Эскизный проект здания: состав, роль в АГР и из чего складывается цена

Что такое эскизный проект и записан ли он в законе

Такого термина нет ни в Градостроительном кодексе, ни в Положении о составе разделов проектной документации (постановление Правительства РФ № 87). Мы прогнали тексты из базы законов по слову «эскиз»: в кодексе (редакция № 210 от 04.08.2026) и в постановлении № 87 (редакция № 41 от 21.10.2025) совпадений нет. Кодекс называет два вида документов: проектную и рабочую документацию (ч. 1 ст. 48).

Значит, эскиз остаётся рабочим термином проектной практики. Под ним понимают предварительную проработку объекта до проектной документации: где здание встанет на участке, какой у него объём, как расположены помещения и как оно выглядит снаружи. Проектная документация по ч. 2 ст. 48 уже определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для строительства. Рабочая, по ч. 2.1 той же статьи, разрабатывается на основании проектной и нужна самой стройке.

В Москве к этой картине добавляется ещё один слой: согласование архитектурно-градостроительного решения (АГР). Эскиз в нём работает как заготовка, из которой собирают материалы для Архитектурной комиссии. Как именно, разберём после состава эскиза.

Где эскиз стоит в цепочке: от ГПЗУ до рабочей документации

Порядок на московском участке мы собрали из норм кодекса и постановления Правительства Москвы № 1423-ПП. Эскиз в нормах не назван, поэтому его место определяется смыслом соседних шагов.

1. Градостроительный план земельного участка. Он выдаётся «в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции» (ч. 1 ст. 57.3 ГрК).
2. Эскиз по заданию заказчика. Проверяет, помещается ли задуманное здание в параметры участка, и показывает его облик.
3. АГР в Москве. Проектные материалы рассматривает Архитектурная комиссия и при отсутствии оснований для отклонения направляет их на рассмотрение Мэра Москвы (п. 5.3.1 приложения 3). Затем Департамент градостроительной политики оформляет свидетельство об утверждении АГР на основании решения совещания с участием Мэра (п. 1.2 приложения 1 к 1423-ПП).
4. Проектная документация. Её готовят по заданию, результатам изысканий и информации из плана участка (ч. 11 ст. 48 ГрК) в соответствии с действующим свидетельством (п. 1.8 Положения).
5. Экспертиза. Положение исходит из того, что АГР идёт первым: п. 1.9 говорит о направлении материалов «в целях получения Свидетельства до проведения экспертизы проектной документации».
6. Рабочая документация. Готовится на основании проектной (ч. 2.1 ст. 48 ГрК).

Информацию из плана участка можно использовать для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство в течение трёх лет со дня выдачи, после этого срока использовать её в этих целях нельзя, кроме сведений о возможности подключения к сетям (п. 15 ч. 3 и ч. 10 ст. 57.3 ГрК).

Что входит в эскизный проект

Нормативного списка у эскиза нет. Ниже набор, который заказчики обычно закладывают в задание, и место каждого материала в проектной документации по Положению № 87.

Подпункт «м» сам отдаёт вопрос о дополнительных материалах заданию. С эскизом так же: чего нет в задании, того проектировщик делать не обязан.

Для здания, которое пойдёт на согласование АГР, стоит добавить ещё два пункта, которые в простых эскизах опускают:

• описание, из чего сделан фасад и какой у него цвет: комиссия оценивает «колористические характеристики» объекта (п. 2.2.3 приложения 2 к 1423-ПП);
• формат, в котором модель потом уйдёт в город: проектные материалы выполняются «в том числе в форме высокополигональных и низкополигональных трехмерных цифровых моделей и материалов в формате IFC», за исключением случаев, предусмотренных Положением и иными актами Правительства Москвы (п. 2.2 Положения).

Модель вспоминают позже всех, а пересборка из плоских чертежей занимает время. Требования к модели мы раскладывали в статье про ЦИМ и IFC для АГР, а разделы проекта разобраны в материале про состав по ПП № 87.

Что дать проектировщику до начала работы

Кодекс прямо называет, что заказчик обязан передать исполнителю проектной документации. Об эскизе статья 48 молчит, но разумнее собрать тот же набор: от него зависит, пригодится ли работа дальше. По ч. 6 ст. 48 застройщик или технический заказчик предоставляет проектировщику:

• градостроительный план земельного участка;
• результаты инженерных изысканий (если их нет, в договоре предусматривают задание на изыскания);
• технические условия подключения к сетям, если без подключения объект работать не сможет.

Следом идёт задание заказчика. По ч. 11 ст. 48 проектная документация готовится на основании задания, результатов изысканий, информации из плана участка, требований технических регламентов, технических условий и разрешения на отклонение от предельных параметров. В нашем случае нужно задание и для эскиза, иначе исполнитель выберет объём и состав сам.

В задании на эскиз полезно записать несколько вещей: функциональное назначение и желаемую площадь, ожидания по высоте и этажности, число вариантов, нужна ли модель для комиссии, кто принимает работу и в какой срок. Это условия договора, а не нормы права, но именно на них потом опирается приёмка.

Как заказать эскиз: порядок действий по шагам

Порядка заказа эскиза в нормах нет. Ниже последовательность, которую мы выстроили из требований соседних актов.

1. Проверьте план участка. Убедитесь, что он выдан не больше трёх лет назад и в нём указаны нужные вам виды использования и параметры (ч. 3 и 10 ст. 57.3 ГрК).
2. Соберите исходные данные. Изыскания и технические условия подключения, если они уже есть, помогут не рисовать здание в воздухе (ч. 6 ст. 48 ГрК).
3. Напишите задание. Функция, желаемая площадь, этажность, число вариантов, формат материалов.
4. Заключите договор с перечнем материалов. Таблица договора есть в разделе о цене.
5. Попросите таблицу соответствия. Параметр из плана, значение в эскизе, запас.
6. Выберите вариант и решите, нужен ли АГР. Для объектов культурного наследия, в том числе выявленных, и индивидуального жилищного строительства согласование не проводят (п. 1.7 Положения).
7. Доведите материалы до формата для Комиссии. Модель и формат IFC по требованиям, которые утверждают Департамент и Департамент информационных технологий (п. 2.2 приложения 1); состав пакета сверьте с совместным актом по п. 2.3 приложения 3, если он принят.
8. Подайте заявление до экспертизы. Положение направляет материалы на Комиссию «в целях получения Свидетельства до проведения экспертизы проектной документации» (п. 1.9), и график строят от этого порядка.

Решение на шестом шаге определяет следующие месяцы работы. Если вариант не проходит по параметрам, лучше вернуть его проектировщику, чем нести в Комиссию и получать отклонение.

Как по эскизу проверяют градпотенциал участка

Градпотенциалом мы называем то, сколько и какого здания на участке построить можно. Юридического определения у слова нет, поэтому каждую составляющую берём из плана участка. Таблица показывает, что сверяют и где это лежит.

Эту же проверку город повторяет при согласовании АГР. По Порядку в приложении 3 к 1423-ПП подведомственные Департаменту организации проверяют проектные материалы на соответствие «градостроительным регламентам, нормативам градостроительного проектирования, проектам планировки территории, нормам инсоляции» и информации, содержащейся в выданных градостроительных планах (п. 4.1.2.2). Отдельно идёт градостроительный анализ: сверка с решениями Градостроительно-земельной комиссии (п. 4.1.2.1).

Поэтому в эскиз имеет смысл включить короткую таблицу соответствия: параметр из плана, значение на чертеже, запас.

Эскиз и АГР в Москве: что говорит 1423-ПП

Постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП вступило в силу с 30 сентября 2026 года (п. 11). Оно утвердило положение о согласовании АГР, положение об Архитектурной комиссии и порядок направления проектных материалов. Пункты 1423-ПП в этой статье даны по тексту из «Вестника Москвы» № 30 с учётом постановления № 2225-ПП от 13.08.2026: оно отменило только п. 10.8, и разбираемых норм это не касается. Изменения, принятые позже, мы не проверяли, поэтому перед подачей сверьте действующую редакцию. Эскизного проекта в тексте нет: речь идёт о проектных материалах, «содержащих предложения по строительству или реконструкции объекта капитального строительства».

Согласование идёт через свидетельство. Департамент градостроительной политики оформляет его на основании решения совещания с участием Мэра Москвы об одобрении проектных материалов (п. 1.2 приложения 1). Срок действия решений, утверждённых свидетельством, составляет три года со дня оформления (п. 1.6). Свидетельство нужно при строительстве и реконструкции (кроме реконструкции, связанной с заменой или восстановлением несущих конструкций без изменения внешнего облика), но не для объектов культурного наследия, в том числе выявленных, и не для индивидуального жилищного строительства (п. 1.7).

Требования к самому решению тоже собраны в положении. Среди них связанность пространств и доступность для маломобильных групп населения (п. 2.1.3), соответствие требованиям к формированию фронта улиц, если фасады обращены к улично-дорожной сети в границах красных линий (п. 2.1.8), и требования законодательства об объектах культурного наследия, если здание стоит в их границах или зонах охраны (п. 2.1.9). Эскиз надо сверять с этим списком до подачи.

Предмет оценки на заседании Комиссии перечислен в положении о ней (п. 2.2 приложения 2). Для замысла здания важны пять позиций:

• соответствие требованиям правовых актов Российской Федерации и Москвы;
• согласованность с ранее принятыми решениями Комиссии и совещаний у Мэра;
• объёмно-планировочные, композиционные, силуэтные и архитектурно-художественные черты объекта;
• размещение здания в границах участка;
• соответствие предлагаемых решений градостроительному развитию и транспортному обеспечению территории.

Есть и переходное правило. Запросы на свидетельство, поданные до дня вступления постановления в силу, рассматриваются в порядке, действовавшем до этого дня (п. 9.1 постановления). Застройщики, которые строят по инфраструктурному договору, направляют материалы поэтапно, с учётом очередности строительства, которую он определяет (п. 1.9 приложения 1).

О том, как устроено само свидетельство и чем оно заканчивается, мы писали в отдельной статье про свидетельство об утверждении АГР. Если нужна подготовка пакета и сопровождение рассмотрения, есть наша услуга «АГР и архитектурные решения».

Как эскиз превращается в пакет для Комиссии: порядок и сроки

Порядок описан в приложении 3 к 1423-ПП. Заявление подают в электронной форме через городской портал (п. 1.2.1 и п. 2.1) вместе с проектными материалами. Таблица показывает шаги и сроки, которые назвал акт.

Заседания Комиссии проводятся не реже трёх раз в неделю, если председатель не решит иначе (п. 4.4 приложения 2). Максимальный срок на самой Комиссии равен 12 рабочим дням, но в него не входят подготовка пакета, предварительное рассмотрение и доработка после замечаний.

Отказать в приёме могут по шести основаниям (п. 3.1): некорректная информация в заявлении, неполный комплект документов, несоответствие требованиям к форме и формату, нечитаемые образы, наличие аналогичного заявления на рассмотрении, противоречивые или недостоверные сведения. Противоречивые сведения в документах названы основанием для отказа в приёме (п. 3.1.6), а расхождения между моделью и остальными материалами проверяют при предварительном рассмотрении. Эскиз и модель должны показывать одни и те же этажи.

Что происходит дальше, зависит от оснований. Отклонить материалы можно, например, за несоответствие требованиям правовых актов, композиции, силуэту и облику города, ранее принятым решениям Комиссии или совещания, отсутствие заключённого инфраструктурного договора, если он предусмотрен (п. 5.2). Решение об отклонении с причинами и рекомендациями по доработке направляют заявителю (п. 5.3.2).

Состав пакета и форматы файлов постановление не раскрывает: по п. 2.3 приложения 3 требования к составу, содержанию и форматам материалов утверждает совместный правовой акт Департамента градостроительной политики и Департамента информационных технологий, согласованный в пределах компетенции с рядом комитетов и департаментов. Текста этого акта у нас нет, и принят ли он и в какой редакции, мы не знаем, поэтому перечень не приводим: проверьте акт на официальном сайте Правительства Москвы перед сборкой комплекта. Подведомственные Департаменту организации проверяют и то, соответствуют ли трёхмерные модели и IFC «иным проектным материалам» (п. 4.1.2.3 и 4.1.2.4).

После свидетельства: что можно менять без нового АГР

По общему правилу изменения идут через Комиссию и заканчиваются новым свидетельством с аннулированием прежнего (п. 3.1 Положения). Исключения и упрощённые случаи даны в п. 3.2-3.4: корректировка показателей по решению Градостроительно-земельной комиссии, исправление опечаток и перечень из 26 случаев в п. 3.4. Часть из них затрагивает вопросы, которые решают на эскизе:

Показатели можно двигать в пределах 10 процентов, но только при двух условиях: габариты, размещение, внешний объём и облик не меняются, а изменения соответствуют видам использования и предельным параметрам из плана участка (п. 3.4.2). Одного условия мало. Поэтому на эскизе нужны устойчивые наружные габариты: внутри них потом можно свободнее менять планировки и показатели.

Есть и оговорка из п. 3.5: в случаях, предусмотренных п. 3.4, «требуется повторное проведение экспертизы проектной документации, если иное не установлено действующим законодательством». То есть отсутствие нового свидетельства не отменяет вопроса об экспертизе.

Из чего складывается цена эскиза и что записать в договор

Единой ставки за квадратный метр в проверенных нами актах нет: в кодексе и в Положении № 87 эскиз как стадия не назван, поэтому цену и состав работ стороны задают в договоре. Сравнивать предложения по цене имеет смысл по составу работ, а не по числу рублей за метр.

На итоговую сумму влияют обычно следующие факторы:

• размер и функция здания: офис, склад, торговый центр и многофункциональный комплекс требуют разной глубины проработки;
• число вариантов и кругов правок, которые вы вправе запросить;
• набор материалов: только чертежи, или ещё визуализации, макет, информационная модель;
• сложность участка: близкие зоны с особыми условиями, объекты культурного наследия, плотная застройка рядом;
• срок: сжатый график обычно дороже.

Договор на эскиз проще защитить, если в нём записаны следующие позиции:

Типичные ошибки заказчика

Ошибки ниже вытекают из норм, которые мы разобрали выше. Оценки времени и затрат наши, нормы их не устанавливают.

• Эскиз без плана участка. Проектную документацию готовят с учётом информации из плана (ч. 11 ст. 48 ГрК), и эскиз, который её не учитывает, приходится переделывать.
• Забыли про ограничения. План участка называет границы зон с особыми условиями использования и ограничения (п. 9 и 10 ч. 3 ст. 57.3), а раздел 2 проектной документации требует сведений о таких зонах в границах участка (п. 12, подп. «а.1» Положения № 87).
• Приняли эскиз за АГР. Свидетельство оформляет Департамент градостроительной политики по решению совещания с участием Мэра Москвы (п. 1.2 Положения). Эскиз заказчика такой силы не имеет.
• Модель собрали после чертежей. Материалы выполняются в том числе в форме трёхмерных моделей и в формате IFC, кроме случаев, которые предусмотрены актами (п. 2.2). Пересборка стоит времени.
• Подали неполный комплект. Неполный комплект документов служит основанием для отказа в приёме (п. 3.1.2 Порядка).
• Опоздали со свидетельством. Материалы направляют «до проведения экспертизы» (п. 1.9). Начинать АГР после экспертизы значит рисковать сроками.
• Проспали план участка. Информацию из него можно использовать три года со дня выдачи (ч. 10 ст. 57.3).
• Меняли облик после свидетельства. Общее правило: изменения проходят через Комиссию с новым свидетельством (п. 3.1).

Все восемь ошибок объединяет одно: решение принимали по картинке, а не по документу.

Коротко: что запомнить про эскизный проект

Эскиз полезен как проверка и как заготовка, но юридической силы сам по себе не имеет.

• В Градостроительном кодексе и Положении № 87 слова «эскиз» нет, состав и цену определяют задание и договор.
• Эскиз строят на плане участка: виды использования, предельные параметры, отступы и зоны с ограничениями лежат там (ч. 3 ст. 57.3 ГрК).
• В Москве после эскиза идёт АГР: Архитектурная комиссия, совещание с участием Мэра, свидетельство со сроком действия три года (1423-ПП, с 30.09.2026).
• На саму Комиссию отведено не больше 12 рабочих дней, подготовка пакета и доработка идут отдельно.
• Показатели можно двигать в пределах 10 процентов, если габариты и облик прежние и параметры плана участка соблюдены.
• Состав пакета по постановлению определяет совместный акт двух департаментов: его текста у нас нет, перед сборкой проверьте, принят ли он и что в нём записано.