159-ФЗ: кому положен выкуп арендуемого помещения у города и как не переплатить

Коротко о главном

• Преимущественное право выкупа дано субъектам МСП Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ: помещение продают без торгов, тому, кто его арендует.
• Базовые условия: непрерывная аренда от одного года, нет долгов по аренде и неустойкам, помещение не в специальном перечне для МСП (исключение: объект пробыл там пять лет и больше, а аренда непрерывна от двух лет), арендатор есть в реестре МСП.
• Цена выкупа это рыночная оценка от оценщика, которого нанимает город. На практике она нередко завышена.
• Оспорить цену можно: своя независимая оценка по 135-ФЗ, протокол разногласий, иск и почти всегда судебная экспертиза.
• Платить можно в рассрочку не меньше пяти лет, проценты по ней льготные: треть ставки рефинансирования ЦБ, которая с 2016 года равна ключевой ставке.

Что вообще даёт 159-ФЗ

Если ваша компания или ИП годами арендует у города помещение и исправно платит, закон даёт вам право его выкупить раньше всех остальных. Это и есть преимущественное право, оно описано в Федеральном законе от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Смысл простой: город не выставляет помещение на торги и не ищет покупателя на стороне, а предлагает его вам напрямую, по рыночной цене и с рассрочкой.

Закон писали под малый и средний бизнес, чтобы арендаторы могли закрепить за собой место, в которое уже вложились. Поэтому и условия мягче обычной приватизации, и платить разрешают частями. Дальше разберём, кому это право реально положено и где чаще всего теряют деньги.

Кому положен выкуп: четыре условия

Право возникает не у любого арендатора. Нужно одновременно совпасть по четырём пунктам, они в статье 3 закона. Проверьте себя по каждому, потому что ДГИ откажет, если выпадает хотя бы один.

• Срок аренды. Помещение должно быть у вас во временном владении или пользовании непрерывно от одного года и больше на день подачи заявления. Раньше требовалось два года, но поправки, вступившие в силу 6 апреля 2024 года, сократили срок до одного года.
• Нет долгов. На день заключения договора у вас не должно быть задолженности по арендной плате и по неустойкам (штрафам, пеням). Даже небольшой непогашенный штраф способен сорвать сделку, поэтому платежи закрывают заранее.
• Помещение не в перечне для МСП. Если объект включён в специальный перечень имущества, предназначенного для передачи в аренду малому и среднему бизнесу, по общему правилу выкупить его нельзя. Исключение даёт часть 2.1 статьи 9 закона: помещение из перечня можно выкупить, если оно состоит в нём пять лет и больше до дня подачи заявления, а вы арендуете его непрерывно не меньше двух лет. Поэтому дату включения в перечень проверяют отдельно.
• Вы в реестре МСП. Сведения о вашей компании или ИП должны быть в едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства и не должны быть оттуда исключены на день сделки.

Как запускается процедура и при чём тут ДГИ

В Москве распоряжается городским имуществом Департамент городского имущества, сокращённо ДГИ. Запустить выкуп можно двумя путями. Первый: вы сами подаёте в ДГИ заявление о реализации преимущественного права. Второй: инициативу проявляет сам орган, когда город решает продать объект, и тогда он обязан сначала предложить его вам как арендатору. Проверку условий и спор о цене можно поручить юристам: так устроен выкуп помещения у ДГИ с сопровождением.

На практике чаще действует арендатор. Вы подаёте заявление, ДГИ проверяет, что вы проходите по всем условиям, и заказывает оценку рыночной стоимости. После этого вам направляют проект договора купли-продажи с указанной ценой. Вот эта цена и есть момент, ради которого стоит читать статью до конца.

Откуда берётся цена и почему она нередко завышена

Цена выкупа это рыночная стоимость помещения. Определяет её независимый оценщик, но нанимает его город, и отчёт ложится в основу договора. Формально всё по закону об оценочной деятельности (135-ФЗ). По факту цифра в проекте договора часто оказывается выше того, за сколько объект реально продали бы на рынке.

Причины разные: оценщик берёт неудачные объекты для сравнения, не учитывает состояние помещения, планировку, проблемный вход или то, что часть площади подвальная и почти не используется. Спорить с этим эмоциями бесполезно. Работает только встречная цифра, посчитанная по тем же правилам.

Как оспорить оценку: пошагово

Снизить цену законным путём вполне реально. Схема отработанная, по ней проходят сотни дел. Главное, уложиться в сроки и собрать сильный отчёт об оценке.

1. Закажите свою независимую оценку. Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации и работать по 135-ФЗ. На практике независимая оценка нередко выходит заметно ниже той, что насчитал город.
2. Подпишите договор с протоколом разногласий. В пределах тридцатидневного срока подпишите проект, но приложите протокол разногласий по цене и свой отчёт об оценке. Так вы и не пропускаете срок, и фиксируете несогласие.
3. Дождитесь позиции ДГИ. Город, как правило, на свою цену не соглашается. Это нормальный сценарий, дальше спор уходит в суд.
4. Подайте иск об урегулировании разногласий. Вы просите суд установить цену по рыночной стоимости и обязать ДГИ заключить договор на этих условиях.
5. Готовьтесь к судебной экспертизе. По таким делам суд почти всегда назначает свою экспертизу. Именно её результат обычно и становится итоговой ценой, и он, как правило, ниже цифры ДГИ.
6. Исполните решение. После вступления решения в силу сделку оформляют по цене, которую установил суд.

Срок, указанный в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае, если субъект малого и среднего предпринимательства оспаривает достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, до дня вступления в законную силу решения суда.

Статья 4 Федерального закона № 159-ФЗ

Эта норма важная. Пока идёт спор о цене, тридцатидневный срок на подписание не течёт. То есть оспаривание оценки не лишает вас права на выкуп, помещение никуда не уходит, пока суд не вынесет решение.

Рассрочка и другие частые споры с ДГИ

Платить всю сумму сразу закон не заставляет. Вы вправе попросить рассрочку, и по 159-ФЗ её срок не может быть меньше пяти лет. Проценты на остаток льготные: по закону это треть ставки рефинансирования ЦБ на дату объявления о продаже (ч. 3 ст. 5). С 2016 года она равна ключевой ставке. Для бизнеса это заметно мягче банковского кредита.

• Спор о самом праве. ДГИ иногда отказывает, ссылаясь на долг по аренде, недостаточный срок или включение объекта в перечень МСП, хотя для помещения, которое состоит в перечне пять лет и больше, закон делает исключение (часть 2.1 статьи 9). Часть таких отказов оспаривается, если основание спорное.
• Спор о цене. Самый частый конфликт, разбирали выше: своя оценка против оценки города.
• Спор о составе объекта. Бывает, что в выкуп пытаются включить лишние площади или, наоборот, не учесть то, чем вы реально пользуетесь.
• Срыв сроков самим ДГИ. Если орган тянет с проектом договора, его можно подтолкнуть, в том числе через суд.

Типичные ошибки арендаторов

Большую часть денег и нервов теряют на одних и тех же вещах. Их легко обойти, если знать заранее.

• Подписывают договор по цене ДГИ без возражений, а потом пытаются оспорить. Поздно и почти безнадёжно.
• Копят даже мелкую задолженность по аренде или штрафам и из-за неё получают отказ.
• Пропускают тридцатидневный срок, не подав ни протокол разногласий, ни отказ.
• Берут слабый отчёт об оценке, который суд не примет всерьёз. Оценщика и качество отчёта стоит выбирать придирчиво.
• Не проверяют заранее, не попало ли помещение в перечень имущества для МСП.

Источники

1. Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ (полный текст), КонсультантПлюс
2. Статья 3. Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, КонсультантПлюс
3. Статья 4. Порядок реализации преимущественного права арендаторов, КонсультантПлюс
4. Преимущественное право выкупа помещений, mos.ru (ДГИ Москвы)
5. Выкуп субъектами МСП арендуемой недвижимости: апрельские поправки, ГАРАНТ.РУ
6. Снижение цены при выкупе арендованного помещения у города Москвы (159-ФЗ), Dvitex