Ремонт фасада здания в Москве: что согласовывать, а что нет

Что считается ремонтом фасада и где проходит граница

Слово «ремонт» в быту покрывает всё подряд: подкрасили стену, поменяли витрину, пробили новый вход. Закон эти работы различает, и порядок у каждой свой. Отдельной главы про фасады в Градостроительном кодексе нет, поэтому действуют общие понятия: текущий и капитальный ремонт, реконструкция.

Капитальным ремонтом кодекс называет «замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций» (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ). Реконструкция начинается там, где меняются параметры здания: высота, этажность, площадь, объём (п. 14 той же статьи). К ней кодекс относит и замену несущих конструкций, кроме отдельных элементов (там же), а случаи, когда несущие конструкции меняют при капитальном ремонте, определяет Правительство России (ч. 11 ст. 52). Текущий ремонт кодекс называет среди мер, которые должны обеспечиваться при эксплуатации здания (ч. 6 ст. 55.24).

В Москве поверх этого действует закон о благоустройстве (закон города Москвы № 18 от 30.04.2014). Мы сверяли его по первоначальному тексту 2014 года: сводной редакции с поправками в нашей базе нет, поэтому номера частей и сроки перед работой проверьте по действующему тексту. В первоначальном тексте статья 6 ставит рядом «содержание и ремонт внешних поверхностей зданий, строений, сооружений (в том числе крыш, фасадов, архитектурно-декоративных деталей (элементов) фасадов, входных групп, цоколей, террас)» (ч. 1) и возлагает заботу о них на собственников и правообладателей зданий и помещений (ч. 2).

Текущий и капитальный ремонт: два режима

Текущий: часть содержания здания

Часть 6 статьи 55.24 ГрК требует, чтобы при эксплуатации обеспечивались «техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений». Цель названа в части 8: держать здание в надлежащем состоянии, то есть сохранять устойчивость, надёжность и исправность строительных конструкций. Под такое описание подходят отслоившаяся штукатурка, трещина в облицовке, выкрошившийся шов, разрушенный отлив.

Закон о безопасности зданий формулирует близко: безопасность при эксплуатации обеспечивается обслуживанием, периодическими осмотрами и проверками, «а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения» (ч. 1 ст. 36 384-ФЗ). Разрешение на строительство нужно для строительства и реконструкции, а текущий ремонт относится к эксплуатации здания (ст. 55.24 ГрК).

В случаях, которые определит Правительство России, при текущем ремонте допускается замена и восстановление отдельных элементов конструкций, кроме несущих (ч. 8.1 ст. 55.24). Что это за случаи, говорит акт правительства. Мы его здесь не разбираем: прежде чем вносить замену элементов в смету, найдите этот акт и сверьтесь.

Капитальный: замена конструкций

После окончания капитального ремонта эксплуатация здания допускается (ч. 4 ст. 55.24 ГрК РФ), поэтому арендатору стоит заглянуть в договор: что с арендной платой и доступом в помещение на время работ.

Несущие конструкции кодекс выделил отдельно. В случаях, определённых Правительством России, при капитальном ремонте могут заменять несущие строительные конструкции (ч. 11 ст. 52). На фасаде это бывает, когда усиливают простенок или меняют перемычку над проёмом. Такая работа затрагивает безопасность здания, и сметой на покраску тут не обойтись.

Нужна ли проекту такого ремонта экспертиза, зависит от источника денег и состава работ, этот разбор вынесен в статью об экспертизе проектной документации на капитальный ремонт.

Что проверить в смете до начала

• какие конструкции заменяют целиком, а какие лишь восстанавливают;
• затронуты ли несущие элементы: стены, перемычки, консоли, плиты балконов;
• меняется ли вид стены: цвет, материал, членение, форма проёмов;
• состоит ли подрядчик в СРО и укладывается ли договор в лимит;
• нужен ли проект и кто за него отвечает.

Нужно ли разрешение на строительство

Общее правило записано в части 2 статьи 51 ГрК: строить и реконструировать можно по разрешению, кроме случаев, перечисленных в этой статье. Капитальный ремонт в общее правило не попал: пункт 4.1 части 17 освобождает от разрешения «капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе в случае, указанном в части 11 статьи 52». Значит, и тогда, когда при ремонте меняют несущие конструкции.

Есть и вторая страховка. Разрешение не нужно в случае «изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом» (п. 4 ч. 17 ст. 51). Для фасада это важно, если работы не трогают ни конструкции, ни габариты.

По федеральным правилам фасад чинят без разрешения на строительство. Но «без разрешения» не равно «без согласований»: Москва добавляет требования к виду стены, для лесов и ограждений может понадобиться отдельное разрешение, а у памятников своя система охраны. Об этом ниже.

Где ремонт заканчивается и начинается изменение облика

Закон о благоустройстве выделяет работы, меняющие внешние поверхности, отдельно от обычного содержания и ремонта. Часть 8 статьи 6 (по первоначальному тексту) говорит о «работах, связанных с изменением внешних поверхностей зданий, строений, сооружений, по перечню, утвержденному Правительством Москвы», и называет облицовку фасада, создание и изменение входных групп, создание и остекление навесов, устройство террас. Порядок для них устанавливает Правительство Москвы.

Облицовка фасада названа в самой норме закона. Новая плитка того же вида и облицовка в другом материале в смете выглядят одинаково, а в перечне Правительства Москвы могут стоять по-разному. Текст перечня мы здесь не разбираем и в базе не подтвердили, поэтому сверять с ним нужно каждый раз.

Запрет записан в части 2 статьи 13 (по первоначальному тексту): менять внешний облик здания в Москве без свидетельства или иного установленного документа, «если такие свидетельство или документ являются обязательными», запрещено. В каких случаях они обязательны, определяет Правительство Москвы (ч. 1).

Признаки, при которых стоит сверить работы с перечнем

• меняется цвет или материал отделки на всей плоскости;
• появляется, исчезает или меняет форму оконный и дверной проём;
• вместо обычных окон ставят витражное или панорамное остекление;
• переделывают входную группу, козырёк, навес;
• на стену крепят оборудование, вывеску, подсветку.

Если совпал хотя бы один пункт, сверьте работы с перечнем Правительства Москвы: возможно, нужен порядок изменения облика. Этот список наш практический ориентир, в законе такого перечня признаков нет. Порядок описан в материале: смена облика фасада нежилого здания в Москве. Саму процедуру ведут специалисты, а услугу описывает страница услуги по согласованию фасада. Здесь мы остаёмся на границе.

Кто ведёт работы: подрядчик, СРО и документы

К капитальному ремонту у подрядчика есть требование по членству. По части 2 статьи 52 ГрК договоры о строительстве, реконструкции и капитальном ремонте с застройщиком, техническим заказчиком или лицом, ответственным за эксплуатацию здания, «должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций». С иными заказчиками работать могут и подрядчики без членства.

Исключение дано в части 2.1: подрядчик вне СРО вправе работать, если обязательства по каждому договору не превышают десяти миллионов рублей. Лимит считается по договору, а не по общим заказам. Фасад с лесами и утеплением легко его превысит.

Текущий ремонт в части 2 не назван. Но по статье 35 закона о безопасности зданий любой ремонт ведут так, чтобы вред окружающей среде был минимальным и не возникала угроза жизни и здоровью людей и имуществу.

При капитальном ремонте ведут исполнительную документацию (ч. 1.4 ст. 52 ГрК), она показывает фактическое исполнение решений проекта (ч. 1.5). Состав и порядок ведения устанавливает федеральный орган в сфере строительства. Для фасада это обычно акты на скрытые работы, схемы крепления облицовки, паспорта материалов, снимки этапов. При споре с подрядчиком или проверке именно они подтвердят, что и как сделали.

Осмотры и журнал: что требуется от владельца

Ответственным за эксплуатацию здания по общему правилу считается собственник или тот, кто владеет зданием на ином законном основании, в том числе по аренде, если договор или решение органа власти возлагают на него ответственность (ч. 1 ст. 55.25 ГрК). Для арендатора коммерческого здания это главный вопрос: пока договор молчит, осмотры и ремонт фасада остаются на собственнике, а когда договор их передал, ложатся на арендатора.

Эксплуатационный контроль идёт «путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций» и других систем (ч. 7 ст. 55.24). Осмотр показывает, где хватит заделки, а где нужна замена облицовки.

Результаты записывают в журнал эксплуатации: даты и итоги осмотров, сведения о техобслуживании и текущем ремонте, даты и содержание выданных предписаний и отметки об устранении (ч. 5 ст. 55.25). При смене ответственного лица прежний передаёт новому журнал, предписания, акты проверок и документы о работах в течение десяти дней (ч. 8).

Предписание и ремонт за счёт бюджета Москвы

В Москве у запущенного фасада нежилого здания есть своя цепочка последствий. Она записана в первоначальном тексте закона № 18 от 2014 года, поправки мы не сверяли, поэтому сроки и порядок уточняйте по действующей редакции. Если собственник или правообладатель нежилого здания (помещения), коммерческая организация, нарушил правила и требования к ремонту внешних поверхностей, в том числе сроки, ремонт он ведёт «в соответствии с предписанием уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы» (ч. 5 ст. 6 закона № 18).

Предписание не возникает из воздуха. Уполномоченный орган наблюдает за состоянием объектов благоустройства, и при признаках правонарушения по Кодексу Москвы об административных правонарушениях возбуждает дело и выдаёт предписание об устранении «с указанием сроков его устранения» (ч. 2 ст. 22). Размеры штрафов мы не приводим: их нужно брать из действующей редакции кодекса.

Если предписание в срок не исполнено, орган после получения сведений вправе решить, что ремонт пройдёт за счёт городского бюджета. Владельцы обязаны перечислить деньги в течение трёх месяцев со дня получения решения, а при неуплате орган в течение одного месяца обращается в суд.

1. Орган выявляет нарушение и выдаёт предписание со сроком.
2. Владелец успевает привести стену в порядок сам.
3. Срок пропущен: принимается решение о городском ремонте.
4. Платёж владельца поступает на счёт органа.
5. Платежа нет: следует иск о взыскании.

Леса, ограждения и ордер ОАТИ

Для ремонта фасада почти всегда нужны леса и ограждение у стены. В законе о благоустройстве есть разрешение на производство земляных работ и отдельных работ в области благоустройства. Перечень видов работ, для которых оно нужно, устанавливает Правительство Москвы (ч. 1 ст. 20 закона № 18), оформляют его уполномоченные органы (ч. 2), причём, по первоначальному тексту закона, без взимания платы (ч. 3). В обиходе такой документ называют ордером ОАТИ, но какой орган оформляет его сейчас, проверяйте по действующему порядку. В названии постановления Правительства Москвы от 19.05.2015 № 284-ПП такие документы названы «ордерами (разрешениями)» на проведение земляных работ, установку временных ограждений, размещение временных объектов; текст постановления с поправками мы не сверяли.

Попадают ли в перечень ваши леса, зависит от того, как их ставят и что занимают. Ответ даёт действующий перечень Правительства Москвы. Здесь мы его не разбираем: текст постановления с учётом всех изменений в нашей базе не подтверждён. Порядок оформления описывает услуга по оформлению ордера ОАТИ.

Площадка тоже регулируется. По части 2 статьи 19 закона № 18 тот, кто ведёт такие работы, обязан сохранить объекты благоустройства и подземные коммуникации, а при повреждении восстановить их. Под лесами оказываются тротуар, газон, ограждение, люки.

• выясните, входят ли леса и ограждения в перечень работ с разрешением;
• решите, кто подаёт заявление, владелец или подрядчик, и запишите это в договоре;
• сфотографируйте тротуар, газон и люки у стены до начала;
• пропишите, кто и за чей счёт восстанавливает благоустройство.

Здание-памятник: что можно без реставрации

Если здание внесено в реестр объектов культурного наследия или выявлено как такой объект, фасад чинят по особым правилам. Ответственные лица обязаны «не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия» (пп. 2 п. 1 ст. 47.3 закона № 73-ФЗ). Для выявленных объектов, а также объектов без определённого предмета охраны добавлен запрет на работы, меняющие облик, планировку, конструктивные решения и интерьер (пп. 3).

Ремонт памятника закон описывает как изыскательские, проектные и производственные работы, которые поддерживают его в эксплуатационном состоянии «без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны» (ст. 42). Он входит в состав мер по сохранению вместе с консервацией, реставрацией и приспособлением (п. 1 ст. 40).

Работы по сохранению ведут по заданию и разрешению органа охраны и по проекту, который тот согласовал (п. 1 ст. 45). Выдают их, как правило, региональный орган охраны (для выявленных, региональных и большинства федеральных объектов), федеральный орган только для отдельных объектов из перечня Правительства России, муниципальный для объектов местного значения (п. 2 ст. 45). Если затронуты конструктивные характеристики надёжности и безопасности, нужна и положительная государственная экспертиза проекта.

Содержание: путь с уведомлением

Федеральный закон от 07.06.2025 № 142-ФЗ ввёл в статью 47.3 отдельное понятие: работы по содержанию памятника. Это поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, которое не относится к сохранению и не воздействует на предмет охраны. Для зарегистрированного объекта с определённым предметом охраны и для выявленного объекта статья 45 к ним не применяется, а если предмет охраны зарегистрированного объекта не определён, работы из перечня пункта 6 идут по статье 45 (п. 5).

Перечень таких работ дан в пункте 6. Для фасада в нём есть несколько позиций:

1. До начала работ ответственное лицо уведомляет орган охраны: указывает виды, объёмы и сроки, машины, механизмы и технологии (п. 9). Форму утверждает федеральный орган охраны (п. 10).
2. Орган в срок не более семи рабочих дней сообщает о недопущении работ, если уведомление не по форме, работы не из перечня или они повлияют на предмет охраны либо облик (п. 11).
3. Устранив нарушения, заявитель вправе подать уведомление повторно (п. 12).
4. Если по истечении семи рабочих дней ответа о недопущении нет, приступать к работам можно (п. 13).

Порядок новый, и практика по нему только складывается. Сверьте перечень пункта 6 со сметой, предмет охраны с охранным документом, а общие права и обязанности собственника посмотрите в материале: обязанности собственника объекта культурного наследия.

Помещение в многоквартирном доме: фасад общий

Когда магазин или офис размещён в многоквартирном доме, наружная стена ему не принадлежит. По пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса в общую долевую собственность входят «крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома». Пользоваться ею собственник помещения вправе, а распоряжаться можно только в пределах, которые установили ЖК и гражданское законодательство (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Решение о капитальном ремонте общего имущества принимает общее собрание (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), «большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме» (ч. 1 ст. 46). Тот же порог у решения о пользовании общим имуществом иными лицами (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 4 ст. 36). Нужно ли оно, если блок или конструкцию на фасад ставит сам собственник помещения, здесь не разбираем: этот случай проверяйте отдельно.

Поэтому перед покраской, заменой окон или установкой оборудования выясните, чья это часть дома, и при необходимости подготовьте решение собрания. Без него работы остаются спорными, даже если сделаны аккуратно.

Порядок действий и частые ошибки

Порядок

1. Выяснить статус здания: обычное, внесённое в реестр или выявленное.
2. Выяснить, чья стена: отдельное здание или помещение в доме.
3. Осмотреть фасад, зафиксировать дефекты, внести результаты в журнал.
4. Составить перечень работ и сверить с признаками изменения облика.
5. Определить режим: текущий, капитальный ремонт или реконструкция.
6. Проверить, нужны ли разрешение на леса и решение собственников дома.
7. Выбрать подрядчика с учётом СРО, закрепить состав работ и порядок сдачи.
8. После работ собрать исполнительную документацию и сделать запись в журнале.

Частые ошибки

• в договоре «ремонт», а в смете новая облицовка другого цвета или остекление;
• леса ставят, не проверив, нужно ли разрешение;
• арендатор красит стену или меняет окна без согласия собственника;
• подрядчик вне СРО берёт договор капитального ремонта выше лимита;
• предписание лежит без ответа до последнего дня срока;
• на памятнике начинают без уведомления и без сверки с предметом охраны.

Если осмотр показал, что работы меняют вид стены, их ведут по порядку изменения облика, который устанавливает Правительство Москвы (ч. 1 ст. 13 закона № 18). Для нежилых зданий порядок описан в отдельной статье про смену облика.

Коротко: что важно помнить владельцу и арендатору

• закон делит работы на текущие, которые поддерживают надлежащее состояние здания, и капитальные, где заменяют и восстанавливают конструкции, кроме несущих.
• для капитального ремонта разрешение на строительство ГрК не требует, для реконструкции, как правило, требует.
• граница зависит от перечня работ по изменению внешних поверхностей, который утверждает Правительство Москвы; цвет, материал, проёмы, вход, остекление и оборудование на стене повод сверить работы с этим перечнем.
• стену нежилого здания в Москве приводит в порядок её владелец, а при просрочке, по первоначальному тексту закона № 18, включается цепочка: предписание, городской ремонт, иск.
• у памятника с определённым предметом охраны и у выявленного объекта локальные работы по содержанию идут по уведомлению, остальное по статье 45 закона № 73-ФЗ.
• в многоквартирном доме фасад общий, а капитальный ремонт общего имущества решает собрание собственников двумя третями голосов.