Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком: как переоформить

Что такое право постоянного (бессрочного) пользования

Представьте участок земли, который принадлежит государству или муниципалитету, но пользоваться им годами и без ограничения по времени разрешено конкретному человеку или организации. Строить на нём, сажать, эксплуатировать здание, всё это можно. А вот продать, подарить, обменять или заложить в банке, нельзя: землёй по-прежнему юридически распоряжается собственник, то есть государство или город. Это и есть право постоянного (бессрочного) пользования.

Правовая основа, статья 39.9 Земельного кодекса РФ и статья 269 Гражданского кодекса РФ. Слово «бессрочное» здесь ключевое: в отличие от аренды, у этого права нет даты окончания. Пока участок официально не переоформлен, право сохраняется даже спустя десятилетия.

Массово такие участки раздавали в советское время: под индивидуальные дома, дачи, гаражные кооперативы, промышленные площадки, склады, объекты соцкультбыта. Тогда частной собственности на землю формально не существовало, и постоянное пользование было основным способом закрепить участок за конкретным лицом. После распада СССР и вплоть до принятия действующего Земельного кодекса в 2001 году практика сохранялась, хотя уже появилась возможность приватизировать землю.

Простыми словами: если у вас или у компании на руках старый документ, где написано «предоставлено в постоянное (бессрочное) пользование», это не собственность и не аренда, а отдельный, третий статус земли. И у него есть особый порядок выхода в полноценную собственность.

Кому давали землю на этом праве и кому дают сейчас

До 30 октября 2001 года, дня вступления в силу действующего Земельного кодекса РФ, участки в постоянное (бессрочное) пользование получали и рядовые граждане (под жилые дома, дачи, огороды, гаражи), и практически любые организации: заводы, совхозы, кооперативы, учреждения. Это было массовой, обычной формой закрепления земли.

Что изменилось с 2001 года

Новый кодекс резко сузил список получателей. Пункт 2 статьи 39.9 ЗК РФ прямо перечисляет, кому землю ещё дают на этом праве:

• Органам государственной власти и местного самоуправления. Для исполнения публичных функций.
• Государственным и муниципальным учреждениям. Бюджетным, казённым, автономным, включая школы, больницы, библиотеки.
• Казённым предприятиям. Отдельная форма унитарного предприятия с ограниченными правами на имущество.
• Отдельным специальным субъектам. Например, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации.

Обычным гражданам и коммерческим компаниям земля в постоянное пользование с 2001 года не предоставляется. Вместо этого им предлагают либо аренду, либо покупку участка в собственность, если участок вообще можно приватизировать.

Что происходит со старыми участками

Если право возникло до 2001 года, оно не аннулируется автоматически с принятием нового кодекса. Закон сохраняет ранее возникшие права, но подталкивает правообладателей переоформить их: граждан, стимулом бесплатной регистрации, организации, прямой обязанностью. Именно поэтому до сих пор встречаются частные дома и коммерческие объекты на участках со статусом полувековой давности.

Чем это право отличается от собственности и аренды

Три статуса земли, собственность, аренда и постоянное пользование, выглядят похоже на бумаге: во всех случаях у участка есть законный правообладатель. Но возможности у них разные.

Ключевая норма здесь, пункт 3 статьи 269 Гражданского кодекса РФ: гражданин или организация, обладающие участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этим участком. До 1 марта 2015 года тот же запрет дублировала статья 20 Земельного кодекса РФ, но она признана утратившей силу Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, и сейчас норма закреплена только в Гражданском кодексе. Исключения редкие и узкие, например передача земли в виде служебного надела или соглашение об установлении сервитута.

Практическое следствие для собственника здания на такой земле: само здание можно продать, подарить, заложить, а вот землю под ним, только после переоформления. Из-за этого сделки с недвижимостью на участках со старым статусом нередко буксуют, пока стороны не разберутся с землёй отдельно.

Право граждан: бесплатная регистрация участка в собственность

Для обычных людей закон предусмотрел щедрое правило: если участок был предоставлен до 30 октября 2001 года, его можно оформить в собственность бесплатно и без ограничения по времени. Норма закреплена пунктом 9.1 статьи 3 федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Как это работает по закону

Формулировка нормы такая: если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, такой участок считается предоставленным этому гражданину на праве собственности. Исключение одно: земли, которые по федеральному закону не могут находиться в частной собственности (например, часть земель лесного фонда, некоторые особо охраняемые природные территории, земли, изъятые или ограниченные в обороте).

Как подтвердить право на регистрацию

Сама по себе норма закона права не регистрирует, для внесения записи в ЕГРН нужен документ-основание. По статье 49 федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подойдёт любой из:

• Акт о предоставлении земельного участка. Изданный органом власти или местного самоуправления по правилам, действовавшим на момент издания.
• Акт или свидетельство о праве на землю. Выданное уполномоченным органом гражданину в советский или ранний постсоветский период.
• Выписка из похозяйственной книги. Для участков, выделенных под личное подсобное хозяйство.

Даже если в старом документе вид права указан неточно или вовсе не указан, для целей этой нормы участок всё равно считается предоставленным в собственность. Это снимает многолетнюю проблему архивных бумаг с расплывчатыми формулировками. Подробный разбор смежной темы, упрощённой регистрации домов и участков по дачной амнистии, смотрите в статье дачная амнистия: как оформить дом и участок.

Обязанность юридических лиц переоформить право

Для организаций правила куда строже. Пункт 2 статьи 3 закона № 137-ФЗ обязал юридических лиц (кроме узкого перечня, указанного в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ) переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками либо на право аренды, либо приобрести участки в собственность.

Сроки, которые уже истекли

• Общий срок. Истёк 1 июля 2012 года для большинства земельных участков.
• Участки с линейными объектами. Для земли, на которой расположены сети, трубопроводы, дороги и другие линейные сооружения, срок был продлён до 1 января 2015 года.
• Садоводческие и огороднические объединения. Для некоммерческих объединений действующий срок переоформления, по последним изменениям, продлён до 1 марта 2031 года.

Важный нюанс: истечение срока не прекращает само право пользования автоматически. Это вещное право, и его принудительное прекращение требует отдельного законного основания, а не просто календарной даты. Но использовать участок без переоформления после истечения срока уже незаконно с точки зрения административной ответственности.

Что выбрать: аренду или собственность

У организации, как правило, есть выбор. Аренда обходится дешевле на старте: годовая арендная плата при переоформлении ограничена процентом от кадастровой стоимости участка (в пределах, установленных постановлением Правительства РФ, обычно от 0,3 до 2 процентов в зависимости от категории земли). Выкуп в собственность требует единовременного платежа, зато снимает все дальнейшие ограничения: участком можно свободно распоряжаться, включая продажу вместе с бизнесом. Разбор смежного вопроса, аренды земли у города и особенностей такого договора, смотрите в статье аренда земли у города Москвы.

Как переоформить право пошагово

Порядок для граждан и организаций отличается, но начинается одинаково: с проверки статуса участка. Если хочется поручить весь путь до записи в ЕГРН специалистам, а не разбираться самостоятельно, есть услуга регистрация права собственности в Москве под ключ.

Шаг 1. Проверьте, что стоит за старым документом

Закажите выписку из ЕГРН на участок. Если запись о праве в реестре отсутствует, значит право не зарегистрировано в современной базе, и работать придётся именно с бумажным документом-основанием: актом о предоставлении, старым свидетельством, записью в похозяйственной книге.

Шаг 2 (для граждан). Регистрация по льготному основанию

1. Убедитесь, что участок предоставлен до 30 октября 2001 года лично вам или наследодателю, от которого вы унаследовали дом на этой земле.
2. Соберите документ-основание (акт, свидетельство или выписку из похозяйственной книги).
3. Если участок не отмежёван, закажите межевание у кадастрового инженера, чтобы уточнить границы в ЕГРН.
4. Подайте заявление о государственной регистрации права собственности через МФЦ или напрямую в Росреестр, с приложением документа-основания.
5. Дождитесь внесения записи в ЕГРН, обычно на это уходит от 7 до 12 рабочих дней.

Шаг 2 (для организаций). Выкуп или переход на аренду

1. Направьте заявление в орган, который распоряжается земельным участком: местную администрацию для муниципальной земли или территориальное управление Росимущества для федеральной.
2. Приложите правоустанавливающие документы на участок, кадастровый паспорт или выписку ЕГРН, учредительные документы организации.
3. Дождитесь решения органа о предоставлении участка в аренду или о согласии на выкуп.
4. Заключите договор аренды или купли-продажи, оплатите выкупную стоимость либо начните вносить арендные платежи.
5. Зарегистрируйте новое право (аренду или собственность) в Росреестре.

На практике самый долгий этап, не подача заявления, а сбор и восстановление документов, особенно если участок менял границы, а старые бумаги частично утрачены.

Какие документы нужны

Набор документов зависит от того, кто оформляет землю и по какому основанию, но есть общий костяк.

Для граждан (регистрация в собственность)

• Заявление о государственной регистрации права по установленной форме.
• Документ-основание. Акт о предоставлении участка, свидетельство о праве или выписка из похозяйственной книги.
• Паспорт заявителя, а при обращении представителя, нотариальная доверенность.
• Документ об уточнении границ, если участок ещё не отмежёван (межевой план).

Для юридических лиц (переоформление на аренду или выкуп)

• Заявление в орган, распоряжающийся участком.
• Правоустанавливающий документ о предоставлении земли в постоянное пользование.
• Выписка из ЕГРЮЛ и учредительные документы организации.
• Кадастровый паспорт или выписка ЕГРН с уточнёнными границами участка.
• Отчёт об оценке, если участок выкупается, для определения выкупной стоимости.

Отдельная сложность возникает, когда документ-основание утрачен полностью. Тогда обращаются в архив местной администрации, БТИ или фонд данных землеустройства за архивной копией, а если и это не помогает, вопрос решается через суд с использованием косвенных доказательств пользования участком.

Что будет, если не переоформить

Само по себе право постоянного (бессрочного) пользования с истечением сроков не исчезает и участок не отбирают автоматически. Но у промедления есть цена.

Для граждан

Формально срок для граждан не установлен, торопиться закон не заставляет. Но пока участок не в собственности, с ним нельзя провести ни одну сделку: не продать, не подарить, не заложить под ипотеку, не передать по наследству отдельно от дома. Наследники получают только строение, а вопрос с землёй приходится решать заново, уже без участия прежнего владельца.

Для организаций

• Штраф по статье 7.34 КоАП РФ. От 20 000 до 100 000 рублей за использование участка без переоформления в установленный срок. Штраф может выписываться повторно при проверках.
• Невозможность распорядиться активом. Участок нельзя продать вместе с бизнесом, внести в уставный капитал, заложить под кредит.
• Риски при проверках и сделках. Покупатель или инвестор, оценивающий компанию, увидит незакрытый вопрос с землёй как юридический риск, что снижает стоимость сделки или срывает её вовсе.
• Сложности с подключением к сетям и разрешениями. Ряд процедур (получение технических условий, разрешения на строительство) требует подтверждённого права на землю, и постоянное пользование без переоформления иногда создаёт лишние вопросы у согласующих органов.

Частые сложности: утраченные документы, наследство, спорные земли

Документ-основание утерян или нечитаем

Самая частая проблема с участками полувековой давности. Решение, обратиться в архив местной администрации, БТИ или фонд данных землеустройства за архивной копией акта или постановления. Для участков под личным подсобным хозяйством нередко выручает выписка из похозяйственной книги сельсовета, эти книги неплохо сохранились во многих районах.

Наследник получил дом, а участок оформлен на умершего

Право постоянного (бессрочного) пользования не входит в наследственную массу и напрямую по наследству не переходит. Наследник вступает в права на здание, а землю под ним оформляет заново, по тому же пункту 9.1 статьи 3 закона № 137-ФЗ, но уже как основание для собственного обращения, если участок предоставлялся наследодателю до 30 октября 2001 года. Для этого нужен документ, подтверждавший право наследодателя, и свидетельство о праве на наследство на само строение.

Участок не стоит на кадастровом учёте

Без актуальных границ в ЕГРН регистрация не пройдёт. Сначала заказывают межевание у кадастрового инженера, затем подают документы на постановку участка на кадастровый учёт и только потом, заявление о регистрации права. Смежную тему, что делать, если у объекта в принципе нет записи в реестре, разбираем в статье ранее возникшее право: как внести в ЕГРН.

Участок попадает в спорную или изъятую из оборота землю

Если земля относится к категории, которая по закону не может находиться в частной собственности (часть земель лесного фонда, некоторые особо охраняемые территории, земли, ограниченные в обороте), льготная регистрация по пункту 9.1 статьи 3 закона № 137-ФЗ не применяется. В таком случае вопрос решается индивидуально, вплоть до судебного разбирательства о статусе земли.

Организация давно не использует участок по назначению

Если компания фактически забросила площадку или использует её не в соответствии с видом разрешённого использования, помимо штрафа за непереоформление возможны отдельные претензии контролирующих органов. В такой ситуации решение вопроса с формой права стоит совмещать с проверкой фактического использования участка, чтобы не получить два нарушения вместо одного.

Коротко: главное о праве постоянного пользования

• Что это. Право пользоваться государственной или муниципальной землёй без установленного срока, но без права распоряжения. Основа, статья 39.9 ЗК РФ и статья 269 ГК РФ.
• С 2001 года. Гражданам и обычным организациям такие участки больше не дают. Из новых получателей, только органы власти, госучреждения, казённые предприятия и отдельные спецсубъекты (п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ).
• Что нельзя. Продать, подарить, заложить, сдать в субаренду. Запрет прямо установлен пунктом 3 статьи 269 Гражданского кодекса РФ (до 1 марта 2015 года его дублировала статья 20 ЗК РФ, но она утратила силу по Федеральному закону от 23.06.2014 № 171-ФЗ).
• Граждане. Если участок предоставлен до 30 октября 2001 года, его регистрируют в собственность бесплатно и без ограничения по сроку (п. 9.1 ст. 3 закона № 137-ФЗ).
• Организации. Обязаны переоформить право на аренду или выкупить участок. Сроки истекли: 1 июля 2012 года (общий) и 1 января 2015 года (для участков с линейными объектами).
• Ответственность. Штраф юрлицу за просрочку, от 20 000 до 100 000 рублей по статье 7.34 КоАП РФ. Само право при этом автоматически не прекращается.
• Наследство. Право постоянного пользования по наследству не переходит, землю под унаследованным домом оформляют заново по льготному основанию.
• Документы. Акт о предоставлении, старое свидетельство или выписка из похозяйственной книги. Утрачены, ищут копии в архивах администрации, БТИ или фонде данных землеустройства.
• Когда обращаться в суд. Если документ-основание невозможно восстановить архивным путём или участок относится к спорной категории земель.