Капитальный ремонт нежилого помещения: граница с перепланировкой, согласования, расходы

Что считается капремонтом нежилого помещения

В быту «капитальным» называют любой большой ремонт: вскрыли полы, сменили проводку, переложили плитку. В законе у термина узкий смысл, и от него зависят три вещи: нужны ли согласования, кто вправе выполнять работы и кто платит, если помещение сдано в аренду.

Определение записано в пункте 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса. Капитальный ремонт там назван как «замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций». К нему же закон относит замену и восстановление систем и сетей инженерно-технического обеспечения, а также замену отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или улучшающие показатели элементы.

Определение дано для объекта капитального строительства, то есть для здания или сооружения. Помещение к нему мы относим как часть здания: это вывод автора, а не буква закона. Гражданский кодекс про капитальный ремонт сказал в статье 616, но собственного определения там нет: статья распределяет обязанности, а не описывает работы.

Что обычно входит в капитальный ремонт

• замена или восстановление инженерных систем помещения: электрики, водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции;
• замена ненесущих конструкций на прежних местах: полов, перегородок, подвесных потолков, оконных блоков;
• замена отдельных элементов несущих конструкций на такие же или лучшие по показателям.

Это примеры, а не перечень из закона. Попадает ли позиция под определение, видно по проекту, техзаключению и смете. Снос перегородок и перенос санузла выводят работы за рамки капитального ремонта: это перепланировка или переустройство. Новые проёмы в несущих стенах под определение капитального ремонта не подходят: процедуру выбирают по проекту и техническому заключению.

Четыре режима: чем они различаются

Споры начинаются там, где собственник называет работы одним словом, подрядчик вторым, а проверяющий третьим. Ниже сравнение по тому, что сказано в самих актах.

Таблица показывает главную мысль: слово «капитальный» не делает работы ни разрешёнными, ни запрещёнными. Ответ зависит от состава работ. Одни работы проходят без единой бумаги от города, другим нужно согласование, если в них вошла перепланировка.

Текущий ремонт: границу закон не проводит

Пункт 2 статьи 616 ГК возлагает на арендатора обязанность «поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт». Закон о безопасности зданий и сооружений говорит о текущих ремонтах как о способе обеспечить безопасность при эксплуатации (ч. 1 ст. 36). Градостроительный кодекс называет цель текущего ремонта, надлежащее техническое состояние здания (ч. 8 ст. 55.24), и допускает в случаях, определённых Правительством, замену отдельных ненесущих элементов конструкций и инженерных систем при текущем ремонте (ч. 8.1). Перечня работ в этих нормах нет, поэтому границу с капитальным ремонтом удобнее проводить через пункт 14.2 ГрК и закреплять в договоре аренды перечнем работ. Акт Правительства по части 8.1 мы не разбираем.

Какие согласования нужны при капремонте

Хорошая новость для собственника: сам капитальный ремонт не требует разрешения на строительство. В части 17 статьи 51 ГрК в списке случаев, когда выдача разрешения не нужна, прямо назван пункт 4.1: «капитального ремонта объектов капитального строительства», в том числе в случае из части 11 статьи 52. Рядом стоит пункт 4: изменения объекта и его частей, которые не затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры по градостроительному регламенту.

Отсутствие разрешения не значит отсутствия правил. Ремонт идёт по общим требованиям к строительным работам, и часть этих правил применяется к частным заказчикам так же, как к застройщикам больших объектов.

Надзор без разрешения: оговорка части 2 статьи 54

Не стоит читать пустую графу в таблице как гарантию, что никто не придёт. Часть 2 статьи 54 ГрК допускает государственный строительный надзор и за объектами вне перечня: при основаниях из статьи 57 Закона № 248-ФЗ, без взаимодействия с контролируемым лицом, в форме инспекционного визита или выездной проверки. В Москве этим занят Мосгосстройнадзор, то есть Комитет государственного строительного надзора города Москвы (по положению 2011 года, постановление № 272-ПП). Положение менялось, его действующий свод не проверен.

Несущие конструкции при капремонте

Часть 11 статьи 52 ГрК оставляет окно: «в случаях, определённых Правительством Российской Федерации», при капитальном ремонте зданий могут заменять и восстанавливать несущие строительные конструкции. Что это за случаи, мы в статье не разбираем: перечень берут в акте Правительства на дату работ. Если несущие конструкции заменяют или восстанавливают (не отдельные элементы на аналогичные) и случая в акте нет, это реконструкция со всеми её процедурами, о которых мы пишем в статье о реконструкции и капитальном ремонте объекта.

Контроль и бумаги в ходе стройки

Проверки по ходу работ предусмотрены и для капремонта: часть 1 статьи 53 ГрК прямо включает его в сферу строительного контроля. Первым контролирует сам исполнитель. Если же работы идут по договору подряда, к нему присоединяется заказчик либо нанятая им организация (ч. 2 ст. 53 ГрК).

Порядок утвердило постановление Правительства № 468 от 21.06.2010: его Положение действует независимо от источников финансирования (п. 1 Положения). Что именно проверяют, как вызывают заказчика на скрытые работы и как оформляют акты, описано в отдельной статье о строительном контроле при капремонте.

Что хранить собственнику после работ

• договор подряда, смету и перечень позиций;
• исполнительную документацию: она отражает, как работы выполнены на деле;
• акты на скрытые работы, если вскрывали полы, стены или потолки;
• документы на материалы и оборудование, особенно на инженерные системы.

Пригодятся они в трёх случаях: спор с подрядчиком о качестве, визит надзорного органа, расчёты арендатора с собственником. Исполнительные чертежи (ч. 1.5 ст. 52 ГрК) показывают, как решения проекта выполнены на деле.

Многоквартирный дом: когда ремонт становится перепланировкой

Нежилые помещения в Москве нередко находятся в жилых домах: первые этажи с магазинами, аптеками, офисами. Для таких помещений в Жилищном кодексе есть свой режим. Он включается не по слову «ремонт», а по составу работ.

Переустройство, по части 1 статьи 25 ЖК, это установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения. Перепланировка по части 2 той же статьи это изменение границ и (или) площади, образование новых помещений либо изменение внутренней планировки, в том числе без изменения границ. Закон говорит о помещении в многоквартирном доме без деления на жилые и нежилые, а московский акт прямо называет оба вида.

Как проходит согласование

Согласование по части 1 статьи 26 ЖК проводит орган местного самоуправления своим решением. Заявитель, то есть собственник помещения или уполномоченное им лицо, подаёт заявление и документы, среди которых правоустанавливающие документы, проект переустройства и (или) перепланировки и технический паспорт (ч. 2 ст. 26 ЖК). Паспорт помещения и заключение по памятникам заявитель вправе не приносить, а правоустанавливающие бумаги только при записи права в ЕГРН: их запрашивает сам орган (ч. 2.1 ст. 26).

1. Подготовить проект: он прямо входит в перечень документов для согласования, а сопровождение такой процедуры мы ведём в рамках услуги согласования перепланировки.
2. Подать заявление с пакетом документов в орган, который проводит согласование.
3. Получить решение до начала работ.
4. Выполнить работы строго по проекту.
5. Направить уведомление о завершении и получить акт приёмочной комиссии.

Завершение оформляют по статье 28 ЖК: заявитель направляет уведомление, а при перепланировке прикладывает технический план. Акт приёмочной комиссии утверждают в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения уведомления (ч. 2 ст. 28 ЖК).

Москва: что добавляет постановление № 508-ПП

Для жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах Москвы действует постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах». Пунктом 1 оно утвердило четыре приложения: требования к самим работам, регламент госуслуги, состав проекта, а также правила журнала работ, актов на скрытые работы и авторского надзора.

Решение о согласовании в Москве выдаёт МЖИ: так сказано в регламенте в первоначальной редакции 2011 года. В тексте постановления её называют Государственной жилищной инспекцией, Мосжилинспекцией; действующее название и положение о ней надо проверять. Для арендатора и собственника это значит: заявление о согласовании подают в МЖИ.

Что мы не пересказываем

Постановление № 508-ПП менялось неоднократно. Состав проекта, запреты и сроки услуги записаны в приложениях, но действующий свод приложений мы проверить не смогли, поэтому их пункты не цитируем: перед подачей надо открыть действующую редакцию на сайте мэра и правительства Москвы и сверить документы.

Куда идти в трёх типичных случаях

• Перенос санузла, снос перегородки или новый проём: заявление в МЖИ, затем акт приёмочной комиссии.
• Замена сетей на прежних трассах без правки техпаспорта: переустройства нет, согласование по ст. 26 ЖК не нужно (ч. 1 ст. 25 ЖК).
• Заменяют несущие конструкции (вне случаев ч. 11 ст. 52 ГрК) либо меняются параметры здания: реконструкция с разрешением, а надзор зависит от экспертизы проекта (п. 2 ч. 1 ст. 54 ГрК).

Если затронут фасад (витрина, вход, окна, кондиционеры), добавляется отдельная тема, и мы разобрали её в статье про ремонт фасада здания в Москве.

Сроки решения, отказ и дом-памятник

Время на согласование закон ограничивает. Решение о согласовании или об отказе принимают не позднее чем через сорок пять дней со дня, когда заявитель сдал все обязательные бумаги (ч. 4 ст. 26 ЖК). При подаче через многофункциональный центр отсчёт идёт со дня передачи пакета в орган. Срок самой московской госуслуги и сроки её этапов надо брать из регламента в действующей редакции: приложения к постановлению № 508-ПП мы не цитируем.

Когда могут отказать

Часть 1 статьи 27 ЖК называет четыре основания: не представлены документы, которые обязан принести сам заявитель; пришёл ответ на межведомственный запрос, что нужной бумаги нет, и её не принесли в течение пятнадцати рабочих дней после уведомления; бумаги поданы не в тот орган; проект не отвечает требованиям законодательства. Решение об отказе обязано ссылаться на такие нарушения (ч. 2). Заявителю его выдают или направляют не позднее трёх рабочих дней со дня принятия, а оспорить его можно в суде (ч. 3).

• Сверх списка бумаг орган ничего требовать не вправе (ч. 3 ст. 26 ЖК).
• Взамен принятого пакета выдают расписку с датой.
• Документы, которые заявитель вправе не приносить, ведомство запрашивает само (часть 2.1 той же статьи).

Здание или помещение признано памятником

Если помещение или дом относится к памятникам архитектуры, истории или культуры, в пакет входит заключение органа охраны памятников о допустимости работ (п. 6 ч. 2 ст. 26 ЖК). Само оно нужно, но принести его заявитель может сам или оставить запрос органу (ч. 2.1 той же статьи). Раньше любых смет уточните в документах на дом, не охраняется ли он: от этого зависит и состав работ, и сроки.

Общее имущество: когда нужно согласие всех собственников

Самая дорогая ошибка в жилом доме: считать своим то, что принадлежит всем. По части 1 статьи 36 ЖК к общему имуществу собственников помещений относятся среди прочего «ограждающие несущие и ненесущие конструкции» дома и оборудование, обслуживающее более одного помещения. Стена вашего помещения может быть несущей и общей, стояк в нём может обслуживать весь подъезд.

Часть 2 статьи 40 ЖК ставит жёсткое условие: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка невозможны без присоединения части общего имущества, на них нужно «согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме». В пакет документов на согласование тогда входит протокол общего собрания с таким решением (п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК).

Типичные случаи, где нужно общее имущество

• новый вход или проём в несущей стене, ведущей на улицу или в подъезд;
• расширение помещения за счёт коридора, холла или подвала;
• вынос оборудования на фасад или крышу;
• ремонт стояков, если его делают не как обслуживание дома, а как часть перепланировки.

Отдельно стоит различать капитальный ремонт общего имущества дома. Решение о нём принимает общее собрание: в пункте 1 части 2 статьи 44 ЖК названы решения о капитальном ремонте общего имущества и об использовании фонда капитального ремонта. Собственник нежилого помещения участвует в таком ремонте взносами, а не работами в своём помещении.

Самостоятельное нежилое здание

Если помещение расположено в самостоятельном нежилом здании, статьи 25 и 26 Жилищного кодекса на него не распространяются: обе написаны про многоквартирный дом. Согласования по этим статьям здесь нет, но это не значит, что можно делать что угодно.

Для отдельного здания границу задаёт Градостроительный кодекс. Если в ходе работ меняются параметры здания (в том числе площадь) или заменяют несущие конструкции (вне случаев части 11 статьи 52), это реконструкция по пункту 14 статьи 1 ГрК, а она идёт с разрешением на строительство и, при подходящих условиях, надзором (п. 2 ч. 1 ст. 54 ГрК). Внутренние изменения, которые не затрагивают характеристики надёжности и безопасности и не выходят за предельные параметры по регламенту, подпадают под пункт 4 части 17 статьи 51 ГрК: разрешение не нужно.

Отдельно от границы режимов стоит вопрос, нужна ли проекту ремонта экспертиза: для самого проекта она не проводится, а смету в ряде случаев проверяют, подробности в статье экспертиза проектной документации на капитальный ремонт.

Границу перепланировки и реконструкции нежилого здания мы разбираем в отдельной статье, а порядок реконструкции входит в услугу реконструкции зданий. Здесь важно только одно: до начала капитального ремонта определите, к какой категории относится ваше здание и состав работ, иначе подрядчик выберет процедуру наугад.

Три ситуации с разбором

Нормы проще применять на примерах. Ниже три условные ситуации без цифр и адресов: они показывают, как один и тот же вопрос «ремонт это или нет» решается по-разному.

Аптека на первом этаже жилого дома меняет трубы и проводку

Трассы остаются прежними, мокрых точек не добавляется, паспорт помещения править не придётся. Под пункт 14.2 статьи 1 ГрК такие работы подходят как замена систем, а переустройством по части 1 статьи 25 ЖК они не становятся. Разрешения на строительство нет, согласования по ЖК нет. Остаются подрядчик и стройконтроль, а исполнительные чертежи нужны, если работы идут по проекту.

Офис хочет вынести санузел в другой угол и убрать перегородку

Перенос сети и изменение внутренней планировки это переустройство и перепланировка по статье 25 ЖК. Нужен проект, заявление в жилищную инспекцию и решение до начала. Если новая зона заходит на часть коридора или иного общего пространства, для этого нужно согласие всех собственников дома.

Склад в отдельном здании меняет внутренние сети, но заодно хочет надстроить антресоль

Сети подходят под капитальный ремонт. Антресоль прибавляет метры, а изменение площади закон относит к реконструкции. Разрешение на строительство тогда нужно на всю реконструкцию, а ремонтные позиции придётся вести внутри этого проекта. Это решение принимают до сметы: после неё менять состав работ дороже.

Подрядчик: СРО и порог в десять миллионов

Для капитального ремонта действуют те же правила допуска подрядчиков, что для стройки. Часть 2 статьи 52 ГрК требует, чтобы работы по договорам о капитальном ремонте, заключённым с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, или региональным оператором, выполнялись «только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций».

Исключение для небольших договоров записано в части 2.1: подрядчик без членства в СРО может работать с застройщиком, техническим заказчиком или лицом, ответственным за эксплуатацию здания, если размер обязательств по каждому не превышает десяти миллионов рублей. Регионального оператора в части 2.1 нет. Договоры, заключённые с иными лицами, подрядчик без членства в СРО может выполнять по общему правилу части 2.

Как применить это к ремонту арендованного помещения? Попадает ли арендатор в число таких заказчиков, смотрят по определению застройщика в пункте 16 статьи 1 ГрК (лицо, «обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке» работы или на участке иного правообладателя), по договору и по статье 55.25 ГрК (ч. 1): за эксплуатацию здания может отвечать и арендатор, если на него возложена такая обязанность. Пока статус заказчика не ясен, проверяйте членство подрядчика в СРО и размер обязательств.

Вопросы подрядчику до подписания

• есть ли у него членство в СРО и на какую сумму;
• кто будет вести исполнительную документацию и журнал работ;
• как вызывают заказчика на скрытые работы и в какой срок;
• чьими силами будет проводиться строительный контроль на стороне заказчика;
• кто получит на руки комплект документов и в какой момент.

Кто платит при сдаче в аренду

В Гражданском кодексе схема простая, но с оговоркой «если иное не предусмотрено». По пункту 1 статьи 616 обязанность по капитальному ремонту сданного имущества лежит на арендодателе и выполняется за его счёт, кроме случаев, когда закон, иной правовой акт или договор устанавливают иное. Пункт 2 возлагает на арендатора поддержание исправного состояния, текущий ремонт и расходы на содержание, опять же если закон или договор не говорят другого.

• Капремонт: платит арендодатель, договор вправе переложить траты на арендатора.
• Текущие работы и содержание: платит арендатор, с той же оговоркой.
• Улучшения, которые нельзя снять без вреда: деньги возвращают после окончания договора, если собственник согласился на работы и условия аренды не исключают возврат (п. 2 ст. 623 ГК).

Собственник не чинит: что вправе арендатор

Если арендодатель сорвал свою обязанность, арендатор по своему выбору делает ремонт сам (предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью) и взыскивает стоимость либо зачитывает её в арендную плату; добивается пропорционального снижения платежей; уходит из договора и требует убытки (п. 1 ст. 616 ГК). Сроки задаёт договор, а при его молчании или неотложной нужде действует разумный срок.

Улучшения: ловушка согласия

Статья 623 делит улучшения на отделимые и неотделимые. Отделимые остаются у арендатора, если договор не говорит иное (п. 1). Стоимость неотделимых, сделанных без согласия арендодателя, не возвращают, если закон не говорит иначе (п. 3). Улучшения за счёт амортизации самого имущества достаются арендодателю (п. 4).

Вывод практический. Работы, которые необратимо меняют помещение, арендатор начинает лишь с письменного согласия владельца: перечень, смета и правило расчёта при выходе из договора. Устная договорённость при расторжении оборачивается спором, где нечем доказывать.

Тот же принцип заложен в статье 210 ГК: бремя содержания несёт собственник, если закон или договор не распределяют его иначе. Остальные условия аренды мы разбираем отдельно.

Не путать взнос за дом с расходами на помещение

У словосочетания «капитальный ремонт нежилого помещения» есть второй смысл, из-за которого путаются даже опытные собственники. Речь о взносах на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, которые платят и владельцы нежилых помещений.

По части 1 статьи 169 ЖК собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Эти деньги идут на дом: кровлю, фасад, инженерные сети общего пользования, подвал. Ремонт внутри вашего помещения они не покрывают, и наоборот: ваши расходы на отделку и сети внутри помещения взнос не заменяют.

Различий три. Предмет: за счёт взносов чинят кровлю, подвал и стояки дома, а полы, стены и трубы внутри остаются заботой владельца. Решение: работы внутри согласуют стороны договора, а общим имуществом распоряжается собрание (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК). Плательщик: взнос вносит собственник (ч. 1 ст. 169 ЖК), траты на свою часть делят по ст. 616 ГК и условиям договора.

Сколько платят, как считают ставку и что с долгами и пенями, мы разобрали в статье про взнос на капремонт за нежилое помещение. Как распределить эти платежи между арендодателем и арендатором, договор аренды должен сказать прямо, иначе спор неизбежен.

Порядок действий до начала

Последовательность ниже работает для собственника и для арендатора. Шаги расположены так, чтобы самые дорогие ошибки отсеивались в начале.

1. Разложите задачу по позициям: что меняете, где, на что, в каком объёме.
2. Сопоставьте каждую позицию с определениями: замена конструкций и сетей без смены параметров идёт по пункту 14.2 ГрК, перенос сетей и изменение планировки идут по статье 25 ЖК, изменение параметров здания идёт по пункту 14 ГрК.
3. Определите, где находится помещение: в многоквартирном доме или в отдельном здании. От этого зависит, нужна ли процедура МЖИ.
4. Проверьте общее имущество и несущие стены по документам на дом.
5. Для аренды согласуйте с арендодателем перечень работ, порядок возмещения и срок письменно.
6. Выберите подрядчика с учётом СРО и порога по статье 52 ГрК, закрепите в договоре контроль, документацию и приёмку.
7. Получите согласование до начала работ, если оно нужно, и не начинайте без решения.
8. Ведите исполнительную документацию и акты на скрытые работы, по завершении оформите приёмку.

Какие документы собрать до начала

• правоустанавливающие документы на помещение и, для аренды, договор со всеми приложениями;
• технический паспорт или экспликацию и поэтажный план: по ним видно, где стены, проёмы и сети;
• техническое заключение о состоянии конструкций, если работы касаются полов, перекрытий, стен или стояков;
• перечень позиций с пометками, какие из них меняют планировку, сети или несущие конструкции;
• письменное согласие арендодателя на работы и порядок возмещения, если ремонт делает арендатор.

Техническое заключение особенно полезно, когда границу между ремонтом и реконструкцией приходится доказывать проверяющему или суду: в нём специалист описывает состояние конструкций и то, какие из них затрагивают работы. Без такого документа спор сводится к мнению подрядчика против мнения инспектора.

Если по итогам разбора выяснится, что часть позиций уже выполнена или выполнена не так, как согласовано, стоит остановиться и оценить последствия до подачи новых бумаг.

Ошибки заказчиков и цена самовольности

Эти промахи встречаются из дела в дело, и каждый стоит денег, времени или самого права на помещение.

• Записали перепланировку в договор подряда как капремонт и начали без решения МЖИ.
• Согласовали проект, но подрядчик отступил от него: по части 1 статьи 29 ЖК самовольными считаются и работы с нарушением проекта.
• Взяли согласие арендодателя на ремонт устно: при споре о неотделимых улучшениях возмещения не будет (п. 3 ст. 623 ГК).
• Не проверили, затрагивают ли работы общее имущество, и не собрали согласие собственников (ч. 2 ст. 40 ЖК).
• Заключили договор с подрядчиком без членства в СРО на сумму выше порога (ч. 2 и 2.1 ст. 52 ГрК).

Чем грозит самоуправство

Кто провёл такие работы самовольно, отвечает по закону (ч. 2 ст. 29 ЖК). Собственнику помещения придётся вернуть прежний вид в разумный срок и в порядке, который назначит орган согласования (ч. 3). Суд вправе оставить новую планировку, если не задеты права и законные интересы граждан и нет угрозы их жизни или здоровью (ч. 4).

Если помещение не приведено в прежнее состояние в назначенный срок, суд по иску органа при отсутствии решения о сохранении принимает решение о продаже помещения с публичных торгов; вырученные деньги за вычетом расходов получает собственник, а новый владелец обязан привести помещение в прежнее состояние (ч. 5 ст. 29 ЖК). Размеры штрафов мы не приводим.

Коротко: что запомнить

• Капремонт по п. 14.2 ст. 1 ГрК: смена конструкций (без несущих) и инженерных систем; смена несущих уже реконструкция (п. 14), кроме случаев по ч. 11 ст. 52.
• Разрешение на строительство для такого вида работ не нужно (ч. 17 ст. 51 ГрК), зато остаются стройконтроль, а исполнительные чертежи нужны при работах по проекту.
• Меняются границы, площадь или планировка либо переносятся сети в жилом доме: нужно решение по ст. 25 и 26 ЖК, в Москве его выдаёт МЖИ (постановление № 508-ПП).
• Затронуто общее имущество: понадобится согласие всех собственников дома (ст. 40 ЖК).
• Арендодатель по умолчанию платит за капитальные работы, арендатор за текущие, но договор вправе перераспределить (ст. 616 ГК).
• Улучшения, сделанные без согласия владельца, не возмещаются (п. 3 ст. 623 ГК): согласие берите письменно и заранее.
• Взнос за дом (ст. 169 ЖК) и траты на помещение разные платежи.