Налог при продаже нежилого помещения: ООО, ИП и физлицо в одной таблице

Кто платит налог с продажи нежилого помещения

Размер платежа определяет продавец, а не сам объект. Сделку на 30 млн рублей гражданин, предприниматель на упрощёнке и компания на общей системе посчитают по трём разным схемам. Ниже они разобраны по тексту Налогового кодекса.

Схему задают два вопроса: кто продаёт и на каком режиме, и работал ли объект в бизнесе. От ответов зависит, действует ли освобождение по сроку владения.

НДС мы касаемся там, где он меняет расчёт. Полный разбор есть в материале про НДС при продаже коммерческой недвижимости, порядок сделки описан отдельно: продажа нежилого помещения в Москве.

Гражданин: срок владения и освобождение от НДФЛ

Для гражданина главный вопрос такой: прошёл ли минимальный срок. Доход от продажи недвижимости освобождается от налога, если объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Продали раньше, платить придётся. Освобождение по сроку не действует и для тех, кто хотя бы один день налогового периода, в котором получен доход, имел статус иностранного агента (п. 17.1 ст. 217).

Для нежилого помещения срок почти всегда один: пять лет действуют во всех случаях, не названных в пункте 3 (п. 4 ст. 217.1). Три года установлены, когда право получено по наследству или по дарению от члена семьи и близкого родственника, при приватизации либо по договору пожизненного содержания с иждивением, если вы плательщик ренты (пп. 1-3 п. 3 ст. 217.1). Есть и иные случаи, например имущество от личного фонда (пп. 1.1).

Четвёртое основание пункта 3, отсутствие другого жилья, написано для комнаты, квартиры, жилого дома и их частей и на коммерческий объект не распространяется. Регионы вправе сократить срок вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1). Закон Москвы на этот счёт мы в статье не разбираем, поэтому московскому продавцу нужно открыть его официальный текст.

Отсчёт идёт от права собственности. При покупке по договору право возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ), так что смотрите на дату в выписке ЕГРН, а не на дату подписания.

Объект, который работал в бизнесе

Освобождение по сроку не действует для имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. Пункт 17.1 статьи 217 говорит: его положения не распространяются на доходы от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, садовых домов или долей в них, транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. Если собственник вёл бизнес в офисе или магазине, такой объект, по тексту пункта, попадает под исключение.

Значит, собственник, который вёл в помещении бизнес, платит по общим правилам, как бы долго им ни владел. Прекращение статуса ИП накануне сделки в тексте пункта не упомянуто, поэтому такой случай разберите с налоговым консультантом до продажи. А если её только сдавали, ответ зависит от фактов; этот вопрос разобран в статье про налоги при сдаче нежилого помещения в аренду.

Гражданин: ставка, вычет 250 000 и расходы на покупку

Если срок не прошёл, налог берут с дохода, но базу можно уменьшить двумя способами. Вычет и затраты вместе не применяют: налогоплательщик выбирает одно (пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

• Вычет. При продаже иного недвижимого имущества, не жилья и не земли, он равен полученному доходу, но не больше 250 000 рублей в целом (пп. 1 п. 2 ст. 220). Для жилых домов, квартир, комнат и земельных участков предел выше, на коммерческие объекты он не распространяется.
• Расходы. Доход уменьшают фактически произведённые и документально подтверждённые затраты, связанные с приобретением этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220). Это, например, цена покупки по договору.
• Нет бумаг. Если подтвердить цену покупки нечем, остаётся вычет в пределах 250 000 рублей.

Для налоговых резидентов России ставка зависит от величины базы по доходам от продажи имущества. Пункт 1.1 статьи 224 устанавливает 13 процентов, если база за год не больше 2,4 миллиона рублей. При большей базе платят 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы сверх 2,4 миллиона. Эта шкала отдельная, она относится к доходам из пункта 6 статьи 210 и с зарплатой не складывается. Для нерезидентов статья ставки не разбирает.

Условный пример. Купили за 20 000 000, продали за 30 000 000, расходы подтверждены, база 10 000 000. С первых 2 400 000 налог 312 000, с остальных 7 600 000 по 15 процентов выходит 1 140 000. Итого 1 452 000 рублей. Без бумаг о покупке база составит 29 750 000 (доход минус вычет), а платёж вырастет до 4 414 500 рублей.

Цена ниже кадастровой: коэффициент 0,7

Занижать цену в договоре ради налога бессмысленно, пока действует правило ниже. Если доход от продажи меньше кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, для налога он принимается равным 0,7 кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Правило работает, когда сведения о стоимости внесены в ЕГРН: берут значение, подлежащее применению с 1 января года, когда зарегистрирован переход права.

Кадастровая стоимость 40 000 000, значит порог 28 000 000. За 20 000 000 продали: платёж считают с 28 000 000. За 35 000 000 продали: берут цену договора.

• Нет кадастровой стоимости в ЕГРН на 1 января года перехода права, и правило не применяется (абзац второй п. 2 ст. 214.10).
• Оценку пересмотрели из-за установления рыночной стоимости: сведения об изменённой учитываются с даты начала её применения (абзац второй п. 8 ст. 214.10).
• Закон субъекта вправе довести коэффициент до единицы включительно (п. 9 ст. 214.10) или снизить вплоть до нуля (пп. 2 п. 6 ст. 217.1).

Отсюда вывод: завышенная кадастровая цифра увеличит платёж. До сделки сверьте её с рыночной оценкой; порядок оспаривания описан в материале про оспаривание кадастровой стоимости.

Если декларацию не подали

Пункт 3 статьи 214.10 описывает случай, когда отчёт в срок не сдан. Тогда после камеральной проверки инспекция считает сумму сама. Для ставки из пункта 1.1 статьи 224 она вычитает подтверждённые затраты на покупку. Если таких данных у инспекции нет, берутся расходы, рассчитанные по цене сделки, ставшей основанием регистрации права при покупке, при условии, что сведения о цене получили налоговые органы. В иных случаях применяется вычет по пп. 1 п. 2 ст. 220.

При долевой собственности доход распределяют по долям, при совместной делят поровну между участниками (п. 4 и 5 ст. 214.10). Порядок задан для расчёта инспекции по пункту 3.

ИП: общая система и объект вне бизнеса

Предпринимателю важно, как использовалась площадь и на каком он режиме. Если площадь работала в бизнесе при общем режиме, действуют правила НДФЛ для предпринимателей: исчисление и уплату по таким доходам ИП производит по статье 227 (пп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ).

Доход уменьшает профессиональный вычет: фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с извлечением доходов. Состав расходов налогоплательщик определяет самостоятельно в порядке, аналогичном главе о налоге на прибыль (пп. 1 ст. 221). Поэтому договоры, акты и учёт по объекту нужно сохранить. Если расходы подтвердить нечем, вычет составит 20 процентов общей суммы доходов от предпринимательской деятельности.

Объект вне бизнеса к предпринимательству не относится. Освобождение ИП на УСН от НДФЛ в пункте 3 статьи 346.11 названо в отношении доходов от предпринимательской деятельности. Значит, продажа личной площади идёт по правилам гражданина: срок, вычет или расходы, коэффициент 0,7. Сам статус ИП эти правила не меняет.

УСН при продаже помещения: доходы, расходы и пересчёт

Упрощенцы платят единый налог. Компании освобождены от налога на прибыль, а по налогу на имущество платят только за объекты с базой от кадастровой стоимости (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). ИП освобождены от НДФЛ по доходам от предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11). Выручка от продажи объекта из бизнеса идёт в доходы.

Учитываются доходы, определяемые по пунктам 1 и 2 статьи 248 (п. 1 ст. 346.15). Датой дохода признают день поступления денег на счёт или в кассу, а также получения иного имущества или оплаты иным способом (п. 1 ст. 346.17). Покупатель платит частями, и доход растёт по мере поступления денег.

Объект налогообложения: шесть или пятнадцать

На «доходах» ставка 6 процентов, на «доходах минус расходы» 15 процентов (п. 1 и 2 ст. 346.20). Регионы вправе снижать ставки для видов деятельности и по критериям, которые определяет Правительство. Минимальный налог при втором варианте составляет 1 процент доходов и платится, если сумма, исчисленная в общем порядке, меньше (п. 6 ст. 346.18).

С 30 000 000 выручки шесть процентов дают 1 800 000. Если расходы в 20 000 000 учтены в этом периоде, при втором варианте налог составит 1 500 000, но есть правило, которое меняет итог.

Правило привязано к затратам, учтённым по этой главе, и потому касается варианта «доходы минус расходы». Площадь, купленная и списанная год назад, при продаже заставит пересчитать базу с учётом положений главы о налоге на прибыль. Окно в три или десять лет зависит от срока полезного использования помещения по вашему учёту. До сделки выясните, списана ли стоимость и сколько времени прошло.

Лимиты режима и порог по НДС

Крупная сделка двигает годовой доход, а у режима есть потолки. Доходы по итогам периода выше 450 миллионов рублей означают утрату права на УСН с первого числа месяца превышения (п. 4 ст. 346.13). Для организаций есть и второй предел: балансовая стоимость амортизируемых основных средств выше 200 миллионов рублей закрывает режим (пп. 16 п. 3 ст. 346.12, п. 4 ст. 346.13).

Порог освобождения от НДС на УСН тоже связан с доходами: освобождение даётся, если доходы за предшествующий налоговый период не превысили 20 миллионов рублей (так для 2025-2028 годов, дальше он снижается). Если лимит пробит в течение года, налогоплательщиком становятся с первого числа месяца, следующего за месяцем превышения (п. 5 ст. 145), поэтому крупная продажа может включить НДС уже в том же году. Размер лимита по годам сверьте с текстом статьи. Ставки 5 и 7 процентов для упрощенцев названы в пункте 8 статьи 164.

ООО на общей системе: прибыль и остаточная стоимость

Здесь платят налог на прибыль. Доход от реализации складывается из выручки за товары, работы, услуги и имущественные права (п. 1 ст. 249 НК РФ), а облагается разница между ним и затратами.

Для амортизируемого имущества расход равен остаточной стоимости: при реализации доходы уменьшаются на остаточную стоимость, определённую по пунктам 1 и 3 статьи 257 (пп. 1 п. 1 ст. 268). Для прочего имущества берут цену приобретения (пп. 2 п. 1 ст. 268). Какая норма подходит, зависит от учёта.

Основная ставка 25 процентов делится между федеральным и региональным бюджетами (п. 1 ст. 284).

Продажа в убыток

Бывает, что остаточная стоимость вместе с затратами на реализацию выше выручки: разница тогда считается убытком. Он не списывается разом: его включают в прочие расходы равными долями в течение срока, равного разнице между сроком полезного использования и фактическим сроком эксплуатации до продажи (п. 3 ст. 268).

• Выручку и остаточную стоимость сверьте с данными учёта заранее.
• Затраты на продажу подтверждают договорами и актами.
• График списания убытка согласуйте с бухгалтером.

Практический вывод: если выручка ниже остаточной стоимости, убыток учитывается не сразу, а равными долями за оставшийся срок. Сверьте остаточную цифру с ожидаемой выручкой и подтвердите затраты на продажу документами.

НДС при продаже: что учесть продавцу

Налогоплательщиками признаются организации и индивидуальные предприниматели (п. 1 ст. 143 НК РФ). Гражданин без статуса ИП в этом списке не назван, и личную площадь он продаёт без НДС. Для остальных объектом налогообложения служит реализация товаров на территории России (пп. 1 п. 1 ст. 146), а товаром считается любое имущество, которое продают или готовят к продаже (п. 3 ст. 38).

Ставка составляет 22 процента в случаях, не указанных в пунктах 1, 2 и 4 статьи 164 (п. 3 ст. 164). Упрощенцы вправе применять ставки 5 или 7 % при выполнении условий по доходам (п. 8 ст. 164). Освобождение по статье 145 существует, но продажа может поднять доход выше порога.

Земельные участки в НДС не входят: реализация земельных участков (долей в них) объектом налогообложения не признаётся (пп. 6 п. 2 ст. 146). Если здание продают вместе с землёй, как учесть участок в цене, разобрано в статье про НДС. Налог по реализации платят равными долями не позднее 28-го числа каждого из трёх месяцев после налогового периода (п. 1 ст. 174).

Декларации, сроки и штрафы

Каждый продавец отчитывается по своему режиму. Даты взяты из текста кодекса, перенос на выходной в таблице не учтён. Если упрощенец потерял право на режим, сроки другие (п. 3 ст. 346.23, п. 7 ст. 346.21).

За несданную в срок декларацию штраф по тексту на ноябрь 2026 года составляет 5 процентов суммы налога, подлежащей уплате по этой декларации и не уплаченной в срок, за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не больше 30 процентов и не меньше 1000 рублей (п. 1 ст. 119). Сверьте размер с действующей редакцией. Если сумму занизили, штраф 20 процентов недоплаты, а при умысле 40 (п. 1 и 3 ст. 122).

До сделки составьте календарь: когда придут деньги, в каком периоде появится доход, когда сдавать отчёт. Рассрочка сдвигает доход на УСН, ведь там он признаётся по поступлению денег.

Пример: одна сделка у разных продавцов

Условная продажа: цена 30 000 000 рублей, покупка за 20 000 000, кадастровая стоимость ниже цены, НДС не учтён. Это учебное сравнение схем, а не прогноз по вашему объекту.

Итог определяют срок, учёт затрат и режим, а не одна ставка. Гражданин, который владел помещением положенный срок и не использовал его в бизнесе, с продажи ничего не платит, а компания на общей системе отдаёт долю прибыли по основной ставке. Строка про УСН с расходами верна только при этих условиях: если стоимость учли раньше, расчёт другой, а продажа до истечения трёх или десяти лет добавляет пересчёт (п. 3 ст. 346.16).

Частые ошибки продавца

Каждый пункт ниже можно проверить по бумагам до сделки.

• Считают срок по договору. Право при покупке возникает с регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ), ориентируйтесь на дату в выписке ЕГРН.
• Путают три года и пять. Три года нужны только в случаях из пункта 3 статьи 217.1, для купленного объекта срок пять лет.
• Закрывают ИП перед сделкой. П. 17.1 ст. 217 смотрит на использование площади в бизнесе и о прекращении статуса ничего не говорит, поэтому полагаться на освобождение без проверки не стоит.
• Занижают цену в договоре. Если цена ниже 0,7 кадастровой стоимости из ЕГРН, доход гражданина всё равно посчитают от этого порога.
• Теряют документы о покупке. Без них остаётся вычет в пределах 250 000 рублей вместо расходов на всю цену.
• Забывают про пересчёт на УСН. Ранняя продажа обязывает пересчитать базу и доплатить.

Когда сделка готова и нужно оформить переход права, подойдёт услуга регистрации права собственности: подготовка пакета и подача заявления в Росреестр. Налоговый расчёт остаётся задачей продавца и его бухгалтера.

Коротко: что платит продавец коммерческой площади

• Платёж зависит от продавца и режима: человек платит НДФЛ, упрощенец единый налог, компания на общей системе налог на прибыль и НДС.
• Гражданин освобождён от НДФЛ, если объект в собственности не меньше минимального срока: пять лет в общем случае, три года для наследства, дарения от близких и приватизации (п. 2-4 ст. 217.1).
• Объект, работавший в бизнесе, под освобождение по сроку не попадает (п. 17.1 ст. 217).
• Базу уменьшают вычетом до 250 000 рублей или подтверждёнными расходами на покупку (п. 2 ст. 220); доход не считают ниже 0,7 кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10).
• На УСН ранняя продажа (до трёх лет, а для долгоживущего имущества до десяти) ведёт к пересчёту базы (п. 3 ст. 346.16).
• Организация на общей системе уменьшает доход на остаточную стоимость, убыток растягивается по сроку полезного использования (ст. 268).
• Цифры даны по тексту кодекса на ноябрь 2026 года: сверяйте их с действующей редакцией.