Участок в природной территории Москвы: что изменилось после перевода ООПТ в ООЗТ

Что произошло 27 декабря 2024 года

Реформа уложилась в полтора месяца. 13 ноября 2024 года Мосгордума приняла Закон города Москвы № 27 «Об охране и использовании зеленого фонда в городе Москве», 3 декабря он вступил в силу, а 27 декабря вышло постановление Правительства Москвы № 3160-ПП. Пункт 1 этого постановления короткий: преобразовать особо охраняемые природные территории регионального значения города Москвы в особо охраняемые зелёные территории города Москвы согласно приложению. Вся конкретика в приложении, и там ровно 146 строк.

Что в перечне на самом деле

Список открывают одиннадцать природно-исторических парков: «Измайлово», «Косинский», «Останкино», «Сокольники», «Москворецкий», «Битцевский лес», «Покровское-Стрешнево», «Кусково», «Царицыно», «Кузьминки-Люблино», «Тушинский». Дальше идут заказники и памятники природы, а замыкает перечень позиция № 146, экологический парк «Участок Нагатинской поймы реки Москвы». Раскладка по видам получается такая.

• 101 памятник природы. Самая массовая строка: родники, овраги, склоны, отдельные ельники и участки старых парков, включая «Серебряный Бор».
• 16 ландшафтных заказников. Долины рек Городни, Лихоборки, Очаковки, Раменки, Сходни, Чертановки, Яузы, Котловки и другие речные коридоры.
• 11 природно-исторических парков. Крупные городские массивы, где рядом с лесом стоят усадьбы и объекты культурного наследия.
• 10 природных заказников. Среди них «Воробьевы горы», «Долина реки Сетуни», «Долина реки Сходни в Алабушево», «Троицкий», «Северный».
• 8 остальных. Два комплексных заказника, два фаунистических, один орнитологический, один заповедный участок и два экологических парка.

Пересчитать легко: номера в приложении идут подряд от 1 до 146, пропусков нет.

Откуда взялась вторая цифра, 132

Обе цифры верны, просто говорят они о разных территориях. Летом 2012 года к Москве отошли земли, ставшие Троицким и Новомосковским округами, а вместе с ними леса бывшего лесного фонда. Постановление Правительства Москвы от 22 августа 2012 года № 424-ПП отнесло эти леса к зелёному фонду города и дальше к особо охраняемой зелёной территории. Приложение описывает границы 132 участков. Правила для них задаёт постановление № 423-ПП, а с декабря 2024 года ещё и глава 4 закона о зелёном фонде.

Значит, после 27 декабря 2024 года в городе работают два массива зелёных территорий. Первый это 132 лесных участка Новой Москвы со статусом от 2012 года. Второй это 146 парков, заказников и памятников природы, переведённых из природных территорий. Разница практическая: правила размещения объектов для двух групп написаны по-разному, и ниже видно, где именно они расходятся.

Подтверждение лежит в самом постановлении № 3160-ПП. Новая редакция пункта 14(3) приложения 1 к постановлению № 636-ПП говорит о границах особо охраняемых зелёных территорий «за исключением особо охраняемых зелёных территорий, преобразованных из особо охраняемых природных территорий города Москвы». Такая оговорка нужна ровно тогда, когда другие зелёные территории в городе есть.

Два пункта, которые часто пропускают

Пункт 2.1 оставил Правительству Москвы право устанавливать по отдельным территориям дополнительные требования к охране, сохранению, развитию и режимам использования, в том числе с учётом ограничений, которые действовали для них раньше. Значит по конкретному парку возможен свой правовой акт, и он будет строже общего правила.

Пункт 2.2 сохранил за прежними органами исполнительной власти их полномочия: по использованию и содержанию территорий, по размещению некапитальных объектов и нестационарных торговых объектов в границах, по выдаче разрешений на въезд. Смена вывески не поменяла того, к кому идти с бумагами.

Формальное основание для перевода прописано в самом законе № 27. Часть 4 статьи 21 разрешает Правительству Москвы преобразовать особо охраняемую природную территорию города в зелёную при условии, что соблюдены требования к охране зелёного фонда из пункта 2 статьи 61 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ. Та норма запрещает на территориях зелёного фонда хозяйственную и иную деятельность, которая вредит им и мешает выполнять экологические, санитарно-гигиенические и рекреационные функции.

Постановление пробовали свалить через суд. В начале 2025 года акт и отдельные статьи закона № 27 оспаривали в Московском городском суде, 6 февраля 2025 года суд в требованиях отказал. Постановление действует, и планировать работы у парка приходится от него.

Чем режим ООЗТ отличается от режима ООПТ

Названия похожи, а правовые конструкции разные. Особо охраняемая природная территория живёт по федеральному закону от 14.03.1995 № 33-ФЗ и по главе 3 московского закона № 27. Зелёную территорию придумал сам город: ей отведена глава 4 того же закона, всего три статьи, 29, 30 и 31.

Пункт 5 части 1 статьи 1 определяет её так: зелёная территория с особым природоохранным, научным, культурным, эстетическим, рекреационным и оздоровительным значением, в отношении которой Правительство Москвы установило особый порядок создания, охраны и использования. Ключевое слово тут «Правительство Москвы»: и порядок образования, и порядок изменения границ, и режим охраны отданы городу. Федеральный закон в этой конструкции не участвует.

Где проходит настоящая граница между режимами

Разница в строке про землю выглядит сухо, а весит она больше всего. Пока участок находился в границах природной территории, аренда у города не превращалась в актив: право нельзя было заложить, нельзя было продать, нельзя было пересдать. После перевода территории эта конструкция из статьи 26 к ней не применяется, потому что статья написана про ООПТ.

Зонирование внутри территории

Часть 5 статьи 30 разрешает нарезать территорию на зоны с разными режимами. Закон прямо называет семь видов, а формула «в том числе» оставляет перечень открытым: зоны охраняемого ландшафта, прогулочные зоны, рекреационные центры для массового отдыха, физкультурно-оздоровительные и спортивные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, учебно-экскурсионные зоны и административно-хозяйственные участки. В административно-хозяйственных участках закон прямо разрешает размещать и строить объекты, нужные для охраны, содержания и использования самой территории.

Для владельца соседнего здания зонирование работает как карта возможностей. Спортивное поле логично просить в физкультурно-оздоровительной зоне, кафе для посетителей парка в рекреационном центре, служебный проезд ближе к административно-хозяйственному участку. Пока положение о конкретной территории не утверждено, ориентиром остаётся общий перечень разрешённой деятельности из части 3 статьи 30.

Ещё одно отличие тихое, но важное для юриста. Зона охраны объекта культурного наследия и охранная зона памятника природы существуют по другим законам и живут своей жизнью, их реформа не касалась. Разбор третьей зоны охраны памятника мы вынесли в отдельный материал про зону охраняемого ландшафта, там логика 73-ФЗ, к городскому зелёному фонду она отношения не имеет.

Что теперь разрешено внутри границ территории

Часть 2 статьи 30 закона № 27 звучит запретительно: на зелёной территории нельзя вести деятельность, не связанную с её сохранением и изучением. Дальше идёт оговорка «за исключением деятельности, предусмотренной настоящей статьёй и правовыми актами Правительства Москвы», и вот в этом исключении вся практика. Часть 3 исчерпывающе называет одиннадцать видов деятельности, и прочитать их стоит целиком. Запертым список при этом не выглядит: часть 2 отсылает ещё и к правовым актам Правительства Москвы, то есть город вправе разрешить что-то отдельным постановлением.

• Наука и просвещение. Научно-исследовательская, образовательная и культурно-просветительская деятельность, эколого-просветительские и природно-познавательные мероприятия, развитие таких проектов.
• Рекреация. Отдельным пунктом названа рекреационная деятельность, без расшифровки форм.
• Религиозная деятельность. Тоже отдельный пункт перечня.
• Питомник. Выращивание посадочного материала лесных растений, саженцев и сеянцев.
• Гидротехника. Эксплуатация водохранилищ, иных искусственных водных объектов и гидротехнических сооружений.
• Линейные объекты. Строительство, реконструкция и эксплуатация линий электропередачи, линий связи и линейно-кабельных сооружений, трубопроводов, автодорог, железнодорожных линий и других линейных объектов вместе со зданиями и сооружениями, которые входят в их технологическую часть. Условие одно: сохранить пешеходную связность между участками территории.
• Капитальные объекты для спорта и отдыха. Строительство, реконструкция и эксплуатация объектов капитального строительства рекреационного, физкультурно-оздоровительного и спортивного назначения.
• Некапитальные объекты обслуживания. Размещение и эксплуатация объектов, не относящихся к капитальным: для занятий физкультурой и спортом, для массовых культурно-досуговых мероприятий, раздевалок, мест хранения инвентаря, медпунктов, пунктов охраны, туалетов и пунктов общественного питания. Разрешено подключение к электроснабжению, водопроводу, канализации и теплу и заглубление до 0,5 метра, но без устройства фундаментов.
• Парковки. Строительство, реконструкция и эксплуатация парковок для посетителей территории и подъездных дорог к ним.
• Аварийные работы. Работы по устранению аварийных ситуаций и ликвидации их последствий.
• Уход за территорией. Восстановление зелёных насаждений, декоративное озеленение нативными видами, формирование почвозащитного подлеска, биотехнические мероприятия, восстановление экосистем и рекультивация нарушенных земель ради природовосстановительных работ.

Старое постановление и новый закон рядом

Постановление Правительства Москвы от 22.08.2012 № 423-ПП, которое до реформы обслуживало зелёные территории Новой Москвы, содержит собственный список в пункте 5. Он короче: наука и образование, рекреация, питомник, гидротехника, линейные объекты, религиозная деятельность, аварийные работы, мероприятия по поддержанию территории и объекты физкультурно-спортивного назначения. Парковок там нет, пунктов питания тоже.

Соотношение простое: закон принят позже и стоит выше постановления, поэтому перечень статьи 30 работает как основной. Постановление № 423-ПП остаётся действующим и добавляет процедурные правила, включая порядок изменения границ.

Некапитальные объекты в границах: схема и договор с ДГИ

Самая рабочая часть декабрьского постановления спрятана в пункте 4: город переписал пункт 14(3) приложения 1 к постановлению № 636-ПП. Именно это приложение задаёт порядок размещения объектов, не относящихся к капитальным. Общую механику мы разбирали в материале про некапитальные объекты по 636-ПП, здесь про особый случай зелёных территорий.

Какие объекты попадают под правило

Пункт 14(3) отсылает к пяти позициям списка объектов благоустройства. Их полезно назвать точно, потому что в пересказах сюда часто записывают киоски и кафе, а в тексте порядка совсем другое.

• Пункт 5.1. Открытые площадки: спортивные, игровые, детские, для отдыха, для выгула и дрессировки собак, в том числе с тентовым покрытием и малыми формами, с подключением к электросетям и заглублением до 0,5 метра, без фундаментов и без подключения к водопроводу, канализации, газу и теплу.
• Пункт 5.3. Малые архитектурные формы: элементы декоративного оформления, устройства для мобильного и вертикального озеленения, городская мебель, оборудование для игр, спорта и освещения, без фундаментов и прокладки подземных коммуникаций.
• Пункт 5.4. Фонтаны с ограждающими конструкциями гидротехнических систем и заглублением до 0,5 метра.
• Пункт 5.7. Голубятни из облегчённых конструкций общей площадью до 20 кв. м без фундаментов.
• Пункт 5.14. Помещения электрических подстанций, включая трансформаторные и тяговые, и электрических распределительных устройств, если они не относятся к капитальным объектам, без устройства фундаментов.

Кто рисует схему размещения

Дальше начинается развилка, ради которой пункт и переписывали. Для зелёных территорий, кроме преобразованных из природных, а это прежде всего лесные участки Новой Москвы из перечня к постановлению № 424-ПП, места размещения определяет схема, которую готовит Департамент городского имущества по согласованию с Департаментом природопользования и охраны окружающей среды, и делает это до заключения договора. Следом идёт отдельный абзац с ограничением: площадь территории, определяемой схемой, не более 1 га. Ограничение записано следом за абзацем про эти территории, к ним и относится.

Для территорий, которые пришли из числа природных, схему готовит другой субъект: орган исполнительной власти города, который ведёт эту территорию и отвечает за её использование и содержание. Предела площади этот абзац не содержит вовсе. Практический смысл в том, что заявитель по площадке в бывшем природном парке начинает с профильного органа: схему в имущественном департаменте ему не подготовят.

Договор: кто заключает и на каких условиях

Пункт 32 приложения 1 объясняет, как оформляется размещение: договор с ДГИ подписывает правообладатель земельного участка по соседству с площадкой из схемы. Копия уходит городскому учреждению, которое управляет территорией и организует её содержание.

Декабрьское постановление добавило сюда абзац второй: по территориям, преобразованным из природных, договор выдаётся при обращении в ДГИ в рамках его государственных функций. Схему готовит профильный орган, а бумагу на руки выдаёт имущественный департамент.

Изменение границ: почему вопрос идёт через ГЗК

Вопрос о границах возникает у бизнеса чаще, чем кажется. Забор арендатора уходит на два метра в парк, проектируемый проезд задевает угол заказника, участок под расширение цеха упирается в контур территории. До декабря 2024 года постановление № 423-ПП отвечало на это одной строкой: изменение границ зелёных территорий делает уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы. Никаких дополнительных фильтров пункт 3 не содержал.

Постановление № 3160-ПП дополнило пункт 3 оговоркой «за исключением случая, установленного пунктом 3(1)» и ввело сам пункт 3(1). Он посвящён именно тем территориям, которые пришли из числа природных, и выглядит так: изменение границ проводит уполномоченный орган при наличии согласования органов, за которыми закреплены полномочия по использованию и содержанию соответствующей территории, и на основании результатов рассмотрения вопроса Градостроительно-земельной комиссией города Москвы.

Что это значит на практике

• Появился второй ключ. Мало убедить орган, который ведёт территорию. Вопрос обязан пройти через комиссию, а это городская площадка, где вместе смотрят градостроительную, земельную и имущественную стороны.
• Сроки растянулись. Комиссия работает по своему графику заседаний, документы предварительно прорабатывают профильные департаменты, и подготовка занимает месяцы.
• Обоснование весит больше формы. На комиссию выносят суть: чем компенсируется изъятие площади, сохраняется ли связность зелёной ткани, что получает город.
• Исход никто не гарантирует. Решение коллегиальное, и обещать его заранее нельзя. Честный сценарий работы: собрать доказательства, снять замечания, дойти до рассмотрения.

Немного про саму комиссию

Градостроительно-земельная комиссия города Москвы создана постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 № 1019-ПП. Через неё проходят вопросы застройки, земельных отношений, инвестиционных проектов, и через неё же идут заявления об исключении объектов из перечня самовольных построек. Как устроены заседания, протоколы и подготовка документов, подробно разобрано на странице услуги по легализации объекта через ГЗК.

Ещё одна деталь для тех, кто держит рядом с парком склад или производство. Если ваш участок только граничит с территорией и в её контур не попадает, вопрос о границах не возникает вовсе. Тогда работает другой сюжет: договор на размещение объекта в границах территории по пункту 32 приложения 1 к постановлению № 636-ПП, где заявителем выступает владелец соседнего участка.

Как проверить статус своего участка

Смотреть приходится с четырёх сторон, и ни одна не заменяет остальные. Название территории ищем в перечне, ограничения в реестре недвижимости, параметры застройки в ПЗЗ, режим охраны в положении о территории, если оно утверждено.

Четыре источника, которые надо сложить вместе

• Два городских перечня подряд. Сначала приложение к постановлению № 3160-ПП, там ищите точное название: «Ландшафтный заказник „Долина реки Сетуни“», «Памятник природы „Серебряный Бор“». Нашли строку, значит перед вами территория, преобразованная из природной. Строки нет, а участок стоит у леса в Троицком или Новомосковском округе, открывайте приложение к постановлению № 424-ПП со 132 участками: это тоже зелёная территория, только статус у неё с 2012 года.
• Выписка ЕГРН на участок. Часть 1 статьи 10 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ перечисляет, что попадает в реестр границ: зоны с особыми условиями использования, территориальные зоны, территории объектов культурного наследия, лесничества, особо охраняемые природные территории и другие. Пункт 6 той же части требует вносить и содержание ограничений использования недвижимости в границах.
• Правила землепользования и застройки Москвы. Они утверждены постановлением от 28.03.2017 № 120-ПП. Оттуда берут территориальную зону и предельные параметры для квартала.
• Положение о территории. Часть 4 статьи 30 закона № 27 разрешает Правительству Москвы утвердить такой документ с дополнительными ограничениями и зонированием. Он и определит, что можно на конкретном участке площади.

Пустой результат по перечню 146 сам по себе ничего не снимает. У владельца участка в Новой Москве соседний лес почти наверняка попал в перечень к постановлению № 424-ПП, и тогда работают глава 4 закона № 27 и постановление № 423-ПП со всеми ограничениями, включая запрет деятельности, не связанной с сохранением и изучением территории.

Почему зелёная территория не попадает в список ЗОУИТ

Частая ошибка: искать зелёную территорию среди зон с особыми условиями использования. Их виды перечислены в статье 105 Земельного кодекса, список закрытый, и городского института там нет. Есть только пункт 11: охранная зона особо охраняемой природной территории, то есть заповедника, национального или природного парка, памятника природы. Разбор всех видов и порядка установления мы держим в статье про зоны с особыми условиями использования территории.

Из этого следует и обратное: границы зелёной территории в реестре недвижимости отдельной строкой «ЗОУИТ» не появятся. Статус читается по городским актам, а строка в реестре тут ничего не решает.

Что изменилось в самом подходе к регламентам

С 1 марта 2026 года работает новая редакция части 6 статьи 36 Градостроительного кодекса, её ввёл Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ. Прежний текст перечислял земли, для которых регламенты не устанавливаются, и в том перечне стояли земли ООПТ. Сейчас формулировка другая: градостроительные регламенты не устанавливаются для земель и участков, в отношении которых виды разрешённого использования устанавливаются иными видами регламентов использования земель.

Категория земель при этом никуда не делась: она по-прежнему определяет рамку допустимого использования, и её тоже стоит проверить по выписке. Как устроены семь категорий и чем они отличаются от вида разрешённого использования, разобрано в материале про категорию земель участка.

Старые записи в ЕГРН: что с ними делать

Реформа прошла по бумагам города, а сведения о недвижимости живут в другой системе. Отсюда типовая ситуация: территория давно переведена в зелёную, а в выписке на участок держится строка про ООПТ, реквизиты старого решения и описание ограничений. Формально запись описывает историю верно, а на деле путает и банк, и покупателя, и подрядчика.

Как сведения вообще попадают в реестр

Механика описана в законе № 218-ФЗ. Органы власти направляют документы и содержащиеся в них сведения в Росреестр в порядке межведомственного информационного взаимодействия по правилам статьи 32. Часть 1 статьи 34 отводит органу регистрации прав не позднее пятнадцати рабочих дней с даты поступления документов на то, чтобы внести сведения в реестр. Если в комплекте нет описания местоположения границ, документы поданы не тем органом или формат не подошёл, вместо внесения приходит уведомление о невозможности.

Из этого следует простое: инициатива идёт от органа власти, а собственник участка в этой цепочке не заявитель. Он не может «подать заявление на снятие ООПТ» и получить услугу за три дня.

Что делать собственнику по шагам

• Зафиксируйте текущее состояние. Закажите свежую выписку на участок и посмотрите, какая именно запись стоит: реквизиты решения, вид территории, содержание ограничений.
• Сверьте с перечнем. Найдите название территории в приложении к постановлению № 3160-ПП. Совпадение показывает, что режим изменился в декабре 2024 года.
• Напишите в орган, который ведёт территорию. Запрос о том, направлены ли в Росреестр документы об изменении сведений, и с какой датой. Ответ пригодится и как доказательство добросовестности.
• Проверьте, не путаете ли вы записи. Ограничения по водоохранной зоне, охранной зоне сетей или зоне охраны памятника живут отдельно и после реформы остались на месте.
• Не начинайте работы «под честное слово». Пока запись висит, инспекция читает её буквально, и спорить придётся уже по факту вскрытого грунта.

Отдельная история, когда участок арендован у города. Тогда к записям в реестре добавляется договор, и условия использования там могут быть прописаны жёстче, чем в общем режиме территории. Разбор арендных условий и порядка изменения договора мы держим в материале про аренду земли у города. Проверять надо оба документа сразу, потому что инспекция и арендодатель смотрят с разных сторон.

Земля под ногами: собственность, аренда, оборот

Земельный кодекс о зелёных территориях Москвы молчит, потому что институт городской. Зато он подробно говорит про ООПТ, и до декабря 2024 года часть этих норм доставала до московских парков. Разберём, что отпало вместе со сменой статуса и что работало не так широко, как принято думать.

Три нормы кодекса, которые работали против собственника

• Ограничение оборота. Подпункт 1 пункта 5 статьи 27 относит к ограниченным в обороте участки в государственной или муниципальной собственности в пределах особо охраняемых природных территорий. А пункт 2 той же статьи запрещает предоставлять ограниченные в обороте участки в частную собственность, кроме случаев, прямо названных федеральными законами.
• Запрет на смену целевого назначения. Пункт 3 статьи 95 не допускает в пределах земель ООПТ изменение целевого назначения участков и прекращение прав на землю для нужд, которые этому назначению противоречат. Норма адресована землям одноимённой категории, а московские парки чаще лежат в землях населённых пунктов: пункт 2 той же статьи прямо оставляет за такими землями их категорию. Ограничение оборота по подпункту 1 пункта 5 статьи 27 от категории не зависит и работало в любом случае. Запрет из пункта 3 статьи 95 сам собой до земель населённых пунктов не дотягивался.
• Городская надстройка. Статья 26 закона № 27 добавляет к федеральным правилам своё: участки природных территорий Москвы дают в постоянное пользование организациям, которые их охраняют и содержат, передача гражданам и юрлицам в собственность и в постоянное пользование не допускается. Залог, продажа права аренды и субаренда запрещены.

После перевода территории в зелёную эти конструкции перестают работать по формальному признаку: они написаны про ООПТ, а такой территории на этом месте больше нет. Остаётся рамка, о которой вспоминают редко. Статья 97 кодекса относит к землям природоохранного назначения участки под защитными лесами и иные земли, выполняющие природоохранные функции, и разрешает на них ограниченную хозяйственную деятельность при соблюдении режима охраны. Бывшая природная территория может оказаться именно здесь, и тогда режим никуда не исчезает.

Что осталось у федеральных территорий

Пункт 7 статьи 95 кодекса перечисляет, что запрещено на землях ООПТ федерального значения. Перечень закрытый, четыре позиции.

• Предоставление участков под садоводство и огородничество для собственных нужд, индивидуальное гаражное и жилищное строительство за пределами населённых пунктов, которые включены в состав территории.
• Строительство дорог, трубопроводов, ЛЭП и других коммуникаций в случаях, установленных федеральным законом, а при зонировании территории в границах функциональных зон, где такие объекты запрещены, плюс строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с разрешённой деятельностью.
• Движение и стоянка механических транспортных средств, не связанные с функционированием территории, и прогон скота вне автомобильных дорог.
• Иные виды деятельности, запрещённые федеральными законами.

Статья 94 держит общую рамку: у земель особо охраняемых территорий особое значение (природоохранное, научное, историко-культурное, рекреационное, оздоровительное), они полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота, и для них установлен особый правовой режим. Эта рамка адресована именно природным территориям, музеям-заповедникам и подобным объектам, а городская зелёная территория живёт по московским правилам.

Где в Москве остались настоящие ООПТ

Заголовки в январе 2025 года звучали так, будто охраняемой природы в столице больше нет. Она осталась, и причин сразу две: постановление касалось только территорий регионального значения, а институт природных территорий городской закон сохранил.

Федеральный уровень реформа не трогала

Главный пример у всех перед глазами: национальный парк «Лосиный Остров», созданный в 1983 году постановлением Совета Министров РСФСР. В городской перечень он не попал и попасть не мог: постановление Москвы над федеральной территорией не властно. Для участков и объектов рядом с ним работает прежняя связка норм: Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ, статья 95 Земельного кодекса и режим охранной зоны.

Охранная зона тут отдельный сюжет. Пункт 11 статьи 105 Земельного кодекса относит охранную зону особо охраняемой природной территории к зонам с особыми условиями использования, а значит она попадает в реестр границ, отображается в выписке и связывает руки застройщику даже за пределами самого парка.

Городской закон сохранил категории природных территорий

Глава 3 закона о зелёном фонде работает и сегодня. Статья 16 называет категории, которые в Москве возможны: национальный парк, природный парк, природно-исторический парк, экологический парк, природный заказник, памятник природы, заповедный участок, ботанический сад и дендрологический парк, водоохранная зона, а также иные категории, установленные федеральным законодательством и законами города. Часть 11 той же статьи прямо говорит, что региональные природные территории Москвы находятся в собственности города.

Механизм обратного хода тоже прописан. Статья 21 разрешает менять категорию территории по двум основаниям: необходимость усилить режим охраны и чрезвычайная экологическая ситуация, из-за которой погибли природные объекты или утрачено культурное наследие, при наличии заключения государственной экологической экспертизы о возможности восстановления. При смене категории границы не пересматриваются. Упразднить территорию можно, только если утрачены сами природные объекты с их экосистемными функциями или объекты культурного наследия, ради которых её создавали.

Складывая картину, получаем три слоя вместо одного. Федеральные природные территории и их охранные зоны живут по 33-ФЗ. Городские природные территории остаются возможными по закону, хотя на конец 2024 года все существовавшие перевели в зелёные. Зелёные территории работают по главе 4 нового закона и московским постановлениям. Прежде чем спорить с инспектором, полезно понять, в каком из трёх слоёв находится ваш объект.

Цена ошибки: штрафы и проверки

Смена статуса не отменила ответственность, она поменяла статью, по которой считают штраф. Федеральная статья 8.39 КоАП РФ наказывает за нарушение режима и правил охраны природных ресурсов на территориях заповедников, национальных и природных парков, заказников, памятников природы, на иных особо охраняемых природных территориях и в их охранных зонах. Для юридического лица там от 300 до 500 тысяч рублей, с конфискацией орудий и продукции незаконного природопользования или без неё. К территории, которая перестала быть природной, эта статья уже не адресована.

Городской кодекс закрыл дыру заранее. Закон города Москвы от 13.11.2024 № 28 в тот же день, что и закон о зелёном фонде, переписал статью 4.2 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях, добавив в её название и текст зелёные территории.

Городская статья действует с оговоркой: её применяют, когда в действиях нет уголовно наказуемого деяния и федеральный кодекс за тот же эпизод ответственность не устанавливает. Дважды за одно нарушение не накажут. Смена статуса территории от штрафа тоже не спасает.

Что такое зелёный каркас и почему он появился в таблице

Статья 7 закона № 27 вводит зелёный каркас как отдельный слой: состав его территорий и границы устанавливает Правительство Москвы в составе отраслевой схемы развития зелёного фонда. Исключить территорию из каркаса или подвинуть его границы разрешено при условии, что сохраняется или восстанавливается экосистемная и территориальная связность и проводятся компенсационные мероприятия с учётом объёма утрачиваемых функций зелёных насаждений.

Отдельно держите в голове штрафы за использование участка не по назначению и за самовольное занятие земли: они считаются от кадастровой стоимости и легко перекрывают суммы из таблицы. Для объекта у природной территории это частая связка: заехали за границу участка, поставили ограждение, получили сразу два протокола.

Три сценария для собственника рядом с природной территорией

Теория складывается в три типовых расклада. По каждому свой набор документов и свой орган, который говорит «да» или «нет».

Сценарий первый: объект стоит внутри границ

Здание, спортивный комплекс или кафе внутри контура парка. Отправная точка тут положение о территории и режим её зонирования, дальше уже частности. Проверяем, в какой зоне оказался объект, сверяем назначение с перечнем разрешённой деятельности по статье 30 закона № 27, поднимаем договор с городом. Реконструкция и капитальный ремонт обсуждаются с органом, который ведёт территорию, до проектирования, потому что переделывать проект под замечания дороже, чем собрать вводные заранее.

Сценарий второй: участок рядом, а хочется поставить объект на территории

Классика для торговых и спортивных операторов: своя земля упирается в парк, а поток посетителей идёт оттуда. Здесь работает связка из постановления № 636-ПП. Сначала объект должен попадать в один из пяти пунктов перечня, потом место включают в схему размещения, и только после этого ДГИ заключает договор. Договор доступен правообладателю соседнего участка, случайный желающий его не получит. Требование к дистанции летом 2026 года переписало постановление № 1864-ПП, поэтому цифру сверяйте по действующей редакции.

• Соберите доказательства близости. Выписка на свой участок, схема с расстоянием до границ площадки, подтверждение прав.
• Уточните, кто готовит схему. По бывшим природным территориям это профильный орган города, обращение подаётся туда.
• Проверьте параметры объекта. Заглубление, отсутствие фундаментов, подключения к сетям: описания в пунктах порядка конкретные, отклонение от них превращает объект в капитальный.
• Посмотрите, из какого перечня территория. Предел в 1 га пункт 14(3) ставит для зелёных территорий, кроме преобразованных из природных. Для бывшего парка абзаца про площадь в порядке нет, а для лесного участка Новой Москвы он работает.

Сценарий третий: капитальный объект спорта или рекреации

Закон такую стройку допускает, но путь длинный. Понадобится согласие города на уровне документов территориального планирования и градостроительной документации, положение о территории, где такая зона выделена, и вся обычная стройка: проект, экспертиза, разрешение, ввод. Смена вида разрешённого использования участка тоже нередко становится частью маршрута, и как она устроена в Москве, мы разбирали в статье про смену ВРИ земельного участка.

И последнее по порядку, но не по важности: любые работы до получения бумаг превращают спор о праве в спор о нарушении. В первом случае вы обсуждаете условия, во втором объясняете инспектору, почему грунт вскрыт без договора.

Коротко: главное про перевод ООПТ в ООЗТ

• Реформа состоялась 27 декабря 2024 года. Постановление Правительства Москвы № 3160-ПП перевело региональные ООПТ города в статус ООЗТ. В приложении 146 позиций подряд, от природно-исторического парка «Измайлово» до экологического парка «Участок Нагатинской поймы реки Москвы». Акт оспаривали в Московском городском суде, 6 февраля 2025 года в требованиях отказали.
• Второй перечень старше на двенадцать лет. Постановление Правительства Москвы от 22.08.2012 № 424-ПП отнесло леса Новой Москвы к зелёному фонду и к ООЗТ, границы 132 участков описаны в приложении. С декабря 2024 года в городе действуют оба массива, поэтому владелец участка в Троицком или Новомосковском округе своего объекта в декабрьском перечне не найдёт.
• Закон 2001 года больше не действует. Городской акт № 48 «Об особо охраняемых природных территориях в городе Москве» утратил силу по пункту 3 статьи 39 закона № 27, вступившего в силу 3 декабря 2024 года. Публикации, которые цитируют его как рабочий документ, устарели.
• Режим описан статьёй 30 нового закона. Одиннадцать разрешённых видов деятельности, среди них рекреация, линейные объекты с сохранением пешеходной связности, парковки для посетителей, некапитальные объекты обслуживания и капитальные объекты рекреационного, физкультурно-оздоровительного и спортивного назначения.
• Внутри территории возможно зонирование. Часть 5 статьи 30 прямо называет семь видов зон, от прогулочных до административно-хозяйственных участков, и оставляет перечень открытым словами «в том числе». В каждой зоне свой режим. Дополнительные ограничения вводит положение о конкретной территории.
• Границы двигают через комиссию. Пункт 3(1) постановления № 423-ПП, появившийся в декабре 2024 года, требует согласования органов, ведущих территорию, и рассмотрения вопроса на Градостроительно-земельной комиссии.
• Размещение объектов идёт по 636-ПП. Пункт 14(3) приложения 1 касается площадок, малых архитектурных форм, фонтанов, голубятен и некапитальных электрических подстанций. По бывшим природным территориям схему готовит орган, который их ведёт, и предела площади для них пункт не ставит. У остальных зелёных территорий схему готовит ДГИ, и там площадь по схеме не больше 1 га. Договор в обоих случаях заключает имущественный департамент с владельцем соседнего участка.
• Земельные запреты про ООПТ к зелёной территории не адресованы. Подпункт 1 пункта 5 статьи 27 и пункт 3 статьи 95 Земельного кодекса, как и статья 26 закона № 27, написаны про природные территории. Землю это автоматически не освобождает: собственником остаётся город, режим устанавливает Правительство Москвы.
• Федеральные территории не тронуты. Национальный парк «Лосиный Остров» и охранные зоны природных территорий живут по 33-ФЗ, а охранная зона стоит в закрытом перечне статьи 105 Земельного кодекса.
• Ответственность переехала в городской кодекс. Статья 4.2 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях в редакции Закона города Москвы от 13.11.2024 № 28 карает нарушение режима зелёной территории штрафом для юрлица от 300 до 500 тысяч рублей, а при повреждении или уничтожении зелёных насаждений от 600 тысяч до миллиона.
• Условия договора переписаны летом 2026 года. Постановление Правительства Москвы от 10.07.2026 № 1864-ПП правит и № 423-ПП, и № 636-ПП: ООЗТ прямо вошли в предмет регулирования, а размещение некапитальных объектов и сроки договоров уточнены. Срок, дистанцию и требования к заявителю читайте в действующей редакции на день подачи документов.