Продажа нежилого помещения в Москве: порядок сделки продавца, документы и налоги

Предмет сделки: что вы передаёте покупателю

Отдельного договора «для нежилых помещений» закон не знает. Офис, магазин или склад в виде помещения продают по параграфу 7 главы 30 ГК РФ как недвижимость (ст. 549). Нежилые помещения и машино-места закон относит к недвижимым вещам, если границы описаны в порядке, установленном законодательством о кадастровом учёте (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Продажа бизнеса вместе с оборудованием и договорами устроена иначе: правила параграфа 7 применяются к продаже предприятий лишь постольку, поскольку нет особых правил (п. 2 ст. 549 ГК РФ).

Для продавца первый вопрос такой: что именно уходит к покупателю вместе с помещением.

Цена в договоре, если в нём не сказано иное, уже включает цену передаваемой части участка или права на него (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Поэтому землю не обязательно выделять отдельной строкой цены, но нужно проверить, что право на участок вообще у вас есть и вы вправе им распорядиться.

Если вы выбираете сторону сделки, зеркальный разбор для покупателя лежит в статье про покупку коммерческой недвижимости. Здесь мы идём от позиции продавца: что подготовить, как не потерять цену и деньги и что заплатить государству.

Порядок: девять шагов от оценки до налогов

Единого календаря сделки закон не содержит: он задаёт форму договора, момент перехода права, правила передачи и регистрации. Порядок ниже мы собрали из этих норм так, как его проходит продавец нежилого помещения.

Предварительный договор нужен не всегда. Он оправдан, когда покупатель ждёт кредит, а вы ждёте снятия залога или разрешения вопроса с землёй.

Подготовка: выписка ЕГРН и пакет документов

Покупатель проверит вас по реестру, поэтому начните с проверки сами. Сведения ЕГРН предоставляются по запросам любых лиц, кроме случаев, когда доступ к ним ограничен федеральным законом (ч. 1 ст. 62 № 218-ФЗ). Выписка актуальна на дату подписания её органом регистрации прав (ч. 4 ст. 62 № 218-ФЗ), а сведения по общему правилу выдают в срок не более трёх рабочих дней со дня получения запроса (ч. 9 ст. 62 № 218-ФЗ). Заказывайте выписку перед выходом на рынок и ещё раз перед подписанием.

В выписку попадают ограничения и обременения, правопритязания, заявленные в суде права требования, возражение против зарегистрированного права и сведения об изъятии для государственных нужд (ч. 7 ст. 62 № 218-ФЗ). Покупатель вправе запросить такую же выписку (ч. 1 ст. 62 № 218-ФЗ), поэтому ограничения и обременения от него не скрыть.

Пакет документов, который мы советуем собрать до первого показа:

• правоустанавливающий документ: договор покупки, акт о передаче, решение суда, другое основание вашего права;
• свежая выписка из ЕГРН на помещение и, если вы продаёте здание, на участок;
• технический план и поэтажный план, документы по перепланировкам;
• для юридического лица: устав, выписка из ЕГРЮЛ, решение о согласии на сделку, если она крупная, документ о полномочиях подписанта;
• действующие договоры аренды с приложениями и дополнительными соглашениями;
• согласие залогодержателя или документы о снятии залога, если помещение заложено;
• справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам и эксплуатации, если покупатель их запросит.

Цена и оценка: от чего отталкиваться

Без согласованного в письменной форме условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключённым, а обычное правило определения цены здесь не применяется (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если цена названа за единицу площади, итог считают по фактическому размеру переданного помещения (п. 3 той же статьи). Ошибка в метраже в договоре превращается в деньги.

Отчёт оценщика помогает сразу в двух местах. Итоговая величина стоимости из отчёта признаётся достоверной и рекомендуемой для сделки, если иное не установлено в порядке, предусмотренном законодательством, или судом; рекомендуемой для сделки она остаётся в течение шести месяцев с даты составления отчёта (ст. 12 Закона об оценочной деятельности). Если сделка затянулась, отчёт придётся обновлять. Рыночная стоимость по определению закона это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 того же закона).

Если вы платите НДС, напишите в договоре прямо, включён ли налог в цену. Иначе спор возникнет после оплаты.

Чьё согласие нужно: ООО, залог, сособственники

Право продавать у вас есть не всегда. Закон ставит условия, и покупатель их проверит.

Продаёт ООО: крупная сделка

Крупной считается сделка вне обычной хозяйственной деятельности, связанная с отчуждением имущества, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества на последнюю отчётную дату (п. 1 ст. 46 Закона об ООО). Сопоставляют наибольшую из двух величин: балансовую стоимость и цену продажи (п. 2). Согласие даёт общее собрание участников, а если в обществе есть совет директоров, устав может отнести к его компетенции сделки по отчуждению имущества стоимостью от 25 до 50 процентов стоимости имущества общества (п. 3); в решении называют сторону, цену, предмет и другие существенные условия или порядок их определения.

Без согласия сделку можно оспорить по иску общества, члена совета директоров или участников, у которых не менее одного процента голосов (п. 4). Суд откажет, если не доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о крупном характере сделки или об отсутствии согласия (п. 5). Правила статьи не применяются к обществу с единственным участником, который сам руководит обществом (п. 7).

Помещение в залоге

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Для ипотеки действует то же: отчуждение заложенного имущества возможно лишь с согласия залогодержателя, если договор ипотеки не предусматривает иное (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке). Проданное без согласия помещение, как правило, остаётся в залоге: при переходе прав залог сохраняется, кроме случаев, названных в п. 1 ст. 353 ГК РФ. Залогодатель при этом обязан возместить залогодержателю убытки (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Доля в общей собственности

При продаже доли постороннему лицу остальные участники имеют преимущественное право покупки по той же цене и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Известите их письменно с ценой и условиями: если за месяц недвижимую долю не купят, её продают любому лицу (п. 2). При нарушении любой участник вправе в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на него прав покупателя (п. 3). Сделка по отчуждению доли подлежит нотариальному удостоверению; исключения названы в ч. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости, среди них продажа всеми участниками своих долей одной сделкой.

Земля, дом и арендаторы: что меняет сделку

Три обстоятельства чаще всего меняют сделку: участок под зданием, соседи по общему имуществу и арендаторы.

• Земля. Если здание стоит на чужом участке, новый владелец получает право использовать часть участка, занятую зданием и необходимую для его использования, на тех же условиях и в том же объёме (п. 1 ст. 35 ЗК РФ), а согласие собственника участка на продажу не нужно, пока это не противоречит условиям пользования (п. 3 ст. 552 ГК РФ). Помещение в здании продают вместе с долей продавца в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание (последний абзац п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
• Многоквартирный дом. Переход права на нежилое помещение регистрируется вместе с неразрывно связанной долей в общем имуществе (ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости).
• Арендаторы. Переход права собственности на сданное в аренду имущество не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Помещение с арендаторами вы продаёте вместе с их договорами: покупатель получит арендаторов. Продавец обязан передать помещение свободным от прав третьих лиц, если покупатель не согласился принять его с обременением (п. 1 ст. 460 ГК РФ), поэтому условия аренды раскройте до подписания договора.

Договор: обязательные условия и типичные просчёты

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы влечёт его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Если недостатки не были оговорены, покупатель вправе просить снизить цену, устранить недостатки или возместить расходы на устранение (п. 1 ст. 475 ГК РФ). Принятие покупателем помещения, не соответствующего договору, не освобождает продавца от ответственности, даже если несоответствие оговорено в передаточном акте (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Расчёты: как получить оплату и сохранить контроль

Между передачей помещения и регистрацией перехода права остаётся разрыв. Исполнение договора до регистрации не меняет отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ), поэтому порядок платежей надо описать в договоре. Схемы расчётов такие:

• Оплата при передаче. Покупатель платит непосредственно до или после передачи, если стороны не договорились иначе (п. 1 ст. 486 ГК РФ). Пропишите срок платежа и неустойку за просрочку.
• Предоплата. Покупатель платит полностью или частично до передачи (п. 1 ст. 487).
• Продажа в рассрочку. Пока помещение не оплачено, оно признаётся находящимся в залоге у продавца, если договором не предусмотрено иное (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489). Если договор не говорит иного, продавец вправе отказаться от договора и потребовать вернуть помещение при просрочке очередного платежа, но не тогда, когда полученные платежи превышают половину цены (п. 2 ст. 489).
• Аккредитив. Банк по поручению покупателя платит продавцу, когда тот представит документы, предусмотренные аккредитивом (п. 1 ст. 867).

Любую форму безналичных расчётов стороны вправе выбрать в договоре (п. 2 ст. 862). Продавцу надёжна схема, при которой деньги выплачиваются после регистрации, например аккредитив.

Задаток закон защищает письменной формой: соглашение о задатке должно быть письменным независимо от суммы, а при сомнениях сумма считается авансом (п. 2, 3 ст. 380 ГК РФ). Продавец, получивший задаток и ответственный за срыв договора, обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Акт и запись в реестре: что остаётся после подписания

Передача идёт по передаточному акту, который подписывают обе стороны. Обязательство продавца считается исполненным после вручения имущества и подписания акта, если закон или договор не устанавливают иное (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Подписывайте акт после того, как деньги получены или защищены аккредитивом.

Переход права подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ), право у покупателя возникает с момента регистрации (п. 2 ст. 223). Запись вносится при наличии заявлений всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ), а регистрация права по договору идёт по заявлению сторон договора (п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона о регистрации недвижимости). Значит, по обычной сделке без вашего заявления переход не оформят. Исключения: нотариально удостоверенная сделка, где заявление может подать любая сторона, в том числе через нотариуса (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона), и решение суда, о котором ниже.

Заявление на бумаге подают лично в публично-правовую компанию «Роскадастр» или в МФЦ либо направляют в виде электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, через единый портал или личный кабинет на сайте органа регистрации (ч. 1 ст. 18 и ч. 1 ст. 3.1 того же закона). В Москве запись вносит Управление Росреестра по Москве, а документы принимают «Роскадастр» и московские МФЦ. Общий срок регистрации прав при подаче в орган регистрации составляет семь рабочих дней после приёма заявления и документов, а при подаче в МФЦ девять рабочих дней со дня приёма там (п. 1, 2 ч. 1 ст. 16). Для нотариально удостоверенной сделки, в том числе при продаже доли, срок короче: три рабочих дня и пять при подаче в МФЦ (п. 9, 10 ч. 1 ст. 16). Те же три и пять дней названы для участка под ЛПХ, садоводство, огородничество, гараж или ИЖС и для зданий на нём (п. 8.4, 11.1 ч. 1 ст. 16). Один рабочий день возможен при отметке об ускоренной регистрации для видов действий из перечня органа регистрации (п. 15 ч. 1, ч. 1.1 ст. 16).

Если одна сторона уклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой вынести решение о регистрации перехода права, а уклоняющаяся без оснований сторона возмещает убытки от задержки (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Подробности есть в статье про регистрацию перехода права. Помощь с пакетом документов и подачей: услуга регистрации права собственности.

Налоги: ООО, УСН, ИП и гражданин

Налог зависит от того, кто продаёт и на каком режиме. Ниже только то, что мы сверили с текстом Налогового кодекса. Ставки и порядок уплаты уточните у бухгалтера до подписания: кодекс меняется часто.

НДС продавец предъявляет покупателю дополнительно к цене (п. 1 ст. 168 НК РФ), а база считается без включения налога (п. 1 ст. 154). Реализация земельных участков (долей в них) объектом НДС не признаётся (подп. 6 п. 2 ст. 146), поэтому при продаже здания с землёй стоимость участка в НДС не входит. Когда НДС возникает и как его считать, мы разобрали в статье про НДС при продаже коммерческой недвижимости.

Минимальный срок владения для гражданина составляет три года, например, для имущества, полученного по наследству или в дар от члена семьи, и пять лет в остальных случаях (п. 3, 4 ст. 217.1). Закон субъекта может уменьшить срок вплоть до нуля (п. 6 той же статьи).

Пять ошибок, которые стоят денег

Пять ошибок вытекают из конкретных норм, и каждую можно закрыть до сделки.

• ООО продаёт без решения о крупной сделке. Риск иска о недействительности. Проверьте порог в 25 процентов и оформите решение собрания до подписания.
• Заложенное помещение продают без согласия банка. Залог, как правило, сохраняется (п. 1 ст. 353 ГК РФ), покупатель получает объект с обременением, а залогодатель возмещает банку убытки (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Получите письменное согласие или снимите залог заранее.
• Долю продают без уведомления сособственников. Любой из них в течение трёх месяцев вправе потребовать перевода на себя прав покупателя. Направьте письменное извещение с ценой и условиями.
• Известные недостатки и аренду в договоре не назвали. Покупатель вправе потребовать снизить цену, устранить недостатки или возместить расходы на их устранение (п. 1 ст. 475 ГК РФ), а при существенных недостатках отказаться от договора (п. 2 ст. 475 ГК РФ). Если он не знал и не должен был знать о правах третьих лиц, например об аренде, он вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора (п. 1 ст. 460 ГК РФ). Раскройте всё в договоре и приложениях.
• Передали помещение до получения денег. Спор о цене и риск остаться без помещения и без оплаты. Используйте аккредитив или подписывайте акт после оплаты.

Отдельно о занижении цены. Продажа заметно ниже рынка из-за налога или спешки создаёт риск оспаривания по правилам о банкротстве, если позднее вы станете должником. Отчёт оценщика, составленный не раньше чем за шесть месяцев до сделки, пригодится и тут. Сомневаетесь в схеме: разберите документы до задатка, потому что после подписания меняют уже договор, а не план. Для такого разбора есть консультация и экспресс-досье по объекту.

Коротко: главное о продаже нежилого помещения

• Продажа идёт по параграфу 7 главы 30 ГК РФ: один подписанный документ с предметом и ценой, иначе договор недействителен или не заключён.
• Покупатель увидит всё из выписки ЕГРН, поэтому закажите её до выхода на рынок и перед подписанием.
• ООО проверяет порог крупной сделки в 25 процентов, заложенное помещение продают с согласием банка, долю предлагают сособственникам.
• Арендаторов, участок и общее имущество раскрывайте в договоре: умолчание дорого обходится.
• Расчёты привяжите к регистрации перехода права: аккредитив или платёж после записи в реестре.
• Общий срок регистрации: семь рабочих дней при обычной подаче или девять через МФЦ, для нотариальных сделок короче.
• Налог зависит от режима продавца: цену согласуйте с бухгалтером до подписания договора.