Срок действия ГПЗУ: сколько действует градостроительный план земельного участка и что делать, когда он истёк

Три года со дня выдачи: что это значит на деле

Ответ короткий: сведения градостроительного плана земельного участка можно использовать три года со дня выдачи. Часть 10 статьи 57.3 Градостроительного кодекса разрешает использовать информацию из плана для подготовки проектной документации и для получения разрешения на строительство «в течение трех лет со дня его выдачи». После этого срока использовать информацию в этих целях нельзя.

Слова «срок действия», которые люди вводят в поиск, в самой норме не стоят. Закон не говорит, что документ перестаёт существовать по календарю. Он ограничивает использование сведений двумя целями, и от этой разницы зависит, что делать, когда срок вышел.

• Отсчёт идёт от даты выдачи. Она указана на титульном листе плана, в строке «Дата выдачи», и именно её сверяют со сроком.
• Срок записан в федеральной норме. Региональных вариантов в части 10 нет: в Москве, в Подмосковье и в Новосибирске считают одни и те же три года.
• Продления в Кодексе нет. Когда срок вышел, берут новый план. Что случилось в 2022 году и почему в сети до сих пор советуют «продлить», разбираем в отдельном разделе ниже.
• Новый план без платы. Его выдают без взимания платы, срок подготовки до четырнадцати рабочих дней (часть 6 статьи 57.3).

Дальше о том, что именно ограничено сроком, а что остаётся доступным и после его окончания.

Что именно ограничено сроком, а что нет

Часть 10 называет две цели, ради которых план можно использовать три года. Первая: подготовка проектной документации. Вторая: получение разрешения на строительство. Обе привязаны к реальным шагам. Статья 48 Кодекса обязывает заказчика передать проектировщику градостроительный план (часть 6), а проектная документация готовится на основании информации, указанной в плане (часть 11). В заявлении на разрешение по статье 51 нужно указать реквизиты плана.

Две цели и одно исключение

• Проектирование. Пока идут три года, архитектор вправе опираться на сведения плана. Проект, который затянулся за этот рубеж, подготовить на этих сведениях уже нельзя.
• Разрешение на строительство. К моменту подачи заявления план должен быть выдан не ранее чем за три года до этого дня.
• Исключение про сети. Часть 10 выводит из-под трёхлетнего правила информацию, предусмотренную пунктом 15 части 3 статьи 57.3: сведения о возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, кроме электроснабжения, с максимальной нагрузкой в возможных точках подключения.

Исключение стоит запомнить: раздел плана о подключении к сетям не сгорает вместе со всем остальным. Трёхлетний срок на него не распространяется. Эти сведения плану даёт сетевая организация на дату подготовки плана (часть 7 статьи 57.3), поэтому перед проектированием их стоит уточнить у неё.

Чего Кодекс по истечении срока не делает

В статье 57.3 нет нормы об аннулировании, отзыве или признании плана недействительным по сроку. Часть 10 закрывает для старого плана только две перечисленные цели. Остальные применения плана, от оценки участка до разговора с инвестором, этой нормой не затронуты, хотя сведения в нём с каждым месяцем стареют.

Как устроен сам документ, какие в нём разделы и что означают индекс «Ф» и зоны с особыми условиями, мы разбирали на странице про как читать ГПЗУ. Здесь важнее другое: правильно посчитать дату.

Как считать три года: решает дата подачи заявления

Чаще всего ошибаются в точке, где срок заканчивается. Заказчики считают три года до получения разрешения, а Кодекс привязывает их к подаче заявления. Пункт 2 части 7 статьи 51 требует указать в заявлении на разрешение реквизиты плана, выданного не ранее чем за три года до дня представления заявления. Сам документ орган запрашивает самостоятельно (пункт 3 части 7.1 той же статьи).

Практический вывод простой: последний безопасный день это день подачи заявления, и подготовку пакета отсчитывают от него.

Пример расчёта

Допустим, план выдан 12 февраля 2024 года. Три года истекают 12 февраля 2027 года, и заявление на разрешение нужно подать не позже этого дня. На практике назначайте подачу минимум за три-четыре недели до последнего дня: в запасе должны остаться дни на возврат документов, правку и повторную отправку.

Если разрешение уже получено

Разрешение выдаётся на срок, предусмотренный проектом организации строительства (часть 19 статьи 51), и к сроку плана отношения не имеет. Но сведения плана снова вступают в дело, когда в реестр разрешений вносят изменения. Часть 21.15 статьи 51 допускает отказ при несоответствии планируемого размещения объекта требованиям плана. Если для изменений представлен план, выданный после получения разрешения, он должен быть выдан не ранее чем за три года до дня заявления. Заявление, поданное исключительно ради продления срока действия разрешения, под основания отказа, связанные с планом, не попадает.

Продление относится к разрешению, у плана его нет. Общую картину маршрута согласования, от плана до ввода объекта, мы собрали в материале про этапы согласования нового строительства, а как устроена выдача самого разрешения, разобрано в статье про разрешение на строительство.

Нужен ли ГПЗУ: когда он обязателен, а когда нет

Вопрос «нужно ли ГПЗУ» стоит рядом с вопросом о сроке не случайно: платить временем за план, который тебе не требуется, обидно. Кодекс привязывает градостроительный план к двум вещам, к проектированию и к разрешению на строительство. Куда он не привязан, там его не требуют.

Статья 57.3 не называет план условием купли-продажи или аренды участка между частными лицами и организациями: ни слова об этом в её тексте нет. Исключение составляют торги на участок из государственной или муниципальной собственности: если на нём допускается строительство, без градостроительного плана участок не может быть предметом аукциона (пункты 8 и 22 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ). Покупатель, который собирается строить, хочет видеть план до сделки в любом случае, и проверять его возраст нужно сразу.

Что это значит для вас

• Строите коммерческий объект. План нужен дважды: проектировщику и для заявления на разрешение. Срок в три года держит оба шага.
• Строите линейный объект. Вместо плана вам нужны проект планировки и проект межевания территории, и срок плана на вас не распространяется.
• Строите дом на своём участке. Проверьте, подпадает ли он под ИЖС: тогда достаточно уведомления, порядок которого разобран в статье про уведомление о строительстве ИЖС.
• Участок ещё не образован. План выдают и до образования участка, но только в случаях частей 1.1 и 1.2 статьи 57.3: для объектов федерального, регионального и местного значения и при комплексном развитии территории.

Как подать заявление, если план всё-таки нужен, и чем московский порядок отличается от подмосковного, расписано в материалах как получить ГПЗУ и заказ ГПЗУ в Московской области. Здесь вернёмся к сроку: что будет, если правила землепользования поменяются, пока план ещё действует.

Если правила землепользования изменили после выдачи плана

Самый частый вопрос после «сколько действует» звучит так: план получен, а потом в правилах землепользования и застройки что-то поменялось. По каким правилам рассмотрят заявление? Ответ дают два места в Кодексе. Часть 13 статьи 51 перечисляет основания, по которым отказывают в разрешении: проектная документация не соответствует требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного плана, а также разрешённому использованию участка и ограничениям, действующим на дату выдачи разрешения.

Даты в этой норме две, и они разные.

Как это выглядит на примере

Предположим, после выдачи плана правила землепользования снизили предельную высоту застройки в зоне. Проект, рассчитанный по плану, будут проверять по цифрам из плана. Теперь другая ситуация: из зоны исключили вид использования, под который вы проектировали склад. Разрешение по такому проекту выдать уже не смогут, хотя план живой и его срок не вышел. В первом случае план защищает вас, во втором одного плана недостаточно.

Что делать, если правила поменялись

• Сравните два набора правил. Откройте план и действующие правила землепользования для вашей зоны и выпишите, что изменилось: вид использования, предельные параметры, зоны с особыми условиями.
• Проверьте вид использования. Если он остался в числе разрешённых, срочности нет, главное успеть в срок плана. Исчез из списка, и нужен разбор вариантов.
• Решите, нужна ли смена правил. Когда параметров не хватает, это разговор про внесение изменений в правила землепользования, про отклонение от предельных параметров или про смену вида использования.

Такой разбор мы делаем в рамках разбора ГПЗУ и участка: берём ваш план, выписку из ЕГРН и действующие правила и на консультации с разбором говорим, что на участке реально построить. Если параметров не хватает, дальше идёт внесение изменений в ПЗЗ или разрешение на отклонение от предельных параметров. Срок при этом идёт от даты плана, и день, когда вы заметили изменения в правилах, его не сдвигает.

Продлить ГПЗУ нельзя: что было в 2022 году и что работает сейчас

В статье 57.3 слова «продлить» нет вовсе: ни в части 10, ни в остальных частях. Процедуры продления плана Кодекс не знает, и подать заявление «о продлении ГПЗУ» некуда. Тем не менее запрос «продление ГПЗУ» встречается в поиске, и причина понятна: в 2022 году продление действительно было.

Что произошло в 2022 году

Постановлением Правительства от 2 апреля 2022 года № 575 утверждены особенности продления сроков действия документации по планировке территории и градостроительных планов. Пункт 3 этих особенностей продлил на один год срок использования информации плана для подготовки проектной документации, выдачи разрешения на строительство и внесения изменений в разрешение. Продление касалось планов, у которых срок истекал в период со дня вступления постановления в силу до 1 января 2023 года.

Что можно продлить на самом деле

Продлевается разрешение на строительство. У плана такой возможности нет. Когда заявление о внесении изменений в реестр разрешений подано исключительно ради продления срока действия разрешения, основания для отказа, связанные с планом, к нему не применяются (часть 21.15 статьи 51). Это отдельная процедура со своими сроками, и план в ней не участвует.

Когда отдельные планы на новые участки не нужны

Есть ситуация, в которой получать отдельные планы на образованные участки не нужно. Часть 11 статьи 57.3 говорит: если по участку получены план и разрешение на строительство, а затем участок разделён или из него выделен другой, планы на образованные участки получать не нужно. Если в течение срока из части 10 проводятся мероприятия, предусмотренные статьёй 5.2 Кодекса, в этом случае используется план исходного участка. Как проходит образование участков, мы разбирали в материале про образование земельного участка.

Для остальных случаев путь один: новый план. Как он выглядит по шагам, в следующем разделе.

Срок вышел: пять шагов от старого плана к новому

Когда три года прошли, сам документ остаётся в архиве, но для проекта и разрешения он больше не годится. Порядок дальше короткий, и почти все шаги вы можете пройти без посредников.

• Шаг 1. Сверьте даты. Возьмите дату выдачи плана и назовите дату, когда реально подадите заявление на разрешение. Если вторая выходит за три года от первой, новый план нужен.
• Шаг 2. Сравните старый план с действующими правилами. Выпишите, что поменялось в правилах землепользования для вашей зоны после выдачи плана. Это покажет, чего ждать от нового документа.
• Шаг 3. Подайте заявление на новый план. Обращается правообладатель участка (часть 5 статьи 57.3), заявление можно направить электронным документом с подписью либо подать через многофункциональный центр. План подготовят и выдадут в течение четырнадцати рабочих дней без взимания платы (часть 6 той же статьи).
• Шаг 4. Прочитайте новый план целиком. Вид использования, предельные параметры, зоны с особыми условиями использования, подключение к сетям. Если цифры хуже ожидаемых, решайте это до начала проектирования.
• Шаг 5. Передайте план проектировщику и поставьте дату подачи на разрешение. Три года пошли заново с даты выдачи нового плана, поэтому проектирование, экспертизу и подачу стоит рассчитать так, чтобы уложиться в этот срок с запасом.

Именно эту часть работы мы делаем в рамках получения и разбора ГПЗУ: сверяем план с выпиской из реестра недвижимости и действующими правилами, находим ограничения и называем, что на участке реально можно построить. Если для вашего проекта параметров не хватает, дальше идёт смена вида использования, изменение правил землепользования или проекта межевания, и новый план уже заказывают под результат этих работ, чтобы не получать его дважды.

Порядок самой подачи, документы и причины отказов разобраны в материале о заказе ГПЗУ, для Подмосковья в статье про ГПЗУ в Московской области.

Планы, выданные до 1 июля 2017 года: переходные сроки закончились

Иногда в старых материалах и разговорах встречается срок «от трёх до восьми лет». Он относился только к планам, утверждённым до 1 июля 2017 года. Статья 9 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 373-ФЗ разрешила использовать информацию такого плана в течение срока, который установит акт высшего исполнительного органа субъекта Российской Федерации. Срок не мог быть меньше трёх и больше восьми лет начиная с 1 июля 2017 года.

По истечении установленного срока закон запрещает использовать информацию такого плана. Верхняя граница вышла в 2025 году, поэтому сегодня ни один план, утверждённый до 1 июля 2017 года, нельзя использовать для проекта и разрешения, какой бы срок ни назначил ему регион.

Все планы, выданные с 1 июля 2017 года, живут по единому правилу части 10 статьи 57.3: три года со дня выдачи.

Четыре ошибки с датами, которые возвращают проект на старт

Срок плана обходится проекту во время: пропущенная дата возвращает проект к заказу нового плана и к повторной сверке цифр. Вот четыре ошибки, которые встречаются чаще всего.

• Считать три года до получения разрешения. Граница привязана ко дню подачи заявления (пункт 2 части 7 статьи 51), поэтому всё, что нужно до подачи, нужно успеть к этой дате. Лечится календарём: от дня подачи отсчитайте пакет документов, экспертизу, проектирование.
• Заказывать план впрок. Срок идёт со дня выдачи, и начало проектирования его не сдвигает. Если до проекта год, из трёх лет у вас остаются два, и столько же времени на экспертизу и подачу. Заказывайте план на старте проектирования.
• Подавать заявление в последний день. Заявление может потребовать правки, а новая подача это новая дата. Закладывайте запас минимум в месяц.
• Искать продление. Процедуры продления плана нет, а постановление № 575 касалось сроков, истекавших с 13 апреля по 31 декабря 2022 года. Каждая неделя поиска продления это неделя, которую можно потратить на новый план.

Если вы сомневаетесь, успеваете ли подать на разрешение с вашим планом, выясните это сейчас: консультация с разбором проверит это сразу, а потерянные месяцы проектирования не вернуть.

Коротко: главное о сроке действия ГПЗУ

• Три года со дня выдачи. Сведения плана можно использовать для проектной документации и получения разрешения на строительство (часть 10 статьи 57.3 ГрК РФ).
• Ограничено использование сведений: документ по сроку не аннулируется. Нормы об аннулировании плана по сроку в Кодексе нет, закрыты две названные цели.
• Исключение для сетей. Информация о возможности подключения к сетям (пункт 15 части 3) под трёхлетний срок не подпадает.
• Для разрешения решает день подачи заявления. План должен быть выдан не ранее чем за три года до этого дня (пункт 2 части 7 статьи 51).
• Требования к строительству берут на дату плана, вид использования на дату разрешения. Смена правил землепользования опасна для вида использования даже внутри трёх лет (часть 13 статьи 51).
• Продлить план нельзя. Постановление № 575 коснулось только сроков, истекавших с 13 апреля по 31 декабря 2022 года. Срок можно продлить у разрешения на строительство при условиях части 21.15 статьи 51 (работы начаты, заявление подано не позже чем за десять рабочих дней до конца срока), но не у плана.
• Новый план бесплатный и быстрый. До четырнадцати рабочих дней, обращается правообладатель участка (части 5 и 6 статьи 57.3).
• План нужен не всегда. Для проекта и разрешения он обязателен, для линейных объектов его заменяют проект планировки и проект межевания, для ИЖС по уведомлению его в перечне сведений нет.
• Планы до 1 июля 2017 года не годятся. Предельный срок для них закончился не позднее 1 июля 2025 года.
• Закладывайте запас. Подавайте заявление на разрешение минимум за месяц до конца срока и заказывайте план на старте проектирования.