Входная группа здания: что входит, когда нужно согласование и кто решает в МКД

Что такое входная группа и из чего она состоит

В законе эти слова найти трудно. В Градостроительном и Жилищном кодексах, в законе о безопасности зданий № 384-ФЗ и в законе о социальной защите инвалидов термина нет. Он живёт в сводах правил по проектированию, и каждый автор вкладывает в него немного разное.

Ближе всего к определению свод правил СП 54.13330.2022 для многоквартирных домов. Пункт 4.9 требует обеспечить доступность «входной группы здания [площадки крыльца, тамбура, вестибюля, коридора, ведущего к лестничной клетке, лифтового холла (при наличии)]». Квадратные скобки стоят в самом своде: перечень дан прямо, но как пояснение к требованию о доступности для маломобильных групп, а не как определение.

Для магазина или офиса к входной группе обычно относят ещё то, что видит посетитель на пути от тротуара до двери: ступени, пандус, ограждения, козырёк, двери. Это сложившееся словоупотребление, перечня в нормах для них нет. Где назван каждый элемент, видно из таблицы.

Что вы делаете с входной группой: три режима работ

Закон смотрит на состав работ, а не на название в договоре. Здесь важны три понятия Градостроительного кодекса.

• Реконструкция: «изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема)» (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
• Капитальный ремонт: «замена и (или) восстановление строительных конструкций», кроме несущих (п. 14.2 той же статьи).
• Текущий ремонт: мера, обязательная при содержании здания (ч. 6 ст. 55.24). Её цель по части 8: поддерживать устойчивость, надёжность и исправность конструкций.

По этим понятиям раскладываем типовые работы и смотрим, нужно ли разрешение на строительство.

Разрешение на строительство отвечает только на градостроительный вопрос. Облик фасада в Москве согласуют отдельно, по городским актам, а в многоквартирном доме нужно ещё и решение собственников. Московский порядок мы не пересказываем, он разобран в статье об изменении облика фасада; действующий текст актов проверяйте перед подачей.

Крыльцо и ступени: капитальный объект или нет

От ответа зависит, нужно ли разрешение и можно ли потом продать объект. Пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса выводит из капитальных объектов «неотделимые улучшения земельного участка (замощение, покрытие и другие)».

Слова «крыльцо» в кодексе нет, и дальше идёт наш вывод, а не цитата. Плиточная площадка на щебёночном основании похожа на замощение. Крыльцо на собственном фундаменте, жёстко связанное со стеной, похоже на часть здания или отдельное сооружение. В спорном случае смотрят на фактические признаки объекта, а не на название в документах.

Вопрос важен для разрешения: по пункту 2 части 17 статьи 51 оно не требуется для «строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства». Чтобы определить, с чем вы имеете дело, проверьте четыре вещи: это наш рабочий перечень, закона с таким списком нет.

• Есть ли у конструкции собственный фундамент или заглубление.
• Примыкает ли она к стене и нагружает ли её.
• Меняется ли площадь или объём здания.
• Предусмотрено ли то, что вы меняете, проектной документацией дома.

Последний пункт опирается на закон № 384-ФЗ: параметры конструкций в процессе эксплуатации «должны соответствовать требованиям проектной документации» (ч. 2 ст. 36). Ступени, заменённые на такие же, остаются в рамках проекта, а новый пандус выходит за них, если проект его не предусматривал.

Входная группа в многоквартирном доме: чья она

В многоквартирном доме у входной группы, как мы понимаем нормы ниже, как правило общий хозяин. Гражданский кодекс закрепляет за собственниками помещений на праве общей долевой собственности «общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции», а также оборудование, «обслуживающее более одного помещения» (ч. 1 ст. 290 ГК РФ).

Жилищный кодекс называет ещё «крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома» (п. 3 ч. 1 ст. 36) и земельный участок (п. 4). Правила № 491 раскладывают состав по позициям, и для входа важны три.

• Подпункт «в» пункта 2: ограждающие несущие конструкции, «включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты». Проём для входа пробивают в такой стене.
• Подпункт «г»: ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие более одного помещения, «включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты». Сюда по смыслу подходят дверь подъезда и перила крыльца.
• Подпункт «е»: земельный участок дома с элементами озеленения и благоустройства, если его границы определены по данным кадастрового учёта. Если границ по кадастру нет, этот подпункт к участку напрямую не подходит.

Слова «крыльцо» нет ни в Жилищном кодексе, ни в Правилах № 491. Признак «обслуживает более одного помещения» закон применяет к помещениям, оборудованию и ненесущим конструкциям (п. 1 и 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, подп. «а» и «г» п. 2 Правил № 491). Перенос его на крыльцо это наш вывод, а не норма: подъезд обслуживает весь дом, поэтому мы относим входную группу к общему имуществу. Для входа в одно помещение граница тоньше.

Отдельное правило есть для доступности: конструкции и оборудование, «предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме», закон тоже включает в общее имущество (тот же п. 3 ч. 1 ст. 36).

Кто решает в многоквартирном доме

Орган управления домом по Жилищному кодексу общее собрание (ч. 1 ст. 44). В его компетенции реконструкция дома, капитальный ремонт общего имущества, пределы использования участка и пользование общим имуществом иными лицами (п. 1, 2 и 3 ч. 2 той же статьи).

Сколько голосов нужно, определяет статья 46. Решения по этим пунктам принимаются «большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме» (ч. 1 ст. 46). Считают от всех голосов дома, не от пришедших.

Вторая строка относится ко входу, для которого к помещению нужно присоединить часть общего имущества, например часть общей стены или площадки. Нужно ли присоединение, показывает проект. Если при перепланировке заявитель присоединяет часть общего имущества, в пакет документов входит протокол собрания «о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме» (п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). Один несогласный собственник блокирует такой вход.

Есть и общее условие: чужим лицам общее имущество отдают, только если это «не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц» (ч. 4 ст. 36).

Доступность: что закон требует от любого входа

Сначала общие требования, потом цифры из сводов правил. Закон о социальной защите инвалидов обязывает организации обеспечить инвалидам «условия для беспрепятственного доступа к объектам социальной, инженерной и транспортной инфраструктур», в том числе к жилым и общественным зданиям, а также «возможность самостоятельного передвижения по территории, на которой расположены объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур, входа в такие объекты и выхода из них» (п. 1 и 3 ст. 15 закона № 181-ФЗ).

Закон № 384-ФЗ добавляет требование к проекту: жилые здания должны быть спроектированы и построены так, чтобы «обеспечивалась их доступность для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения» (ч. 1 ст. 12). К входу относится и статья 30. В проектной документации по ней предусматривают:

• уклон лестниц и пандусов, ширину проступей и высоту ступеней; «недопустимо применение ступеней разной высоты в пределах одного лестничного марша», а поручни должны быть непрерывными (п. 2 ч. 1);
• высоту порогов и дверных проёмов на путях перемещения людей (п. 3 ч. 1);
• достаточную ширину дверных проёмов, маршей, площадок и пандусов (ч. 3).

Какие размеры дают своды правил

У каждого свода своя область применения. СП 59.13330.2020 «предназначается для разработки проектных решений» общественных, жилых и производственных зданий (п. 1.1) и не касается одноквартирных домов в частной собственности (п. 1.3). СП 54.13330.2022 распространяется на проектирование «новых и реконструируемых многоквартирных жилых зданий» высотой до 75 м (п. 1.1).

В таблице самые частые параметры входной группы. Цифры даны по тексту сводов, а для конкретного объекта значения уточняет проектировщик. Своды правил не законы: по статье 6 закона № 384-ФЗ они служат документами, при применении которых соблюдается закон, а требования безопасности из них применяются со дня включения в реестр требований (ч. 2 той же статьи). Реестр мы не сверяли, поэтому обязательность каждого пункта не утверждаем.

Оговорка из свода: «Применение для инвалидов вместо пандусов аппарелей не допускается» (СП 59, п. 6.1.2).

Козырёк над входом

Для многоквартирного дома свод правил предусматривает защиту от осадков: над входной площадкой, наружными маршами и пандусами, расположенными вдоль фасада, «предусматривают козырек» (СП 54, п. 5.21). Он рассчитывается на снеговую нагрузку и имеет организованный или неорганизованный водосток. Есть и расчётный довод: по своду правил площадь застройки дома включает «козырьки и навесы входных групп, входные площадки и ступени» (п. А.1.1 приложения А). Отсюда вывод: вынос козырька и новая площадка могут влиять на предельные параметры, о которых говорит п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ; как их считают в вашем случае, зависит от градостроительного регламента участка.

Отдельно стоящее нежилое здание: решает не собрание по ЖК, а согласие собственников

Правила Жилищного кодекса о собрании работают только в многоквартирном доме, а им Жилищный кодекс называет «здание, состоящее из двух и более квартир» (ч. 6 ст. 15). Офисный центр или торговый корпус под это не подходит.

Если здание принадлежит одному лицу, входную группу меняет оно, соблюдая градостроительные нормы и городские правила облика. Если здание принадлежит нескольким лицам на праве долевой собственности, действует общее правило: владение и пользование имуществом в долевой собственности «осуществляются по соглашению всех ее участников», а при недостижении согласия порядок устанавливает суд (ч. 1 ст. 247 ГК РФ). Распоряжение устроено так же (ч. 1 ст. 246). Для вопросов безопасной эксплуатации здания с двумя и более собственниками Градостроительный кодекс добавляет своё правило: решения принимаются по соглашению всех собственников, а если их больше пяти, на общем собрании (ч. 2 ст. 55.25).

1. Выясните по выпискам из ЕГРН, кому принадлежат стены и земля.
2. Получите письменное согласие всех, чьё имущество затрагивается, до начала работ.
3. Если вы арендатор, начните с собственника: входная группа принадлежит ему, поэтому разрешение на работы и условия возврата помещения запишите в договор.

Требования Градостроительного кодекса действуют при любом числе собственников, от их числа зависит лишь то, кто даёт согласие.

Вход при переводе квартиры в нежилое помещение

Частый повод построить вход: квартиру на первом этаже переводят в нежилое помещение под магазин, студию или офис. Кодекс ставит условие, которое касается входа напрямую: перевод не допускается, если доступ невозможен без прохода через помещения, ведущие к жилым, или нет технической возможности оборудовать другой доступ (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).

Вторая половина правила: после перевода «должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям». На практике это отдельный вход с улицы или со двора, а не дверь из подъезда. Выше первого этажа квартиру переводят, только если под ней нет жилых помещений (ч. 3 ст. 22).

Как оформить вход

Если для входа меняют границы, площадь или внутреннюю планировку помещения, это перепланировка (ч. 2 ст. 25). Пристройка с ростом площади или объёма здания уже реконструкция (п. 14 ст. 1 ГрК РФ), и что именно у вас, показывает проект. Перепланировка «влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости». К проекту прикладывают протокол о согласии всех собственников, если присоединяется часть общего имущества (п. 3 ч. 2 ст. 26).

• Проверьте, где вход возможен: арка, подвал, инженерные сети под площадкой.
• Установите, что из общего имущества затронуто.
• Заложите в проект доступность (ст. 12 и 30 закона № 384-ФЗ, своды правил).
• Определите порог голосов по таблице выше.

Полный путь с проектом, техническим заключением, собранием и записью в ЕГРН ведёт услуга согласования отдельного входа.

Если входную группу сделали без согласования

Последствия зависят от того, что построено. Если крыльцо с пандусом или тамбур стали зданием, сооружением или другим строением, к ним применима статья 222 Гражданского кодекса. Самовольной постройкой она называет здание, сооружение или другое строение, «возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил» (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, «не приобретает на нее право собственности» и «не вправе распоряжаться постройкой»: продавать, дарить, сдавать в аренду (п. 2 ст. 222). Для владельца коммерческого помещения это может значить, что сделка упрётся в отказ покупателя или банка.

В многоквартирном доме самовольными считаются переустройство и перепланировка помещения, проведённые без основания по части 6 статьи 26 или «с нарушением проекта» (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ). Собственник обязан привести помещение в прежнее состояние «в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование» (ч. 3). Есть и другой путь: по решению суда помещение можно сохранить, «если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью» (ч. 4).

• Если помещение не приведено в прежнее состояние, орган вправе обратиться в суд (ч. 5 ст. 29).
• Размер административной ответственности зависит от региона и редакции акта, суммы мы не называем: сверяйте их по действующему тексту.

Порядок действий и частые ошибки

1. Определите режим работ: ремонт, изменение или реконструкция.
2. Установите, чья конструкция: многоквартирный дом, здание одного лица или долевая собственность.
3. Подготовьте проектное решение с размерами по сводам правил, доступностью, козырьком и ограждением.
4. Решите вопрос с собственниками: в многоквартирном доме определите порог голосов, в нежилом здании получите письменное согласие.
5. Согласуйте облик. В Москве это идёт по городским актам: начните со статьи об изменении облика фасада и услуги согласования фасада.
6. Проверьте сведения реестра: перепланировка влечёт необходимость изменить записи ЕГРН (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

Ошибки повторяются, и почти все связаны с общим имуществом.

• Считать крыльцо «ничьим» или принадлежащим только владельцу первого этажа.
• Согласовывать работы лишь с управляющей организацией, хотя решает собрание (ст. 44 ЖК РФ).
• Не считать голоса заранее: порог в две трети или согласие всех зависит от того, что меняют.
• Брать уклон пандуса на глаз: свод не допускает больше 80 ‰, в стеснённых условиях лишь до 100 ‰ при длине наклонных плоскостей до 5,0 м и только с помощью сопровождающих лиц (п. 5.1.14, примечание 2).

Коротко: главное о входной группе здания

Что запомнить, если вход нужно сделать, перенести или узаконить.

• В ГрК РФ и ЖК РФ термина «входная группа» нет; состав для многоквартирного дома называет свод правил: площадка крыльца, тамбур, вестибюль, коридор к лестнице, лифтовый холл.
• Ремонт не требует разрешения на строительство, реконструкция требует, если нет исключения в части 17 статьи 51 ГрК РФ.
• В доме общими названы ограждающие конструкции, двери общего пользования, перила и участок с границами по кадастру; входную группу в целом мы относим к общему имуществу сами, прямого правила нет.
• Решает собрание: две трети голосов от всех, а при уменьшении общего имущества нужно согласие каждого.
• Размеры берут из сводов правил: закон называет лишь перечень параметров.
• Самовольную постройку нельзя продать и сдать в аренду, пока право на неё не признано, а перепланировку приводят в прежний вид или сохраняют через суд.