Стоимость строительного контроля: как рассчитать и заложить в смету

Из каких сумм состоит цена контроля

Единой цены в актах нет, и это первая причина путаницы. Сметчик, застройщик и подрядчик называют одним словосочетанием разные суммы. Методика Минстроя (приказ от 04.08.2020 № 421/пр) относит к главе 10 сводного расчёта «затраты заказчика на проведение строительного контроля» (п. 162). Проверки самого подрядчика на федеральных объектах входят в его накладные расходы.

Таблица разводит пять сумм, которые обычно смешивают. Участников и мероприятия мы разбирали в обзоре строительный контроль, здесь говорим только о деньгах.

Первые две суммы живут в смете, последняя в договоре, остальные зависят от решений застройщика и условий подряда. Поэтому на вопрос о цене сначала нужно ответить встречным: о какой из пяти сумм речь.

СП 543.1325800.2024 здесь не помощник. В тексте его первой редакции из нашей базы слов «затраты», «стоимость», «смета», «оплата» и «финансирование» нет (таблицы приложений в выгрузке без вёрстки, их мы не читали). Что в своде правил есть, разобрано в статье про СП 543.

Кто платит: застройщик, подрядчик или нанятая организация

Проверки ведут подрядчик и сторона заказчика (ч. 2 ст. 53 ГрК РФ). Кто из них за что платит, акты говорят прямо только для федеральных денег. Пункт 13 Положения № 468: осуществление подрядчиком строительного контроля «финансируется за счет накладных расходов подрядчика, предусмотренных в цене договора строительного подряда».

Для остальных объектов такого пункта нет, но вывод подсказывает Гражданский кодекс. По пункту 2 статьи 709: «Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение», а проверять себя подрядчик обязан сам. Пока бумага не говорит иного, отдельной платы за это просить странно. Так мы читаем две нормы, слов такого акта нет.

Свои проверки застройщик оплачивает одним из трёх путей.

1. Свои работники. Для федеральных объектов Положение нормирует и расходы, и численность тех работников, «на которых в установленном порядке возлагается обязанность» вести контроль (п. 14).
2. Технический заказчик. Эти функции входят в его круг задач, а в смету закладывают его содержание плюс расходы на проверки (п. 163 и 164 Методики, разбор ниже).
3. Нанятая организация. Её или предпринимателя привлекают по договору (ч. 2 ст. 53 ГрК РФ), и сумма записана в нём: по части 1 статьи 424 ГК РФ «исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон».

Для третьего пути нормативов из Положения может не быть вовсе, об этом следующий раздел. Как проверить исполнителя и что записать в соглашении, мы разобрали в статье про услуги строительного контроля; роли самого застройщика описаны отдельно: строительный контроль заказчика.

Когда действует норматив, а когда цену определяет договор

Пункт 1 Положения делит его на две части. Правила проведения проверок действуют «независимо от источников их финансирования», а определение затрат и численности работников относится к объектам, «финансируемым полностью или частично с привлечением средств федерального бюджета». Пункты 14 и 15 с нормативами повторяют то же ограничение.

Градостроительный кодекс и Методика накладывают второй слой. Часть 1 статьи 8.3 ГрК РФ требует для строительства с бюджетными деньгами и деньгами государственных юридических лиц (перечень в самой части) обязательно использовать нормативы из федерального реестра. «В иных случаях» их берут, «если это предусмотрено федеральным законом или договором». Что отсюда следует для трёх типичных ситуаций, показывает таблица.

Как считают затраты заказчика: порядок по шагам

Для федерального объекта расчёт собирается из двух актов. Положение № 468 отвечает, что считать и по какому нормативу, а Методика показывает, как это делают в сводном расчёте. Порядок получается такой.

1. Берём итоги глав 1-9 (графы 4, 5, 6 и 7) в текущих ценах, без расходов на покупку земельных участков (п. 167 Методики).
2. Определяем стоимость строительства в ценах на 1 января 2000 г. без НДС и без расходов на землю (п. 15 Положения). Пересчёту посвящён п. 168 Методики.
3. По этой стоимости ищем строку в таблице приложения. Если сумма больше 900 млн рублей, норматив считаем по формуле из примечания. Получаем норматив и число работников.
4. Применяем норматив к итогу глав 1-9 из первого шага и вписываем результат в главу 10 отдельной строкой «Строительный контроль» (графы 7 и 8).
5. Лабораторные и приборные проверки сверх обычных, если застройщик решил их вести, считаем отдельно и показываем в главе 9 (п. 167 Методики, абзац второй).

Здесь легко споткнуться о две базы. Норматив определяют по стоимости в ценах 2000 года, а рубли получают от итогов глав 1-9 в уровне цен на дату составления сметы. Мы читаем два пункта вместе: из Положения берём процент, из Методики сумму, к которой он применяется. Одной фразой такого объяснения в актах нет.

Таблица нормативов (13 строк, от 2,14 % при стоимости до 30 млн до 1,09 % при стоимости от 750 до 900 млн рублей в ценах 2000 года) и формула для объектов дороже 900 млн приведены в статье про постановление 468 о строительном контроле. Повторять их не будем, чтобы цифры в двух статьях не разошлись.

Как перевести смету в цены 2000 года: пункт 168 Методики

Пункт 168 написан для смет, составленных ресурсным или ресурсно-индексным методом. Базисно-индексному методу он ничего не добавляет: там стоимость определяют по расценкам базисного уровня (п. 10 Методики). Пересчёт из текущих цен в цены 2000 года делится на три случая плюс отдельное правило для оборудования.

Индекс выбирают по наименованию объекта, записанному в названии сводного расчёта, с учётом периода составления сметы и территории строительства. Если подходящего нет, применяют индекс вида «Прочие объекты». Для оборудования берут индекс по отраслевой принадлежности объекта.

Значений индексов мы не приводим: они меняются от периода к периоду, а без даты сметы цифра ничего не значит. Практический вывод другой. Название объекта влияет на выбор индекса, тот на стоимость в ценах 2000 года, а она может сдвинуть расчёт в соседнюю строку таблицы. Неточное название способно изменить итоговую сумму.

Пример расчёта на числах

Покажем арифметику на условных числах. Они взяты только для счёта и не похожи на реальные сметы.

В главе 10 появится строка «Строительный контроль» на 14,49 млн рублей, а норматив численности для такого объекта составит 6 человек. Если застройщик решит вести ещё и лабораторные проверки, их сумма пойдёт в главу 9 отдельно и к этим 14,49 млн не прибавляется.

Объект дороже 900 миллионов

Пусть стоимость в ценах 2000 года равна 960 млн рублей. Формула из примечания: Н = 0,04193 × С в степени 0,8022, делённое на С. После подстановки получаем 0,01078. Это доля единицы, то есть около 1,08 %. Проверка арифметикой, не текст акта: при С = 900 формула даёт 1,09 %, как в последней строке таблицы.

В ценах 2000 года выходит 960 млн × 0,01078, около 10,35 млн рублей. Численность: к 28 работникам из последней строки добавляем по одному на каждые 30 млн сверх 900, у нас это 2 человека, итого 30. Слова примечания «сверх указанной суммы» мы читаем как превышение 900 млн рублей.

Технический заказчик и дополнительные проверки: что ещё попадает в смету

В главе 10 рядом со строкой про контроль стоят расходы на технического заказчика, и их часто путают. Методика разделяет их так.

• Содержание технического заказчика определяют расчётом по сметным нормативам, сведения о которых включены в федеральный реестр (п. 163).
• Если проверки ведёт он сам, «к средствам на содержание технического заказчика дополнительно включаются расходы на проведение строительного контроля» (п. 164).
• Содержание в смете не учитывают, когда функции выполняет уполномоченная застройщиком организация, которая живёт на целевые средства по бюджетной смете (п. 165).
• Расходы, не связанные с содержанием, например плата за исходные данные и технические условия, идут в свои главы (п. 169).

Когда в смете есть и содержание технического заказчика, и строка «Строительный контроль», спросите сметчика, какие именно действия контролёра учтены в каждой. Одну работу дважды оплачивать не нужно.

Приборы и лаборатория в главе 9

Второй абзац пункта 167 Методики разрешает учесть в главе 9 дополнительные инструментальные и лабораторные проверки в объёмах, которые предусмотрены документами по стандартизации и техническому регулированию, а также нормативными актами. Учитывают их, «если такое решение принято заказчиком». Из этой статьи исключены расходы на геодезию и на контрольно-измерительное оборудование.

О входном контроле Положение отдельно говорит, что подрядчик вправе провести измерения и испытания своими силами или поручить их аккредитованной организации (п. 7). Кто эти испытания оплачивает, пункт не уточняет, поэтому вопрос лучше закрыть в договоре подряда.

Проект изменили: что станет со строкой в смете

Если объёмы работ или проектные решения меняются, сметную документацию правят вместе с ними. Пункт 187.1 Методики, добавленный приказом № 55/пр, прямо говорит, что делать с нашей строкой. Мы сверили его с официальным текстом приказа на портале правовой информации.

1. Расходы на исключаемые объёмы, учтённые в главе 10, убирают с учётом норматива, указанного в сводном расчёте.
2. Затраты на добавляемые объёмы включают в главу 10 с нормативом, определённым по сметной стоимости «с учетом вносимых изменений».
3. В главе 9 лабораторные и приборные проверки на исключаемые объёмы убирают, на добавляемые включают.

Второй пункт списка важнее остальных. Норматив для новых объёмов считают от общей стоимости после правок. При крупной корректировке итог может перейти в другую строку таблицы, и процент для добавленных работ окажется иным, чем в первой смете.

Сводный расчёт при этом составляют заново на полный объём с учётом исключаемых и добавляемых работ, а по желанию заказчика можно отдельно оформить расчёт стоимости самих изменений (п. 188 Методики). Откуда берётся эта документация и как она связана с проектом, мы разбирали в статье про смета в проектной документации.

Как оценить предложение исполнителя

Предложение нанятой организации это цена по договору, а не смета. Норматив Положения и строка сводного расчёта служат подсказкой для вопросов, а для частных денег и потолком не являются. Сравнивать предложения лучше не по итоговой сумме, а по шести вопросам.

Если договор оформлен как возмездное оказание услуг (глава 39 ГК РФ), то по статье 783 к нему применяют общие положения о подряде, в том числе о цене из статьи 709, если они не противоречат статьям 779-782. Кто вправе оказывать услугу и как проверить допуски, смотрите в статье услуги строительного контроля.

Если проверки на площадке нужно поручить проектной команде, у нас для этого есть услуга Авторский и строительный надзор. Как сказано на её странице, стоимость считают по проекту после разбора объекта.

Можно ли оспорить затраты в смете

Ответ зависит от того, чья это смета и перед кем её защищают.

Бюджетные деньги

По части 2 статьи 8.3 ГрК РФ расчёт стоимости бюджетной стройки, если он превышает 10 млн рублей, проверяют на достоверность в ходе государственной экспертизы проекта. Такая проверка, по пункту 27.3 Положения об экспертизе (постановление № 145), включает «изучение и оценку расчетов», содержащихся в смете, на соответствие утверждённым нормативам, расценкам, индексам и физическим объёмам. Вывод о недостоверности обязан содержать «ссылки на конкретные положения сметных нормативов» и перечень несоответствий (п. 35.1).

Значит, спорить со строкой можно на тех основаниях, на которых она считается. По пунктам актов проверяем в ней следующее:

• не попали ли в базу расходы на покупку земельных участков, которые п. 15 Положения и п. 167 Методики исключают;
• тот ли индекс взят для цен 2000 года и верно ли названо направление объекта (п. 168);
• из той ли строки таблицы выбран процент и не применена ли формула к сумме до 900 млн рублей;
• не перепутаны ли главы: сумму считают от итога глав 1-9 (п. 167), а главы 1-12 нужны только для пересчёта в цены 2000 года (п. 168);
• не лежат ли в главе 10 лабораторные проверки, которым место в главе 9 и которые появляются лишь по решению заказчика;
• не посчитаны ли проверки технического заказчика и в его содержании, и в отдельной строке (п. 163 и 164).

Как проходит экспертиза расчётов и чем она отличается от оценки самого проекта, разобрано в статье про экспертиза сметной стоимости.

Частная стройка

Здесь смета по реестру нужна, только если так предусмотрено договором или законом (ч. 1 ст. 8.3 ГрК РФ). Спорить приходится не с расчётом, а с условиями: цену после подписания меняют «в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом» (ч. 2 ст. 424 ГК РФ). Проще разобрать цену до подписания, по таблице из предыдущего раздела.

Коротко: что запомнить о стоимости строительного контроля

• Единой цены в актах нет: это пять разных сумм, от строки главы 10 до цены договора с нанятой организацией.
• Нормативы из приложения к Положению № 468 записаны для федеральных объектов; для частных денег цену определяет соглашение сторон.
• Для федерального объекта процент берут по стоимости в ценах 2000 года без НДС и земли, а рубли считают от итогов глав 1-9 в текущих ценах и вписывают в главу 10.
• Пересчёт в цены 2000 года делает пункт 168 Методики через индекс к СМР, индексы к элементам прямых затрат и индекс оборудования; ошибка в названии объекта сдвигает итог.
• Лабораторные и приборные проверки сверх обычных учитывают в главе 9 лишь по решению заказчика, а при изменении проекта строку пересчитывают по пункту 187.1.
• Предложение исполнителя сравнивайте по составу работ, базе цены, твёрдости, условиям пересмотра и выходу из договора, а не по итогу.
• Рыночных ставок в актах нет, поэтому цену по вашему объекту называет исполнитель после изучения проекта.