Технический паспорт БТИ: что это, чем отличается от техплана

Что такое технический паспорт БТИ

Это результат обследования здания, сооружения или помещения работником бюро технической инвентаризации, отсюда и название БТИ. Инженер выезжал на объект, обмерял его, фиксировал материалы стен и перекрытий, планировку, инженерные коммуникации, степень износа, и на основании осмотра оформлял документ по установленной форме. Такие организации исторически занимались учётом недвижимости по всей стране.

Правовая основа документа, постановление Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учёте и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства». По прежним правилам инвентаризацию полагалось проводить не реже одного раза в 5 лет, а результаты вносились в так называемое инвентарное дело на объект.

Смысл этой бумаги, дать справочную картину: что это за здание, какая у него площадь и планировка, из чего оно построено, насколько изношено. Это описание объекта на дату обследования, а не юридический документ о правах на него и не геодезическая привязка к местности.

Простая аналогия: паспорт БТИ похож на медицинскую карту здания, где записаны его «диагноз» и характеристики, но он не заменяет паспорт гражданина, то есть не подтверждает права собственности и не даёт координат для реестра.

Почему с 2013 года техпаспорт не годится для кадастра

До 2013 года система работала иначе: учёт объектов капитального строительства вели организации БТИ, а их бумага как раз и служила основанием для постановки здания на государственный кадастровый учёт.

Что изменил закон о кадастре

Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ввёл новое понятие, технический план, и постепенно передал функции учёта от БТИ к системе кадастрового учёта Росреестра. Точку в переходе поставило 1 января 2013 года: с этой даты организации технического учёта и технической инвентаризации больше не ведут кадастровый учёт объектов капитального строительства, вся эта работа перешла к Росреестру. Статус деятельности БТИ после этой даты разъяснён письмом Минэкономразвития России от 22.02.2013 № Д23И-449.

Что это значит на практике

С этого момента единственным документом, на основании которого объект ставят на кадастровый учёт или вносят в сведения ЕГРН изменения по факту перепланировки, реконструкции, раздела или объединения, стал техплан (сейчас порядок закреплён статьёй 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который сменил закон № 221-ФЗ). Паспорт БТИ при этом никуда не делся, но его роль сузилась: он остался справочно-информационной бумагой, а не основанием для реестровых действий.

Технический паспорт и технический план: главные отличия

Оба документа описывают объект недвижимости, но отвечают на разные вопросы и составлены по разным правилам.

Если коротко, один документ описывает, что и как построено, а второй ещё и привязывает объект к конкретным координатам на местности, без которых Росреестр не может внести сведения в единый реестр. Из-за этого техплан обязателен именно там, где нужна юридическая точность и однозначная идентификация объекта в государственной системе.

Полный разбор того, что входит в технический план, кто его готовит и сколько это стоит, смотрите в статье технический план: что это и кто готовит.

Что входит в технический паспорт

Состав этого документа сложился исторически и остаётся похожим независимо от того, паспорт это на квартиру, частный дом или нежилое здание.

• Адресный план. Расположение здания на местности схематично, без координат в системе ЕГРН.
• Поэтажный план. Чертёж каждого этажа с расположением стен, проёмов, лестниц.
• Экспликация. Таблица помещений с их площадями и назначением (жилая комната, кухня, санузел, коридор).
• Общие сведения о здании. Год постройки, материал стен и перекрытий, этажность, наличие лифта и коммуникаций.
• Степень износа. Оценочный процент физического износа на дату обследования.
• Инвентаризационная стоимость. Историческая оценочная стоимость объекта, применявшаяся до перехода на кадастровую стоимость.

Обратите внимание: инвентаризационная оценка, это не кадастровая стоимость, которая сейчас используется для налогов и сделок, а отдельная историческая методика расчёта. Путать эти два понятия не стоит: подробно про актуальную оценку смотрите в статье оспаривание кадастровой стоимости.

Когда технический паспорт всё ещё нужен

Раз документ не годится для кадастра, может показаться, что он вообще не нужен. Это не так: у него осталось несколько практических применений.

Перепланировка в Москве

Порядок согласования переустройства и перепланировки по постановлению Правительства Москвы № 508-ПП по-прежнему опирается на паспорт БТИ: его требуют «до» начала работ для фиксации исходной планировки, а после завершения и приёмки работ Мосжилинспекцией в него вносятся изменения по факту сделанного.

Ипотека и залог

Банки часто сверяют фактическую планировку квартиры с последним техпаспортом, чтобы убедиться в отсутствии несогласованной перепланировки. Расхождение способно застопорить одобрение ипотеки до момента, пока перепланировка не будет узаконена.

Внутренний учёт у юрлиц

Организациям, которые ведут балансовый учёт зданий и помещений, иногда требуется актуальный документ как справка по характеристикам объекта основных средств.

Исторические данные о доме

Старое инвентарное дело БТИ хранит сведения, которых иногда нет больше нигде: год постройки, исходную планировку, предыдущие перепланировки. Это бывает полезно при судебных спорах о состоянии здания или при подготовке технического заключения, о котором подробно рассказано в статье техническое заключение о состоянии конструкций.

Технический паспорт при перепланировке по 508-ПП

Именно перепланировка, самая частая причина, по которой собственники в Москве всё ещё сталкиваются с этим документом на практике.

Шаг «до» работ

Перед подачей на согласование в МЖИ нужен актуальный паспорт БТИ, который фиксирует исходную планировку помещения. Если инвентарное дело давно не обновлялось, МосгорБТИ проводит обследование и выдаёт свежий документ.

Проект и техническое заключение

Параллельно готовится проект перепланировки, а если затрагиваются несущие конструкции, обязательно и техническое заключение о допустимости и безопасности работ. Подробный разбор, когда нужно именно оно, в статье ТЗК: что это и когда нужно.

Шаг «после» работ

После завершения перепланировки и приёмки работ Мосжилинспекцией в документ вносятся изменения по факту сделанного: новая планировка, новая экспликация. Обновлённый паспорт остаётся справочным, но параллельно данные о новой конфигурации помещения нужно внести и в ЕГРН.

А что с ЕГРН

Сведения в государственном реестре обновляют не им, а техпланом: если перепланировка изменила площадь или конфигурацию помещения, для актуализации записи в ЕГРН потребуется отдельный технический план. Подробно порядок регистрации таких изменений разобран в статье регистрация перепланировки в ЕГРН.

Получается связка из двух бумаг с разными адресатами: паспорт «после» остаётся в архиве БТИ и у собственника как справка, а технический план идёт в Росреестр для обновления официального реестра прав.

Когда обязателен именно технический план

Список ситуаций, где годится только он, а паспорт БТИ не поможет, довольно чёткий.

• Первичная постановка на кадастровый учёт. Новое здание, помещение, машино-место или объект незавершённого строительства ставится на учёт исключительно по этому документу.
• Регистрация права собственности. Если объект ещё не в ЕГРН, для одновременной постановки на кадастровый учёт и регистрации права нужен именно он.
• Актуализация сведений после перепланировки или реконструкции. Изменилась площадь, конфигурация или число помещений, значит нужна новая версия для внесения изменений в ЕГРН.
• Раздел или объединение объектов. При делении одного помещения на несколько или объединении нескольких в одно план готовится на каждый образуемый объект.
• Ипотека и залог под конкретный объект. Банк требует актуальные сведения ЕГРН, а не архивный паспорт, при оформлении объекта в залог.

Готовит его кадастровый инженер, состоящий в профильной саморегулируемой организации, по форме, установленной приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. Документ оформляется в электронном виде с усиленной квалифицированной электронной подписью инженера и подаётся в Росреестр напрямую, через МФЦ или личный кабинет.

Как получить технический паспорт в Москве

Куда обращаться

В Москве изготовлением этих документов занимается ГБУ «МосгорБТИ». Обратиться можно тремя способами: лично в приёмной организации, через МФЦ «Мои документы» или электронно через личный кабинет на сайте МосгорБТИ.

Что понадобится

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• документы, подтверждающие права на объект (выписка ЕГРН или прежние правоустанавливающие документы);
• доверенность, если обращается представитель.

Сроки и стоимость

Если инвентарное дело на объект уже существует и требуется просто получить копию или актуализировать сведения, срок обычно короче, чем при первичной инвентаризации, когда нужен полноценный выезд техника и обмеры. Точные тарифы и сроки устанавливает МосгорБТИ самостоятельно, отдельно от кадастровых услуг, и напрямую зависят от типа объекта и объёма работ.

Если инвентарного дела нет

Для новых объектов или зданий, которые никогда не проходили техническую инвентаризацию, потребуется полноценное обследование техником БТИ: обмеры, фотофиксация, составление поэтажного плана и экспликации с нуля.

Частые ошибки и путаница между документами

Заказали не тот документ

Самая распространённая ошибка, обратиться за паспортом БТИ, когда на самом деле для Росреестра нужен техплан, или наоборот, заказать дорогую подготовку там, где банку или инспекции достаточно справки от БТИ. Итог, потерянные время и деньги на пересборку правильного пакета документов.

Устаревшее инвентарное дело

Паспорт двадцатилетней давности часто не совпадает с фактическим состоянием здания: за это время могли смениться материалы, добавиться пристройки, измениться планировка. Использовать такой документ как актуальный источник данных рискованно.

Несогласованная перепланировка всплывает при сверке

Когда фактическая планировка не совпадает с последней инвентаризацией, это первый сигнал, что где-то была перепланировка без согласования. Разбираться нужно до сделки или до подачи документов, иначе банк или Росреестр укажут на расхождение сами, и тогда времени на исправление будет меньше.

Путаница в терминах у самих заявителей

Люди нередко называют техплан «паспортом на кадастр» и наоборот, что сбивает с толку при обращении к специалистам. Прежде чем звонить в БТИ или заказывать услугу, полезно чётко сформулировать цель: кадастровый учёт, регистрация права, банк или перепланировка, и уже под эту цель подбирать документ.

Инвентаризационная стоимость вместо кадастровой

В спорах и при продаже иногда по ошибке ссылаются на инвентаризационную стоимость из старой бумаги вместо действующей кадастровой стоимости, а это разные величины по разным методикам и на разные даты.

Коротко: главное о техническом паспорте

• Что это. Технический паспорт БТИ, справочный документ технической инвентаризации: поэтажный план, экспликация, материалы, износ здания. Основа, постановление Правительства РФ № 921 от 2000 года.
• Статус с 2013 года. С 1 января 2013 года он не принимается как основание для кадастрового учёта и регистрации права, эту роль полностью взял технический план.
• Главное отличие от техплана. В нём нет координат объекта в системе координат ЕГРН, а в техплане они обязательны.
• Когда нужен паспорт БТИ. Перепланировка в Москве по 508-ПП («до» и «после»), проверка банком, внутренний учёт зданий у юрлиц, исторические данные о доме.
• Когда нужен техплан. Постановка на кадастровый учёт, регистрация права, изменения в ЕГРН после перепланировки или реконструкции, раздел и объединение объектов.
• Кто готовит. Паспорт, организация технической инвентаризации (в Москве, ГБУ «МосгорБТИ»). План, кадастровый инженер с допуском СРО по приказу Росреестра № П/0082.
• Стоимость и сроки техплана. От 15 000 ₽, 3-5 рабочих дней, срочно 1-2 дня с доплатой.
• Частая ошибка. Заказать не тот документ под свою задачу или сверить фактическую планировку со слишком старым инвентарным делом БТИ.