Штрафы за самовольное строительство: сколько платить и как избежать

Какие штрафы грозят за самовольное строительство

Слово «самострой» звучит как одно нарушение, а на практике под ним скрывается несколько разных составов, и каждый наказывается по своей статье КоАП РФ. Понять, какой именно штраф грозит, можно только разобрав, что конкретно нарушено в вашем случае.

• Возведение без разрешения. Здание капитальное, а нужную бумагу так и не получили: тут работает статья 9.5 КоАП РФ.
• Земля использована не по назначению. Постройка не соответствует виду разрешённого использования участка: здесь уже статья 8.8 КоАП РФ, причём независимо от наличия разрешения на строительство.
• Здание вышло за границы участка. Постройка частично занимает соседнюю или городскую землю: добавляется статья 7.1 КоАП РФ о самовольном занятии земельного участка.
• Не исполнено предписание. Если проверяющий орган велел устранить нарушение, а срок прошёл без результата, это уже отдельное нарушение по статье 19.5 КоАП РФ.

Важно сразу развести два разных вопроса. Первый, административная ответственность в виде штрафа: она наказывает за сам факт нарушения. Второй, судьба постройки: снос или приведение в соответствие по статье 222 Гражданского кодекса РФ. Это не альтернатива штрафу, а параллельный процесс, который штраф не заменяет и не отменяет. Подробно, что закон считает самовольной постройкой и какие у неё признаки, разобрано в статье признаки самовольной постройки по ГК РФ.

Штраф за строительство без разрешения (ст. 9.5 КоАП РФ)

Это основная норма, по которой штрафуют за возведение капитального объекта без обязательного разрешения на строительство. Состав нарушения простой: закон требовал получить разрешение, а его не получили, при этом неважно, насколько качественно построен объект.

Обратите внимание на формулировку «либо приостановка деятельности»: для ИП и юрлиц суд или орган, рассматривающий дело, вправе выбрать между денежным штрафом и остановкой работы объекта на срок до 90 суток. На практике приостановка выбирается, когда продолжение эксплуатации создаёт риск для людей или когда нарушение грубое и систематическое.

Если разрешение всё же требовалось и не получено, объект признают самовольной постройкой, а дальнейшая судьба, снос или приведение в соответствие, зависит от возможности легализации. Подробный порядок сноса и сроки разобраны в статье снос самостроя: сроки и порядок.

Штраф за нецелевое использование земли (ст. 8.8 КоАП РФ)

Эта статья работает независимо от того, было разрешение на строительство или нет. Наказывается сам факт: участок используется не так, как определено видом разрешённого использования (ВРИ) или категорией земель. Классический пример, на участке под ИЖС возвели производственный цех или склад.

Раз штраф привязан к кадастровой стоимости, его размер напрямую зависит от площади и локации участка: на дорогой городской земле сумма может оказаться заметно выше минимальной планки. Поэтому первым делом при таком штрафе стоит проверить, правильно ли рассчитана кадастровая стоимость, которую взяли за основу, ошибка в исходных данных, частая причина завышенной суммы.

Эта статья особенно часто применяется вместе со статьёй 9.5 КоАП РФ: объект и построен без разрешения, и не соответствует назначению земли. Тогда штрафы по обеим статьям накладываются независимо друг от друга, поглощения одного другим закон не предусматривает.

Штраф за самовольное занятие земли (ст. 7.1 КоАП РФ)

Эта статья наказывает не за характер постройки, а за то, что она физически стоит на чужой земле, включая случаи, когда занята лишь часть соседнего или городского участка. Основание применяется и тогда, когда у нарушителя вообще нет прав на эту землю, и тогда, когда права есть, но не на всю фактически используемую площадь.

Если самовольно занята лишь часть участка, штраф, рассчитанный из кадастровой стоимости, пересчитывают пропорционально площади захваченной территории, а не всего участка целиком. Это важно перепроверять: инспекторы иногда берут за базу стоимость всего надела, хотя постройка залезает лишь на небольшой кусок земли.

Для объектов, построенных на арендованной земле, эта статья работает в связке с земельным законодательством об аренде: подробности о рисках для арендаторов, включая возможное расторжение договора, в статье самострой на арендованной земле. Про общий порядок возврата самовольно занятого участка читайте в статье самовольный захват земли: что грозит и как вернуть участок.

Штраф за невыполнение предписания (ст. 19.5 КоАП РФ)

После проверки контролирующий орган обычно не ограничивается протоколом и штрафом: параллельно выдаётся предписание устранить нарушение к определённому сроку, снести постройку, получить разрешение задним числом там, где это возможно, привести объект в соответствие с ВРИ. Игнорирование этого предписания, самостоятельное правонарушение.

• Граждане. Штраф 10 000-20 000 ₽.
• Должностные лица. Штраф 30 000-50 000 ₽ либо дисквалификация на срок до трёх лет.
• Юридические лица. Штраф 100 000-200 000 ₽.

Ключевая ловушка здесь в том, что этот штраф не разовый в строгом смысле: если предписание так и не исполнено, а срок продлевается или назначается повторная проверка, санкцию могут применить снова. Дешевле и быстрее либо исполнить предписание в срок, либо, если для этого нужно время на легализацию, заранее уведомить проверяющий орган о принятых мерах и запросить отсрочку, чем молча пропустить дедлайн.

Кто накладывает штраф и как проходит проверка

Порядок зависит от того, какой именно контролирующий орган выявил нарушение.

В Москве

Земельные и градостроительные нарушения на территории города выявляет Государственная инспекция по недвижимости (ГИН). Проверка чаще всего проходит в форме административного обследования: инспекторы анализируют данные ЕГРН, снимки и открытые источники без выезда и уведомления правообладателя, а при выявлении признаков нарушения проводят выездное обследование и составляют акт. Подробно о полномочиях инспекции и о том, как обжаловать её акт, рассказано в статье Госинспекция по недвижимости Москвы: что проверяет ГИН и как обжаловать акт.

За пределами полномочий ГИН

Отдельные составы, в первую очередь связанные с земельными отношениями федерального значения, относятся к компетенции территориальных органов Росреестра, которые ведут государственный земельный надзор. По итогам проверки они вправе составить протокол и передать материалы на рассмотрение.

Общий алгоритм проверки

1. Выявление признаков нарушения: по обращению, по данным дистанционного мониторинга или в рамках плановой работы.
2. Обследование участка и объекта, с составлением акта.
3. Составление протокола об административном правонарушении.
4. Вынесение постановления о назначении штрафа и, отдельно, предписания об устранении нарушения.

На каждом из этих этапов можно и нужно проверять законность действий проверяющего: правильно ли определена норма, соответствует ли акт форме, не нарушены ли процессуальные сроки.

Что будет, если штраф не оплатить

Административный штраф нужно оплатить в течение 60 дней со дня вступления постановления в законную силу (если оно не обжаловано, то со дня истечения срока на обжалование, если обжаловано и оставлено в силе, со дня решения по жалобе). Игнорирование этого срока порождает новое, отдельное правонарушение.

Ответственность за неуплату

По статье 20.25 КоАП РФ за неуплату административного штрафа в срок грозит: штраф в двукратном размере суммы неуплаченного штрафа, но не менее 1 000 ₽, либо административный арест на срок до 15 суток, либо обязательные работы до 50 часов. Выбор санкции остаётся за судом, который рассматривает такие дела.

Принудительное взыскание

Параллельно постановление о штрафе передают судебным приставам для принудительного исполнения. Приставы вправе списать сумму со счетов, обратить взыскание на имущество, а для юридических лиц заблокировать операции по расчётному счёту на сумму долга.

Что грозит кроме штрафа: снос, запрет распоряжаться, повторные санкции

Штраф часто воспринимают как финальную точку в истории с самостроем, хотя это лишь один из нескольких параллельных последствий.

• Запрет распоряжаться объектом. Пока статус постройки не урегулирован, право собственности на неё не возникает: пункт 2 статьи 222 ГК РФ прямо запрещает продавать, сдавать в аренду, закладывать и иным образом распоряжаться самовольной постройкой.
• Обязанность снести или привести в соответствие. Это отдельное требование, которое не снимается уплатой штрафа: исполняет его застройщик за свой счёт, а если его не установить, обязанность может перейти к правообладателю участка.
• Риск попасть в перечень 819-ПП. В Москве объекты с признаками самостроя рассматривает Городская земельная комиссия, и снос по этому перечню возможен без обращения в суд. Подробности легализации через эту процедуру, в описании услуги легализация самостроя (819-ПП).
• Повторные и производные санкции. Неисполненное предписание, отдельный штраф по статье 19.5 КоАП РФ. Продолжающееся использование объекта после запрета способно повлечь новую проверку и новый протокол.
• Риски для аренды. Если земля арендована, самострой способен стать основанием для расторжения договора аренды по статье 46 Земельного кодекса РФ, отдельно от вопроса о штрафе.

Иными словами, штраф решает только вопрос административной ответственности за сам факт нарушения. Судьбу объекта, аренды и дальнейшего использования земли он не определяет никак.

Как избежать штрафа

Почти все штрафы за самострой в этой статье возникают из трёх конкретных пробелов, и каждый закрывается заранее, до начала строительства.

• Получите разрешение на строительство, если оно требуется по закону. Проверьте по ГрК РФ, не подпадает ли ваш объект под уведомительный порядок ИЖС, и если не подпадает, разрешение обязательно.
• Сверьте вид разрешённого использования и параметры ГПЗУ до проектирования. Даже при наличии разрешения объект должен соответствовать назначению земли и предельным параметрам застройки.
• Проверьте фактические границы участка геодезической съёмкой. Расхождение забора и кадастровой границы, частая причина случайного захвата чужой земли.
• Отвечайте на предписания в срок. Если устранить нарушение быстро нельзя, заранее сообщите проверяющему органу о принятых мерах, это снижает риск повторного штрафа.
• При сомнениях в статусе объекта проведите аудит заранее. Дешевле разобраться с документами до визита проверяющего органа, чем оспаривать уже назначенный штраф.

Коротко: главное о штрафах за самострой

• Строительство без разрешения. По статье 9.5 КоАП РФ компаниям грозит 500 000-1 000 000 ₽ либо приостановка деятельности до 90 суток.
• Нецелевое использование земли. Норма 8.8 КоАП РФ: для юрлиц 1,5-2% кадастровой стоимости участка, минимум 100 000 ₽.
• Самовольное занятие земли. По статье 7.1 КоАП РФ компаниям начислят 2-3% кадастровой стоимости, минимум 100 000 ₽, либо 100 000-200 000 ₽, если стоимость не определена.
• Невыполнение предписания. Отдельная санкция по статье 19.5 КоАП РФ: 100 000-200 000 ₽ для юрлиц.
• Санкции можно получить сразу по нескольким основаниям, если нарушение подпадает под несколько составов одновременно.
• Штраф не заменяет снос. Обязанность снести или привести постройку в соответствие по статье 222 ГК РФ существует отдельно и не снимается уплатой штрафа.
• Неуплата штрафа в 60 дней влечёт ответственность по статье 20.25 КоАП РФ: двукратный штраф, арест до 15 суток или обязательные работы.
• Обжаловать постановление можно в течение 10 суток с момента вручения, если срок пропущен, его можно восстановить при уважительной причине.
• Как избежать. Получить разрешение на строительство там, где оно обязательно, сверить ВРИ и параметры ГПЗУ, проверить фактические границы участка до начала стройки.