Авторский надзор и технический надзор: что проверяет каждый и кто обязателен на объекте

Три слова и четыре проверяющих: что есть что

На площадке собственник слышит сразу несколько названий. За каждым стоит свой исполнитель и свой акт на выходе. Спутаете их, и можно заплатить не за ту услугу либо упустить бумагу, без которой не обойтись при вводе в эксплуатацию.

Как их называет закон:

• строительный контроль: сверка выполняемых работ с проектом, рабочей документацией, регламентами и изысканиями (ч. 1 ст. 53 ГрК РФ); ведёт его тот, кто возводит здание, а при договоре подряда ещё и застройщик;
• авторский надзор: присмотр автора за тем, чтобы дом рос по его чертежам (п. 3 ч. 2 ст. 2 Закона № 384-ФЗ);
• технадзор: слово из обихода; в законе ему отвечает право заказчика лично следить за ходом дела или поручить это нанятому со стороны инженеру (ст. 748 и 749 ГК РФ);
• госстройнадзор: выезды органа власти с проверками; их назначают не на всякой стройке, порядок и случаи перечислены в ст. 54 ГрК РФ.

Важная деталь: само полное словосочетание «технический надзор» в Градостроительном кодексе и во второй части Гражданского не встречается: мы прошли оба текста поиском, совпадений ноль. Поэтому в контракте эти слова ничего не обещают, пока не расписано, что именно сверяет специалист и какие бумаги подписывает.

Сравнение: кто ведёт, по какой норме, что смотрит и что оставляет

Главная таблица статьи. Каждая строка держится на тексте акта, номера статей и пунктов собраны в последней колонке.

Различие видно сразу: первые две строки охватывают работы целиком, третья сверяет только с чертежами, четвёртая глядит снаружи и закрывает вопрос для ввода. Друг друга они не подменяют, у каждой своя норма.

Строительный контроль: исполнитель ведёт всегда, застройщик подключается по договору

Часть 2 статьи 53 ГрК начинается с главного: сверку проводит лицо, которое возводит здание. Когда стройка идёт по заказу, к нему присоединяются и другие: технический заказчик, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, региональный оператор. Любой из них может нанять для этой работы ИП или юрлицо.

Порядок задан Положением, утверждённым постановлением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 468 (ред. от 6 мая 2024 г. № 589). Мероприятия там поделены между двумя сторонами.

Что делает подрядчик (п. 5)

• оценивает качество материалов, изделий, конструкций и оборудования, поставленных на площадку;
• следит за правилами складирования и хранения;
• сверяет последовательность и состав технологических операций;
• принимает законченные виды и этапы;
• вместе с застройщиком освидетельствует скрытые работы и смотрит, совпадает ли готовое здание с документацией.

Чем занят заказчик (п. 6)

• выясняет, полно ли и в срок исполнитель провёл входной контроль и можно ли верить его записям;
• проверяет склад и соблюдение техпроцесса;
• участвует в приёмке того, что потом закроют, и в итоговой сверке;
• ведёт иные мероприятия, которые предусмотрены законом или договором.

Спор часто решают две нормы. Первая: подрядчик зовёт другую сторону на совместный осмотр «не позднее чем за 3 рабочих дня». Если её предупредили и она не явилась, он вправе сделать всё без неё (п. 11). Вторая: пока скрытые работы не освидетельствованы, следующие начинать нельзя (п. 10).

Итоги записывают. На каждое мероприятие оформляют акт, а сведения о нём попадают в общий журнал (п. 12). Совместные акты делают в двух экземплярах, подписи ставят представители обеих сторон.

Технический надзор: что скрыто за этим словом юридически

Рынок называет технадзором возможность, которую даёт статья 748 Гражданского кодекса. Тот, кто заказал работы по договору, следит за их ходом и качеством, за сроками и материалами исполнителя. В его оперативно-хозяйственную деятельность вмешиваться нельзя.

У такого права есть цена, и полезно знать её заранее.

• Увидели отступления, способные ухудшить результат? Нужно «немедленно заявить об этом подрядчику». Промолчали, и сторона, как сказано в той же статье, «теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки» (п. 2 ст. 748 ГК).
• Строитель, сделавший плохо, не вправе оправдываться тем, что за ним не следили, если закон не возлагал такой присмотр на застройщика (п. 4).
• Градостроительный кодекс требует бумаги: замечания заказчика «должны быть оформлены в письменной форме», а об устранении составляется акт (ч. 7 ст. 53).

Нанять внешнего специалиста можно без согласия подрядчика. Статья 749 ГК разрешает отдельное соглашение на такие услуги с инженером, в том числе с организацией, но в основном контракте нужно определить его функции и последствия его действий для строителя. Без этого спор о полномочиях постороннего человека на объекте почти неизбежен.

Что вписать в договор с наёмным технадзором

1. Ссылку на нормы: ст. 53 ГрК и Положение № 468, а не одно общее слово.
2. Право визировать акты скрытых работ и ответственных конструкций от имени собственника.
3. Обязанность направлять претензии письменно и фиксировать их снятие актом.
4. Порядок доступа на площадку и график выездов, согласованный заранее.
5. Бумагу о полномочиях представителя владельца (приказ или доверенность): для лиц строителя, подписывающих чертежи, эта бумага прямо названа в составе исполнительной документации (п. 7).

Обойтись можно и без сторонней фирмы. Пункт 4 Положения разрешает поручить это своим работникам, на которых эту обязанность возложили в установленном порядке. Собственнику с одним зданием иногда хватает штатного специалиста и приглашённого инженера на этапы скрытых работ.

Авторский надзор: сверка с чертежами, а не проверка стройки целиком

Закон о безопасности зданий и сооружений описывает его как «контроль лица, осуществившего подготовку проектной документации», за тем, чтобы при возведении, реконструкции и капремонте соблюдались её требования (п. 3 ч. 2 ст. 2 Закона № 384-ФЗ). Предмет узкий, его задаёт само определение.

Марки бетона, технология и охрана труда сюда не входят, этим заняты другие участники. Автор отвечает на один вопрос: построено ли нарисованное, а если нет, согласовано ли отступление.

Обязателен ли он

В ч. 2 ст. 53 ГрК сказано мягче, чем многие думают: застройщик или технический заказчик «по своей инициативе может привлекать» автора к сверке. Закон № 384-ФЗ в статье 41 относит такую сверку к формам добровольной оценки соответствия. Общей обязанности звать проектировщика на площадку в этих двух актах нет.

Оговорка важна: иные акты, договоры и условия финансирования могут требовать его присутствия на некоторых стройках. Методика сметной стоимости допускает включать затраты «по объектам, обязательное проведение авторского надзора по которым предусмотрено законодательством», но случаи не перечисляет. Для вашего участка это выясняют особо.

Как автор встроен в процесс

• Положение № 468 (п. 3) называет организацию-разработчика, приглашённую застройщиком, среди тех, кто ведёт контроль: её часть сводится к сверке работ с проектом.
• В общем журнале по форме Минстроя (№ 1026/пр) отведено место записям уполномоченного представителя автора.
• Отступления наносят на исполнительные схемы и согласуют их с автором (приказ № 344/пр, п. 9).
• Если без правок не обойтись, отклоняться разрешено «только на основании вновь утвержденной» документации (ч. 7 ст. 52 ГрК).

Детали выездов и записей мы не пересказываем: их определяют договор с автором и действующие стандарты, которые сверяют по актуальной редакции перед подписанием.

Что обязательно на вашем объекте

На вопрос «кто нужен» нет единого ответа, он зависит от ситуации. Мы свели то, что следует из текстов актов, в таблицу.

Если госнадзор предусмотрен, начало стройки привязано к сроку. Застройщик или технический заказчик обязан отправить извещение «не позднее чем за семь рабочих дней» до старта работ (ч. 5 ст. 52 ГрК) и приложить, в числе прочего, общий и специальные журналы. При вводе такого здания орган, выдавший разрешение на строительство, осмотр не проводит (ч. 5 ст. 55 ГрК).

Какие документы остаются после каждого вида проверки

Спустя год с ввода споры решают бумагами, и заранее полезно знать, чья подпись где нужна. Ниже то, что перечислено в кодексе и приказах Минстроя.

Обратите внимание на последнюю строку. Акт по ч. 7.1 ст. 53 завершает весь контроль, и исполнитель по договору ставит под ним свою визу наравне с другими. Его не оформляют для ИЖС и садовых домов.

Отдельный пакет оставляет государственный надзор. Когда работы закончены, орган выезжает на место и по итогам либо выдаёт заключение о соответствии построенного проекту, либо отказывает (ч. 16 ст. 54 ГрК). Реквизиты этой бумаги идут в заявление на ввод (п. 9 ч. 3 ст. 55).

Деньги: у каждого вида своя строка в смете

Эти расходы не сливаются в одну сумму. Методика определения сметной стоимости (приказ Минстроя № 421/пр от 4 августа 2020 г.) разносит их по разным главам сводного расчёта. Её применяют при бюджетном и приравненном финансировании, а в иных случаях только если так предусмотрено федеральным законом или договором (её п. 3).

• Глава 10: содержание технического заказчика и затраты застройщика на строительный контроль (п. 162).
• В главе 12 стоит плата автору за присутствие на объекте (подпункт «з» пункта 171).
• Лимит на этот надзор: 0,2 процента от итога графы 8 глав с 1 по 9 (п. 173); проезд туда не входит и считается дополнительно (п. 174).

Совсем иной норматив действует для проверок на стройках, деньги на которые выделяет федеральный бюджет. По приложению к Положению № 468 при стоимости до 30 млн рублей в базисных ценах 2000 года он равен 2,14 %, а для дорогих зданий снижается: в диапазоне от 750 до 900 млн это 1,09. Базой служит вся цена строительства без затрат на покупку земли, по уровню 1 января 2000 года, без НДС (п. 15).

Своих цен мы здесь не называем: они появляются после разбора объекта и состава работ.

Как расставить роли до начала стройки

Из норм складывается практичный порядок. Последовательность наша, ни один акт её целиком не требует, но каждый шаг опирается на статью.

1. Выясните, нужен ли госнадзор. Ответ даёт ст. 54 ГрК: сначала смотрят, подлежит ли проект экспертизе.
2. Назовите представителя собственника на площадке. Это штатный сотрудник по приказу или приглашённый инженер; во втором случае его функции прописывают в договоре подряда (ст. 749 ГК).
3. Решите вопрос с автором. Хотите сверки с чертежами его силами, зовите его до старта (ч. 2 ст. 53 ГрК) и сразу условьтесь, кто ведёт его записи.
4. Впишите в график выезды на скрытые работы. Строитель предупреждает за 3 рабочих дня, а пропущенный акт составят без вас (п. 11 Положения).
5. Задайте порядок претензий. Письменно, с актом об устранении (ч. 7 ст. 53 ГрК, п. 2 ст. 748 ГК).
6. Если госнадзор предусмотрен, не опоздайте с извещением и соберите комплект журналов (ч. 5 ст. 52 ГрК).

Роли совмещают по-разному. Один инженер может вести контроль застройщика на всех этапах, проектировщик приезжает на узлы и согласование отступлений, а подрядчик следит за собой постоянно. Важно, чтобы у каждого действия был названный ответственный и документ.

Если нужен общий взгляд на объект, мы подключаем авторский и строительный надзор в Москве и помогаем собрать пакет бумаг до ввода.

Шесть частых ошибок собственника

Ошибки ниже вытекают из текста норм: у каждой есть статья, объясняющая цену промаха.

1. Принять технадзор за замену госнадзору. Без заключения инспекции, если она предусмотрена, здание не сдать (п. 9 ч. 3 ст. 55 ГрК), а частный инженер такой бумаги не выдаёт.
2. Говорить замечания вслух. Нужна письменная форма (ч. 7 ст. 53 ГрК), а молчание лишает права на недостатки ссылаться (п. 2 ст. 748 ГК).
3. Подписывать акты скрытых работ после закрытия. Следующие работы нельзя начинать до освидетельствования (п. 10 Положения).
4. Звать проектировщика без договора. Закон называет приглашение правом застройщика или технического заказчика, то есть решением с оформлением (ч. 2 ст. 53 ГрК).
5. Менять чертежи на месте. Отклонение допускают лишь по вновь утверждённой документации (ч. 7 ст. 52 ГрК).
6. Забыть про повторную сверку. Если продолжение начнётся позже чем через полгода от осмотра, скрытое осматривают снова и составляют новые акты (ч. 6 ст. 53 ГрК).

Последний пункт касается долгой паузы между этапами: консервация, смена строителя, ожидание финансирования. Срок в шесть месяцев идёт со дня окончания проверки, и акты прошлого года новому этапу не годятся.

Коротко: что запомнить

• Подрядчик сверяет работы всегда, а при договоре к нему добавляется застройщик, лично или через нанятого исполнителя (ч. 2 ст. 53 ГрК).
• «Технический надзор» в ГрК и части второй ГК не определён: юридически это право того, кто заказал стройку, следить за её ходом, а полномочия инженера задают условия сделки (ст. 748 и 749 ГК).
• Автор проекта смотрит только на соответствие чертежам (ст. 2 Закона № 384-ФЗ), и приглашают его по своей инициативе.
• Госстройнадзор, как правило, идёт там, где документация подлежит экспертизе; его заключение нужно для ввода (ст. 54 и п. 9 ч. 3 ст. 55 ГрК).
• Претензии пишут письменно, скрытые работы принимают до закрытия, на проверку зовут за 3 рабочих дня.
• В смете расходы разведены: контроль застройщика идёт по главе 10, плата автору по двенадцатой, лимит последней равен 0,2 процента от итога глав с 1 по 9.