Земельный налог организации в Москве: как считать авансы, сроки и льготы

Что это за налог и кто его платит

Налог на землю в Москве держится на двух актах. Налоговый кодекс отвечает на общие вопросы: кто платит, как определяют базу, какой потолок у ставок, на каких основаниях бывают льготы. Закон города Москвы № 74 «О земельном налоге» задаёт ставки и местные льготы. Для столицы это прямо записано в п. 1 ст. 387 НК РФ: в городах федерального значения налог «устанавливается настоящим Кодексом и законами указанных субъектов Российской Федерации».

Плательщиками по п. 1 ст. 388 НК РФ признаются организации и граждане, обладающие участками на трёх правах: собственности, постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Разберём, как это выглядит для юридических лиц.

• Собственник участка. Платит налог сам, а не тот, кто сидит в его здании по договору.
• Организация с правом постоянного (бессрочного) пользования. Для налога она приравнена к собственнику.
• Управляющая компания паевого фонда. Для участков из имущества фонда плательщиком названа управляющая компания, а платит она «за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд».
• Арендатор и безвозмездный пользователь. Не признаются плательщиками: так сказано в п. 2 ст. 388 НК РФ.

Что облагается и что нет

Объектом налога п. 1 ст. 389 НК РФ называет участки, расположенные на территории, где налог введён. Для Москвы это территория города. Участки в других регионах считаются по правилам тех регионов, а налог с авансами перечисляют в бюджет «по месту нахождения земельных участков» (п. 3 ст. 397 НК РФ).

Часть земли из налога исключена полностью. В п. 2 ст. 389 перечислены участки, которые объектом налогообложения не признаются. Для собственников городской недвижимости чаще всего важны три позиции:

• участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством;
• участки из состава земель лесного фонда;
• участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.

Если участок в этом перечне, налог по нему не начисляют, и вопросы базы и ставки отпадают. Для остальных земель начинается расчёт, и первый его шаг один: узнать кадастровую стоимость на нужную дату.

База: какая кадастровая стоимость идёт в расчёт

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость участка (п. 1 ст. 390 НК РФ). Какую цифру брать, уточняет п. 1 ст. 391: стоимость, «внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом». Для налога за 2026 год нужна стоимость, которая применяется с 1 января 2026 года, а не та, что появилась в реестре позже.

Организации определяют базу сами. Пункт 3 ст. 391 говорит, что налогоплательщики-организации делают это «самостоятельно на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости» о каждом участке. Для граждан порядок другой: их базу определяют налоговые органы (п. 4 той же статьи).

Особые случаи при определении базы

• Участок образован в течение года. База в этом году равна кадастровой стоимости «на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого земельного участка» (п. 1 ст. 391).
• Общая долевая собственность. База считается для каждого собственника по его доле (п. 1 ст. 392). При общей совместной собственности доли берутся равными (п. 2 той же статьи).
• Стоимость изменилась посреди года. По п. 1.1 ст. 391 такое изменение «не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах». Одно из исключений: стоимость изменили вследствие установления рыночной. Другие исключения может задавать законодательство о кадастровой оценке.

Ставки в Москве: что установил закон № 74

Налоговый кодекс задаёт только потолок: 0,3% для сельскохозяйственных земель, жилищного фонда, личных хозяйств, садоводства и огородничества, участков обороны и безопасности (для жилищных земель и садоводства с исключением: участки дороже 300 миллионов рублей под эту ставку не подпадают), и 1,5% для всех прочих (п. 1 ст. 394 НК РФ). Конкретные проценты определяет регион. Москва использует четыре ставки (ст. 2 закона № 74).

Закон допускает разные ставки в зависимости от категории земель и разрешённого использования (п. 2 ст. 394 НК РФ). Поэтому первый вопрос в расчёте формулируется так: под какую из строк таблицы подходит ваш участок. Участок, который не попал в первые три строки, облагается по четвёртой. Как категория и вид использования меняют платёж, мы разбирали в статье о земельном налоге от кадастровой стоимости.

Менять вид разрешённого использования ради ставки не получится одним заявлением в налоговую: это отдельная процедура. О ней рассказывает страница услуги по смене ВРИ земельного участка.

Формула и пример расчёта

Сумма налога исчисляется «по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы» (п. 1 ст. 396 НК РФ). Если сказать проще, налог за год равен кадастровой стоимости, умноженной на ставку. Организации считают сумму сами (п. 2 ст. 396).

Возьмём условный участок с кадастровой стоимостью 80 000 000 рублей, который весь год принадлежит организации и облагается по ставке 1,5%. Цифры взяты для арифметики, а не из реального дела.

Аванс, по п. 6 ст. 396, считают как «одну четвертую соответствующей налоговой ставки процентной доли кадастровой стоимости земельного участка». Итоговая сумма к уплате по п. 5 определяется как разница между налогом за год и авансами, которые организация должна была заплатить в течение года.

Если на участок распространяется льгота или пониженный платёж, его применяют к исчисленной сумме, как описано в разделе о льготах. Для участков, купленных или проданных в середине года, налог умножают на коэффициент месяцев, который мы разберём ниже.

Авансы и сроки

Налоговым периодом признаётся календарный год, отчётными периодами для организаций служат первый, второй и третий кварталы (ст. 393 НК РФ). Город вправе не устанавливать отчётный период (п. 3 ст. 393) или освободить отдельные категории плательщиков от авансов (п. 9 ст. 396).

Москва такой нормой, насколько показывает текст закона № 74 в редакции от 25.06.2025, не воспользовалась: в действующем тексте закона нет ни отчётных периодов, ни порядка уплаты, ни освобождения от авансов. Статьи 3 и 4 утратили силу (с 1 января 2021 года и с 1 июля 2016 года), а статья 5 содержит заключительные положения. Значит, для организаций работает общее правило п. 2 ст. 397 НК РФ: в течение года они «уплачивают авансовые платежи по налогу, если нормативным правовым актом ... не предусмотрено иное».

Сроки из таблицы вытекают из ст. 397: аванс вносят не позднее 28-го числа месяца после отчётного квартала, налог за год не позднее 28 февраля. Если последний день срока выпал на выходной или нерабочий праздничный день, срок переходит на ближайший следующий рабочий день (п. 7 ст. 6.1 НК РФ). В 2027 году 28 февраля приходится на воскресенье, поэтому платёж за 2026 год оформляют по этому правилу.

Неполный год: покупка, продажа, смена характеристик

Когда право на участок возникло или прекратилось в течение года, налог умножают на коэффициент. По п. 7 ст. 396 НК РФ это «отношение числа полных месяцев, в течение которых этот земельный участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении) налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде».

Что считать полным месяцем, решает правило 15-го числа.

• Право возникло по 15-е число включительно: месяц идёт в расчёт целиком. Возникло позже: месяц выпадает.
• Право прекратилось после 15-го числа: месяц идёт в расчёт целиком. Прекратилось по 15-е включительно: месяц выпадает.

Пример на тех же условных цифрах: организация зарегистрировала право на участок 20 мая. Май не учитывается, потому что право возникло после 15-го числа. Остаются июнь и ещё шесть месяцев до конца года, то есть коэффициент равен 7/12, а годовой налог составит 1 200 000 × 7/12 = 700 000 рублей. Если бы право возникло 10 мая, коэффициент вырос бы до 8/12.

Тот же способ расчёта п. 7.1 ст. 396 применяет при изменении характеристик участка в течение года, например при разделе или объединении.

Повышающие коэффициенты при жилищном строительстве

Пункт 15 ст. 396 вводит коэффициент 2 в течение трёх лет с даты регистрации прав на участок, купленный «на условиях осуществления на них жилищного строительства», и коэффициент 4 после трёх лет, до регистрации прав на построенный дом или любое помещение в нём. Для участков под нежилую застройку этот пункт по своему тексту не применяется. Для застройщиков жилья мы разобрали отсчёт срока и возврат переплаты в статье о повышающем коэффициенте земельного налога.

Льготы в Москве и в Кодексе

Налоговые льготы бывают двух видов. Одни перечислены в ст. 395 НК РФ и действуют по всей России, другие установил закон Москвы в ст. 3.1 (на основании п. 2 ст. 387 НК РФ город вправе вводить свои). Ниже основные из тех, что касаются организаций; полный перечень дан в тексте закона.

Пониженные платежи вместо освобождения

Субъекты инвестиционной деятельности вносят 0,7% от суммы исчисленного налога по участкам инвестиционных приоритетных проектов Москвы, а перечень таких участков утверждает Правительство Москвы (ч. 1.5 ст. 3.1). Столько же, 0,7%, платят организации с участками технопарков, промышленных технопарков и индустриальных парков, пока за участком сохраняется этот статус (ч. 1.6). Занятые промышленными комплексами участки облагаются в размере 20% от исчисленной суммы, и тоже на время действия статуса (ч. 1.7).

Как получить льготу: налогоплательщик представляет в инспекцию «по своему выбору заявление о предоставлении налоговой льготы» и вправе приложить подтверждающие документы (п. 10 ст. 396 НК РФ). Если заявления нет, льготу предоставляют по сведениям, которые у инспекции уже есть, начиная с периода, когда право на неё возникло. Участники соглашений о защите и поощрении капиталовложений могут применить отдельный налоговый вычет, но при условии раздельного учёта участков по проектам (ст. 396.1).

Три рычага: база, ставка, льгота

Уменьшить платёж можно тремя способами: пересмотреть кадастровую стоимость, уточнить группу земель по таблице или применить положенное освобождение. Сумму налога меняют только основания, названные в законе.

База: оспаривание кадастровой стоимости

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены «в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде», причём для суда предварительное обращение в комиссию не обязательно (ч. 1 ст. 22 закона № 237-ФЗ). Есть и второй порядок: заявление об установлении стоимости в размере рыночной, которое подают в бюджетное учреждение (ст. 22.1). Но в регионе он применяется только с даты, указанной в решении его высшего исполнительного органа, а до неё не действует (ч. 2 ст. 6 закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ). По данным официальных публикаций и справочников, решение Москвы о переходе к ст. 22.1 не найдено, поэтому для московского участка надёжный путь идёт по ст. 22: комиссия или суд.

Основанием для оспаривания служит рыночная стоимость объекта «на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость» (ч. 7 ст. 22). Отказ бюджетного учреждения по ст. 22.1 возможен только по причинам, названным в п. 2 ч. 11 ст. 22.1: неполные или недостоверные сведения, ошибки в расчётах, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности. Решение бюджетного учреждения можно оспорить в суде (ч. 15 ст. 22.1). Общую картину по Москве, график переоценки и пять путей пересмотра мы собрали в статье о кадастровой стоимости 2026 года в Москве.

Ставка и льгота

Группа земель определяется использованием и документами, освобождение зависит от статуса владельца и назначения земли. Расхождения между фактом, бумагами и расчётом проще найти до платежа, чем после сообщения инспекции. Для кадастровой стоимости мы подбираем документы и ведём спор: подробности на странице услуги оспаривание кадастровой стоимости.

Что сверить в расчёте перед платежом

Перед каждым платежом полезно пройти список ниже. Он собран по нормам из статьи, а не по статистике споров.

Если инспекция прислала сообщение с другой суммой, организация вправе представить пояснения и документы, подтверждающие правильность расчёта, полноту и своевременность уплаты и обоснованность льготы (п. 5 ст. 397 НК РФ). Порядок и сроки такого ответа взяты из п. 4-7 ст. 363 НК РФ.

Связанный налог на здание считается по другой логике: о нём рассказывает статья о налоге на имущество организаций от кадастровой стоимости, а о льготах по нему и по земле в Москве смотрите разбор налоговых льгот по коммерческой недвижимости.

Коротко: земельный налог для организаций

• Платят собственники участков и организации с правом постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения; арендатор плательщиком не признаётся (ст. 388 НК РФ).
• База равна кадастровой стоимости из ЕГРН, действующей с 1 января года налогового периода; организация определяет её сама (ст. 390 и 391).
• В Москве ставки четыре: 0,025%, 0,1%, 0,3% и 1,5% для прочих участков (ст. 2 закона № 74).
• Три аванса платят до 28 апреля, 28 июля и 28 октября, итог за год до 28 февраля; выходной переносит срок на рабочий день (ст. 397 НК РФ, п. 7 ст. 6.1).
• При покупке или продаже налог умножают на коэффициент полных месяцев по правилу 15-го числа (п. 7 ст. 396).
• Льготы по ст. 3.1 закона № 74 не распространяются на сдаваемые в аренду участки; для льготы подают заявление (п. 10 ст. 396).
• Базу снижают через комиссию (если создана) или суд по ст. 22 закона № 237-ФЗ, если рыночная стоимость ниже кадастровой; порядок ст. 22.1 через бюджетное учреждение действует в регионе только с даты его решения, для Москвы оно не найдено.