Стоимость экспертизы проектной документации: как считают плату и от чего она зависит

Кто и как определяет цену: государственная и негосударственная экспертиза

Проектная документация и результаты инженерных изысканий проходят экспертизу в государственной или негосударственной форме (часть 1 статьи 49 ГрК РФ). Форму, как правило, выбирает застройщик или технический заказчик, и от этого выбора зависит, по какому правилу считают цену.

Положение об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий утверждено постановлением Правительства РФ от 5 марта 2007 г. № 145 (дальше Положение № 145). Размер платы описан в его разделе VIII, порядок взимания в разделе IX. Само постановление № 145 действует до 1 марта 2028 г. (пункт 7 постановления). Само постановление № 145 действует до 1 марта 2028 г. (пункт 7 постановления).

Что входит в плату и в какой момент её вносят

По Положению № 145 расчёт платы заявитель получает до начала экспертизы. На проверку представленных документов отведено 3 рабочих дня; для отдельных объектов, названных в пункте 21, этот срок не должен превышать 8 рабочих дней (пункт 21). В этот срок заявителю направляют «проект договора с расчетом размера платы за проведение государственной экспертизы» либо мотивированный отказ в принятии документов (пункт 22).

• Источник денег. Государственная экспертиза проводится «за счет средств заявителя» (пункт 59).
• Момент начала. Для объектов, которые строят с привлечением бюджетных средств или средств государственных компаний и корпораций, проверка начинается после подписания договора. Для остальных, включая частную коммерческую стройку без бюджетных денег, после того как заявитель представил документы об оплате по договору (пункт 28).
• Результат не меняет сумму. «Оплата услуг по проведению государственной экспертизы производится независимо от результата оказанных услуг» (пункт 60).
• НДС. При расчёте по разделу VIII «включается сумма налога на добавленную стоимость, если иное не установлено законодательством Российской Федерации» (пункт 57).
• Копия заключения. Заверенную копию утраченного заключения, подготовленного в бумажной форме, выдают бесплатно в течение 7 рабочих дней после письменного обращения (пункт 43).

Положение № 145 по общему правилу применяют все уполномоченные на государственную экспертизу органы и учреждения (пункт 1 Положения). Государственную экспертизу проектов иных объектов, не названных в части 4.1, проводит орган субъекта РФ или его учреждение по месту нахождения участка (часть 4.2 статьи 49 ГрК РФ); формулы раздела VIII общие, а итоговую сумму каждая организация называет в своём проекте договора.

Отсюда практическое правило: сумму и график платежей читают в проекте договора, а не в стороннем калькуляторе. Сам калькулятор Мособлгосэкспертизы предупреждает, что расчёт «носит предварительный информационный характер, точная стоимость будет определена на этапе оформления договора».

Формула для нежилого объекта: пункт 56 Положения № 145

Офис, склад, торговый центр, гостиница, производственный корпус относятся к нежилым объектам капитального строительства, и плату за них считают по пункту 56 Положения № 145. Формула из этого пункта выглядит так: «РПнж = Спд х П х Кi + Сиж х П х Ki».

Каждое слагаемое привязано к тому, что реально передано на проверку. Если передан только проект, а изыскания прошли отдельно (часть 3.2 статьи 49 ГрК РФ разрешает направить их заранее), остаётся первое слагаемое. Так мы читаем пункт: в нём речь о документации и материалах, «представленных на государственную экспертизу».

Порядок расчёта по пункту 56 получается такой:

1. Определить Спд и Сиж в ценах 2001 года по нормативам реестра.
2. Сложить обе величины и найти строку таблицы приложения, в которую попадает сумма. Это процент П.
3. Умножить сумму на П и на Ki.
4. Добавить НДС, если законодательство не устанавливает иное (пункт 57).
5. Сверить итог с расчётом из проекта договора (пункт 22).

Отдельное правило касается разделов, уже получивших согласование. Если раздел согласован в рамках экспертного сопровождения до подачи проекта и не менялся, его стоимость в Спд не входит (пункт 56.1). Если позже окажется, что раздел всё же нужно оценить, плату пересчитают «в порядке, предусмотренном договором».

Расчёт экспертизы проектной документации: таблица процентов П из приложения

Приложение к Положению № 145 называется «Таблица процентного соотношения, используемого при расчете размера платы за проведение государственной экспертизы». В акте у каждой строки, кроме первой, стоит слово «более»; здесь оставлены только числа. Чем больше сумма, тем меньше процент: он падает от 33,75 для суммы до 0,15 млн ₽ до 0,58 для суммы свыше 220 млн ₽.

Значение Ki в Положении не названо, оно складывается из индексов Росстата. Итоговую сумму с учётом Ki и НДС показывает расчёт в проекте договора. В тексте приложения нет пояснения, как применять процент к суммам между строками, поэтому мы читаем таблицу буквально: сумма относится к строке, нижнюю границу которой она превышает. При таком чтении сумма чуть выше границы строки может дать меньшую плату, чем сумма на самой границе: по нашему пересчёту таблицы, 18 млн ₽ относятся к строке «12» с процентом 4,76, а 18,01 млн ₽ к строке «18» с процентом 4,13. При таком чтении сумма чуть выше границы строки может дать меньшую плату, чем сумма на самой границе: по нашему пересчёту таблицы, 18 млн ₽ относятся к строке «12» с процентом 4,76, а 18,01 млн ₽ к строке «18» с процентом 4,13. Для сметчика это повод сверить расчёт с экспертной организацией до подписания договора.

Откуда берут Спд и Ki и почему площадь здания здесь не главное

В формуле для нежилых объектов нет ни площади здания, ни этажности, ни коэффициента сложности. Вместо них стоит стоимость самой проектной документации, посчитанная по сметным нормативам. Два здания одной площади получат разную плату, если их проекты в ценах 2001 года стоят по-разному.

Нормативы утверждает федеральный орган в сфере строительства, а сведения о них попадают в реестр (части 3 и 4 статьи 8.3 ГрК РФ). Методика определения сметной стоимости строительства (приказ Минстроя России от 04.08.2020 № 421/пр) говорит, что затраты на подготовку проектной и рабочей документации «определяются расчетами на основании сметных нормативов, сведения о которых включены в ФРСН» (пункт 172). Если в нормативах нет показателей цены проектных работ, действует методика определения стоимости работ по подготовке проектной документации, утверждённая приказом Минстроя России от 01.10.2021 № 707/пр (пункт 177).

Поэтому перед расчётом платы полезно выяснить три вещи:

• какие нормативы из реестра применимы к виду вашего объекта;
• в каком уровне цен посчитан проект: формула требует цен 2001 года по нормативам, а итог сводного сметного расчёта для этого не годится;
• все ли разделы проекта идут на экспертизу или часть из них уже согласована (пункт 56.1).

Ki считают как произведение индексов потребительских цен, которые публикует Росстат, за каждый год после 2000-го до года, предшествующего году расчёта платы, включительно. Такое определение Ki стоит и в формулах для жилых объектов (пункты 51 и 53). Подпункт «м» пункта 2 постановления № 145 закрепляет Ki, равный 3,73, но только для расчётов до 1 января 2017 г. Если в старой презентации или таблице встречается именно это число, расчёт нужно переделать.

Жилые объекты и данные, от которых зависит плата

Если проект включает жилой дом, например в составе девелоперского комплекса, плату за него считают иначе. В формулы пунктов 51, 53 и 55 входят площадь земли в периметре объекта и общая площадь, а не стоимость проекта в ценах 2001 года. Для проектной документации жилых объектов пункт 54 даёт формулу «БСпдж = (Апдж + Впдж х Хж + Спдж х Yж) х Кн х Кс», а размер платы получают умножением базовой стоимости на Ki (пункт 53).

Как считать плату для здания со смешанным назначением, например жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, в разделе VIII Положения напрямую не сказано. Расчёт по такому объекту лучше запросить у экспертной организации заранее и сохранить в переписке.

От чего зависит плата, а что на неё не влияет

Часто ждут, что цена растёт вместе с площадью здания и этажностью. В Положении № 145 так устроены не все формулы. Таблица показывает, какие данные участвуют в расчёте.

Для бюджета отсюда следует, что площадь и этажность нежилого здания цену сами не задают. Их влияние идёт окольным путём: чем сложнее здание и чем больше разделов в проекте, тем выше стоимость проекта по нормативам, то есть Спд. Это наш вывод из формулы, а не норма Положения. Точную цифру даёт расчёт экспертной организации.

Повторная экспертиза, проверка сметы, сопровождение: сколько платят сверх первичной

Первичная плата это не весь бюджет. Раздел VIII Положения № 145 отдельно называет случаи, когда сумма меняется или появляется новый платёж.

Для повторной проверки пункт 58 устанавливает плату в размере «30 процентов размера платы за проведение первичной государственной экспертизы, рассчитанной на дату заключения договора о проведении повторной государственной экспертизы». Для сложного проекта эту строку разумно держать в резерве: 30 процентов первичной суммы после отрицательного заключения становятся расходом.

Проверка одной сметы стоит 20 процентов от платы за экспертизу проекта и изысканий, но нужна не всем. Достоверность сметной стоимости обязательно проверяют, если стройку финансируют с привлечением бюджетных средств или средств организаций с государственным либо муниципальным участием, а стоимость выше 10 млн ₽; для капитального ремонта проверка обязательна в случаях, установленных Правительством РФ (часть 2 статьи 8.3 ГрК РФ). Подробности собраны в статье про экспертизу сметной стоимости строительства.

Если сметная стоимость капитального ремонта не превышает 10 млн ₽, её проверяют, только когда это предусмотрено договором (пункт 27.5 Положения № 145).

Негосударственная экспертиза: цена по договору и что в нём проверить

Часть 11 статьи 49 ГрК РФ поручает Правительству РФ установить размер платы только за государственную экспертизу. В Положении № 145 формул для негосударственной экспертизы нет, поэтому её цену определяет договор с аккредитованной организацией: по общему правилу «исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон» (часть 1 статьи 424 ГК РФ), а стороны свободны в заключении договора (статья 421 ГК РФ). Подробнее об услуге: негосударственная экспертиза проектной документации.

Такую проверку вправе проводить только аккредитованные юридические лица (часть 1 статьи 50 ГрК РФ). Организация, которая сама готовила проект или вела изыскания, не может быть экспертом по этому же проекту: нарушение служит основанием для аннулирования аккредитации (часть 4.5 статьи 49). Выходит, проектировщик и эксперт всегда разные лица, а цены двух услуг сравнивают отдельно.

Перед подписанием договора на негосударственную экспертизу стоит проверить:

• Предмет. Что идёт на экспертизу: проектная документация, результаты изысканий или и то и другое. Закон называет их отдельно (часть 1 статьи 49).
• Объём оценки. Предмет экспертизы проекта по части 5 статьи 49 включает оценку соответствия требованиям и проверку достоверности сметной стоимости в случаях части 2 статьи 8.3. Эта норма относится к стройкам с бюджетным и государственным участием, поэтому у частного проекта проверки сметы может не быть.
• Цену или способ её определения. Договор с твёрдой суммой и договор с расчётом по составу разделов дают разные риски при изменении проекта.
• Повторную проверку. После отрицательного заключения закон разрешает направить документы снова (часть 10 статьи 49), а плату за это здесь задаёт договор, а не пункт 58 Положения № 145.
• Срок. Предельный срок в 42 рабочих дня в части 7 статьи 49 назван для государственной экспертизы; для негосударственной срок смотрят в договоре.
• Регистрацию. Заключение не выдают, пока сведения о нём не внесены в единый государственный реестр заключений (часть 7.1 статьи 49).

Как заложить плату за экспертизу в смету и бюджет проекта

Методика определения сметной стоимости строительства (приказ Минстроя России от 04.08.2020 № 421/пр) относит плату за экспертизу к главе 12 сводного сметного расчёта. В неё включают стоимость затрат «на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, в том числе экспертное сопровождение при проведении экспертизы по результатам экспертного сопровождения», а вносят их в графы 7 и 8 (подпункт «л» пункта 171). Для государственной формы размер определяют по постановлению Правительства РФ № 145 (пункт 176).

Сама Методика применяется к стройкам с бюджетными деньгами и средствами государственных организаций, а в остальных случаях только «если это предусмотрено федеральным законом или договором» (пункт 3). Частная стройка без таких денег закладывает эту строку по условиям договора, но отдельная строка удобна всегда.

Цена проектировщика проверку, как правило, не покрывает. Методика определения стоимости работ по подготовке проектной документации (приказ Минстроя России от 01.10.2021 № 707/пр) указывает: цены нормативов на проектные работы, если иное в них не сказано, не учитывают «оплату услуг по экспертизе проектной документации, установленной нормативными правовыми актами» (пункт 119). Поэтому плата экспертной организации идёт в бюджет отдельной строкой.

1. Выясните у проектировщика, входит ли в его цену оплата проверки: по умолчанию нормативы её не учитывают.
2. Запишите плату отдельной строкой: для государственной формы по расчёту Положения № 145 с НДС, для негосударственной по договору.
3. Изыскания, если они нужны, считайте вместе с проектом или отдельно: часть 3.2 статьи 49 ГрК РФ допускает оба пути.
4. Оставьте резерв на повторную проверку: в государственной форме это 30 процентов первичной суммы (пункт 58).

Техническому заказчику стоит закрепить эту строку в задании на проектирование, чтобы расходы не потерялись между договорами.

Как подготовить расчёт и каких ошибок избежать

Какие данные собрать для точного расчёта

Чтобы экспертная организация назвала сумму без оговорок, ей нужны исходные данные. Из логики формул получается такой перечень.

• Тип объекта. Нежилой или жилой: от этого зависит формула (пункты 51 и 56). Для здания смешанного назначения способ расчёта лучше уточнить письменно.
• Состав пакета. Перечень разделов проекта и материалов изысканий; разделы, уже согласованные при сопровождении, отметьте отдельно (пункт 56.1).
• Стоимость в ценах 2001 года. Спд и Сиж по нормативам из реестра; для жилого объекта вместо них нужны площадь земли в периметре и общая площадь.
• Источник финансирования. Бюджетные деньги меняют момент начала проверки (пункт 28) и могут сделать обязательной проверку сметы (часть 2 статьи 8.3 ГрК РФ).
• Вид работ. Строительство, реконструкция или капитальный ремонт: для жилых объектов это Кн, для смет капремонта отдельные тарифы (пункты 57.2 и 57.3).
• Повторность. Проект подают впервые или после отрицательного заключения (пункт 58).

В ответ просите расчёт, где отдельно названы Спд, Сиж, строка таблицы, Ki и НДС. Тогда любую цифру можно сверить с текстом Положения, а расхождение с чужим калькулятором объяснить.

Типичные ошибки

Чаще всего ошибаются, подменяя один расчёт другим. Вот шесть самых заметных случаев.

• Берут цену негосударственной экспертизы за образец для государственной. Для государственной действует формула раздела VIII Положения № 145, для частной договорная цена.
• Считают сразу в текущих ценах. Формула нежилого объекта берёт для проекта и изысканий цены 2001 года, а текущий уровень добавляют позднее, через Ki.
• Забывают про НДС. Пункт 57 включает налог в расчёт платы, если иное не установлено законодательством.
• Не закладывают повторную проверку. Она стоит 30 процентов первичной платы, а при определённых условиях как первичная (пункт 58).
• Путают экспертизу проекта с проверкой сметы. Это разные предметы экспертизы с разной платой (часть 5 статьи 49 ГрК РФ, пункт 57.1 Положения).
• Применяют старые значения. Ki, равный 3,73, действовал до 1 января 2017 г.; таблицы и калькуляторы со старой датой дают неверный итог.

Если в договоре с экспертной организацией сумма отличается от вашей прикидки, сначала сверьте исходные величины: Спд, Сиж, строку таблицы, Ki, НДС. Расхождение чаще всего прячется в одной из них. Для частной формы сначала сверьте объём работ, а уже потом цену.

Коротко: сколько стоит экспертиза и от чего это зависит

Единой цены нет, итог зависит от формы проверки и от объекта.

• За государственную форму плату считают по разделу VIII Положения № 145, за негосударственную цену задаёт договор (часть 11 статьи 49 ГрК РФ, часть 1 статьи 424 ГК РФ).
• Для нежилого здания плата равна Спд х П х Ki плюс Сиж х П х Ki: стоимость проекта и изысканий по ценам 2001 года, процент из таблицы приложения и инфляционный коэффициент (пункт 56).
• Для жилых зданий в формулы входят площади (пункты с 51 по 55).
• НДС входит в расчёт, а платить нужно независимо от результата (пункты 57 и 60).
• Повторная проверка стоит 30 процентов первичной платы, сопровождение столько же за год, проверка одной лишь сметы 20 процентов (пункты 57.1, 58, 58.2).
• Плату закладывают в главу 12 сводного сметного расчёта отдельной строкой: цены нормативов на проектные работы её, как правило, не включают (приказы Минстроя № 421/пр и № 707/пр).