Повышающий коэффициент земельного налога при строительстве: 2 и 4, отсчёт срока и возврат переплаты

Что такое повышающий коэффициент земельного налога и где он записан

Земельный налог считают от кадастровой стоимости участка. По статьям 390 и 391 НК РФ налоговая база это кадастровая стоимость, внесённая в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, который служит налоговым периодом. К этой базе применяют ставку, а у застройщика жилья в расчёте появляется ещё один множитель.

Множитель записан в пункте 15 статьи 396 НК РФ. Пункт говорит об участках, которые физические и юридические лица приобрели или получили в собственность «на условиях осуществления на них жилищного строительства». Пока дом не построен и права на него не зарегистрированы, налог умножают на коэффициент 2 в течение трёх лет, а дальше на 4. Конституционный Суд в Постановлении № 52-П, о котором ниже, отмечал, что такие нормы направлены на стимулирование соблюдения этапов строительства жилья.

Коэффициент не меняет ни ставку, ни кадастровую стоимость. Он увеличивает уже исчисленную сумму, поэтому на итог влияют все три величины сразу: база, ставка и срок, который прошёл с регистрации прав.

Кто платит налог с коэффициентом и за какие участки

Коэффициент попадает в расчёт только у налогоплательщика земельного налога. По статье 388 НК РФ это обладатели участка на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Пункт 15 сужает круг ещё сильнее: он говорит о собственности. Разберём, кого это затрагивает.

• Собственник участка под жилищное строительство. Основной случай: участок куплен или предоставлен на условиях строительства жилья, дом ещё не зарегистрирован.
• Арендатор. Статья 388 прямо исключает арендаторов и безвозмездных пользователей из числа налогоплательщиков. Застройщик на арендованном участке вносит арендную плату, и коэффициент пункта 15 к нему не применяется.
• Собственник участка по договору КРТ. Для него действует пункт 16.1, отсчёт идёт с даты выдачи разрешения на строительство жилых домов. Риски самого договора разобраны в статье договор КРТ: риски для правообладателя.
• Гражданин, который строит собственный дом. Пункт 16 описывает участки под ИЖС, не используемые в предпринимательской деятельности: коэффициент 2 для них появляется только по истечении 10 лет с регистрации прав.
• Собственник участка под ИЖС, который использует его в бизнесе. С 2026 года пункт 16 прямо говорит об участках, «не используемых в предпринимательской деятельности», поэтому эта группа в нём не названа. О ней отдельно рассказано в разделе про постановление Конституционного Суда.

Кодекс не раскрывает, что считать «условиями осуществления жилищного строительства». Проверить стоит три документа: договор, по которому участок приобретён или предоставлен, решение о предоставлении (если оно было) и вид разрешённого использования в ЕГРН. Это рабочий ориентир, а не норма, и в спорных случаях за ним стоит позиция инспекции и суда.

Налоговая тема может закрыться раньше, чем закончатся три года. Участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом налогообложения (п. 2 ст. 389 НК РФ). Если дом достроен, квартиры проданы, а участок вошёл в общее имущество собственников помещений, у застройщика по этому участку налога нет.

Как считается налог с коэффициентом 2 и 4

Исходная формула записана в пункте 1 статьи 396: сумма налога равна проценту от налоговой базы, который соответствует ставке. У застройщика к ней добавляется коэффициент: кадастровая стоимость × ставка × коэффициент. Налоговый период по статье 393 равен календарному году, поэтому расчёт ведут за год.

Ставку устанавливает не Кодекс, а представительный орган муниципального образования, а в городах федерального значения закон города (п. 1 ст. 394). Кодекс задаёт потолок: 0,3 процента для участков, приобретённых или предоставленных для жилищного строительства, и 1,5 процента для прочих. Из потолка 0,3 процента Кодекс выводит два случая: участки с кадастровой стоимостью выше 300 миллионов рублей и участки под ИЖС, которые используются в предпринимательской деятельности. Для них действует потолок 1,5 процента. Ставку для своего участка берите из местного акта: в Москве это закон города, в области решение совета депутатов муниципального образования.

Предельная ставка взята лишь ради наглядной кратности. Если местная ставка ниже, итог уменьшится в той же пропорции.

Если право на участок возникло не в начале года, налог считают с учётом месяцев владения. По пункту 7 статьи 396 применяют коэффициент, равный отношению полных месяцев владения к числу месяцев в периоде. Месяц возникновения права считается полным, если право возникло до 15-го числа включительно. Если право возникло после 15-го числа, этот месяц не учитывается.

• Организации исчисляют налог самостоятельно, платят авансы не позднее 28-го числа месяца после квартала (если закон субъекта не предусматривает иное) и итоговый налог не позднее 28 февраля следующего года.
• Физические лица получают расчёт от налогового органа и платят не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым.

Если у застройщика несколько участков с разными датами регистрации, расчёт ведут по каждому отдельно: срок, ставка и коэффициент принадлежат участку, а не организации.

С какого дня идёт отсчёт трёх лет

Общее правило звучит так: отсчёт идёт с даты государственной регистрации прав на участок. Закон № 218-ФЗ называет датой регистрации день внесения записи в реестр (ч. 2 ст. 16), а не дату договора и не дату передачи земли. Откройте выписку и найдите дату записи о праве: именно от неё идут три года.

В случае с поздним видом использования пункт говорит, что налог считают «в порядке, аналогичном» первым двум абзацам. От какой точки считать три года в этой ситуации, пункт прямо не уточняет. Поэтому фиксируйте обе даты, регистрации права и внесения вида использования, и просите инспекцию показать, от какой из них она ведёт расчёт.

Для договора КРТ точка отсчёта другая: это разрешение на строительство жилых домов, а не регистрация права. Если участок вошёл в проект комплексного развития территории, дату выдачи разрешения стоит поставить в график налоговых платежей отдельной строкой.

В год, когда трёхлетний срок заканчивается, расчёт идёт с двумя разными коэффициентами. Формулы разбивки такого года по месяцам в пункте 15 нет, поэтому метод расчёта лучше согласовать с инспекцией письменно, а не принимать на веру.

Когда коэффициент перестаёт применяться: решает регистрация, а не ввод

Конечная точка названа в самом пункте 15: регистрация прав на построенный жилой дом (многоквартирный дом) или на любое помещение в нём. Разрешения на ввод и стадии готовности в тексте нет, окончание привязано к записи в ЕГРН.

Путь до этой записи состоит из трёх шагов, и у каждого свой срок.

1. Разрешение на ввод. Застройщик обращается в орган, который выдал разрешение на строительство (ч. 2 ст. 55 ГрК РФ). Орган в течение пяти рабочих дней проверяет документы, осматривает объект и выдаёт разрешение или отказывает (ч. 5 ст. 55). Порядок разобран в статье про разрешение на ввод в эксплуатацию.
2. Кадастровый учёт и регистрация прав. По общему правилу заявление сразу на учёт и на права закон велит рассмотреть за десять рабочих дней, если его приняли в органе регистрации, и за двенадцать, если в МФЦ (п. 5 и 6 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Для одних только прав срок короче: семь рабочих дней при приёме в органе регистрации (п. 1 той же части).
3. Запись в реестре. Её дата и закрывает коэффициент.

Хватит записи об одном помещении: в тексте стоит «любое», а не «все». Недостроенный дом конец коэффициента не приближает, пока записи нет. Если стройка затянулась и дом не готов, полезно прочитать статью про долгострой, там разобраны юридические варианты.

Перерасчёт и возврат переплаты после регистрации прав

Если права на дом или помещение зарегистрированы до истечения трёх лет, налог, исчисленный за период применения коэффициента 2, подлежит перерасчёту с коэффициентом 1 (абз. 1 п. 15 ст. 396). Переплата возникает потому, что авансы и налог за прошлые периоды уже уплачены с двойкой.

Перерасчёт касается только двойки. В абзаце про коэффициент 4 такого правила нет. Поэтому налог, исчисленный с четвёркой за период после трёх лет до даты регистрации, по тексту пункта 15 перерасчёту на единицу не подлежит: четвёрка применяется «вплоть до даты государственной регистрации» прав на дом или помещение, а после регистрации коэффициент уже не применяют.

1. Организация исчисляет налог самостоятельно (п. 2 ст. 396), поэтому отражает перерасчёт в своём расчёте и сверяет его с данными ЕГРН.
2. Физическое лицо вправе подать в налоговый орган заявление о перерасчёте ранее исчисленного налога (п. 17.1 ст. 396). Если заявления нет, перерасчёт делают по сведениям налогового органа начиная с периода, в котором возникло основание.
3. Излишне уплаченная сумма попадает в деньги, формирующие положительное сальдо единого налогового счёта. Ими можно распорядиться, например, так: зачесть в счёт предстоящей обязанности по конкретному налогу (п. 1 ст. 78 НК РФ) или вернуть на счёт в банке по заявлению о распоряжении путём возврата (п. 1 ст. 79).

После получения заявления налоговый орган направляет поручение о возврате в казначейство не позднее следующего дня (п. 3 ст. 79). Это срок одного звена цепочки, а не срок поступления денег на счёт.

Что изменилось в пунктах 15 и 16 с 2026 года

Закон № 425-ФЗ от 28.11.2025 поправил статью 396 в нескольких местах. Застройщику жилья важны три.

• Пункт 15. Длинный перечень исключений заменила короткая отсылка к пунктам 16 и 16.1.
• Пункт 16. Добавлены слова «не используемых в предпринимательской деятельности». Это сузило круг граждан, которым положена десятилетняя отсрочка.
• Пункт 16.2. В сроки пунктов с 15 по 16.1 не входит период действия льготы по подпункту 15 пункта 1 статьи 395.

Льгота касается граждан, чьи участки лежат на территориях с режимом чрезвычайного положения, чрезвычайной ситуации или контртеррористической операции, где принято решение о временном отселении. Льгота предусмотрена только для физических лиц, для организаций она не действует.

Правки пунктов 15 и 16 вступают в силу через месяц после опубликования, но не раньше первого числа очередного налогового периода (ч. 3 ст. 25 того же закона). Для расчётов 2026 года действует новая редакция.

Законные способы не платить повышенный налог

Избежать коэффициента, не нарушая закон, значит выполнить условие, при котором он прекращается или не возникает. Вот шесть шагов, которые стоит проверить до того, как три года истекут.

1. Уложиться в три года. Если дом или помещение зарегистрированы до истечения трёх лет, коэффициент 4 не наступит, а налог за период с двойкой пересчитают на единицу.
2. Подавать документы сразу после ввода. Дата записи в ЕГРН и есть конец коэффициента, а проверка и запись занимают время.
3. Определить пункт. Для участка по договору КРТ срок идёт по пункту 16.1, для гражданина по пункту 16 с десятью годами, для остальных по пункту 15. Ошибка в пункте даёт ошибку в сроке.
4. Сверить дату вида использования. Если вид использования с жилищным строительством внесён в ЕГРН позже регистрации права, отсчёт идёт по абзацу третьему пункта 15.
5. Выбрать модель владения. Арендатор земельный налог не платит, он вносит арендную плату (п. 2 ст. 388). Выбор между покупкой и арендой решает экономика проекта, а коэффициент лишь один из факторов.
6. Снизить базу. Коэффициент умножает налог, поэтому снижение кадастровой стоимости снижает и повышенную сумму. Изменённая стоимость, установленная как рыночная, учитывается с даты начала применения изменяемых сведений (п. 1.1 ст. 391). Подробнее об услуге: оспаривание кадастровой стоимости.

Постановление Конституционного Суда № 52-П: что изменилось

21 июля 2026 года Конституционный Суд вынес Постановление № 52-П по жалобе ООО «Корнер Казань» о проверке пункта 1 статьи 394 и пункта 15 статьи 396 НК РФ. Суд признал эти нормы не соответствующими Конституции «в той мере», в какой они порождают правовую неопределённость и противоречивую практику в отношении участков, приобретённых для индивидуального жилищного строительства и используемых в предпринимательской деятельности.

В резолютивной части Суд пошёл дальше. Повышающие коэффициенты пункта 15 не могут применяться к участкам, которые предназначены для ИЖС, используются в бизнесе и облагаются по ставкам в пределах 1,5 процента по подпункту 2 пункта 1 статьи 394. Это действует с нового налогового периода, если федеральный законодатель не установит иное.

Постановление не имеет обратной силы. Исполненные обязательства за прошлые налоговые периоды и за текущий период оно не пересматривает. Исключение сделано для заявителя и налогоплательщиков, которые до вынесения постановления обратились за судебной защитой.

Пункт 15 Суд не отменил. Резолютивная часть ограничена ИЖС в бизнесе, поэтому для остальных застройщиков она прямо ничего не меняет, и коэффициенты 2 и 4 остаются в Кодексе. Суд при этом напомнил, что федеральный законодатель вправе при обоснованной потребности увеличить налоговое бремя для участков под ИЖС в бизнесе, поэтому за поправками стоит следить.

Споры с налоговой: порядок действий и типичные ошибки

Спор с инспекцией по этой теме можно разложить на пять вопросов. Для каждого есть норма, на которую стоит ссылаться.

1. Соберите выписки из ЕГРН, договор, разрешения и расчёт инспекции.
2. Представьте письменные пояснения к расчёту: даты, пункт статьи 396, документы.
3. Обжалуйте акт в вышестоящий налоговый орган: в суд акты ненормативного характера можно обжаловать только после этого (п. 2 ст. 138). Жалобу на решение по проверке вышестоящий орган рассматривает в течение одного месяца со дня её получения, срок можно продлить не более чем на месяц, остальные жалобы рассматривают в течение 15 дней, срок можно продлить не более чем на 15 дней (п. 6 ст. 140). Если в эти сроки решения по жалобе нет, акт можно обжаловать в суд (абз. 2 п. 2 ст. 138).
4. Организации и предприниматели идут в арбитражный суд: заявление подают не позднее трёх месяцев с того дня, когда узнали о нарушении прав (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

Две ошибки допустить проще всего: взять за начало срока дату договора вместо записи в ЕГРН и ждать конца коэффициента от разрешения на ввод. Третья ошибка: перепутать пункты 15, 16 и 16.1.

Коротко: что запомнить о повышающем коэффициенте земельного налога

• Пункт 15 статьи 396: коэффициент 2 в течение трёх лет, затем 4, от регистрации прав на участок до регистрации прав на дом или любое помещение в нём.
• Расчёт: кадастровая стоимость × ставка × коэффициент. Ставку берите из местного акта, потолок 0,3 процента для жилищного строительства задаёт статья 394.
• Отсчёт идёт по дате записи в ЕГРН; если вид использования внесён позже, по абзацу третьему пункта 15; для КРТ с разрешения на строительство.
• Конец коэффициента определяет регистрация прав на дом или помещение, а не ввод в эксплуатацию.
• Регистрация до трёх лет даёт перерасчёт к единице; для коэффициента 4 такого правила в пункте 15 нет.
• Постановление № 52-П касается ИЖС в бизнесе и ставки до 1,5 процента, действует на будущее и пункт 15 не отменяет.
• Арендатор земельный налог не платит: он вносит арендную плату.