Техническое задание на проектирование: что должно быть внутри

Что такое задание на проектирование и зачем оно заказчику

Прежде чем проектировщик откроет чертёж, кто-то должен ответить на простой вопрос: что именно строим. Задание на проектирование, это документ, где заказчик формулирует свои требования к будущему объекту: назначение, площадь, этажность, желаемую степень отделки, сроки и бюджет. Без него архитектор и инженер вынуждены додумывать половину решений сами, а додуманное редко совпадает с тем, что заказчик держал в голове.

По смыслу части 11 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ задание, наряду с ГПЗУ, результатами инженерных изысканий и техническими условиями подключения к сетям, это одна из опор, на которых стоит вся будущая проектная документация. Уберите любую из них, и проект либо не пройдёт экспертизу, либо будет собран на догадках. Задание в этой связке отвечает за самое субъективное: чего именно хочет заказчик, остальные документы описывают, что объективно разрешено и возможно на конкретном участке.

Практическая цена вопроса ощутима уже на старте. Хорошо составленное задание становится приложением к договору подряда и напрямую определяет цену и сроки проектирования: проектировщик считает стоимость работ именно по объёму требований из документа. Слабое или общее задание, наоборот, оставляет слишком много места для трактовки, а трактовку каждая сторона обычно понимает в свою пользу. Отсюда типичная история: проект вроде бы готов, но на приёмке выясняется, что часть требований заказчика в документе не была зафиксирована, и доработка идёт уже за отдельные деньги.

Отдельно стоит развести задание на проектирование и словосочетание «техническое задание» вообще: им в стройке иногда называют документы для совсем разных подрядчиков, от изысканий до отделки. Речь в этой статье именно о задании на проектирование объекта капитального строительства, документе, который получает архитектурно-строительная проектная организация. Полный состав итоговой проектной документации, которую готовят по этому заданию, 13 разделов для зданий и 10 для линейных объектов, разбираем отдельно в статье состав проектной документации по постановлению № 87.

Простая аналогия: если проектная документация, это подробный сценарий будущей стройки, то задание на проектирование, это техническое задание сценаристу от продюсера. Продюсер сценарий сам не пишет, но именно он определяет жанр, хронометраж и бюджет, а дальше сценарист работает уже в этих рамках. Чем точнее заданы рамки, тем меньше шансов, что готовый результат разойдётся с тем, что продюсер хотел увидеть.

Нужен документ практически любому объекту капитального строительства: офису, складу, торговому центру, производственному корпусу, многоквартирному дому. Не имеет значения, идёт ли стройка на частные деньги или с привлечением бюджетных средств, разница только в том, по какой форме документ оформляют, свободной или обязательной, речь дальше. Единственная категория, где задание в классическом виде обычно не требуется, частные жилые дома до трёх этажей, садовые дома и хозпостройки: для них закон не требует полноценной проектной документации, поэтому формального задания на неё чаще всего тоже не составляют, хотя разумный застройщик всё равно фиксирует свои требования архитектору хотя бы в свободной форме.

Какой нормой регулируется задание на проектирование

Прямое упоминание задания на проектирование в Градостроительном кодексе РФ короткое, но на нём держится вся логика документа.

Часть 11 статьи 48 ГрК РФ

Здесь прямо сказано: подготовка проектной документации ведётся на основании задания застройщика или технического заказчика, результатов инженерных изысканий, сведений из ГПЗУ и требований технических регламентов. Это то самое место в кодексе, где закон называет задание одним из исходных элементов проектирования, наравне с изысканиями и градостроительным планом участка.

Приказ Минстроя России № 125/пр

Общий порядок оформления задания задаёт приказ Минстроя России от 01.03.2018 № 125/пр «Об утверждении типовой формы задания на проектирование объекта капитального строительства и требований к его подготовке» (действует в редакции от 02.03.2022, зарегистрирован в Минюсте России 03.05.2018 № 50960). Приказ утверждает сразу два приложения: типовую форму самого документа и требования к её заполнению. Для объектов вне государственных и муниципальных контрактов эта форма носит рекомендательный характер, служит ориентиром, какой набор пунктов стоит закрыть, а не обязательным бланком.

Часть 12.4 статьи 48 ГрК РФ и приказ № 307/пр

Отдельная норма действует для проектов с бюджетным финансированием. Часть 12.4 статьи 48 ГрК РФ, введённая Федеральным законом от 06.12.2021 № 408-ФЗ, требует, чтобы форму задания для объектов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых идёт с привлечением средств бюджетной системы РФ, устанавливал уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти. Во исполнение этой нормы Минстрой выпустил приказ от 21.04.2022 № 307/пр (действует в редакции от 07.08.2023): форма здесь уже обязательная, а не рекомендательная, и состоит из трёх блоков, общих данных, перечня основных требований к проектным решениям и иных требований к проектированию.

Отдельно держите в уме постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87: оно не про сам документ задания: оно про то, какие разделы проектной документации в итоге собирают на его основе. Подробный разбор этой структуры, в статье состав проектной документации по постановлению № 87.

Что обязано быть в задании на проектирование

Даже там, где типовая форма приказа № 125/пр не обязательна, стоит закрыть тот же набор вопросов: практика проверена сотнями проектов, и каждый пропущенный пункт рано или поздно всплывает в виде доп.соглашения.

Разберём несколько пунктов, которые чаще всего теряются в общих формулировках.

• Назначение объекта. Конкретно: офис, склад с холодильными камерами, торговый центр с фудкортом, а не общими словами вроде «коммерческая недвижимость». От этой формулировки зависит весь раздел технологических решений будущего проекта.
• Технико-экономические показатели. Площадь застройки, общая и полезная площадь, этажность, количество мест хранения автомобилей: цифры, а не диапазоны «около».
• Очерёдность и этапность. Если объект вводят частями, задание должно прямо это называть, иначе проект организации строительства придётся переписывать по ходу работы.
• Требования к инженерии. Класс энергоэффективности, тип отопления и вентиляции, резервирование электроснабжения, если объект критичен к перебоям в подаче энергии.
• Особые условия площадки. Наличие охранных зон, объектов культурного наследия по соседству, требований к фасаду, если участок стоит в исторической застройке.
• Состав и стадийность документации. Одна стадия «проектная документация» или ещё и рабочая документация тем же исполнителем, срок и порядок передачи материалов заказчику.

Отдельно стоит сказать про графическую часть. У задания на проектирование, в отличие от проектной документации, полноценных чертежей обычно нет: текстовые требования при необходимости сопровождают эскизом, схемой размещения на участке или референсами по фасаду, но это вспомогательные материалы, а не обязательный чертёж по строгой норме. Если у заказчика уже есть архитектурная концепция, разумно приложить её к заданию отдельным файлом со ссылкой в тексте, а не пытаться описать словами то, что нагляднее показать на картинке.

Что заказчик пишет сам, а что берёт из исходных данных

Путаница вокруг задания чаще всего в том, что заказчик пытается либо написать в нём всё с нуля, либо, наоборот, ждёт, что проектировщик сам всё придумает. На деле логика другая: часть информации рождается только у заказчика в голове, а часть уже существует в готовых документах и просто подшивается к заданию.

Что формулирует сам заказчик

• Бизнес-задачу объекта. Никто, кроме заказчика, не знает, что здание должно вмещать 200 рабочих мест, работать в три смены или иметь отдельный въезд для грузового транспорта.
• Бюджет и приоритеты. Готов ли заказчик платить за премиальную отделку фасада или важнее уложиться в минимальную смету, решает только он, проектировщик такие решения не подскажет.
• Сроки ввода в эксплуатацию. Дата, к которой объект должен работать, обычно диктуется бизнесом заказчика, а не строительными нормативами.
• Пожелания к архитектуре и функционалу. Открытая планировка или кабинетная система, атриум или компактный объём, эти решения задают тон всему проекту.

Что берут из уже полученных исходных данных

• Параметры участка. Отступы, предельная высота, вид разрешённого использования, пятно застройки уже зафиксированы в ГПЗУ и переносятся в задание ссылкой на реквизиты документа.
• Мощность подключения к сетям. Электричество, вода, тепло, газ, эти цифры определяют технические условия, а не желание заказчика: попросить больше мощности, чем выделила сеть, бессмысленно.
• Геологические и гидрогеологические условия. Несущую способность грунта, уровень грунтовых вод, сейсмичность площадки даёт отчёт по инженерным изысканиям, и задание на него лишь ссылается.

Именно поэтому в правильной последовательности задание готовят позже, когда хотя бы часть исходных данных уже на руках, а не в первую очередь. Полный порядок сбора всего пакета документов вместе с заданием разобран в статье исходно-разрешительная документация: состав и порядок сбора.

Кто готовит и утверждает задание на проектирование

Роли здесь распределены проще, чем кажется, хотя на практике их часто путают.

Кто пишет черновик

Формально задание готовит застройщик или технический заказчик, то есть сторона, которая заказывает проектирование. На практике черновик нередко пишет сам проектировщик по итогам интервью с заказчиком, а заказчик его правит и утверждает: это нормальная практика, если финальную версию действительно читают и согласовывают, а не подписывают формально.

Кто утверждает

Утверждает документ застройщик или, если он делегировал эти функции, технический заказчик, лицо, уполномоченное застройщиком заключать договоры на изыскания, проектирование и строительство от его имени (пункт 22 статьи 1 ГрК РФ). Именно подпись на задании фиксирует, что заказчик согласен с описанными в нём требованиями и берёт на себя ответственность за их полноту.

Дополнительное согласование для бюджетных объектов

Если строительство идёт с привлечением средств бюджетной системы, задание оформляют по обязательной форме приказа № 307/пр, и для таких проектов предусмотрено дополнительное согласование с руководителем главного распорядителя бюджетных средств. Пропустить этот шаг нельзя: экспертиза сверяет, что задание согласовано в установленном порядке, прежде чем принять документы к рассмотрению.

Роль проектировщика

Проектировщик задание не утверждает и формально не обязан готовить его самостоятельно, он получает готовый документ как исходные данные наряду с ГПЗУ, изысканиями и техническими условиями по части 6 статьи 48 ГрК РФ и работает уже с ним. Если проектировщик получил неполное или противоречивое задание, разумная практика, вернуть его на доработку до начала расчётов вместо того, чтобы молча додумывать пробелы за заказчика.

Если у заказчика нет своего технического заказчика

Небольшие компании и частные инвесторы нередко ведут проект без отдельного технического заказчика в штате, и тогда роль составителя и утверждающего лица берёт на себя сам застройщик или доверенное лицо по доверенности. Закон это не запрещает: пункт 22 статьи 1 ГрК РФ описывает саму функцию, но нанимать отдельную организацию не обязывает. Но на практике совмещение ролей заказчика и технического заказчика в одном лице повышает риск пропустить формальности, например забыть про обязательную форму для бюджетного финансирования, поэтому для проектов от среднего масштаба эту функцию разумно передать профильной команде.

Как задание связано с договором и со сметой проектирования

Задание редко существует отдельно от договора подряда на проектирование, обычно это его неотъемлемое приложение, и связь здесь работает в обе стороны.

Задание определяет цену

Проектная организация считает стоимость своих работ именно по объёму требований из задания: количество зданий, площадь, сложность инженерии, число стадий проектирования. Если позже заказчик просит добавить требование, которого в задании не было, например увеличить площадь парковки или добавить фасадное остекление, это формально новый объём работ, а значит и новая цена. Без утверждённого задания такие споры почти невозможно решить: не с чем сверить, что входило в изначальную договорённость сторон.

Задание определяет сроки

Срок подготовки проекта в договоре обычно прямо привязан к объёму и сложности задания. Расширение требований в процессе работы без пересмотра срока, частая причина конфликтов: проектировщик формально не успевает уложиться в первоначальный график, если объём вырос вдвое.

Изменение задания оформляют допсоглашением

Любое существенное изменение требований к объекту после подписания договора разумно оформлять дополнительным соглашением к договору с приложением обновлённого текста задания, а не устной договорённостью в переписке. Это не бюрократия ради бюрократии: при споре в суде или на экспертизе именно письменно зафиксированное задание становится доказательством, что стороны реально согласовали.

Задание и смета проекта

Отдельно не стоит путать смету на проектные работы, стоимость услуг проектировщика, фиксируется в договоре, со сметным разделом самой будущей стройки, раздел проектной документации по постановлению № 87, который готовят только при бюджетном финансировании. Задание влияет на обе сметы, но по-разному: чем детальнее описаны требования, тем точнее проектировщик оценит свою работу, и тем точнее в итоге получится расчёт стоимости самой стройки.

Здесь же уместно напомнить про авторский надзор: после утверждения проекта именно задание на проектирование остаётся эталоном, с которым сверяют фактическое строительство. Если по ходу стройки решения меняются, изменения сверяют не только с проектом, но и с исходным заданием, чтобы понять, вписываются они в изначально согласованные рамки или требуют нового утверждения.

Какие формулировки в задании стоят дороже всего

Само наличие задания ещё не гарантирует, что оно защищает заказчика. Часть формулировок выглядят безобидно, а на практике оборачиваются доп.работами или спорами.

«По согласованию сторон в процессе проектирования»

Фраза переносит ключевое решение, материал фасада, тип инженерной системы, класс отделки, на потом, вместо того чтобы зафиксировать его сразу. На старте это кажется гибкостью, а на деле открытый вопрос, который проектировщик решит по своему усмотрению, если заказчик вовремя не среагирует, ведь среагировать вовремя сложно без самого предмета для согласования в задании.

Диапазоны вместо цифр

«Площадь ориентировочно 3000-5000 кв. м» звучит разумно на старте, но конструктив и инженерию проектируют под конкретную цифру, вилка для расчётов не годится. Итоговое решение чаще всего оказывается ближе к нижней границе диапазона, потому что так проще и дешевле проектировщику, а заказчик рассчитывал на верхнюю.

Отсутствие требований к стадийности

Если в задании прямо не указано, готовит ли исполнитель только проектную документацию или ещё и рабочую, велик риск получить на выходе лишь первую стадию и отдельный счёт за вторую, хотя заказчик изначально считал это одной услугой.

Общие фразы про «современные материалы» и «высокое качество»

Такие формулировки не дают проектировщику конкретики, и в случае спора их невозможно использовать как критерий приёмки: у каждой стороны своё представление о современном и качественном. Заменять их стоит конкретными классами материалов, брендами-ориентирами или ссылкой на утверждённый альбом технических решений.

Молчание про источник финансирования

Если в задании прямо не указано, что стройка идёт с привлечением бюджетных средств, проект рискует готовиться по свободной форме, а на экспертизе выясняется, что нужна была обязательная форма приказа № 307/пр. Переоформление задания на этом этапе тормозит подачу документов на недели.

Чем задание отличается от задания на инженерные изыскания

Термины часто путают, хотя разница принципиальная: это два самостоятельных документа с разными адресатами и разным содержанием.

Логика очерёдности отсюда прямая: сначала заказчик формулирует задание на изыскания, чтобы получить объективные данные о площадке, и только затем, уже опираясь на эти данные и на ГПЗУ, составляет задание на проектирование. Перепутать порядок, частая ошибка на площадках без опытного технического заказчика: пробуют сразу заказать проектирование, а изыскания заказывают между делом, без чёткого технического задания изыскателю, и получают отчёт не той детальности, какая проектировщику нужна.

По статье 47 ГрК РФ инженерные изыскания без соответствующего задания и вовсе не начинают: подготовка проекта и строительство без результатов изысканий прямо запрещены законом. Но само задание на изыскания, отдельный документ со своим набором требований (виды изысканий, границы участка исследования, детальность, сроки), самостоятельный документ, не раздел внутри задания на проектирование. Подробно, как устроен весь пакет исходных документов и в каком порядке их собирают, разбираем в статье исходно-разрешительная документация: состав и порядок сбора.

На практике оба документа работают в связке даже после того, как каждый выполнил свою задачу. Отчёт по инженерным изысканиям остаётся приложением к заданию на проектирование, проектировщик ссылается на его конкретные страницы и таблицы, когда обосновывает решения по фундаменту или дренажу. Если в процессе проектирования выяснилось, что данных изысканий не хватает, например для нестандартного фундамента нужна более глубокая скважина, заказывают дополнительное задание на изыскания вместо того, чтобы восполнять пробел в самом задании на проектирование.

Типичные ошибки заказчика и как их избежать

Подписали формальное задание, чтобы быстрее начать

Самая частая ошибка: заказчик торопится стартовать проектирование, подписывает короткий типовой документ без реального разбора требований, а потом на каждом этапе согласования выясняет, что в задании не было чего-то важного. Лечится просто, потратить лишние два-три дня на детальную проработку задания перед стартом обходится дешевле, чем месяцы доп.соглашений.

Задание составили раньше ГПЗУ и изысканий

Требования к объекту сформулировали в отрыве от реальных параметров участка, а когда пришёл ГПЗУ, выяснилось, что задуманная площадь не помещается в разрешённые параметры застройки. Итог, задание переписывают заново, а часть уже выполненной проектировщиком работы теряет актуальность.

Не указали источник финансирования

Если объект частично или полностью финансируется бюджетными деньгами, а задание составлено по свободной форме, экспертиза вправе вернуть документы без рассмотрения по формальному признаку, ведь для таких проектов обязательна форма приказа № 307/пр.

Задание не привязали к договору письменно

Требования обсуждали устно или в переписке, а в договоре сослались на задание «в редакции по состоянию на дату договора» без приложенного текста. При споре невозможно доказать, что именно согласовали стороны на самом деле.

Проигнорировали стадийность работ

Заказчик считал, что одна цена в договоре покрывает и проектную, и рабочую документацию, а в задании была указана только одна стадия. Рабочую документацию пришлось заказывать отдельно и по новой цене.

Доверили задание проектировщику целиком, не читая

Проектировщик естественно пишет задание так, как ему удобнее работать, выгода заказчика в этот момент не в приоритете. Итоговый документ может занижать требования к отделке или инженерии просто потому, что так быстрее и дешевле подготовить проект: заказчику это может и не подходить.

Не назначили ответственного за приёмку результата

Задание составили подробно, но не указали, кто со стороны заказчика проверяет соответствие готового проекта документу перед подписанием акта. В итоге проект принимает случайный сотрудник, который задание в глаза не видел, и расхождения всплывают уже на этапе экспертизы или стройки, когда исправлять дороже всего.

Коротко: главное о задании на проектирование

• Что это. Документ, которым заказчик описывает проектировщику требования к будущему объекту. По ч. 11 ст. 48 ГрК РФ, один из исходных элементов проектирования вместе с ГПЗУ, техническими условиями и изысканиями.
• Норма. Общая форма, приказ Минстроя № 125/пр от 01.03.2018 (ред. от 02.03.2022), рекомендательная для частных объектов. Для бюджетного финансирования, обязательная форма приказа № 307/пр от 21.04.2022 (ред. от 07.08.2023) по ч. 12.4 ст. 48 ГрК РФ.
• Что пишет заказчик сам. Назначение объекта, площадь и этажность, бюджет, сроки, архитектурные и функциональные пожелания.
• Что берут из готовых документов. Параметры участка из ГПЗУ, мощность сетей из технических условий, геологию и гидрогеологию из инженерных изысканий.
• Кто утверждает. Застройщик или технический заказчик (п. 22 ст. 1 ГрК РФ), для бюджетных объектов дополнительно согласует руководитель ГРБС.
• Связь с договором. Задание обычно приложение к договору подряда, оно определяет цену и сроки проектирования; изменение требований оформляют допсоглашением.
• Дорогие формулировки. «По согласованию сторон в процессе», диапазоны вместо цифр, отсутствие стадийности, общие фразы без конкретики.
• Отличие от задания на изыскания. Разные документы и разные адресаты: изыскания отвечают, что на площадке, проектирование, что строим сверху.
• Частые ошибки. Формальное задание ради скорости, составление раньше ГПЗУ и изысканий, пропуск источника финансирования, устные договорённости без письменной фиксации.