Пожизненное наследуемое владение земельным участком

Что такое пожизненное наследуемое владение

Представьте участок, который юридически принадлежит государству или муниципалитету, но пожизненно закреплён за конкретным человеком: он может строить на нём, обрабатывать землю, передать её детям после своей смерти. А вот продать, подарить или заложить в банке эту землю нельзя, распоряжаться ею как полноценной собственностью закон не разрешает. Это и есть право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Правовая основа, статьи 265-267 Гражданского кодекса РФ. Статья 265 отсылает к земельному законодательству и указывает, что право приобретается гражданами по основаниям, установленным земельным законом. Статья 266 закрепляет, что владелец обладает правами владения и пользования участком, причём эти права передаются по наследству. Статья 267 в редакции 2007 года прямо запрещает любое иное распоряжение участком, кроме перехода по наследству.

Ключевое слово здесь, наследуемое. В отличие от похожего на первый взгляд права постоянного (бессрочного) пользования, это право прямо создано так, чтобы пережить своего обладателя и достаться наследникам. Именно наследование, а не продажа или дарение, единственный законный канал передачи такого участка другому человеку.

Массово участки на этом праве раздавали в советское время и в первые годы после распада СССР: под личное подсобное хозяйство, огороды, сады, дачи, индивидуальные жилые дома. Тогда полноценной частной собственности на землю в её нынешнем виде не существовало, а этот статус был основной формой закрепления участка за гражданином.

Кому давали участки на этом праве и почему перестали

До принятия действующего Земельного кодекса РФ, то есть до 30 октября 2001 года, право пожизненного наследуемого владения было одним из основных способов закрепления земли за гражданами. Получить участок на этом праве могли главы крестьянских (фермерских) хозяйств, граждане под личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, индивидуальное жилищное или гаражное строительство.

Что изменилось с 2001 года

Земельный кодекс РФ, вступивший в силу 30 октября 2001 года, прекратил предоставление новых участков на этом праве. Вместо него гражданам стали предлагать землю в собственность или в аренду. Сама статья 21 ЗК РФ, которая какое-то время параллельно с ГК РФ регулировала этот институт, была признана утратившей силу Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, норма перестала действовать с 1 марта 2015 года.

Что произошло с ранее выданными правами

Отмена нормы о новом предоставлении участков не отменяет уже существующие права. Закон прямо сохраняет их: если участок был предоставлен гражданину до 30 октября 2001 года, он продолжает владеть им на прежнем основании сколько угодно, вплоть до собственной смерти, а затем право переходит к наследникам. Никто не обязывает срочно переоформлять землю: в отличие от организаций с постоянным пользованием, для граждан никаких дедлайнов закон не устанавливал.

В Подмосковье такие записи чаще всего встречаются у дачных кооперативов и садовых товариществ, основанных ещё при заводах и институтах: рабочим и сотрудникам выделяли по шесть соток решением профкома, а бумагу оформляли через сельсовет или исполком района. Похожая картина в бывших деревнях, вошедших позже в состав области: жители получали приусадебные наделы под огород и хозпостройки, а колхоз или совхоз оставался формальным собственником земли вокруг.

Чем это право отличается от собственности, аренды и постоянного пользования

На практике земельные участки в России могут находиться в одном из нескольких правовых режимов, и путать их дорого. Вот главные различия по возможностям владельца.

Самое частое заблуждение, считать этот статус почти собственностью, раз он передаётся дальше. Это не так: собственник вправе продать, подарить, обменять или заложить землю в любой момент по своему усмотрению. Обладатель разбираемого нами режима лишён всех этих возможностей, единственное исключение, переход надела к правопреемникам после смерти прежнего хозяина.

А сравнение с постоянным (бессрочным) пользованием показывает обратную картину: оба режима одинаково не дают распоряжаться землёй при жизни владельца, но пожизненное наследуемое владение прямо передаётся дальше, а постоянное пользование нет. Разобраться, какой именно статус фактически указан в ваших бумагах, помогает статья постоянное бессрочное пользование: как переоформить.

Показательный пример: сосед по даче получил надел ещё при Брежневе под садоводство, и в его старой книжке садовода до сих пор стоит именно эта формулировка. Дом на участке он вправе продать хоть завтра, оформив постройку отдельно, а вот саму землю под ним, только после регистрации собственности. Покупателю стоит заранее спросить у продавца, переоформлена ли земля, иначе сделка рискует затянуться на месяцы разбирательств.

Как участок переходит по наследству

Здесь разбираемый статус принципиально отличается от всех остальных ограниченных прав на землю. Статья 1181 Гражданского кодекса РФ прямо устанавливает: принадлежавшие наследодателю право собственности на земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и переходит к правопреемникам на общих основаниях, установленных Гражданским кодексом. Специального разрешения на принятие такого имущества не требуется.

Что именно достаётся правопреемнику

• Сам статус владения и пользования землёй. В том виде, в каком он принадлежал прежнему хозяину, включая границы и площадь.
• Почвенный слой в границах надела. Если иное не установлено законом.
• Водные объекты в этих границах. Пруды, ручьи, если они признаются частью земельного участка.
• Растения на этой территории. Деревья, кустарники, многолетние насаждения.

Порядок оформления

1. Правопреемник обращается к нотариусу по месту открытия дела (последнему месту жительства прежнего владельца) в течение шести месяцев со дня смерти.
2. Предъявляет документ, подтверждающий статус умершего: акт о предоставлении, старое свидетельство, выписку из похозяйственной книги.
3. Нотариус включает землю в общую массу и выдаёт свидетельство о праве.
4. Новый хозяин обращается в Росреестр для внесения сведений о переходе статуса.

Если претендентов несколько

Если землю получают сразу несколько человек, статус переходит к ним в долях, как и любое другое имущество умершего. Поскольку распорядиться землёй иначе, кроме перехода к правопреемникам, всё равно нельзя, на практике разумный шаг для нескольких сонаследников, договориться и одновременно перевести участок в общую собственность по льготному основанию: тогда дальше с землёй можно работать как с обычной долевой собственностью, включая раздел или выдел доли в натуре. Подробнее о разделе общего надела смотрите в статье выдел доли в натуре из общей собственности.

Пример из практики: у пожилой женщины было три сына, а земля числилась на ней одной ещё с восьмидесятых годов. После её смерти каждый сын получает долю автоматически, порядок раздела тот же, что для квартиры или машины. Спорят обычно не из-за самого статуса, а из-за того, кому достанется дом на участке и кто платит налог до раздела. Нотариус выдаёт три отдельных свидетельства, а дальше братья сами решают, продавать ли землю целиком после перевода в собственность или делить физически через межевание.

Как бесплатно перевести участок в собственность

Закон даёт гражданам, которые владеют участком на этом праве, простой и бесплатный путь к полноценной собственности, причём без ограничения по срокам обращения.

Правовое основание

Пункт 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23.11.2007 № 268-ФЗ) устанавливает: если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок.

Порядок оформления

1. Соберите документ-основание: акт о предоставлении участка, старое свидетельство о праве или выписку из похозяйственной книги.
2. Если участок не отмежёван, закажите межевание и уточните границы в ЕГРН.
3. Подайте заявление о государственной регистрации права собственности через МФЦ, портал Госуслуг или напрямую в Росреестр.
4. Приложите документ-основание и, если есть, свидетельство о праве на наследство (для наследников).
5. Оплатите государственную пошлину и дождитесь внесения записи в ЕГРН.

Важные особенности этой процедуры

• Отдельное решение органа власти не требуется. В отличие от обычного предоставления земли в собственность, здесь достаточно заявления о регистрации, специального разрешения на приватизацию не нужно.
• Прежнее право прекращается автоматически. С момента государственной регистрации права собственности право пожизненного наследуемого владения (или постоянного пользования) на этот участок прекращается.
• Срок обращения не ограничен. Перевести участок в собственность можно и через десять, и через сорок лет после того, как он был предоставлен.
• Госпошлина 700 рублей. По подпункту 24 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ, действует с 2025 года, ставка распространяется именно на регистрацию права по этому льготному основанию для указанных видов использования земли.

Какие документы нужны

Пакет документов для регистрации права собственности по льготному основанию сравнительно небольшой, но всё держится на документе-основании старого образца.

• Заявление о государственной регистрации права по установленной форме, подаётся через МФЦ, Госуслуги или напрямую в Росреестр.
• Документ-основание. Акт о предоставлении земельного участка, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения, выписка из похозяйственной книги сельсовета.
• Паспорт заявителя, а при обращении представителя, нотариальная доверенность.
• Свидетельство о праве на наследство, если участок оформляет наследник, а не первоначальный правообладатель.
• Межевой план, если границы участка не уточнены в ЕГРН: без этого регистрация встанет.

Отдельная и частая сложность, когда оригинал акта или свидетельства утрачен или сильно повреждён. В таком случае архивную копию запрашивают в местной администрации, БТИ или фонде данных землеустройства. Для участков под личное подсобное хозяйство хорошо помогает выписка из похозяйственной книги, эти книги велись сельсоветами десятилетиями и во многих районах сохранились.

Даже если в старом документе право названо неточно или формулировка расплывчата, для целей льготной регистрации по пункту 9.1 статьи 3 закона № 137-ФЗ это не препятствие: норма прямо охватывает оба смежных права, пожизненное наследуемое владение и постоянное пользование, предоставленные до 30 октября 2001 года.

На практике выручают три источника, и часто быстрее пробовать все сразу: сельская администрация нередко хранит вторые экземпляры распорядительных актов пятидесятых-восьмидесятых годов, БТИ держит инвентаризационные дела на дома и хозяйственные постройки, а городской или областной архив землеустройства числит старые землеотводные дела по номерам похозяйственных книг. Запрос в такие организации обычно готовят две-три недели, стоит архивная справка недорого, а результат нередко закрывает вопрос быстрее, чем месяцы судебных заседаний.

Что можно и что нельзя делать с таким участком

Что разрешено

• Владеть и пользоваться участком. Строить разрешённые объекты, вести хозяйство, обрабатывать землю в пределах вида её использования.
• Передать по наследству. Единственный законный канал передачи права другому человеку, статья 1181 ГК РФ.
• Перевести в собственность. Бесплатно по льготному основанию в любой момент, без ограничения по сроку.
• Возводить постройки для собственных нужд. Жилой дом, хозяйственные строения, в границах вида разрешённого использования участка.

Что прямо запрещено

• Продавать участок. Любая сделка купли-продажи такой земли ничтожна.
• Дарить участок. По той же причине, распоряжение запрещено законом прямо.
• Закладывать в банке. Без права собственности участок нельзя оформить в ипотеку или иной залог.
• Сдавать в аренду. Обладатель права не вправе передавать землю в пользование третьим лицам за плату.

На практике из этого следует важный вывод: если участок нужен для сделки, ипотеки или продажи вместе с домом, сначала придётся зарегистрировать право собственности по льготному основанию, и только потом проводить операцию. Дом или иную постройку на участке можно оформить в собственность отдельно, но земля под ней всё равно останется в прежнем статусе, пока её не переоформят. Смежный вопрос, как оформить сам построенный дом, если на участок ещё нет записи в ЕГРН, разбираем в статье дачная амнистия: как оформить дом и участок.

Ипотечные банки редко соглашаются принимать в залог надел с таким статусом даже вместе с готовым домом: юристы банка требуют выписку именно на право собственности, а не архивный акт полувековой давности. Поэтому продавцы дачных домов обычно переоформляют землю заранее, ещё до выхода объявления, чтобы не терять покупателей с ипотечным кредитом.

Частые сложности: утраченные документы, споры наследников, границы

Три сложности встречаются чаще прочих, и у каждой есть внесудебный выход, если действовать по порядку.

• Акт или свидетельство утеряны. Ищите копию в архиве местной администрации, БТИ или фонде данных землеустройства. Для надела под личное подсобное хозяйство часто выручает выписка из похозяйственной книги сельсовета, эти книги десятилетиями вели на местах, и во многих районах они сохранились.
• Претендентов несколько. Земля переходит к ним в долях, как и любое другое имущество умершего. Если надел фактически неделим, разумный шаг, договориться и одновременно перевести его в общую долевую собственность, а уже потом решать вопрос раздела или выдела доли в натуре.
• Фактическое пользование разошлось с бумажным описанием. Старые акты нередко описывали межу «по забору» или «по канаве», без точных координат. Перед регистрацией собственности в такой ситуации потребуется межевание, а порой и согласование со смежными землепользователями.

Надел относится к землям, изъятым или ограниченным в обороте

Льготная регистрация по пункту 9.1 статьи 3 закона № 137-ФЗ не применяется к территориям, которые по федеральному закону не могут находиться в частной собственности: часть земель лесного фонда, отдельные особо охраняемые природные территории, изъятые из оборота земли. Тут вопрос решается индивидуально, а перевод в собственность может оказаться вовсе невозможным.

Прежний хозяин жив, но недееспособен или пропал без вести

Пока правообладатель жив, будущие наследники не вправе распоряжаться его землёй. Если он признан недееспособным, интересы представляет опекун, действующий строго в рамках закона об опеке. Если человек длительное время отсутствует и признан безвестно отсутствующим или умершим через суд, дальнейшие шаги по земле определяют исходя из этого судебного решения.

Когда без суда не обойтись

Большинство ситуаций с этим правом решаются во внесудебном порядке, через архивы и стандартную процедуру регистрации. Но когда полюбовно не выходит, дорога одна: районный суд общей юрисдикции по месту нахождения надела.

• Ни одна из внесудебных мер не сработала. Архивы молчат, соседи не признают фактическую межу, совладельцы не сходятся на общей собственности. Тогда те же сложности из предыдущего раздела решает суд: устанавливает статус по косвенным доказательствам (квитанции об уплате земельного налога, справки сельсовета, показания соседей, факт открытого пользования землёй много лет), утверждает границы по итогам землеустроительной экспертизы или производит раздел между правопреемниками.
• Статус оспаривает третье лицо. Например, администрация считает, что земля предоставлялась с нарушениями или относится к территориям, где частная собственность запрещена.

Судебное разбирательство о правах на землю обычно занимает от трёх до девяти месяцев в зависимости от сложности дела и необходимости экспертизы. Итоговое решение суда о признании права становится самостоятельным основанием для регистрации в Росреестре, документ дополнительно подтверждать не нужно.

Землеустроительная экспертиза на практике выглядит так: эксперт выезжает на место со спутниковым оборудованием, снимает фактические координаты забора и построек, сверяет их со старым планом и с данными смежников. По итогам готовится заключение с вариантами прохождения межи, а судья выбирает вариант, опираясь на давность фактического пользования и подписи соседей под актом согласования, если такой акт когда-то составляли.

Коротко: главное о пожизненном наследуемом владении

• Что это. Вещное право владеть и пользоваться государственной или муниципальной землёй пожизненно, с переходом к наследникам. Основа, статьи 265-267 ГК РФ.
• С 2001 года. Новым владельцам участки на этом праве больше не предоставляют. Статья 21 ЗК РФ, которая отдельно регулировала право, утратила силу с 1 марта 2015 года (ФЗ № 171-ФЗ), но ранее возникшие права полностью сохранены.
• Главное отличие. В отличие от постоянного (бессрочного) пользования, это право прямо входит в наследство по статье 1181 ГК РФ и переходит к наследникам без специального разрешения.
• Что нельзя. Продать, подарить, заложить, сдать в аренду. Единственный законный способ передать участок другому лицу, переход по наследству (ст. 267 ГК РФ).
• Перевод в собственность. Бесплатно по льготному основанию (п. 9.1 ст. 3 закона № 137-ФЗ), без ограничения по сроку, госпошлина 700 ₽ (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
• Документы. Акт о предоставлении, старое свидетельство или выписка из похозяйственной книги. Наследнику дополнительно нужно свидетельство о праве на наследство.
• Утрачены документы. Ищут копии в архивах администрации, БТИ, фонде данных землеустройства. Не находят, устанавливают право через суд.
• Несколько наследников. Право переходит в долях, дальше разумно одновременно перевести участок в общую собственность.
• Когда суд обязателен. Документы не восстановить, границы оспаривают соседи, наследники не могут договориться, или третье лицо оспаривает само право.