужно не позднее 5 календарных дней со дня оказания услуги или получения оплаты (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Плату за здание согласуют письменно (п. 1 ст. 654 ГК РФ), поэтому правку о налоге оформляют допсоглашением, а не звонком. Как стороны меняют ставку по соглашению, мы разобрали в статье про индексацию арендной платы; остальные условия описаны в нашем материале про договор аренды нежилого помещения.

Ставка и расчёт суммы НДС

Общая ставка записана в п. 3 ст. 164 НК РФ: 22 процента «в случаях, не указанных в пунктах 1, 2 и 4». Пункт 1 перечисляет операции с нулевой ставкой, пункт 2 с десятипроцентной. Для обычной сдачи офиса, склада или магазина работает общая ставка, если операции нет в этих перечнях. Цифру 22 внёс Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ вместо прежних 20 процентов.

Пункт 4 вводит расчётную ставку. Её применяют при оплате вперёд и когда налог удерживает агент по пунктам 1 - 3 ст. 161 НК РФ. Расчётная ставка равна отношению обычной ставки к базе, «принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки». Для 22 процентов выходит дробь 22/122, около 18 процентов от суммы, где налог уже учтён.

Пример расчёта

Арендатор платит за апрель 366 000 ₽. Если НДС выделяют из платежа, он составит 366 000 × 22/122 = 66 000 ₽, а услуга стоит 300 000 ₽. При плате 122 000 ₽ с учётом НДС получится 22 000 ₽ налога и 100 000 ₽ без него. Числа условные, смысл один: 22 процента от суммы без налога и от суммы с налогом дают разный итог, и путать эти базы нельзя.

У упрощенцев ставки пониженные, 5 и 7 процентов (п. 8 ст. 164 НК РФ). Налоговому агенту они недоступны: п. 9 исключает операции из пунктов 1, 3 - 6 ст. 161, поэтому агент на УСН считает НДС по расчётной ставке от общей.

Когда возникает налог: оплата вперёд, счёт-фактура и сроки

Момент определения базы по общему правилу наступает в самую раннюю из двух дат: день оказания услуги или день оплаты вперёд (п. 1 ст. 167 НК РФ). Заплатил арендатор в марте за апрель, обязанность появляется в марте. С аванса база берётся «исходя из суммы полученной оплаты с учётом суммы налога» (п. 1 ст. 154 НК РФ), а НДС предъявляют по расчётной ставке (п. 1 ст. 168 НК РФ).

При смене цены, например после индексации, арендодатель выставляет корректировочный счёт-фактуру не позднее пяти календарных дней со дня составления документов об изменении стоимости (абз. 4 п. 3 ст. 168).

Календарь для аренды за первый квартал: декларация до 25 апреля, платежи до 28 апреля, 28 мая и 28 июня. Если последний день срока выпал на выходной или нерабочий праздничный день, срок оканчивается в ближайший следующий рабочий день (п. 7 ст. 6.1 НК РФ).

Арендодатель на ОСН и на УСН: освобождение и порог 20 млн ₽

Арендодатель на общей системе вправе получить освобождение по ст. 145 НК РФ, если выручка без налога за три месяца подряд не превысила 2 млн ₽ (п. 1). Отказаться раньше чем через 12 месяцев нельзя (п. 4), а при превышении лимита право теряется с 1-го числа месяца превышения (п. 5). Право на освобождение подтверждают документами из п. 6: выпиской из бухгалтерского баланса (представляют организации), выпиской из книги продаж и выпиской из книги учёта доходов и расходов и хозяйственных операций (представляют предприниматели).

Упрощенцы тоже бывают плательщиками НДС. Освобождены те, у кого доходы за предыдущий период не превышают 20 млн ₽ (абз. 3 - 5 п. 1 ст. 145 НК РФ); это значение действует для доходов за 2025 - 2028 годы, за 2029 год порог 15 млн ₽, за 2030 год и дальше 10 млн ₽. Если в течение года доходы по ст. 346.15 НК РФ перешли границу, обязанности плательщика возникают с 1-го числа месяца после превышения, а налог за сам месяц превышения подлежит восстановлению и уплате в бюджет (п. 5 ст. 145 НК РФ). Арендодателю на упрощёнке границу нужно сверять каждый месяц: вид счетов по одному и тому же объекту меняется посреди года.

Подробнее об освобождении, упрощёнке и ставках 5 и 7 процентов написано в статье про НДС при продаже коммерческой недвижимости. Для аренды из неё важны четыре вывода.

• Упрощенец с освобождением счета-фактуры не составляет, а на общей системе при освобождении на документе пишут «Без налога (НДС)» (п. 5 ст. 168 НК РФ).
• Платящий налог вправе выбрать 5 процентов (доходы до 250 млн ₽) или 7 процентов (до 450 млн ₽); эти границы индексируются (п. 8 и 9 ст. 164).
• Тот, кто применяет 5 или 7 процентов, входной НДС к вычету не принимает и включает его в стоимость покупки (подпункт 8 пункта 2 статьи 170).
• Освобождение общего плательщика оформляют уведомлением до 20-го числа месяца начала (п. 3 ст. 145 НК РФ); упрощенец в этом пункте не назван.

Арендатор: вычет, счёт-фактура и расходы

У арендатора на общей системе НДС из арендной платы идёт к вычету. По п. 2 ст. 171 НК РФ вычитают суммы, предъявленные при покупке услуг для облагаемых операций, а по п. 1 ст. 172 НК РФ вычет делают «на основании счетов-фактур» и после принятия услуги на учёт. Без счёта-фактуры вычета нет, даже если платёж проведён (п. 1 ст. 169 НК РФ).

Срок на вычет ограничен: заявить его можно в пределах трёх лет с момента принятия услуги на учёт (п. 1.1 ст. 172 НК РФ). Когда помещение работает только на необлагаемые операции, входной НДС не вычитают, а включают в стоимость (ст. 170, п. 2, пп. 1).

На УСН с объектом «доходы минус расходы» арендные платежи входят в расходы (ст. 346.16, п. 1, пп. 4). НДС по оплаченным услугам тоже учитывают в расходах, если он не идёт к вычету по главе 21 (там же, п. 1, пп. 8).

Что проверить в счёте-фактуре арендодателя

• номер и дату, наименование, адрес и ИНН сторон;
• название услуги: аренда помещения по такому-то адресу за такой-то период;
• стоимость без налога, ставку, сумму налога и стоимость с налогом;
• номер платёжного документа, если плату внесли вперёд;
• подпись руководителя и главного бухгалтера, а у предпринимателя его собственную (ст. 169, п. 5 и 6).

Ошибки, которые не мешают налоговому органу при проверке определить продавца, покупателя, наименование услуги, её стоимость, ставку и сумму налога, не служат основанием для отказа в вычете (п. 2 ст. 169 НК РФ). Если же из-за ошибки нельзя понять, кто продавец, что оказано, по какой ставке и на какую сумму выставлен налог, вычет оказывается под вопросом.

Аренда у города Москвы: арендатор как налоговый агент

Для государственного и муниципального имущества установлен особый порядок. Пункт 3 ст. 161 НК РФ говорит об аренде, которую предоставляют «органы государственной власти и управления, органы местного самоуправления»: федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального. Тогда база определяется «как сумма арендной платы с учётом налога».

НДС платит не арендодатель, а арендатор. Налоговыми агентами признаются арендаторы, кроме граждан без статуса ИП. Они обязаны «исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет» сумму налога. Базу определяют отдельно по каждому арендованному объекту (п. 3 ст. 161 НК РФ).

В Москве имущество города сдают его уполномоченные органы; кто именно арендодатель, видно из договора. Аренду помещений у города мы разобрали в статье про муниципальные помещения Москвы, а сопровождение такой аренды описано на странице льготной аренды у ДГИ.

Условный пример: по договору с городом плата 122 000 ₽ в месяц с учётом налога. Агент выделяет 122 000 × 22/122 = 22 000 ₽, удерживает их из платежа и перечисляет арендодателю 100 000 ₽.

Порядок действий агента

1. Определить базу по каждому объекту отдельно: сумму арендной платы с учётом налога.
2. Выделить налог по расчётной ставке и удержать при выплате арендной платы.
3. Составить счёт-фактуру по правилам пунктов 5 и 6 ст. 169 НК РФ (абз. 2 п. 3 ст. 168).
4. Перечислить налог по месту своего нахождения (п. 3 ст. 174 НК РФ).
5. Подать декларацию не позднее 25-го числа месяца после квартала (п. 5 ст. 174 НК РФ).
6. Плательщику НДС заявить вычет по документам об исчислении налога агентом (п. 1 ст. 172 НК РФ).

Жильё, иностранцы, сервитут и обеспечительный платёж

Сдача жилого помещения освобождена (ст. 149, п. 2, пп. 10): правило касается собственника, который сдаёт квартиру, а не офис. Помещения, которые сдают иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в России, освобождены от НДС, если такой же порядок установлен законодательством иностранного государства для российских граждан и организаций либо международным договором (п. 1 ст. 149 НК РФ); перечень государств определяет федеральный орган в сфере международных отношений совместно с Минфином, и без сверки с ним решение принимать нельзя.

У агента есть отдельный абзац о сервитуте на публичные участки: база равна сумме оплаты с учётом налога, а агентами признаются организации и предприниматели, в чьих интересах сервитут установлен (ст. 161 НК РФ, п. 3, абз. 2 и 3). Налог с обеспечительного платежа мы разбираем отдельно, в статье про обеспечительный платёж по аренде; здесь он не рассматривается.

Частые ошибки в договоре и учёте

• В договоре цена без слов «с НДС» или «без НДС»: спор начинается с первого счёта.
• Арендодатель на УСН потерял освобождение после превышения порога, а условия договора остались прежними.
• Арендатор у города платит налог арендодателю сверху вместо того, чтобы удержать его как агент.
• Агент не сдаёт декларацию, потому что «не плательщик»: п. 5 ст. 174 НК РФ требует её и от агентов-неплательщиков.
• Вычет заявлен по платёжке, а не по счёту-фактуре.
• На аванс счёт-фактура выставлен, а на период аренды нет: там указывают номер платёжного документа и реквизиты авансового счёта-фактуры (подп. 4 п. 5 ст. 169 НК РФ).
• Счёт-фактура с НДС пришёл от арендодателя, которому налог не положен: освобождение или УСН в пределах порога.

Что делать, если в договоре про НДС ничего нет

1. Прочитайте условия о цене, приложения и протокол согласования: слова «с налогом» иногда стоят в приложении.
2. Запросите у арендодателя систему налогообложения и счета-фактуры за прошлые периоды.
3. Посмотрите, как стороны платили раньше: первые счета, акты и письма показывают общее понимание цены.
4. Для арендодателя на УСН уточните, не перешёл ли он границу в 20 млн ₽ доходов.
5. Зафиксируйте итог допсоглашением: цена, ставка, система налогообложения, порядок пересчёта.
6. При аренде у органа власти проверьте, не вы ли налоговый агент, и отразите это в учёте.

Если расчёты и договоры аренды должен вести специалист, мы подключим услугу по управлению недвижимостью.

Коротко: НДС в арендной плате

• НДС в арендной плате это налог, который организация или ИП предъявляет арендатору дополнительно к цене и выделяет отдельной строкой.
• Ставка общая 22 процента; расчётная 22/122 нужна при авансе и у налогового агента.
• Платят арендодатели на общей системе без освобождения и упрощенцы выше порога в 20 млн ₽ доходов.
• Гражданин без статуса ИП НДС не начисляет.
• В договоре пишут «с НДС» или «без НДС», ставку и порядок её изменения.
• Если помещение сдаёт орган власти, налог исчисляет и платит арендатор как налоговый агент (ст. 161 НК РФ, п. 3).
• Вычет у арендатора возможен по счёту-фактуре, заявить его можно в течение трёх лет.