Как восстановить документы на недвижимость: что делать при утере

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы: в чём разница

Прежде чем искать способ восстановить бумагу, разберитесь, какую именно вы потеряли. Юристы делят документы на недвижимость на два разных вида, и путь восстановления для каждого свой.

Разница принципиальная. Правоподтверждающий документ можно получить заново в любой момент, пока право числится в реестре, это просто новая справка о текущем состоянии записи. А вот правоустанавливающий документ, это исторический факт: конкретная сделка или решение, которое когда-то состоялось. Такой документ заново не переиздают с тем же содержанием: его восстанавливают из архива, где хранится подлинник или копия.

Поэтому первый практический шаг, ответить себе на вопрос: вам нужно просто подтвердить, что вы сейчас собственник, или нужен именно текст той старой сделки (например, чтобы показать банку или новому покупателю условия, на которых вы когда-то приобрели объект)? От ответа зависит, в какой раздел этой статьи идти дальше.

Свидетельство о праве потеряно: восстанавливать не нужно

Самая частая паника: сгорело или потерялось старое зелёное или розовое свидетельство о государственной регистрации права, и кажется, что без него не подтвердить собственность. На деле здесь всё проще, чем со всеми остальными документами.

Свидетельств больше не существует как формы

С 15 июля 2016 года бумажные свидетельства о государственной регистрации права не выдаются вообще, по всей стране. Это изменение внёс Федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ, исключивший из прежнего закона о регистрации саму форму свидетельства. С 2017 года действует закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и по его статье 28 государственная регистрация возникновения и перехода права удостоверяется выпиской из ЕГРН, а не отдельным документом с печатью.

Практический вывод: если ваше право уже стоит в реестре, восстанавливать утраченное свидетельство буквально не нужно и невозможно, взамен просто заказывают свежую выписку. Она обладает такой же юридической силой, подтверждает текущего собственника, обременения и характеристики объекта на дату выдачи. Про виды выписок, их состав и стоимость подробно рассказываем в статье выписка из ЕГРН: что это и как получить.

Когда этого недостаточно

Способ не сработает в одном случае: если самого права ещё нет в ЕГРН. Так бывает с объектами, которые оформлялись очень давно, по правилам, действовавшим до создания единого реестра, и запись о собственнике так и не перенесли в актуальную базу. Тогда сначала нужно внести право в ЕГРН по правилам о ранее возникшем праве, а уже потом получать выписку. Этот случай разбираем отдельно в статье регистрация ранее возникшего права: как внести объект в ЕГРН.

Как восстановить сам договор купли-продажи, дарения или мены

Другая ситуация: пропал сам текст сделки, договор купли-продажи, дарения, мены или другой правоустанавливающий документ, а не правоподтверждающая бумага. Здесь выписка ЕГРН не поможет: в ней указаны только текущие характеристики и собственник, но не условия и реквизиты старой сделки. Придётся поднимать архив, и то, какой именно, зависит от формы, в которой заключался договор.

Договор удостоверял нотариус

Если сделка проходила через нотариуса (обязательно для долей в общей собственности, для ряда сделок с несовершеннолетними и во многих других случаях), дубликат утраченного экземпляра выдаёт тот же нотариус или его архив. Порядок разбираем в следующем разделе.

Договор в простой письменной форме

Большинство сделок с недвижимостью, особенно после отмены обязательного нотариального удостоверения для стандартной купли-продажи, заключаются в простой письменной форме, без нотариуса. Но это не значит, что экземпляр договора существует только у сторон сделки. При государственной регистрации перехода права один из экземпляров (или его надлежащим образом заверенная копия) остаётся в реестровом деле Росреестра. Именно оттуда правообладатель вправе получить заверенную копию, если свой личный экземпляр утрачен.

Аналогичная логика работает и для смежных договоров: дарения и мены. Обе сделки регистрируются в Росреестре точно так же, и их тексты хранятся в реестровых делах. О том, как проходит сама регистрация таких сделок и какие тонкости у каждой из них, читайте в статьях регистрация договора дарения недвижимости и регистрация договора мены недвижимости.

Копия документа из реестрового дела Росреестра

Реестровое дело, это архивная папка Росреестра на конкретный объект, куда подшивают все документы, поданные при регистрации: заявления, сам договор или иной документ-основание, доверенности, судебные акты. Порядок предоставления сведений из ЕГРН, включая копии этих документов, устанавливают статьи 62 и 63 закона № 218-ФЗ, а конкретные процедуры и формы, утверждённый Росреестром порядок предоставления сведений.

Кто вправе получить копию

• Правообладатель. Собственник объекта, чьё право зарегистрировано в ЕГРН на дату обращения.
• Его законный представитель. Родитель несовершеннолетнего, опекун, попечитель.
• Представитель по нотариальной доверенности. Любое лицо, которому правообладатель выдал нотариально удостоверенную доверенность именно на такие действия.

Посторонним лицам, включая потенциальных покупателей или просто заинтересованных соседей, копии документов из реестрового дела не выдают: это материалы дела конкретного правообладателя, не публичные сведения.

Как подать заявление

1. Обратитесь в МФЦ, в офис приёма Росреестра или подайте заявление электронно через личный кабинет ведомства либо портал Госуслуг.
2. В заявлении укажите, копию какого именно документа вы хотите получить (если знаете дату и вид сделки, это ускорит поиск в архиве).
3. Приложите документ, удостоверяющий личность, и нотариальную доверенность, если действуете как представитель.
4. Оплатите плату за предоставление сведений: её размер устанавливает отдельный приказ Росреестра и периодически обновляет, отличается для физических и юридических лиц и для бумажной или электронной формы, поэтому точную сумму уточняйте перед подачей.
5. Дождитесь результата: срок обработки такого запроса сопоставим со сроком выдачи обычной выписки из ЕГРН, обычно это несколько рабочих дней.

Если в реестровом деле документа нет

Иногда бывает, что реестровое дело неполное, особенно по объектам, права на которые регистрировались очень давно и передавались между разными учётными системами при их объединении в ЕГРН. Если ответ Росреестра отрицательный, следующий шаг, архив нотариуса (если сделка была нотариальной) или архив местной администрации и БТИ (если речь о старом решении о выделении участка или техническом паспорте).

Дубликат нотариально удостоверенного документа

Для сделок, которые удостоверял нотариус, действует отдельный и довольно старый по возрасту, но по-прежнему рабочий механизм, статья 52 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Норма прямая: при утрате документа лицом, от имени или по просьбе которого совершалось нотариальное действие, дубликат выдаётся по письменному заявлению этого лица, его представителя или правопреемника.

Кто вправе получить дубликат

• Сторона сделки. Тот, кто изначально обращался к нотариусу, то есть покупатель, одаряемый, наследник.
• Представитель по доверенности. С нотариально удостоверенными полномочиями на получение именно этого документа.
• Правопреемник. Наследник стороны сделки, если сама сторона умерла.
• Любой из наследников по завещанию или закону, исполнитель завещания. Отдельное правило для дубликата свидетельства о праве на наследство: получить его вправе любой участник наследственного дела, необязательно тот, кто изначально забирал оригинал.
• Текущий собственник здания. Отдельная норма даёт право получить дубликат договора, на основании которого здание или сооружение было построено или приобретено прежним владельцем, тому, кто подтвердил свои права на этот объект сейчас.

Если нотариус, который вёл дело, всё ещё практикует

Самый простой случай: обратитесь напрямую в его контору с заявлением. Нотариус хранит второй экземпляр (или реестр нотариальных действий) неограниченно долго и выдаёт дубликат по установленному тарифу нотариального действия.

Если нотариус прекратил полномочия

Полномочия нотариуса прекращаются по разным причинам: выход на пенсию, лишение статуса, смерть. Архив в этом случае никуда не исчезает: его передают либо преемнику, занявшему эту нотариальную контору, либо в архив региональной нотариальной палаты. Копия документа, выданная из архива палаты, юридически приравнивается к дубликату нотариального документа. Узнать, куда именно передан архив конкретного нотариуса, поможет нотариальная палата того региона, где совершалась сделка: там ведут реестр архивов всех нотариусов, включая прекративших деятельность.

Технический паспорт и старые документы БТИ

Отдельная категория утрат, документы бюро технической инвентаризации: технический паспорт, поэтажный план, экспликация. В Москве этим ведает МосгорБТИ, в других регионах, местные подразделения БТИ или архивы кадастровых палат.

Что делать, если паспорт БТИ выцвел или потерян

Обратитесь в архив БТИ по адресу объекта с заявлением на выдачу архивной копии или дубликата технического паспорта. Заявителем может быть собственник или его представитель по доверенности. Срок и стоимость зависят от конкретного бюро и от того, насколько старый и объёмный архивный материал нужно поднять.

Если архив БТИ ничего не находит

Такое случается, если материалы утрачены при пожаре, переезде учреждения или реорганизации в советский и постсоветский период. В этом случае единственный практический путь, заказать у кадастрового инженера новый технический план вместо восстановления старого документа. С 2013 года именно технический план заменил технический паспорт как основание для кадастрового учёта и внесения сведений в ЕГРН, поэтому свежий техплан закрывает вопрос даже без старого архивного паспорта.

Подробно о том, чем технический паспорт БТИ отличается от современного технического плана и когда какой документ нужен, читайте в статье технический паспорт БТИ: что это и чем отличается от техплана. Заказать сам технический план можно через услугу технический план недвижимости.

Документы по наследству

Если утрачено свидетельство о праве на наследство, применяется тот же механизм дубликатов, что и для остальных нотариальных документов, статья 52 Основ законодательства о нотариате, с одной удобной особенностью: получить дубликат вправе любой наследник, указанный в том же наследственном деле, или исполнитель завещания, не обязательно тот, кому изначально выдали оригинал.

Как найти нужного нотариуса

Наследственные дела ведёт нотариус по последнему месту жительства наследодателя, и найти его несложно даже спустя годы: любой действующий нотариус способен через единую информационную систему нотариата установить, было ли открыто наследственное дело и кто его вёл, по фамилии наследодателя и примерной дате смерти.

Что делать дальше

После получения дубликата свидетельства о праве на наследство порядок дальнейших действий тот же, что и при первичном оформлении: если право на объект ещё не внесено в ЕГРН, нужно провести регистрацию. Полный порядок такой регистрации, документы и сроки разбираем в статье регистрация недвижимости по наследству.

Если документов нет нигде: путь через суд

Бывает и так, что все обычные каналы закрыты: реестровое дело неполное, нотариус не установлен или его архив не сохранился, БТИ ничего не находит, решение местной администрации о выделении участка потерялось при реорганизации органов власти. Для таких случаев остаётся судебный путь, и здесь важно правильно выбрать основание иска.

Признание права собственности

Если у вас есть хоть какие-то косвенные доказательства владения, старые квитанции об оплате налога или коммунальных платежей, показания соседей, архивные справки, техническая документация, суд вправе признать право собственности на основании статьи 12 Гражданского кодекса РФ, которая относит признание права к самостоятельному способу защиты гражданских прав. Это установление судом самого факта права заново, на основе всей совокупности доказательств, а не восстановление конкретной утраченной бумаги.

Приобретательная давность

Другой путь, для ситуаций, когда документов изначально было мало или не было совсем, зато объектом длительно, открыто и добросовестно пользуются как своим собственным. Условия и порядок признания права по этому основанию подробно разбираем в статье приобретательная давность: как оформить недвижимость по давности владения.

Про сроки

Отдельного специального срока давности для самого иска о признании права закон не устанавливает, право собственности защищается бессрочно. Но если спор фактически касается конкретного нарушения, например, оспаривания чужой более поздней сделки или действий конкретного лица, применяется общий трёхлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ), и его лучше не пропускать. По таким делам мы готовим иск, собираем доказательную базу и представляем интересы в суде.

Сроки и стоимость восстановления по каждому каналу

Единой цены на «восстановление документов» не существует: итоговая сумма и срок зависят от того, какой именно канал вам нужен. Ниже общая картина, чтобы понимать порядок величин.

Главный практический совет: не пытайтесь угадать стоимость заранее по общим цифрам из интернета. Тарифы на предоставление сведений и нотариальные действия периодически меняются региональными и федеральными приказами, поэтому точную сумму запрашивайте непосредственно перед подачей заявления, в Росреестре, у конкретного нотариуса или в БТИ.

Коротко: главное о восстановлении документов

• Свидетельство о праве. С 15 июля 2016 года не выдаётся вообще (ФЗ № 360-ФЗ). Если право уже в ЕГРН, вместо восстановления просто заказывают свежую выписку (ст. 28 ФЗ № 218-ФЗ).
• Договор в простой письменной форме. Копию можно получить в Росреестре из реестрового дела по заявлению правообладателя (ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ).
• Нотариальная сделка. Дубликат выдаёт нотариус, который её вёл, или архив нотариальной палаты, если контора закрыта (ст. 52 Основ о нотариате).
• Наследство. Дубликат свидетельства о праве на наследство вправе получить любой наследник по тому же делу или исполнитель завещания, не только тот, кто получал оригинал.
• Технический паспорт. Ищут в архиве БТИ по адресу объекта. Если архива нет, заказывают новый технический план у кадастрового инженера.
• Если документов нет нигде. Остаётся суд: признание права собственности при частичных доказательствах или приобретательная давность при длительном открытом владении без документов.
• Стоимость и сроки. Сильно различаются по каналам, от бесплатной или недорогой выписки ЕГРН за несколько дней до судебного процесса на месяцы, точные тарифы уточняют перед подачей заявления.