Акт о завершённом переустройстве и перепланировке нежилого помещения

Что такое акт и где он записан

Жилищный кодекс называет этот документ актом приёмочной комиссии. По статье 28 именно им «подтверждаются» переустройство и (или) перепланировка помещения в доме, а срок утверждения ограничен тридцатью днями после того, как орган получил уведомление об окончании работ. В Москве тот же документ оформляет Мосжилинспекция (МЖИ): в названии её государственной услуги прямо стоит «оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке», а порядок записан в регламенте к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП.

Для собственника или арендатора коммерческого помещения акт стоит в самом конце согласования. Решение МЖИ разрешает начать работы, проект говорит, что строить, а акт подтверждает, что построено так, как согласовано. Дальше с этой бумагой идут за изменениями в техпаспорте и в ЕГРН.

Закон различает две вещи, и от этого зависит всё остальное. Переустройство по статье 25 это установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования, которые требуют изменить технический паспорт. Перепланировка это изменение границ и (или) площади помещения, образование новых помещений или изменение внутренней планировки. Перепланировка, как сказано в той же статье, влечёт необходимость внести изменения в сведения ЕГРН. Из этого различия выросло правило о том, когда работа считается законченной.

Где нужен акт: помещение в доме и отдельное здание

Статьи 25 и 28 Жилищного кодекса написаны про многоквартирный дом. Постановление № 508-ПП тоже о домах. Нежилое помещение там не исключение: встроенный магазин, офис на первом этаже или аптека проходят ту же процедуру, что и квартира, с отдельными требованиями для нежилых помещений. К проекту для таких помещений добавляется экспертное заключение (п. 1.2.3.1 приложения 3 к 508-ПП).

Сомневаетесь, к какой строке отнести свой объект? Сначала выясните, стоит ли он в многоквартирном доме. От этого зависит, кто принимает работы и какие бумаги готовить.

Теперь о датах. Нынешний вид статья 28 получила по закону № 608-ФЗ от 19.12.2023, он действует с 1 апреля 2024 года; часть 1 позже изменил закон № 125-ФЗ от 07.06.2025. Положения 608-ФЗ применяются и к работам, завершённым после этой даты, но шедшим по решению, принятому раньше (ст. 3, ч. 2 закона 608-ФЗ). Для свежих дел вопроса о переходном периоде нет.

Что подтверждает акт и чего не подтверждает

Акт отвечает на один вопрос: сделано ли согласованное. Комиссия осматривает помещение и сверяет его с чертежами. Московский регламент называет итог так: «статус соответствия Проекту по итогам осмотра в натуре». Нет чертежей, тогда берут эскиз заявителя: в форме акта на такие работы указано, что помещение отвечает представленному эскизу, а предъявленное выполнено по требованиям нормативных документов, действующих для многоквартирных домов.

Нижняя строка многих удивляет. По части 3 статьи 28 перепланировка считается завершённой со дня внесения изменений в ЕГРН о границах и (или) площади либо со дня кадастрового учёта новых помещений и регистрации прав на них. Подпись комиссии дела ещё не закрывает.

Кто принимает работы и кто подписывает акт

Приёмку закон поручает органу, который согласовывал проект. В Москве это МЖИ. По форме акта на работы без проекта комиссия состоит из представителя инспекции (он председатель) и представителя заявителя. Внизу ставят подписи председатель и член комиссии, а в верхнем углу стоит гриф «Утверждаю» должностного лица МЖИ. Подписывают двое, утверждает третий, и с даты утверждения идут сроки передачи бумаг в реестр.

• Заявитель готовит запрос, открывает доступ в помещение, участвует в осмотре. Это собственник или его уполномоченный; арендатор действует с согласия арендодателя.
• Мосжилинспекция принимает запрос, организует осмотр, оформляет и утверждает акт, отправляет итог в личный кабинет портала.
• Проектировщик нужен, когда шли по проекту или когда после работ пишут техническое заключение: комиссия сверяется с его документами.
• Кадастровый инженер делает технический план, если планировку меняли: он входит в набор для акта.

Заявителю важнее всего открыть доступ. На одно обращение приходится один осмотр, а если внутрь попасть не удалось, инспекция фиксирует это собственным актом либо фото- и видеозаписью. Подробнее в разделе об отказах.

Три вида акта в Москве: кому какой нужен

В регламенте МЖИ три акта, и оформляют их по трём формам. Какой понадобится, определяет ход работ.

Для второго вида есть льгота. Пункт 19.1 Требований гласит: получение предварительного согласования с МЖИ не требуется, после выполнения работ заявитель подаёт запрос на оформление акта. Льгота касается только того, что не входит в пункты 2 и 3 Требований. Подвинули ненесущую перегородку и поставили новую дверь: хватит эскиза и акта. Тронули несущую стену: нужны проект и решение.

Срок считают со дня регистрации запроса в системе инспекции. Время приостановки в него не входит. Сама услуга бесплатна, однако выдача документов технической инвентаризации названа необходимой и обязательной, её оплачивает заявитель (раздел 2.14 регламента, постановление Правительства Москвы № 359-ПП).

Третий вид оформляют на построенное раньше, о нём ниже.

Какие документы нужны для запроса на акт

Перечни в регламенте закрытые: они прямо названы исчерпывающими (п. 2.5.1.6). В таблице главное. Для работ без проекта и для ранее выполненных работ в набор входят также правоустанавливающие документы, если прав нет в ЕГРН, учётно-техническая документация, если нет доступа к ней через Базовый регистр, и письменное согласие всех собственников помещения при общей собственности. Запрос заполняют на портале в интерактивной форме, бумаги прикрепляют скан-копиями (pdf либо один zip-архив), а запрос с образами заверяет электронная подпись (гражданину она не обязательна).

Столбцы названы по виду акта: «по решению» это акт после согласованного проекта, «без проекта» это пункт 19.6 Требований, «задним числом» это акт на выполненное ранее без решения. Арендатору стоит присмотреться к согласию арендодателя. Для акта по решению оно не требуется: его берут раньше, на этапе проекта. В двух других случаях письменное согласие собственника идёт в набор бумаг к запросу.

Состав эскиза установлен: план с экспликацией и площадями, итоговая конфигурация с учётом отступлений и адрес. Поэтажный план «до» должен совпадать с тем, что оформили технический учёт или Росреестр.

Сверьте всё, что собираетесь подавать, с реальным объектом. Чем технический план отличается от техпаспорта, объясняет статья про БТИ.

Что записывают об акте в базовый регистр

Регламент отдельно перечисляет сведения, которые инспекция вносит в Базовый регистр по итогам услуги. Часть полей заполняют по итогам осмотра.

• адрес дома и номер помещения;
• исполнитель ремонта;
• автор проекта или организация, ведущая авторский надзор;
• статус соответствия проекту по итогам осмотра;
• основание, по которому определены выполненные работы;
• дата решения комиссии.

Для акта на сделанное раньше набор короче: адрес, автор проекта и статус соответствия техническому заключению. Эти поля показывают, с чем сверяется комиссия: с проектом, эскизом или заключением. Поэтому документ, по которому проверяют помещение, нужен до подачи запроса.

Порядок получения акта: шаги от конца работ до подписи

1. Закончите стройку в срок решения. Решение о согласовании действует 18 месяцев со дня подписания, и в его тексте заявитель обязан сообщить инспекции об окончании работ до конца этого срока.
2. Соберите бумаги по таблице выше. Журнал и акты скрытых работ ведите по ходу дела, а не в конце.
3. Закажите технический план, если менялась планировка. Статья 28 требует приложить его к уведомлению и указать сведения об уплате пошлины за кадастровый учёт и (или) регистрацию прав.
4. Подайте запрос. В Москве это портал mos.ru. По общему порядку уведомление направляют так же, как по части 9 статьи 23 ЖК: лично либо через МФЦ.
5. Откройте помещение. Комиссия осматривает его на месте и сверяет с проектом, эскизом или техническим заключением.
6. Получите акт. Инспекция присылает его в личный кабинет подписанным электронным документом.
7. Проследите за передачей в реестр. После перепланировки инспекция отправит документы в Росреестр сама, о сроках говорит следующий раздел.

Кодекс ограничивает утверждение тридцатью днями с получения уведомления, а регламент Москвы называет срок короче: десять рабочих дней для обычного акта. Планировать лучше по московскому сроку.

Как акт попадает в ЕГРН: порядок и сроки

Самому нести акт в Росреестр не нужно: обязанность лежит на органе согласования. По части 1.10 статьи 19 закона № 218-ФЗ он должен не позднее пяти рабочих дней после утверждения акта отправить заявление в электронной форме. К заявлению идут акт, технический план и документ о согласовании со сведениями об уплаченной пошлине. Московские Требования (п. 26) повторяют срок и называют акт, технический план и сведения об уплате пошлины, документа о согласовании в их перечне нет.

Какой срок сработает, зависит от итога перепланировки. Изменились только площадь или конфигурация: заявление подаёт орган согласования, права не оформляют, срок пять рабочих дней. Появились новые объекты: запись и право оформляют одновременно, срок десять рабочих дней. Итог по заявлению инспекция передаёт заявителю не позднее следующего рабочего дня (п. 26 Требований).

После приостановки или возврата инспекция запрашивает недостающее, в том числе у заявителя технический план. Исправленный вариант готовит кадастровый инженер, а отправляет его в Росреестр снова МЖИ. Подробности о записях в реестре ищите в статье о регистрации перепланировки нежилого в ЕГРН.

Акт, техпаспорт и расходы: что обновляется и за чей счёт

• Переустройство по ст. 25 (ч. 1) ЖК требует внести изменение в технический паспорт; об изменениях в ЕГРН эта часть статьи не говорит.
• Перепланировка влечёт необходимость внести изменения в ЕГРН (ст. 25, ч. 2 ЖК); для техпаспорта это видно из формы акта, о ней ниже.
• Если переустройство и перепланировку сделали вместе, ч. 3 ст. 28 ЖК определяет момент завершения для каждого вида работ отдельно: переустройство считается завершённым со дня утверждения акта, перепланировка с даты записи об изменениях в ЕГРН.

Форма акта на работы без проекта содержит пункт: считать настоящий акт основанием для внесения изменений в технический паспорт помещения и в ЕГРН. К акту прилагают поэтажный план и экспликацию после произведённых работ. Выходит, акт служит основанием для внесения изменений сразу в два документа.

Расходы делятся так. Государственная услуга МЖИ бесплатна. Выдача документов технической инвентаризации оплачивается за счёт заявителя (раздел 2.14 регламента, постановление № 359-ПП). Госпошлина за кадастровый учёт и регистрацию прав это отдельная статья, и сведения о её уплате входят в документы для акта при перепланировке.

Арендатору полезно заранее закрепить в договоре, кто готовит документы, кто платит за технический план и пошлину и кто подаёт запрос. Если этого нет, после работ может возникнуть спор: помещение возвращают, а изменения в реестре так и не внесены. Для собственника главный риск связан со сделкой: покупатель и банк смотрят выписку, и расхождение выписки с фактом может осложнить сделку. Правку записей в реестре мы ведём отдельной услугой по изменению сведений ЕГРН.

Почему акт не оформляют: причины отказа и что делать

Отказ принимают отдельным решением. Регламент называет два решения об отказе в оформлении акта: для обычного акта и для акта на ранее выполненные работы без решения (п. 2.12.1.4.2 и 2.12.1.4.3), а часть оснований совпадает с основаниями отказа в согласовании. Ниже то, что записано в тексте постановления, и одна неприятность, которая возникает после подписи.

Последняя обидна тем, что акт уже подписан. Ошибка в плане оборачивается приостановкой, и дата завершения перепланировки отодвигается: без записи в реестре она не завершена.

Бывает и отзыв готового акта. Регламент разрешает его, если в инспекцию пришла копия распоряжения Департамента культурного наследия Москвы о прекращении разрешения на работы по сохранению памятника, выданного на этот адрес.

Работы сделаны без решения: акт на ранее выполненные работы

Третий вид акта нужен, когда работы выполнены, а решение о согласовании не получено, хотя оно требовалось. По статье 29 ЖК самовольными считаются работы, проведённые без основания, то есть без решения о согласовании, либо с нарушением проекта. Собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок, а по решению суда помещение можно сохранить в переустроенном и (или) перепланированном виде, если это не нарушает права граждан и не создаёт угрозу жизни или здоровью.

В Москве регламент предусматривает и другой порядок: оформление акта на ранее выполненные работы без решения, если такое решение требуется. Безопасность выполненного подтверждает техническое заключение проектной организации, и комиссия при осмотре записывает статус соответствия именно этому заключению.

• Срок оформления такого акта составляет 20 рабочих дней, вдвое больше, чем у обычного.
• В перечень входят техническое заключение (для нежилого помещения к нему прилагают экспертное заключение, п. 2.2.3.4 приложения 3 к 508-ПП), технический план при перепланировке, сведения об уплате пошлины, правоустанавливающие документы, согласие арендодателя для помещения в аренде и протокол общего собрания, если затронуто общее имущество.
• Если требуется заключение Департамента культурного наследия, МЖИ запрашивает его сама в порядке межведомственного взаимодействия.

Если работы затронули несущие конструкции и технического заключения получить не удаётся, остаётся суд по части 4 статьи 29. Какой путь выбрать, зависит от того, что именно сделано. Узаконивание самовольной перепланировки нежилого помещения мы ведём в рамках услуги по согласованию перепланировки нежилого помещения в Москве. Когда акт на руках, мы поможем внести изменения объекта в ЕГРН.

Коротко: что запомнить об акте о завершённом переустройстве

• Акт это акт приёмочной комиссии по статье 28 ЖК: им подтверждают переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, срок утверждения не больше тридцати дней с получения уведомления.
• Переустройство завершено со дня утверждения акта, перепланировка только с момента, когда ЕГРН изменён.
• В Москве акт оформляет МЖИ: десять рабочих дней по решению о согласовании и для работ без проекта, двадцать рабочих дней для ранее выполненных работ без решения.
• При перепланировке к запросу нужны технический план и сведения об уплате пошлины.
• Заявление в Росреестр направляет МЖИ в течение пяти рабочих дней после утверждения акта, регистратор сверяет технический план с актом.
• Не пропускайте срок решения (18 месяцев), получите согласие арендодателя и сверяйте технический план с фактом до подачи.