Цокольный и подвальный этаж: чем отличаются и что в них можно открыть

Подвал и цоколь различаются тем, насколько пол лежит ниже земли

Свод правил СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» делит этажи по одному признаку: где пол помещения относительно планировочной отметки земли. Отметку берут на границе с отмосткой здания (пункт 3.1.19). Определения даны в пунктах 3.1.41-3.1.45.

От этой границы зависит, что в помещении можно открыть, как его учитывают в этажности и площади и сколько нужно эвакуационных выходов.

Подпольем свод правил называет пространство высотой в чистоте менее 1,8 м между перекрытием первого или цокольного этажа и поверхностью грунта, полом по грунту или фундаментной плитой (пункт 3.1.20). Этажом оно не считается. Технический этаж начинается с высоты 1,8 м до низа несущих конструкций (пункт 3.1.44).

В выписке из ЕГРН и в договоре помещение нередко называют подвалом по привычке, хотя по определению это цоколь. Поэтому верить стоит не слову, а отметкам пола и земли на разрезе проекта, в исполнительной съёмке или обмерах. В выписке и техническом плане указаны номер и тип этажа, отметок там нет.

Как проверить на объекте

1. Измерьте высоту помещения от пола до потолка.
2. Определите, насколько пол ниже поверхности у наружной стены, там, где начинается отмостка.
3. Сравните глубину с половиной высоты.

Допустим, высота 3,6 м, половина составляет 1,8 м. Пол на 1,2 м ниже земли даёт цоколь, на 2 м ниже даёт подвал. Сомнения снимает замер кадастрового инженера или заключение эксперта, а при споре их оценивает суд.

Цоколь входит в этажность не везде: у каждого документа своё правило

Приложение А этого свода правил различает два показателя (пункт А.9). Под этажностью понимают число надземных этажей, в него входят мансарда и цоколь. Количество этажей включает все планировочные уровни, в том числе подземные. Для здания с подвалом, цоколем и четырьмя этажами над землёй этажность равна 5, а количество этажей 6.

Но другие своды правил включают цоколь реже: только при подъёме перекрытия над землёй на 2 м и более. Для многоквартирных домов критерий высоты есть в СП 54.13330.2022 (пункт А.1.7), для пожарной безопасности в СП 4.13130.2013 (пункт 3.56).

Два метра отсчитывают от верха перекрытия цоколя до средней планировочной отметки земли. Один и тот же цоколь по СП 118 войдёт в число этажей, а в расчёте пожарной безопасности может остаться вне этажности. Техническое подполье и технический чердак, а также междуэтажное пространство высотой менее 1,8 м в этажность и количество этажей не входят. Расхождение не ошибка: каждый свод правил отвечает на свой вопрос.

Подземная часть влияет и на процедуру: от количества этажей зависит, нужна ли экспертиза проекта. Для отдельно стоящих объектов она не проводится при двух этажах и менее и общей площади до 1500 м² (статья 49, часть 2, пункты 4 и 5 ГрК РФ). Для объектов массового пребывания людей она обязательна в любом случае (часть 2.2). Подробнее о технико-экономических показателях в статье о них.

Общую площадь увеличивают оба этажа, а московскую плотность только высокий цоколь

Общую площадь общественного здания свод правил считает как сумму площадей всех этажей, включая технический, мансардный, цокольный и подвальный (пункт А.1). Строительный объём складывает надземную часть и подземную, измеряемую до пола самого нижнего подземного этажа (пункт А.7).

Площадь застройки берут по внешнему контуру здания на уровне цоколя вместе с приямками и входами в подвал. С изменением № 3 в неё входит и подземная часть, которая выходит за контур надземной (пункт А.8).

Московские правила землепользования считают плотность иначе. Суммарная поэтажная площадь включает только наземные этажи и цокольный, если его перекрытие поднято над средней отметкой земли от 2 м. Подвал и подземная парковка в плотность не входят. Подробнее о коэффициенте плотности застройки в соседней статье.

Что разрешено размещать: перечень приложения В к СП 118.13330.2022

Пункт 4.13 отправляет к приложению В: там перечислено, какие помещения допускается размещать в подземных этажах и в цоколе общественного здания. Подвальный и первый подземный этажи описаны в разделе В.2, цокольный в разделе В.3. Цоколь получает всё, что разрешено в подвале (пункт В.3.1), и ещё несколько функций.

Магазин назван в пункте В.2.12, общепит в пункте В.2.13. До изменения № 5 (приказ Минстроя № 888/пр, декабрь 2024 года) магазин в подвале допускался при торговой площади до 400 м², а зальные помещения при числе мест до 300. В действующей редакции этих цифр нет. Остаётся оговорка: магазины с легковоспламеняющимися материалами и горючими жидкостями размещают с учётом СП 4.13130.

Примечание 3 оговаривает: для помещений особых организаций действуют их собственные нормы. Медицинские организации идут по таблице 6.2 свода правил СП 158.13330.2014 (пункт В.2.11). О детском саде в нежилом помещении есть своя статья.

Подвал многоквартирного дома может оказаться общим, даже если на него есть выписка

Жилищный кодекс (статья 36, часть 1, пункт 1) относит к общему имуществу собственников помещения, которые не входят в квартиры и обслуживают больше одного помещения. К ним относятся и подвалы с инженерными коммуникациями, то есть технические подвалы. Тот же состав повторяет пункт 2 Правил содержания общего имущества, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Высший арбитражный суд в пленумном постановлении № 64 (2009 год) разъяснил, что право общей долевой собственности возникает в силу закона независимо от регистрации в реестре (пункт 3). Суд рассматривает спор о признании такого права и тогда, когда в реестр уже внесена запись об индивидуальной собственности (пункт 9).

Конституционный суд ещё раньше указал на тот же подход: помещения без самостоятельного назначения, которые обслуживают дом, относятся к общему имуществу (определение № 489-О-О, 2009 год). Поэтому покупатель технического подвала рискует остаться без помещения, а арендатор без объекта.

Даже когда подвал общий, его можно использовать. Часть 4 статьи 36 Жилищного кодекса допускает передачу общего имущества в пользование иным лицам по решению общего собрания, при условии, что чужие права и законные интересы не нарушены. Решение о пользовании общим имуществом (статья 44, часть 2, пункт 3) принимают двумя третями голосов собственников дома (статья 46, часть 1). Без такого решения договор аренды подвала у управляющей компании уязвим.

Сделка по распоряжению общим имуществом от имени другого лица ничтожна, а собственники защищаются иском о признании зарегистрированного права отсутствующим (пункты 52 и 53 постановления Пленумов ВС № 10 и ВАС № 22 от 29.04.2010). Договор пользования общим подвалом заключают от имени всех собственников, и он подлежит регистрации (постановление Пленума ВАС № 64, пункты 6 и 7). Общие вопросы по общему имуществу собраны в статье о нежилом здании.

Пожарные нормы запрещают часть функций и требуют отдельных выходов

Перечень приложения В сам отсылает к пожарным нормам. Для подвалов и цокольных этажей они жёстче, чем для надземных.

• СП 4.13130, п. 4.16: в подвалах и цоколях не размещают жилые помещения, а также производственные и складские помещения категорий А и Б.
• СП 4.13130, п. 5.1.4: в подвальных и подземных этажах не размещают производственные и складские помещения категорий В1-В3, кроме входящих в состав общественных учреждений, автостоянок и хозяйственных кладовых жильцов.
• СП 1.13130, п. 4.2.11: два выхода для подвала и цоколя глубже 0,5 м, если площадь превышает 300 м² или там предназначено находиться больше 15 человек.
• СП 1.13130, п. 7.12.8 (раздел для школ и внешкольных учебных заведений): помещения для детей в подвале не допускаются, в цоколе глубже 0,5 м возможны при отдельном выходе наружу из каждого помещения.

К выходам из подвалов закон № 123-ФЗ (статья 89, часть 4) предъявляет два требования: вести наружу и быть обособленными от общих лестничных клеток, с несколькими исключениями. Норма о детях (п. 7.12.8) действует в редакции приказа МЧС от 16.06.2025 № 502. Для детского центра другого типа применимость нормы и класс функциональной пожарной опасности здания подтверждает проект. Для дошкольных организаций и учебных помещений для детей в цоколе до 0,5 м действует отдельный запрет примечания 1 к разделу В.3 СП 118.

Выходы и пути эвакуации разобраны в статье про эвакуационные выходы, категории помещений по пожарной опасности в статье про категории.

Как такие помещения оформляют: ЕГРН, жильё и реконструкция

В реестр недвижимости вносят количество этажей здания, в том числе подземных (статья 8, часть 4, пункт 14 закона № 218-ФЗ), а для помещения номер этажа (пункт 15). По приказу Росреестра № П/0082 (2022 год) технический план содержит номер и тип этажа, а на плане этажа дана надпись, например «цокольный этаж». Ни закон, ни приказ не объясняют, как отличить цоколь от подвала. Это определяют проект и замеры кадастрового инженера по сводам правил.

Жилое помещение здесь невозможно

Положение о признании помещения жилым помещением (постановление Правительства № 47, принято 28.01.2006) в пункте 23 прямо говорит: размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается. Свод правил СП 54 повторяет запрет для квартир и жилых комнат многоэтажных домов (пункт 5.10). Поэтому перевести подвал или цоколь в жилое помещение нельзя. Статья 22 Жилищного кодекса (часть 4) не допускает перевод помещения, не отвечающего установленным требованиям. Как переводят нежилое помещение в жилое, описано в статье о переводе.

Когда работы в подвале считаются реконструкцией

Градостроительный кодекс (статья 1, пункт 14) называет реконструкцией изменение параметров объекта: высоты, числа этажей, площади или объёма. В подвале это такие работы:

• Углубление: подвал становится глубже, растёт объём.
• Новый этаж: устройство подземного этажа увеличивает количество этажей и площадь.
• Расширение: подземная часть выходит за прежний контур.

Во всех трёх случаях разрешение на строительство, как правило, нужно (статья 51, части 1 и 2 ГрК РФ). Случаи без разрешения названы в части 17. Например, реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства идёт по уведомлению. Изменения, не затрагивающие надёжность и безопасность конструкций и не выходящие за предельные параметры, разрешения не требуют. Перенос перегородок внутри помещения относится к перепланировке нежилого помещения. Общие понятия есть в статье про реконструкцию.

Что проверить до покупки или аренды помещения ниже земли

Проверка по документам обычно дешевле спора. Идите по порядку.

1. Выписка ЕГРН: смотрите вид объекта, номер и тип этажа, площадь и отметку об общем имуществе или помещении вспомогательного использования (статья 8, часть 4, пункт 19 закона № 218-ФЗ).
2. Поэтажный план и экспликация: ищите тип этажа, высоту помещения и вход, сверяйте с определениями пунктов 3.1.42-3.1.45 СП 118.13330.2022.
3. Что в подвале: стояки, вводы, тепловой пункт, насосы и приборы учёта указывают на общее имущество, а отдельный вход и собственные сети на самостоятельное помещение.
4. Будущее использование: сопоставьте назначение помещения с приложением В, пожарными нормами и, в многоквартирном доме, с пунктами 4.15 и 4.17 СП 54.13330.2022.
5. Выходы: посчитайте эвакуационные выходы, проверьте, куда они ведут и общие ли они с жилой частью дома.
6. Права в доме: для общего подвала запросите протокол общего собрания о передаче в пользование. Проверьте кворум (участвовали собственники с более чем 50% голосов) и решение (за передачу проголосовали не менее двух третей от числа всех голосов собственников дома).

Договор аренды или продажи лучше дополнить типом этажа, кадастровым номером помещения и целью использования. Арендодатель общего подвала подтверждает своё право протоколом собрания, иначе арендатор рискует потерять и помещение, и вложения в ремонт.

Перед сделкой сверяют не только этаж. Общая проверка объекта по ЕГРН, ГПЗУ и реестрам изложена в статье о проверке объекта до сделки.

Коротко: главное о цоколе и подвале

• Граница: пол цоколя не уходит глубже половины высоты помещения; статус этажа может измениться, если по проекту изменили планировочную отметку земли.
• Этажность: по СП 118 цоколь считают всегда; по остальным документам его учитывают при подъёме перекрытия над землёй от 2 м; подвал входит лишь в количество этажей.
• Функции: в цоколе перечень приложения В шире; предел 400 м² для магазина изменение № 5 отменило.
• Права: технический подвал с общими сетями дома относится к общему имуществу собственников помещений, даже если в ЕГРН записан другой владелец.
• Запреты: жильё ниже земли недопустимо; помещения для детей по п. 7.12.8 СП 1.13130 в подвале не допускаются, в цоколе глубже 0,5 м возможны только с отдельным выходом наружу из каждого помещения.