Титульное страхование недвижимости: что покрывает и когда нужно

Что такое титульное страхование и на чём оно основано

Титульное страхование, это отдельный вид имущественного страхования по главе 48 ГК РФ. Отдельного закона под него нет: правила задают статьи 929 и 930 ГК РФ про договор имущественного страхования, а конкретные условия каждый страховщик формулирует в собственных правилах страхования, которые статья 943 ГК РФ прямо разрешает утверждать самой компании или объединению страховщиков.

По статье 929 ГК РФ страховщик за плату (страховую премию) обязуется при наступлении оговорённого события возместить страхователю или выгодоприобретателю убытки в застрахованном имуществе либо убытки, связанные с иными имущественными интересами, в пределах страховой суммы. Титул страхует именно второй вариант: имущественный интерес собственника в том, чтобы право на объект осталось за ним, а не порчу или гибель самого здания. Статья 930 ГК РФ уточняет: застраховать можно только тот интерес, который основан на законе, ином правовом акте или договоре, а без такого интереса полис ничтожен. Купить титул на чужой объект «на всякий случай» не получится: страхователем или выгодоприобретателем должен быть тот, кто реально теряет деньги при утрате права.

Чем титул отличается от обычной страховки недвижимости

Классическое имущественное страхование смотрит вперёд: платит, если завтра случится пожар, потоп, авария или кража. Титульное устроено иначе и смотрит назад. Полис защищает от порока, который уже случился когда-то в прошлом, в одной из прежних сделок с объектом, а страховым случаем становится момент, когда этот порок наконец добрался до суда и лишил текущего собственника права. Профессионалы страхового рынка называют такое устройство ретроспективным покрытием, подробнее оно разобрано в разделе про условия договора.

Кто на практике покупает такой полис

Компания, которая приобретает нежилое здание, склад или помещение под офис, обычно рассматривает титул как дополнительный слой защиты поверх юридической проверки объекта: проверка ищет порок до сделки, а полис платит деньгами, если порок всё равно всплыл уже после того, как компания стала собственником.

Какие риски реально покрывает полис

Список реальных страховых случаев по титулу не бесконечен: страховщики держатся узкого набора оснований, которые дают судебную практику по статьям 301 и 302 ГК РФ о виндикации либо по общим правилам о недействительности сделок из главы 9 ГК РФ.

Недееспособность или неспособность понимать значение своих действий

Сделка ничтожна, если продавец в одной из прошлых цепочек сделок на момент подписания был признан судом недееспособным вследствие психического расстройства: статья 171 ГК РФ обязывает вернуть всё полученное по такой сделке в натуре, а сама она недействительна с самого начала, без отдельного решения суда об её оспаривании. Соседний случай, статья 177 ГК РФ: гражданин формально дееспособен, но в момент сделки не мог понимать значение своих действий, скажем, из-за тяжёлой болезни или возраста, и такую сделку оспаривает он сам или лица, чьи права нарушены. Для объекта с долгой историей оба сценария не редкость: здание десять раз меняло владельцев, и один из давних продавцов, а чаще его наследники, годы спустя заявляют об этом состоянии на момент той самой давней продажи.

Нарушенные права третьих лиц

• Скрытый наследник. Кто-то из законных наследников продавца не участвовал в деле о наследстве и объявился уже после того, как объект несколько раз перепродан.
• Содольщик без согласия. Один из собственников долевой собственности продал здание целиком, не спросив согласия остальных, или подделал такое согласие.
• Супруг без нотариального согласия. Продавец, приобретший объект в браке, продал его без нотариально удостоверенного согласия супруга там, где закон это требует.

Мошенничество в цепочке сделок

• Поддельная доверенность. Продавец действовал по доверенности, которая на момент сделки уже была отозвана, либо документ подделан целиком.
• Подложные правоустанавливающие документы. Право на объект зарегистрировано на основании документа, который впоследствии признан подделкой.
• Двойная продажа. Один и тот же объект по разным договорам продан двум покупателям, и право уже перешло к первому.

Оспаривание сделки в банкротстве прежнего собственника

Отдельная и особенно частая для коммерческой недвижимости группа рисков: кто-то из прежних собственников объекта позже признан банкротом, и арбитражный управляющий оспаривает старую сделку по правилам главы III.1 закона № 127-ФЗ. Подозрительные сделки с неравноценным встречным исполнением оспариваются в пределах года до принятия судом заявления о банкротстве, а во вред кредиторам, при доказанной цели, в пределах трёх лет (статья 61.2). Отдельно, сделки с предпочтением одному кредитору перед другими оспариваются в пределах месяца, а при доказанной недобросовестности контрагента, в пределах шести месяцев (статья 61.3). Если суд признаёт такую давнюю сделку недействительной, по цепочке это способно затронуть и текущего собственника здания, даже если он купил объект уже несколько сделок спустя и о финансовых проблемах давнего продавца не знал вовсе.

Чего титульное страхование не покрывает

У титульного страхования есть чёткий контур, за пределами которого полис не платит вообще. Таблица ниже собрана из общих правил ГК РФ, а не из маркетинговых текстов конкретных страховщиков, поэтому актуальна для любого договора, если в нём прямо не написано иначе.

Изъятие для государственных нужд

Статья 964 ГК РФ по умолчанию освобождает страховщика от выплаты по договору имущественного страхования, если убытки возникли вследствие изъятия, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения застрахованного имущества по распоряжению государственных органов. Норма диспозитивна: договором можно предусмотреть иное, но без отдельной оговорки изъятие здания под госнужды, снос по решению города или арест имущества по чужому уголовному делу в стандартный полис не входят. Для компании, которая держит здание в зоне возможной реновации, эту оговорку разумно обсуждать с андеррайтером отдельно.

Самовольные постройки и нарушения градостроительных норм

Снос самовольной постройки по статье 222 ГК РФ, это последствие нарушений при возведении самого объекта: без разрешения на строительство, с отступлением от правил землепользования и застройки. Риск здесь в самом здании, а не в чужой давней сделке, и к утрате права из-за порока титула такая история отношения не имеет. Титульное страхование такие случаи не покрывает: вопрос законности постройки решает отдельная юридическая и техническая экспертиза.

Риски, известные на момент заключения договора

Статья 944 ГК РФ обязывает страхователя сообщить страховщику известные ему обстоятельства, существенные для оценки страхового случая, в первую очередь те, что прямо указаны в форме полиса или в письменном запросе андеррайтера. Если позже выяснится, что страхователь сообщил заведомо ложные сведения, страховщик вправе требовать признания договора недействительным с последствиями обмана по пункту 2 статьи 179 ГК РФ. Спор, о котором компания уже знала на дату подписания полиса, автоматически выпадает из покрытия, а попытка его скрыть ставит под угрозу весь договор.

Споры о границах участка

Отдельная категория: конфликт о площади, конфигурации или координатах границ участка, а не о самом факте права собственности. Такие споры обычно не входят в стандартный титул: полис страхует утрату права на объект целиком, а не корректировку его контура. Если для сделки важна защита именно от межевого спора, это отдельное условие, которое стоит проговаривать с андеррайтером заранее.

Чем титул отличается от юридической проверки объекта

Компании иногда рассуждают так: раз юристы уже проверили объект, страховка не нужна. Логика понятная, но ошибочная: проверка и полис решают разные по своей природе задачи, один инструмент дополняет другой, а не заменяет.

Проверка ищет риск до сделки

Юридическая проверка объекта, часто её называют due diligence или разбором чистоты сделки, поднимает выписку ЕГРН с историей переходов права, правоустанавливающие документы, сведения о судебных спорах и банкротствах прежних собственников, проверяет полномочия продавца и наличие нужных согласий. Цель проверки, найти проблему заранее и либо отказаться от покупки, либо снизить цену, либо потребовать от продавца устранить порок до подписания договора. Порядок такой проверки для нежилого объекта подробно разобран в статье проверка объекта перед покупкой.

Полис платит деньгами после того, как риск уже реализовался

Титульное страхование работает иначе: полис компенсирует убыток, если проблема, которую не нашли ни продавец, ни покупатель, ни юристы, всё же дошла до суда и лишила компанию права собственности. Ключевое слово здесь, «не нашли»: даже качественная проверка ограничена доступными на дату сделки документами и реестрами. Есть категории пороков, которые проверка объективно не способна поймать заранее.

Что проверка не видит в принципе

• Ещё не заявленные притязания. Наследник, который пока не обратился к нотариусу и не заявил о себе, в реестрах не отражён никак.
• Качественно подделанные документы. Экспертиза подписи или печати обычно не входит в стандартную проверку перед сделкой, и без неё поддельный документ иногда неотличим от подлинного.
• Будущее банкротство прежнего собственника. На дату проверки прежний владелец может быть финансово благополучен, а через год подать на банкротство, и тогда его старая сделка попадёт под оспаривание по правилам о подозрительных сделках.
• Состояние продавца в момент давней сделки. Способность понимать значение своих действий на конкретную дату много лет назад проверке недоступна, это устанавливает только суд, обычно через посмертную психиатрическую экспертизу.

Страховщики это понимают лучше многих покупателей: почти любая компания, прежде чем выдать полис, сама требует свежий отчёт о юридической проверке объекта либо проводит собственный анализ той же истории сделок. Как именно устроена эта оценка риска и когда она заканчивается отказом в полисе, разбираем в следующем разделе.

Как устроен договор: сумма, срок, тариф

Статья 942 ГК РФ называет четыре условия, без которых договор имущественного страхования не считается заключённым: объект или иной имущественный интерес, характер страхового случая, размер страховой суммы и срок действия. У титула по каждому из четырёх есть своя практическая специфика.

Объект и определение страхового случая

Объектом здесь выступает имущественный интерес компании в сохранении права собственности, а не само здание. Формулировка страхового случая, самое важное место в полисе: она должна прямо называть основания, от которых защищает договор, вступившее в силу решение суда об истребовании имущества по статьям 301 и 302 ГК РФ либо о признании недействительной сделки, повлекшей утрату права. Расплывчатая формулировка вроде «утрата права собственности» без перечня оснований, повод переспросить андеррайтера, что именно туда входит.

Страховая сумма и договор купли-продажи

По статье 947 ГК РФ страховая сумма при страховании имущества, если договором не предусмотрено иное, не должна превышать его действительную стоимость. На практике сумму привязывают к цене из договора купли-продажи объекта или к его независимой оценке. Если сумма страхования установлена ниже реальной стоимости, статья 949 ГК РФ распорядится выплатой пропорционально: страховщик возместит убытки в той доле, в какой сумма соотносится со страховой стоимостью, а разницу компания понесёт сама. Цену, которая ляжет в основу расчёта, фиксирует договор купли-продажи недвижимости, поэтому оба документа стоит согласовывать вместе.

Срок полиса и ретроспективное покрытие

Главная особенность титула, ретроспективность: полис покрывает риски, возникшие до его заключения, а не события, которые ещё произойдут в будущем. Срок действия определяет другое, до какого момента страховщик обязан выплатить, если порок проявится в суде. На практике многие компании ориентируются на общий срок исковой давности по ничтожным сделкам, три года по статье 181 ГК РФ, и берут полис на этот же срок, иногда с продлением. Если оспаривание идёт через банкротство прежнего собственника, отсчёт трёхлетнего периода подозрительности по статье 61.2 закона № 127-ФЗ считается от даты принятия заявления о банкротстве, а не от даты вашей сделки, поэтому короткий годовой полис риск иногда не закроет.

Тариф: от чего он зависит

Единой ставки на рынке нет, каждый страховщик считает премию по своей методике, но обычно учитывают: число переходов права по объекту, возраст самых старых документов в цепочке, наличие банкротств или споров у прежних собственников, регион, тип объекта, срок и заявленную сумму. Чем чище прослеживаемая история, тем ниже премия; чем больше сомнительных звеньев, тем выше цена или вероятнее отказ.

Выгодоприобретатель, если объект в залоге

Если здание куплено с привлечением кредита и находится в залоге у банка, банк обычно настаивает на включении себя в полис в качестве выгодоприобретателя или требует отдельного подтверждения покрытия в его пользу. Это стандартная практика при ипотечном финансировании коммерческой недвижимости, условие стоит согласовать с банком до подписания полиса.

Как страховая оценивает риск и когда отказывает в полисе

Прежде чем выдать полис, страховщик проводит собственную проверку объекта, которую в отрасли называют андеррайтингом риска. По сути это та же юридическая экспертиза истории сделок, только с точки зрения человека, который сам скоро будет платить, если что-то пойдёт не так.

Что запрашивает андеррайтер

• Расширенную выписку ЕГРН. Со всей историей переходов права, а не только с текущими данными о собственнике, включая записи об обременениях, арестах и судебных спорах.
• Правоустанавливающие документы по каждому звену цепочки. Договоры, акты приёма-передачи, документы о наследовании или реорганизации, если объект переходил не по обычной купле-продаже.
• Сведения о судебных спорах. Картотека арбитражных дел и сайты судов общей юрисдикции по каждому из прежних собственников и по самому объекту.
• Сведения о банкротстве. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве проверяем по каждому звену цепочки, включая всех, кто владел объектом до текущего продавца.
• Отчёт о юридической проверке объекта. Если покупатель уже заказывал такую проверку, страховщик почти всегда просит с ней ознакомиться, это ускоряет и удешевляет андеррайтинг.

Что настораживает страховщика больше всего

• Частые и быстрые перепродажи. Несколько сделок за короткий срок, особенно если цена в них заметно отличается от рыночной, классический признак попытки скрыть порок за цепочкой формально чистых договоров.
• Незакрытые обременения. Действующий арест, залог без подтверждённого погашения или отметка о споре в ЕГРН на момент обращения за полисом.
• Предбанкротное состояние в цепочке. Признаки финансовых проблем у кого-то из прежних собственников, даже если формальное банкротство ещё не начато.
• Непроверяемые звенья. Сделки по доверенности, подлинность которой сложно подтвердить, или документы старше определённого возраста без возможности сверить оригинал.

Отказ в полисе, тревожный сигнал сам по себе

Если андеррайтер отказал в выдаче полиса или предложил его только с крупными исключениями по конкретным основаниям, это стоит воспринимать как сигнал перепроверить саму сделку, а не как повод искать более сговорчивого страховщика. Профессионал, который специализируется на оценке именно таких рисков и материально заинтересован в точности своей оценки, нашёл в истории объекта то, что не устроило и вашу собственную юридическую проверку, либо то, что проверка вовсе пропустила. Игнорировать такой отказ и подписывать сделку без страховки, значит принимать на себя весь риск в одиночку, без чужой профессиональной оценки в качестве второго мнения.

Как выглядит выплата и суброгация

С точки зрения закона страховой случай по титулу наступает в момент, когда решение суда об истребовании объекта или о признании сделки недействительной вступает в законную силу, а не тогда, когда компания узнала о претензии или когда иск только подан. До этого момента у страховщика формально нет обязанности платить, даже если спор в суде уже идёт годами.

Что нужно для обращения за выплатой

• Вступивший в силу судебный акт. Решение об истребовании имущества по статьям 301, 302 ГК РФ либо о признании недействительной сделки, из-за которой утрачено право.
• Заявление о наступлении страхового случая. В срок, установленный конкретным договором, обычно исчисляется от даты вступления решения в силу.
• Документы по объекту и сделке. Полный комплект, который ранее уже был у страховщика при заключении договора, плюс материалы самого судебного дела.

Сколько заплатят

По общему правилу выплата равна страховой сумме, зафиксированной в полисе, либо доказанному размеру реального убытка, если он оказался меньше страховой суммы. Если ранее сумма страхования была установлена ниже действительной стоимости объекта, страховщик по статье 949 ГК РФ возмещает убытки пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости, а не в полном объёме, поэтому недооценка объекта на этапе заключения договора бьёт по компании именно в момент выплаты, а не раньше.

Когда в выплате откажут на законных основаниях

Статья 963 ГК РФ освобождает страховщика от выплаты, если страховой случай наступил вследствие умысла самого страхователя, выгодоприобретателя или застрахованного лица, а закон или договор имущественного страхования вправе распространить это освобождение и на случаи грубой неосторожности. На практике это означает: если компания сама участвовала в схеме, которая привела к утрате права, либо заведомо скрыла известный ей риск при заключении полиса, о чём подробнее в разделе о том, чего титул не покрывает, рассчитывать на выплату не приходится.

Суброгация: кто взыскивает деньги с виновного дальше

После выплаты страхового возмещения по статье 965 ГК РФ к страховщику переходит, в пределах выплаченной суммы, право требования, которое компания имела к лицу, ответственному за убытки, обычно к продавцу или к тому, чья сделка в цепочке оказалась порочной. Это называется суброгацией. Условие договора, исключающее переход такого права к лицу, умышленно причинившему убытки, само по себе ничтожно: заранее освободить мошенника от такой ответственности закон не разрешает. Для компании суброгация практически выгодна: взыскание с виновного лица дальше ведёт страховщик, а компания лишь обязана передать документы и сведения, необходимые для этого требования.

Судебные споры об отказе в выплате и что писать в договоре

Большинство споров об отказе в выплате по титулу не о том, наступил ли страховой случай физически, суд уже вынес решение об истребовании имущества, а о том, подпадает ли конкретное основание под формулировку, записанную в конкретном полисе.

Три типичных повода для отказа

• Узкая формулировка страхового случая. В полисе записано, скажем, «утрата права вследствие мошеннических действий третьих лиц», а суд отобрал объект по другому основанию, из-за недееспособности давнего продавца. Формально страховщик прав: событие произошло, но не то, что описано в договоре.
• Довод о недобросовестности или сокрытии сведений. Страховщик заявляет, что компания знала или должна была знать о риске ещё на дату заключения полиса, ссылаясь на статью 944 ГК РФ, и требует признания договора недействительным вместо выплаты.
• Ссылка на исключения статьи 964 ГК РФ. Изъятие или арест по распоряжению государственного органа, если в договоре не было отдельной оговорки, расширяющей покрытие на такой случай.

По публикациям страховых компаний и юридических изданий встречается характерный сценарий: покупатель жилья судом лишался права из-за более ранней сделки, а страховщик отказывался закрывать остаток задолженности перед банком, ссылаясь на то, что покупателя признали недобросовестным приобретателем или что основание истребования не совпало с формулировкой полиса. Для компании, покупающей нежилой объект, вывод тот же: спор с большей вероятностью выигрывает та сторона, чья формулировка договора точнее описывает реально случившееся, а не общими словами.

Что стоит закладывать в договор заранее

• Широкая формулировка страхового случая. Перечислять несколько правовых оснований сразу: виндикация по статьям 301 и 302 ГК РФ, признание сделки недействительной по любым основаниям главы 9 ГК РФ, включая пороки воли, недееспособность стороны и оспаривание в рамках банкротства прежнего собственника по главе III.1 закона № 127-ФЗ.
• Явное указание на ретроспективность. Прямая фраза, что покрытие распространяется на пороки, возникшие до даты заключения договора, а не только после неё.
• Точный список исключений. Исключения из статьи 964 ГК РФ не расширять произвольно за счёт формулировок, размывающих определение страхового случая.
• Верное указание выгодоприобретателя. Если объект в залоге у банка, банк должен быть прямо назван в договоре, а не подразумеваться.

Титул при покупке с торгов по банкротству

Покупка нежилого здания с банкротных торгов, отдельный сюжет для титульного страхования, и не только из-за привлекательной цены. Лот приходит в конкурсную массу через процедуру банкротства и несёт с собой два самостоятельных слоя риска сверх обычной истории объекта.

Риск оспаривания самих торгов

Статья 449 ГК РФ даёт право оспорить торги в течение одного года со дня их проведения: необоснованное отстранение участника, отказ принять более высокую цену, продажа раньше срока, существенные нарушения процедуры. Если суд признаёт торги недействительными, недействителен и договор с победителем: применяются последствия недействительности сделки по статье 167 ГК РФ, объект возвращается, а покупатель вправе требовать назад уплаченные деньги отдельным требованием. Это реституция по итогам недействительной сделки, а не виндикация у добросовестного приобретателя, и статус добросовестности здесь роли не играет.

Риск оспаривания более ранних сделок должника

Второй слой, сделки, которые сам должник заключал ещё до банкротства. Глава III.1 закона № 127-ФЗ разрешает управляющему оспорить их в разные сроки в зависимости от основания.

Для инвестора, который покупает объект уже на торгах, это скорее плюс: спорную более раннюю сделку возвращают в конкурсную массу до того, как лот попадает на продажу.

Как на это смотрит страховщик

Возмездная покупка на организованных торгах под контролем суда, по смыслу статьи 302 ГК РФ, даёт более сильную позицию добросовестного приобретателя, чем прямая покупка у компании, которая позже обанкротилась. Но эта позиция не спасает от риска недействительности самих торгов, и большинство страховщиков это учитывают: часть выдаёт полис только после истечения годичного срока на оспаривание торгов, часть выдаёт сразу, но по повышенному тарифу. Пока годичный срок из статьи 449 ГК РФ не истёк, разумно не спешить с дорогостоящей реконструкцией, а сначала закрыть этот риск полисом либо переждать срок.

Альтернативы: заверения продавца, эскроу, нотариус

Компания, которая решила обойтись без полиса, обычно опирается на один или несколько других инструментов защиты. У каждого из них своя ниша, и ни один не закрывает именно тот риск, ради которого существует титул: утрату права спустя годы из-за порока, спрятанного в прошлом объекта.

Заверения продавца об обстоятельствах

Статья 431.2 ГК РФ даёт возможность включить в договор купли-продажи прямые заверения продавца: объект не в споре и не в залоге, продавец дееспособен, необходимые согласия получены, прежние сделки по объекту не оспариваются. Если заверение окажется недостоверным, покупатель вправе взыскать убытки, потребовать неустойку, если она согласована, либо отказаться от договора. Слабое место очевидно: заверение работает, только пока с продавца реально есть что взыскать. Если к моменту, когда порок всплыл в суде, продавец уже ликвидирован, лишён активов или сам признан банкротом, заверения остаются на бумаге, а деньги вернуть не с кого. Условия самого договора купли-продажи, включая раздел с заверениями сторон, подробно разбираем в статье договор купли-продажи недвижимости.

Счёт эскроу

По статье 860.7 ГК РФ банк как эскроу-агент блокирует деньги покупателя до наступления оснований для их передачи продавцу, обычно до момента регистрации перехода права в Росреестре. Инструмент устроен просто: банк держит деньги на своём счёте и передаёт их продавцу только после того, как право на объект зарегистрировано за покупателем. Как только переход права зарегистрирован и деньги ушли продавцу, эскроу свою функцию заканчивает. Если сделку оспорят через год или три, эскроу компанию уже не защитит: деньги к этому моменту давно у продавца, в банке их больше нет.

Нотариальное удостоверение сделки

Нотариус, удостоверяющий сделку, проверяет дееспособность и полномочия сторон именно на дату этого конкретного удостоверения и несёт финансовую ответственность за собственную ошибку. Это реальный и полезный слой защиты, но он смотрит только на саму сделку между текущими сторонами, а не на всю историю объекта. Порок, случившийся в более ранней сделке, которую двадцать лет назад заключали совсем другие люди без участия этого нотариуса, его проверкой не покрывается никак.

Коротко: главное о титульном страховании

• Что это. Отдельный вид имущественного страхования по статьям 929 и 930 ГК РФ: полис платит за утрату права собственности на объект из-за порока прежней сделки, а не за физическую порчу здания.
• Какие риски покрывает. Недееспособность продавца в старой цепочке (ст. 171, 177 ГК РФ), нарушенные права третьих лиц, мошенничество, оспаривание сделки в банкротстве прежнего собственника (глава III.1 закона № 127-ФЗ).
• Чего не покрывает. Изъятие для государственных нужд и арест по распоряжению госорганов по умолчанию (ст. 964 ГК РФ), самовольные постройки, риски, известные на дату заключения полиса (ст. 944 ГК РФ), споры о границах участка.
• Почему для нежилых объектов это особенно важно. Компенсацию из казны РФ по статье 68.1 закона № 218-ФЗ получает только гражданин, утративший жилое помещение; у коммерческой недвижимости такой государственной страховочной сетки нет вовсе.
• Чем отличается от юридической проверки. Проверка ищет порок до сделки, полис компенсирует убыток, если порок всё же реализовался в суде уже после того, как компания стала собственником, и проверка объективно не может увидеть всё заранее.
• Условия договора. Существенные условия по статье 942 ГК РФ: объект, страховой случай, страховая сумма, срок. Срок обычно ориентируется на общий срок исковой давности, три года по статье 181 ГК РФ, а страховая сумма привязана к цене по договору купли-продажи.
• Отказ в полисе, это сигнал. Если андеррайтер отказал в выдаче или предложил полис с крупными исключениями, это повод перепроверить сделку тщательнее, а не искать другого страховщика.
• Выплата и суброгация. Страховой случай наступает с даты вступления в силу решения суда; после выплаты к страховщику переходит право требования к виновному лицу в пределах выплаченной суммы (ст. 965 ГК РФ).
• Торги по банкротству. Лот с таких торгов несёт двойной риск: оспаривание самих торгов в течение года (ст. 449 ГК РФ) и оспаривание более ранних сделок должника по правилам о банкротстве.
• Альтернативы не заменяют титул. Заверения продавца, счёт эскроу и нотариальное удостоверение сделки закрывают другие по природе риски и работают, только пока с виновного есть что взыскать.