Самострой на арендованной земле: чем грозит и что делать

Считается ли самостроем постройка на арендованной земле

Многие арендаторы уверены: раз земля оформлена по договору, а не захвачена самовольно, то и построенное на ней в принципе не может быть самостроем. Это ошибка. Статья 222 Гражданского кодекса РФ говорит о трёх признаках самовольной постройки, и ни один из них не связан с формой владения землёй.

• Земля не выделена под строительство данного объекта. Участок может быть в аренде, но по договору и виду разрешённого использования предназначен, скажем, под временное складирование или для эксплуатации существующего здания, а не под возведение нового капитального объекта.
• Нет обязательных согласований и разрешений. Если объект капитальный и требует разрешения на строительство, а его не получили, это самострой вне зависимости от прав на землю.
• Существенно нарушены градостроительные и строительные нормы. Превышена высота, нарушены отступы, задета охранная зона, и здесь тоже неважно, чей это участок по документам.

Проще говоря, аренда снимает вопрос «чья земля», но не снимает вопрос «что на ней разрешено строить». Право пользоваться участком и право возводить на нём конкретный объект, это разные вещи, и подмена одного другим, самая частая причина самостроя на арендованной земле.

Чем этот случай отличается от самостроя на своей земле

Правовая природа самостроя одна и та же для собственной и для арендованной земли: применяется одна и та же статья 222 ГК РФ, те же три признака, тот же выбор между сносом и приведением в соответствие. Но на арендованной земле у ситуации появляется второе измерение, потому что в ней участвуют сразу два держателя прав на один участок.

Два субъекта вместо одного

На собственной земле вопрос обычно решается между владельцем и государством: снести, узаконить или получить отказ. На арендованной земле добавляется ещё и арендодатель, а если это город, то ещё и профильный орган по земельным отношениям, в Москве это Департамент городского имущества (ДГИ). У арендодателя есть собственный интерес и собственные права: он может требовать освобождения участка от построек не только как публичный орган контроля, а и как сторона договора аренды.

Появляется отдельный риск: расторжение аренды

Собственник земли рискует только самой постройкой. Арендатор рискует и постройкой, и самим правом пользоваться участком: земельное законодательство отдельно регулирует, когда самострой становится основанием для расторжения договора аренды. Об этом подробно ниже.

Сложнее определить, кто отвечает

На своей земле обычно понятно, кто застройщик, это собственник. На арендованной земле застройщиком мог быть прежний арендатор, подрядчик, субарендатор, а действующий пользователь узнаёт о проблеме уже по факту требования. Разобраться, кто именно должен нести обязанность по статье 222 ГК РФ, здесь сложнее и важнее, чем при самострое на собственном участке. Подробно про общий порядок сноса и сроки читайте в статье снос самостроя: сроки и порядок.

Когда именно возникает самострой на аренде

На практике самострой на арендованной земле складывается из нескольких типичных сценариев. Разберём главные.

Цель аренды не совпадает с постройкой

Договор аренды и вид разрешённого использования участка определяют, для чего именно предоставлена земля. Если участок арендован, например, для размещения временного сооружения или под эксплуатацию существующего объекта, а арендатор возвёл на нём капитальное здание, это прямое расхождение цели и факта. Формально земля не выделялась под строительство именно такого объекта, а значит признак самостроя по статье 222 ГК РФ уже есть.

Нет разрешения на строительство

Даже если ВРИ участка в принципе допускает капитальную застройку, для большинства объектов всё равно требуется разрешение на строительство по статье 51 Градостроительного кодекса РФ. Аренда земли этот порядок не заменяет и не отменяет. Исключение, объекты, для которых разрешение не требуется по закону: некоторые вспомогательные строения, индивидуальные жилые и садовые дома по уведомительному порядку статьи 51.1 ГрК РФ.

Нарушены параметры или задета охранная зона

Даже при верной цели аренды и полученном разрешении объект может выйти за предельные параметры застройки или попасть в зону с особыми условиями использования территорий: охранную зону сетей, санитарно-защитную, водоохранную. Подробнее о таких зонах и их влиянии на застройку рассказано в статье ЗОУИТ: что это и как влияет на застройку.

Истёк срок или изменились условия договора

Отдельный случай, когда объект был возведён законно, но договор аренды закончился, изменился, или земля была передана на новых условиях, не предусматривающих сохранение постройки. Формально сама постройка не становится самостроем «задним числом», но её судьба напрямую зависит от того, что происходит с арендой дальше.

Может ли арендодатель расторгнуть договор из-за самостроя

Да, но не произвольно и не по всему участку сразу. Земельный кодекс РФ отдельно регулирует именно эту ситуацию: статья 46 ЗК РФ устанавливает специальные правила прекращения аренды земельного участка, на котором есть самовольная постройка.

Общие основания расторжения тоже применимы

Помимо специальных норм про самострой, действуют и общие основания расторжения аренды земли: по соглашению сторон, по решению суда при существенном нарушении условий договора (статья 619 ГК РФ), а также основания, перечисленные в пункте 2 статьи 45 ЗК РФ (используются по аналогии для аренды через отсылочную норму статьи 46 ЗК РФ): использование участка не по целевому назначению или не в соответствии с видом разрешённого использования, порча земель, невыполнение обязательных мероприятий по охране почв, неиспользование участка, предназначенного под строительство, в течение установленного срока. Самовольная застройка нередко подпадает сразу под несколько из этих оснований.

Специальное правило для участков с самостроем

Если арендатор не исполняет обязанность по сносу самовольной постройки или приведению её в соответствие с требованиями, арендодатель вправе поставить вопрос о расторжении договора аренды именно в части земли под этим объектом. Здесь работает важная гарантия для добросовестного арендатора: если на участке кроме самовольной постройки есть и другие законные здания, сооружения или объекты незавершённого строительства, орган власти обязан рассмотреть возможность раздела исходного участка, чтобы выделить отдельный участок только под самостроем, а аренду на остальную часть земли сохранить.

Срок на раздел участка

Раздел исходного земельного участка для этих целей должен быть проведён в срок, установленный законом, с даты получения арендодателем уведомления о том, что арендатор не выполнил обязанность по сносу постройки или приведению её в соответствие. По общему правилу на практике это ориентируется на четырёхмесячный срок с момента такого уведомления. Только после того, как отдельный участок под самостроем сформирован, расторжение аренды применяется именно к нему, а не ко всей арендуемой площадке.

Если ваш договор аренды земли расторгают по иным причинам, не связанным с самостроем, общий порядок и основания разобраны в статье расторжение договора аренды земли.

Кто сносит и кто платит

Вопрос ответственности за снос или приведение в соответствие решает пункт 2 статьи 222 ГК РФ, и на арендованной земле он приобретает практическое значение чаще, чем на собственной.

Общее правило

Снос самовольной постройки либо приведение её в соответствие с установленными требованиями по общему правилу проводит лицо, осуществившее самовольное строительство, за свой счёт. Именно застройщик, а не собственник или арендодатель земли, несёт эту обязанность в первую очередь.

Когда застройщика установить нельзя

На практике на арендованной земле это частая проблема: объект мог построить прежний арендатор, субарендатор или подрядчик, которого уже нет или который ликвидирован. Если лицо, осуществившее строительство, установить не удаётся, обязанность может быть возложена на лицо, обладающее вещным или иным правом на земельный участок, на котором находится постройка, за его счёт, если решение об этом принято уполномоченным органом или судом.

Что это значит для арендатора

• Проверяйте, к кому адресовано требование. Если снести требуют от вас, а объект построил кто-то другой до вас, это существенный аргумент для спора: обязанность закон в первую очередь возлагает на реального застройщика.
• Фиксируйте историю участка. Договоры субаренды, акты приёма-передачи, переписка с прежним арендатором помогают доказать, кто фактически вёл строительство.
• Помните про арендодателя. Формально ответственность может дойти и до лица, обладающего правом на участок, если застройщика найти нельзя, а для города как арендодателя это дополнительный стимул требовать решения вопроса именно с текущим арендатором.

Расходы на снос при принудительном порядке взыскиваются с обязанного лица, а при уклонении от исполнения решения снос может быть проведён силами уполномоченного органа с последующим взысканием затрат. Подробнее о порядке принудительного и добровольного демонтажа читайте в статье снос самостроя: сроки и порядок.

Особый риск: аренда земли у города и ДГИ

Если участок арендован у города через Департамент городского имущества, риски самостроя удваиваются: к обычным последствиям по статье 222 ГК РФ добавляется собственная городская процедура и позиция арендодателя как органа власти.

Перечень 819-ПП работает независимо от формы владения землёй

Постановление Правительства Москвы № 819-ПП формирует реестр объектов с признаками самовольного строительства на территории города. Объект может попасть в этот перечень вне зависимости от того, на чьей земле он стоит: собственной, арендованной у города или у частного лица. Материалы для включения в перечень готовит Госинспекция по недвижимости по итогам обследования, а решения принимает Городская земельная комиссия (ГЗК). Подробно о работе комиссии и порядке рассмотрения дел рассказано в статье окружная комиссия по самострою: как проходит заседание.

Два процесса идут параллельно, а не последовательно

Здесь стоит держать в голове разницу: рассмотрение объекта на ГЗК или в суде по статье 222 ГК РФ и вопрос сохранения самой аренды по земельному законодательству, это два разных процесса с разными основаниями. Успешное исключение постройки из перечня 819-ПП не гарантирует, что ДГИ не начнёт отдельно ставить вопрос о расторжении договора аренды по статье 46 ЗК РФ, если объект не соответствовал условиям использования участка. И наоборот, сохранение аренды не отменяет обязанность узаконить или снести саму постройку.

Городская земля требует большей аккуратности с целевым назначением

Договоры аренды городской земли обычно предельно точно описывают, для чего участок предоставлен. Строительство капитального объекта сверх этого назначения, даже добросовестное на первый взгляд, с высокой вероятностью будет расценено ДГИ как нарушение условий аренды. Если у вас уже есть претензия или требование от ДГИ по такому объекту, порядок ответа и защиты разбираем в статье споры с ДГИ.

Штрафы и другие последствия

Помимо сноса и риска потерять аренду, самострой на арендованной земле влечёт отдельную административную ответственность.

На практике штраф по земельному законодательству и требование о сносе или приведении в соответствие идут параллельно: устранение одного не отменяет другое. Кроме того, пока статус постройки не урегулирован, объект нельзя использовать по назначению, а значит арендованная площадь фактически простаивает, принося только убытки и штрафы вместо дохода.

Отдельная головная боль для арендатора, если параллельно с самостроем участок признают неиспользуемым по назначению: тогда к рискам сноса добавляется ещё и отдельное разбирательство о неиспользовании земли. Порядок таких претензий и штрафов подробно разобран в статье неиспользование участка: изъятие и штрафы.

Можно ли сохранить постройку

Снос, не единственный исход. С 2018 года статья 222 ГК РФ прямо предусматривает второй путь, приведение постройки в соответствие с установленными требованиями, а при определённых условиях и признание права собственности через суд. На арендованной земле эти механизмы работают с важной оговоркой.

Приведение в соответствие

Если нарушение исправимо без полной ликвидации объекта, например, превышена высота или процент застройки, а не нарушено назначение земли в принципе, можно попытаться привести постройку в соответствие с параметрами ПЗЗ или условиями договора аренды. Для капитальных объектов на городской земле в Москве этот путь чаще всего идёт через ГЗК параллельно с работой по перечню 819-ПП.

Признание права собственности через суд

Пункт 3 статьи 222 ГК РФ даёт возможность признать право собственности на самовольную постройку при одновременном соблюдении нескольких условий, и первое из них ключевое именно для арендованной земли: у обратившегося должны быть права на участок, допускающие строительство данного объекта. Если аренда в принципе не предполагала возведение такого капитального объекта, этот путь закрыт, пока не изменены условия аренды или вид разрешённого использования участка. Если условия аренды и вид использования это позволяют, а остальные требования, отсутствие нарушений прав третьих лиц и соответствие постройки требованиям безопасности, соблюдены, суд может признать право. Общий порядок признания права и подготовки к судебному разбирательству подробно разобран в статье суд по самострою: как проходит и что доказывать.

Легализация через изменение условий аренды

Отдельный практический путь, договориться с арендодателем об изменении цели предоставления участка и вида разрешённого использования, чтобы построенный объект вошёл в рамки закона. Для городской земли это отдельная процедура через ДГИ, не быстрая, но во многих случаях более реалистичная, чем спор в суде, если сама постройка функционально нужна и не нарушает права третьих лиц.

Как не попасть в самострой на арендованном участке

Большинство случаев самостроя на арендованной земле возникает не из злого умысла, а из невнимательности к тому, что именно разрешает договор аренды. Несколько правил, которые снимают почти весь риск.

• Проверьте цель аренды до проектирования. В договоре и в акте о предоставлении участка должно быть прямо указано, для какого использования земля предоставлена. Строить капитальный объект на земле, арендованной под иные цели, нельзя без изменения условий договора.
• Сверьте ВРИ и параметры ГПЗУ. Даже при верной цели аренды нужно смотреть предельные параметры застройки и наличие ЗОУИТ: подробнее о том, что содержит этот документ, в статье ГПЗУ: что это и как получить.
• Получите разрешение на строительство, если оно обязательно. Аренда земли не заменяет разрешительные процедуры по Градостроительному кодексу РФ.
• Фиксируйте историю строительства письменно. Акты, переписка, проектная документация с указанием, кто именно вёл строительство, защищают действующего арендатора, если объект возводил кто-то другой до него.
• Проверяйте участок перед принятием аренды или субаренды. Если на земле уже что-то построено прежним пользователем, важно заранее понять статус этих построек, а не разбираться с этим после подписания договора.
• При сомнениях в статусе объекта обращайтесь за разбором заранее. Дешевле и быстрее провести аудит документов до того, как придёт требование от контролирующего органа или арендодателя.

Коротко: главное о самострое на арендованной земле

• Что это. Постройка на арендованном участке признаётся самостроем по тем же трём признакам статьи 222 ГК РФ, что и на собственной земле: сам факт аренды правовой статус постройки не меняет.
• Главное отличие от своей земли. В деле участвует ещё и арендодатель, а значит есть отдельный риск расторжения договора аренды помимо обычных последствий самостроя.
• Расторжение аренды. Регулируется статьёй 46 ЗК РФ: при наличии на участке других законных объектов арендодатель обязан рассмотреть раздел участка, чтобы расторгнуть аренду только на землю под самостроем.
• Кто отвечает за снос. По общему правилу застройщик за свой счёт; если его нельзя установить, обязанность может перейти к правообладателю участка.
• Городская земля. Аренда у ДГИ добавляет риск перечня 819-ПП и рассмотрения на ГЗК параллельно с вопросом о самой аренде.
• Ответственность. Штраф по статье 8.8 КоАП за нецелевое использование, для юрлиц от 1,5-2% кадастровой стоимости, минимум 100 000 ₽; правом распоряжаться постройкой обладать нельзя, пока статус не урегулирован.
• Можно ли сохранить. Да, через приведение в соответствие или признание права, но только если условия аренды и ВРИ участка допускают именно этот объект.
• Как избежать. Сверять цель аренды, ВРИ и параметры ГПЗУ до начала стройки, получать разрешение на строительство, фиксировать историю застройки участка письменно.