Переуступка права аренды (перенаём): согласие, регистрация, риски

Что такое перенаём и чем он отличается от субаренды

Пункт 2 статьи 615 ГК РФ перечисляет несколько способов распорядиться правом аренды, и среди них есть два похожих внешне, но разных по сути. Первый, субаренда: арендатор сдаёт объект или его часть третьему лицу, оставаясь стороной основного договора. Второй, перенаём: арендатор передаёт третьему лицу свои права и обязанности целиком, а сам полностью выходит из отношений с арендодателем. Именно вторую конструкцию закон называет словом «перенаём».

Главное отличие в одном предложении

При субаренде в договоре остаются те же самые стороны, что и были, просто один из участников на время делится своим правом пользования с новым лицом. При перенайме стороны в договоре меняются: место прежнего арендатора занимает новый, а прежний перестаёт быть участником сделки вовсе, как если бы он никогда её не заключал.

• Ответственность перед арендодателем. При субаренде отвечает первый арендатор, даже если объектом фактически пользуется субарендатор. При перенайме отвечает уже новый арендатор, а прежний освобождается от обязательств на будущее.
• Судьба сделки при проблемах. Субаренда автоматически прекращается вместе с основным договором (ст. 618 ГК РФ), у субарендатора есть право на отдельный прямой договор с собственником. При перенайме такой производной сделки просто нет: договор один, и в нём с самого начала новый арендатор.
• Количество договоров. Субаренда это второй, отдельный договор поверх первого. Перенаём это изменение состава сторон в том же самом, едином договоре аренды.

На практике перенаём выбирают при продаже бизнеса вместе с арендованным объектом, при реорганизации компании или когда прежнему арендатору объект больше не нужен, при этом новая аренда с нуля обойдётся дороже нынешней ставки. Субаренду же выбирают, если часть площади временно свободна, а контроль над объектом арендатор хочет сохранить за собой.

Перенаём, уступка права и перевод долга: в чём разница

Гражданский кодекс знает несколько разных инструментов смены участников обязательства, и их легко перепутать, потому что внешне все они выглядят как «передать кому-то свои права по договору». Разница в том, что именно передаётся: только права, только долги или то и другое сразу.

Уступка права требования (цессия)

Статьи 388 и 389 ГК РФ описывают уступку: кредитор передаёт другому лицу право требовать исполнения, а сам выходит из этой части отношений. Применительно к аренде так можно было бы передать право требовать возврата обеспечительного платежа. Но чистая уступка не трогает обязанности: арендную плату и прочие долги новому лицу она не передаёт.

Перевод долга

Статья 391 ГК РФ регулирует обратную операцию: должник передаёт свою обязанность другому лицу. Ключевое условие, обязательное согласие кредитора: без него перевод долга не состоится, кредитор не обязан принимать вместо привычного должника незнакомое лицо.

Передача договора и перенаём как её частный случай

Статья 392.3 ГК РФ описывает более широкую конструкцию: одна сторона передаёт все свои права и обязанности по договору третьему лицу, и к такой передаче применяются сразу и правила об уступке требования, и правила о переводе долга. Перенаём это именно она: новый арендатор получает право пользоваться объектом и одновременно принимает на себя весь долг обязанностей прежнего. Это добровольная сделка между двумя арендаторами, и она отличается от случая, когда права на аренду земли переходят в силу закона при продаже здания на этом участке, без отдельного соглашения о перенайме, разбор такой ситуации в статье об аренде земли при смене собственника здания.

• Уступка права. Переходит только требование. Согласие должника обычно не требуется, если это прямо не исключено договором.
• Перевод долга. Переходит только обязанность. Нужно согласие кредитора всегда.
• Перенаём (передача договора). Переходят и права, и обязанности сразу. Отсюда и требование о согласии арендодателя в самом п. 2 ст. 615 ГК РФ: раз затрагивается перевод долга, без согласия кредитора, то есть арендодателя, не обойтись, кроме случаев, для которых закон прямо установил иное.

Нужно ли согласие арендодателя и в какой форме

По общему правилу п. 2 ст. 615 ГК РФ ответ простой: да, нужно, и без него менять арендатора нельзя. Норма прямо ставит перенаём в один ряд с субарендой как сделку, которую арендатор вправе совершить «с согласия арендодателя», если иное не установлено кодексом, другим законом или правовыми актами. Исключения из этого правила отдельные и касаются в основном земельных участков, о них дальше.

В какой форме давать согласие

• Условие в самом договоре аренды. Стороны заранее прописывают, что арендатор вправе передать права и обязанности по договору третьему лицу без дополнительного согласования либо, наоборот, только после письменного одобрения по каждой конкретной сделке.
• Отдельное письмо или согласие на конкретную сделку. Если основной договор молчит про перенаём, до подписания соглашения нужно получить письменный ответ арендодателя именно на эту сделку, с указанием нового арендатора.
• Участие арендодателя как стороны соглашения. Часто согласие включают прямо в текст самого трёхстороннего соглашения о перенайме, без отдельного письма: документ подписывают прежний арендатор, новый арендатор и арендодатель вместе. Такой формат снимает почти все споры о том, было согласие или нет.

Почему устного согласия недостаточно

Договор аренды здания или сооружения на срок от года заключается только в письменной форме (ст. 651 ГК РФ), и логика распространяется на всё, что меняет состав его сторон. Устное согласие, полученное на словах при переговорах, почти невозможно доказать, если арендодатель позже передумает и заявит, что никакого согласия не давал: тогда сделку легко оспорить как совершённую без необходимого согласия третьего лица (ст. 173.1 ГК РФ).

Может ли арендодатель отказать без объяснений

Закон не обязывает арендодателя давать согласие на перенаём и не устанавливает перечень уважительных причин отказа: право распоряжаться имуществом остаётся за собственником. На практике отказ чаще связан с сомнениями в платёжеспособности нового арендатора или с долгом прежнего пользователя. Немотивированный отказ можно оспорить лишь тогда, когда сам договор прямо ограничивает право арендодателя отказывать.

Особый порядок для публичной земли: когда хватит уведомления

Для аренды государственных и муниципальных участков общее правило ГК РФ о согласии арендодателя земельное законодательство дополняет собственной нормой, и здесь проходит главная практическая граница: иногда для перенайма участка, принадлежащего городу или государству, отдельное согласие вообще не нужно.

Срок больше пяти лет: работает уведомление

Пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устроен так: при аренде государственного или муниципального участка на срок более пяти лет арендатор вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора передавать права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя, при условии его уведомления. Та же норма запрещает арендодателю без согласия арендатора менять условия договора, то есть это императивное правило: сам договор аренды не может его отменить, если только специальный федеральный закон не установит иное.

Что нужно сделать вместо получения согласия

• Направить уведомление. Арендатор письменно сообщает арендодателю (для городских участков Москвы это, как правило, орган в структуре ДГИ) о состоявшейся или планируемой передаче прав, с указанием нового арендатора.
• Соблюсти пределы срока. Новый арендатор получает права ровно в тех же границах, что были у прежнего: если до конца аренды осталось два года, дальше этого срока новые права не распространяются.
• Проверить отсутствие специального запрета. Статья 39.8 ЗК РФ для ряда случаев предоставления участка без торгов под конкретную цель, например при комплексном развитии территории или льготных программах, ограничивает свободную передачу прав, несмотря на общее правило п. 9 ст. 22 ЗК РФ. Это исключение нужно проверять по основанию, на котором участок был предоставлен.

Срок пять лет и меньше: возвращаемся к общему правилу

Если срок аренды государственного или муниципального участка не превышает пяти лет, послабление п. 9 ст. 22 ЗК РФ не действует, и нужно согласие арендодателя на общих основаниях (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Отдельно пункт 5 той же статьи даёт похожее право без согласия узкому кругу лиц: субъектам МСП на участках из перечней имущественной поддержки, гражданам и фермерским хозяйствам на сельхозземле, кроме резидентов свободной экономической зоны Крыма и Севастополя без торгов. Отличие принципиальное: право по пункту 5 договором можно исключить, а право по пункту 9 для сроков больше пяти лет по смыслу нормы отменить договором нельзя.

Долг, обеспечительный платёж и штрафы прежнего арендатора

Перенаём передаёт договор целиком. Вместе с объектом новый арендатор по общему правилу получает и все накопленные обязанности прежнего пользователя. Это самый частый источник споров уже после сделки, потому что покупатель прав редко ожидает такого поворота.

Что происходит с долгом по арендной плате

Если к моменту перенайма у прежнего арендатора числится задолженность, она юридически остаётся частью того же обязательства, права и обязанности по которому переходят новому лицу. Раз перевод долга требует согласия кредитора, арендодатель вправе поставить своё согласие в зависимость от судьбы долга: потребовать полного погашения до переоформления, принять нового арендатора вместе с долгом, либо договориться, что старый долг гасит именно прежний арендатор. Это нужно прописать в соглашении: подразумеваемая договорённость такую ситуацию не защитит ни одну из сторон.

Обеспечительный платёж

• Платёж физически хранится у арендодателя. Его судьбу решают отдельно: арендодатель либо удерживает прежнюю сумму уже в счёт нового арендатора, либо возвращает её прежнему пользователю, а новый вносит платёж заново.
• Расчёты между прежним и новым арендатором. Если платёж «переходит» вместе с договором, разумно прописать, что новый арендатор компенсирует эту сумму прежнему напрямую, как часть цены сделки.
• Не оставлять вопрос открытым. Молчание о судьбе платежа регулярно оборачивается спором в конце срока аренды: кто кому обязан его вернуть.

Штрафы и неисполненные обязанности

Если прежний арендатор допустил нарушения, скажем использовал объект не по назначению или задержал плату, и по ним уже начислены штрафы или предъявлены претензии, такие обязанности тоже относятся к содержанию договора и по общему правилу переходят вместе с ним. Если основание для возможного расторжения ещё актуально, новый арендатор получает договор с уже накопленным риском его прекращения по вине предыдущего пользователя.

Форма соглашения и регистрация перенайма в Росреестре

Форма соглашения о перенайме подчиняется логике самого договора аренды: если он требовал письменного оформления, замена стороны тоже проходит письменно, а для зарегистрированной аренды дополнительно требует регистрации изменения.

Как обычно оформляют перенаём

• Трёхстороннее соглашение. Прежний арендатор, новый арендатор и арендодатель подписывают один документ: он фиксирует и согласие арендодателя (или ссылку на норму, по которой достаточно уведомления), и полный переход прав и обязанностей, включая судьбу долга и обеспечительного платежа.
• Двусторонний договор с приложенным согласием. Прежний и новый арендатор подписывают соглашение о передаче прав между собой, а письменное согласие арендодателя или доказательство направленного ему уведомления прикладывают отдельным документом.

Когда нужна государственная регистрация

Если основной договор аренды был зарегистрирован как обременение объекта (для зданий и сооружений это происходит при сроке от года, ст. 651 ГК РФ, ст. 51 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), смена стороны в нём тоже подлежит внесению в ЕГРН. Без такой регистрации для третьих лиц, полагающихся на реестр, арендатором по-прежнему числится прежнее лицо, хотя по счетам фактически платит уже другой.

Кто подаёт документы и что нужно приложить

• заявление о регистрации от любой из сторон соглашения;
• само соглашение в подписанном виде, по числу сторон;
• согласие арендодателя либо подтверждение уведомления для льготного порядка;
• доверенности и решения об одобрении сделки, если применимо;
• документ об уплате пошлины.

Госпошлина

Регистрация изменения уже зарегистрированного договора аренды облагается меньшей пошлиной, чем первичная: 2 000 рублей для юридических лиц и 700 рублей для физических (пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), заметно ниже базовой пошлины за первичную регистрацию (44 000 и 4 000 рублей), потому что перенаём затрагивает только состав сторон обременения, сам факт его существования остаётся прежним.

Налоги и оплата за уступку права аренды

Перенаём редко бывает бесплатным для нового пользователя, если арендная ставка по договору заметно ниже рыночной, а срок аренды ещё долгий. Тогда сама возможность занять место арендатора приобретает самостоятельную денежную ценность, и прежний арендатор просит за неё отдельную плату сверх компенсации долгов и обеспечительного платежа.

Плата за передачу права как отдельная сделка

Сумму, которую новый арендатор платит прежнему именно за смену стороны в договоре, стороны обычно называют платой за уступку права аренды или компенсацией за перенаём. Экономически это самостоятельная цена права занять место арендатора, отдельная от арендной платы арендодателю. Получателем этих денег выступает прежний пользователь, который эту разницу и монетизирует, собственнику объекта они не адресованы.

Как это облагается налогом у прежнего арендатора

• Организация на общей системе. Плата за передачу прав включается в доходы и облагается налогом на прибыль по обычным правилам.
• Упрощённая система. Доход учитывается в базе по УСН так же, как любой другой доход от реализации имущественных прав.
• Физическое лицо. Полученная сумма формирует доход, облагаемый НДФЛ, если сделка не подпадает под льготы.
• НДС. Передача имущественных прав образует объект налогообложения (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ), поэтому на общей системе обычно нужно начислить налог с платы за уступку.

Что с расходами у нового арендатора

Уплаченная сумма за право занять место арендатора обычно учитывается у нового пользователя как расход на приобретение права пользования объектом и списывается единовременно либо равномерно на оставшийся срок аренды, в зависимости от учётной политики. Этот момент стоит проговорить с бухгалтером ещё на этапе структурирования сделки.

Риски покупателя прав: долг, самострой, истекающий срок

Именно новый арендатор в этой сделке рискует больше всех остальных участников: вместе с объектом он получает целиком чужой договор со всей его историей. Разберём риски по отдельности, чтобы каждый можно было проверить заранее.

Долг и штрафы прежнего пользователя

Как разобрано выше, задолженность и неисполненные обязанности переходят вместе с договором, если стороны прямо не договорились об ином. Купить право аренды дешевле рынка и получить вместе с ним чужой долг, худший вариант такой сделки.

Самострой и нецелевое использование

• Самовольная постройка на участке. Если прежний арендатор возвёл объект без разрешения или с превышением параметров, новый арендатор наследует все риски, включая возможный снос за счёт того, кто окажется собственником постройки к моменту исполнения решения.
• Несоответствие ВРИ. Договор аренды земли обычно фиксирует цель использования. Если прежний арендатор фактически использовал участок иначе, новый пользователь получает объект с уже накопленным риском штрафа по статье 8.8 КоАП РФ.
• Предписания надзорных органов. Штраф ГИН, требование снести некапитальный объект, предписание об устранении нарушений, всё это закреплено за объектом и его правовым режимом, конкретная личность арендатора тут ни при чём, и переходит вместе с договором фактически.

Истекающий срок и специальные ограничения

Чем ближе конец срока аренды, тем меньше реальная ценность получаемого права, даже если документы в порядке: продлевать или заново оформлять участок придётся уже новому арендатору, а гарантий закон не даёт. Отдельный риск, участок предоставлен без торгов под конкретную программу с обязательствами по срокам строительства: такие условия целиком переходят вместе с договором, и нарушить их так же опасно, как если бы их принял новый арендатор сам.

Обременения объекта

Залог права аренды в пользу банка, арест по решению суда, спор о границах участка, разбирательство о самом договоре, всё это способно парализовать регистрацию или сделать полученное право бесполезным. Проверка этих обстоятельств должна пройти до подписания соглашения и до передачи любых денег.

Как проверить участок и договор перед перенаймом

Большая часть рисков перенайма снимается сверкой документов ещё до подписания. Это занимает часы, тогда как уже начавшийся спор способен растянуться на месяцы. Вот на что смотреть последовательно.

Сам договор аренды

• Полный текст со всеми приложениями и допсоглашениями. Ищите условие о праве на перенаём, срок аренды, основание предоставления участка (торги или без них), целевое назначение и обязательства по срокам строительства, если они есть.
• Дату и основание заключения. Для государственной или муниципальной земли важно, действует ли договор больше пяти лет, чтобы понять, применим ли льготный порядок с уведомлением вместо согласия.

Выписка из ЕГРН

Заказать выписку на сам участок или помещение: кто указан правообладателем аренды, есть ли отметка об аресте, залоге права аренды, судебном споре, зарегистрированном как обременение. Отдельно стоит свериться, совпадает ли срок аренды в ЕГРН с тем, что называет продавец прав.

Задолженность и финансовое состояние арендатора

• запросить у арендодателя или у самого арендатора справку об отсутствии задолженности по арендной плате на конкретную дату;
• проверить арендатора в картотеке арбитражных дел: нет ли исков о взыскании долга, о расторжении аренды, о банкротстве компании;
• если арендатор проходит процедуру банкротства, перенаём требует отдельного согласования с арбитражным управляющим и кредиторами, а сама сделка попадает под особый контроль на предмет оспаривания.

Фактическое использование объекта

Стоит выехать на объект и сравнить фактическую ситуацию с договором и ГПЗУ: нет ли построек без разрешения, соответствует ли деятельность виду разрешённого использования участка, не поступали ли предписания надзорных органов. Что определяет параметры застройки участка, разобрано в статье ГПЗУ: что это и как получить.

Письменное подтверждение согласия или уведомления

Не полагайтесь на пересказ прежнего арендатора о том, что арендодатель «в курсе» и «не возражает». Получите копию письменного согласия либо копию направленного уведомления с отметкой о вручении, если применяется льготный порядок для земли больше пяти лет.

Типовые причины отказа Росреестра в регистрации

Формально Росреестр редко отказывает сразу: чаще регистрацию сперва приостанавливают, дают срок на устранение причины, и только тогда дело заканчивается отказом. Основания приостановления перечислены в статье 26 закона № 218-ФЗ, срок приостановки по решению регистратора не более трёх месяцев, если иное не установлено этой статьёй.

Что чаще всего мешает регистрации перенайма

Практические причины, которые не всегда прямо названы в законе

• Истёкший к моменту подачи срок аренды. Договор формально закончился, регистратору нечего продлевать: сначала нужно решать вопрос с продлением или новым предоставлением участка.
• Расхождение сведений о сторонах. Ошибка в реквизитах юрлица, устаревшие данные, несовпадение наименования с ЕГРЮЛ.
• Специальный запрет на передачу прав по основанию предоставления участка. Если участок получен без торгов под условия, прямо исключающие перенаём, регистратор откажет, даже если остальные требования соблюдены.

Что делать при приостановке

Внимательно прочитать решение регистратора: он обязан указать конкретное основание со ссылкой на норму. Дальше устранить причину и подать недостающие документы, либо, если приостановка кажется необоснованной, обжаловать её через апелляционную комиссию Росреестра или в суде. Затягивать невыгодно: пропуск срока превращает приостановку в отказ, и тогда новая подача означает новую очередь и лишнюю пошлину.

Переуступка городской аренды у ДГИ: порядок и запреты

Когда арендодателем выступает город Москва, к общим правилам Гражданского и Земельного кодексов добавляется отдельная административная процедура. Она разная для нежилых помещений и для земли, и путать эти два режима не стоит.

Нежилой фонд: без письменного ответа ДГИ переуступка не пройдёт

• Кто согласовывает. Порядок распоряжения городским нежилым фондом устанавливает Закон города Москвы от 19.12.2007 № 49 «Об основах управления собственностью города Москвы», а функции арендодателя от имени города исполняет ДГИ. Устное согласие сотрудника департамента, как и при обычной субаренде, юридической силы не имеет: нужен официальный письменный ответ по отдельному обращению именно на эту сделку.
• Что проверяет департамент. Соответствие деятельности нового арендатора виду разрешённого использования помещения, отсутствие задолженности у прежнего пользователя и, если ставка льготная, присутствие нового арендатора в реестре субъектов МСП.
• Ответственность за самовольную передачу. Переоформление объекта нежилого фонда без согласования подпадает под ст. 9.6 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях, нарушение порядка согласования распоряжения объектами нежилого фонда, находящимися в аренде, включая передачу прав третьим лицам: штраф гражданину 3 000 ₽, должностному лицу 10 000-30 000 ₽, юридическому лицу 100 000-300 000 ₽, независимо от того, оспорит ли ДГИ саму сделку в суде.

Льготная ставка при перенайме теряется первой

Если помещение снято по льготной ставке для малого и среднего бизнеса, сейчас это 4 200 ₽ за кв. м в год против стандартных 5 500+ ₽, льгота привязана к статусу конкретного арендатора в реестре ФНС, а самого объекта эта привязка не касается. Перенаём на компанию, которой в этом реестре нет, переводит договор на обычную ставку автоматически, и разницу в цене новый пользователь обнаруживает уже после сделки, если не проверил статус заранее. Подробнее условия и подводные камни такой аренды разобраны в статье льготная аренда у ДГИ для малого бизнеса.

Земля города: то же правило Земельного кодекса, но без отдельного московского штрафа

Для земельных участков в собственности города Москвы распорядительные полномочия тоже исполняет ДГИ, а сама передача подчиняется общим нормам, разобранным выше: письменное согласие по общему правилу либо уведомление для аренды свыше пяти лет. Отдельной статьи Кодекса города Москвы именно за самовольный перенаём земли, в отличие от нежилого фонда, нет, но это не снимает гражданско-правовой риск: сделка без обязательного согласия остаётся оспоримой по ст. 173.1 ГК РФ, а Росреестр в любом случае не зарегистрирует смену стороны без нужных документов от арендодателя.

Запреты по основанию предоставления

Если участок или помещение получены городом Москвой без торгов под конкретную программу, обязательства инвестора или льготную категорию арендатора, например часть площадок комплексного развития территории, договор или отдельное распорядительное решение обычно содержит прямой запрет либо дополнительное условие на передачу прав третьему лицу. Такие ограничения ищите в тексте конкретного договора и в акте о предоставлении объекта: общие нормы кодексов их не содержат.

Судебная практика: как оспаривают перенаём без согласия

Спор о перенайме без нужного согласия почти всегда сводится к одному вопросу: сделка ничтожна, оспорима или всё же действительна, несмотря на нарушение порядка. Ответ судов не универсален и зависит от того, чьи именно интересы затронуты.

Позиция Верховного суда: личность арендатора публичной земли имеет значение

Показательное дело рассмотрела экономическая коллегия Верховного суда (дело № А19-20235/2014). Компания получила лесной участок в аренду, через год передала права другой организации, а спустя два года стороны решили вернуть участок первому арендатору, сославшись на уведомительный порядок п. 9 ст. 22 ЗК РФ для долгосрочной аренды публичной земли. Арендодатель, агентство лесного хозяйства региона, эту повторную передачу оспорил. Три инстанции спор отклонили, признав уведомления достаточным, но Верховный суд занял иную позицию и отменил их решения: раз использование конкретного природного ресурса контролируется государством именно через личность арендатора, одного уведомления недостаточно там, где закон отдельно закрепляет контроль за фигурой пользователя. Вывод для практики шире лесного участка: формальная ссылка на уведомительный порядок не спасает сделку, если объект по своей правовой природе или условиям предоставления требует именно согласия: простого уведомления здесь мало.

Что суд делает с недействительной сделкой

• По умолчанию сделка оспорима, до автоматической ничтожности дело обычно не доходит. Перенаём без необходимого согласия суды квалифицируют как оспоримую сделку по ст. 173.1 ГК РФ: она недействительна, если истец докажет, что другая сторона знала или должна была знать об отсутствии согласия, и что сделка нарушает его права или охраняемые законом интересы.
• Реституция. Признание сделки недействительной по общему правилу п. 2 ст. 167 ГК РФ возвращает стороны в исходное положение: новый арендатор теряет право пользования объектом, а прежний формально остаётся стороной договора, как будто передачи и не было.
• Убытки. Сторона, которая понесла расходы на объект, ремонт, переоформление разрешений, вправе требовать возмещения убытков с того, кто передал ей право аренды без должного согласия, отдельно от последствий самой недействительности.

Когда можно оспорить отказ арендодателя

Встречается и обратная ситуация: арендодатель немотивированно отказывает в согласии на перенаём, хотя запрета в договоре нет, а личность нового арендатора никаких разумных рисков для него не создаёт. Здесь уже сам арендатор вправе оспорить отказ или взыскать убытки, если из-за него сорвалась согласованная с покупателем сделка. Довод в духе «мы просто не хотим менять арендатора» без ссылки на конкретный риск для объекта или платёжеспособности суд едва ли примет как достаточное основание для отказа.

Коротко: главное о перенайме

• Что это. Полная замена стороны в договоре аренды: новый арендатор занимает место прежнего со всеми правами и обязанностями, прежний выходит из договора (п. 2 ст. 615 ГК РФ, ст. 392.3 ГК РФ).
• Отличие от субаренды. При субаренде первый арендатор остаётся стороной и отвечает перед арендодателем. При перенайме он полностью выбывает из отношений.
• Отличие от уступки и перевода долга. Уступка переносит только права, перевод долга только обязанности. Перенаём это передача договора целиком, права и долги вместе.
• Согласие арендодателя. Нужно по общему правилу, письменно. Для государственной и муниципальной земли, арендованной больше пяти лет, вместо согласия достаточно уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ), кроме случаев со специальными ограничениями по основанию предоставления участка.
• Долг и обеспечительный платёж. По общему правилу переходят вместе с договором к новому арендатору, если стороны прямо не договорились иначе с согласия арендодателя.
• Форма и регистрация. Письменная форма обязательна всегда. Для зарегистрированного договора аренды соглашение о перенайме тоже подлежит регистрации в Росреестре, госпошлина 2 000 ₽ юрлицу, 700 ₽ физлицу.
• Налоги. Плата за передачу права аренды облагается налогом на прибыль, УСН или НДФЛ у прежнего арендатора, а также НДС при передаче имущественных прав организацией на общей системе.
• Риски покупателя. Чужой долг, самострой, нецелевое использование, обременения объекта, истекающий срок и специальные ограничения по основанию предоставления земли.
• Перед сделкой. Проверить договор аренды, выписку ЕГРН, задолженность, фактическое использование объекта и письменное подтверждение согласия или уведомления.
• Отказ Росреестра. Чаще всего это приостановка на устранимую причину: неполный пакет, отсутствие согласия там, где оно обязательно, противоречие с уже зарегистрированными правами.