Поручительство по договору: кто и в каком объёме отвечает

Что такое поручительство по договору и зачем его просят

Формулировка закона короткая: по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части (п. 1 ст. 361 ГК РФ). Механика ещё короче: у кредитора появляется второй адрес для взыскания. Не платит должник, платит поручитель, и требовать деньги можно с обоих.

Кто подписывает договор

Сторон две: кредитор и поручитель. Должник в подписании не участвует, и его согласие для действительности поручительства не нужно (п. 4 постановления Пленума ВС РФ № 45 от 24.12.2020). На практике трёхсторонний документ встречается часто, арендодатель, арендатор и владелец бизнеса подписывают один лист, но юридически связка работает между кредитором и тем, кто поручился.

Зачем поручительство арендодателю и заказчику

• Второй платёжеспособный ответчик. Операционная компания-пустышка отвечает уставным капиталом, поручитель отвечает своим имуществом. Взыскание перестаёт упираться в пустой баланс.
• Личный интерес бенефициара. Когда за долги арендатора отвечает владелец бизнеса, платежи перестают быть чужой проблемой и всплывают в его личном списке приоритетов.
• Защита от смены вывески. Арендатор бросил юрлицо и открыл новое: долг остался на старой компании, но поручитель никуда не делся.
• Скорость. При солидарном поручительстве требование идёт к поручителю сразу, без предварительного похода к должнику и без ожидания исполнительного производства.

Чаще всего в коммерческой недвижимости поручителями выступают собственник бизнеса-арендатора, материнская компания холдинга, второй участник ООО, реже дружественная фирма из той же группы. Вместе с поручительством арендодатели берут обеспечительный платёж, и это разумная связка: платёж закрывает мелкие нарушения деньгами на счету, поручительство работает по крупному долгу. Остальные условия сделки разбираем в отдельном материале про договор аренды нежилого помещения.

Какие обязательства закрывает поручительство

Круг широкий. Поручиться допустимо за денежный долг, за обязательство передать вещь, выполнить работы или оказать услуги. Если обеспеченное обязательство неденежное, поручитель отвечает деньгами: с него взыщут убытки и неустойку, достраивать объект за подрядчика он не обязан (п. 2 Пленума ВС РФ № 45). Верховный Суд отдельно разъяснил, что поручительством закрывают и обязательства из причинения вреда, и неосновательное обогащение, и обязательства, которые возникнут в будущем, а сам договор допустимо подписать уже после того, как должник просрочил платёж (п. 3 того же постановления).

Поручительство по закону

Кроме договорного, встречается поручительство в силу закона: оно возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств, и к нему применяются те же правила параграфа 5 главы 23 ГК РФ (п. 2 ст. 361 ГК РФ). Классический пример из практики поставок: товар для государственных нужд оплачивает назначенный покупатель, и тогда государственный заказчик признаётся поручителем по этому денежному обязательству (ст. 532 ГК РФ). В сделках с коммерческой недвижимостью такая конструкция редкость, здесь почти всегда работает подписанный договор.

Форма договора поручительства и обязательные условия

Требование к форме жёсткое и короткое: договор поручительства совершается в письменной форме, её несоблюдение влечёт недействительность (ст. 362 ГК РФ). Устная договорённость с владельцем бизнеса, переписка в мессенджере без подписей, обещание на встрече в присутствии свидетелей юридической силы здесь не имеют.

Как соблюсти письменную форму

Подойдёт единый документ с подписями кредитора и поручителя, обмен письмами и другими документами, из которых видно согласование условий (п. 5 Пленума ВС РФ № 45). Второй рабочий вариант, включить раздел о поручительстве прямо в договор аренды или подряда и добавить поручителя третьей стороной с отдельной подписью и реквизитами. Нотариальное удостоверение закон не требует, стороны вправе пойти к нотариусу по своему желанию.

Описание обеспеченного обязательства

Главный камень преткновения в спорах. Условие считается согласованным, когда в договоре поручительства есть отсылка к договору, из которого возникло или возникнет обязательство (п. 3 ст. 361 ГК РФ). Верховный Суд смягчил формализм: договор не признают незаключённым, если обеспеченное обязательство описано с достаточной определённостью, позволяющей суду установить, о каком долге речь (п. 6 Пленума ВС РФ № 45). Но полагаться на снисходительность суда дорого. Пишите номер и дату основного договора, стороны, предмет, сумму.

Для предпринимателей закон разрешает более широкую конструкцию: в договоре поручительства допустимо указать, что поручитель отвечает за все существующие и будущие обязательства должника перед кредитором в пределах определённой суммы (п. 3 ст. 361 ГК РФ). Так оформляют поручительство материнской компании за арендатора, когда договоров несколько и появляются новые.

Что прописать в тексте

• Реквизиты основного договора. Номер, дата, стороны, предмет, размер платежей и график. Отсылка вида «по всем обязательствам ООО» без указания сделки открывает должнику дорогу к спору о незаключённости.
• Предельная сумма. Фраза «в пределах 15 000 000 рублей» даёт поручителю понятный потолок, а кредитору защиту от возражения о неопределённости обязательства.
• Срок поручительства конкретной датой. «Поручительство действует до 31 декабря 2028 года» работает. Формулировка «до фактического исполнения обязательств» условием о сроке не считается, о ней подробно ниже.
• Вид ответственности. Солидарная включается по умолчанию, субсидиарную придётся прописать словами (п. 1 ст. 363 ГК РФ).
• Предварительное согласие на изменения. С пределами: до какой суммы долга, до какого процента ставки, на какой срок продления поручитель соглашается заранее (п. 26 Пленума ВС РФ № 45).
• Порядок направления требования. Адрес, способ, срок ответа. Это ускоряет досудебную стадию и снимает спор о том, получал ли поручитель претензию.

Солидарная и субсидиарная ответственность поручителя

Правило по умолчанию записано в пункте 1 статьи 363 ГК РФ: при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором не предусмотрена субсидиарная ответственность. Одна фраза задаёт всю дальнейшую тактику взыскания.

Солидарная схема: идти можно к любому

Кредитору достаточно самого факта просрочки. Деньги он вправе требовать с арендатора, с того, кто за него поручился, или сразу с обоих, в полной сумме или частями. Предварительно обращаться к основному должнику, ждать ответа, получать исполнительный лист и убеждаться в пустоте счетов не нужно (п. 11 Пленума ВС РФ № 45). Поэтому арендодатели и банки ставят такую схему по умолчанию и почти никогда от неё не отходят.

Субсидиарная схема: очередь начинается с должника

Вариант включается прямым условием договора либо указанием закона. Порядок описан в статье 399 ГК РФ: сперва письменное требование основному должнику. Дальше два основания перейти ко второму обязанному лицу: тот отказался платить либо промолчал в разумный срок. Есть и ограничение: взыскивать с субсидиарного поручителя нельзя, когда долг покрывается зачётом встречного требования к должнику или бесспорным списанием с его счёта (п. 2 ст. 399 ГК РФ). Обходить перед этим остальных поручителей и залогодателей кредитор не обязан (п. 12 Пленума ВС РФ № 45).

Когда поручителей несколько

• Двое и больше в одном документе. Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если договором не установлено иное (п. 3 ст. 363 ГК РФ). Выбор адресата остаётся за взыскателем.
• Регресс между сопоручителями. Тот, кто расплатился, требует с остальных в равных долях за вычетом своей части (п. 15 Пленума ВС РФ № 45). Раскладку долей стороны меняют своим соглашением.
• Раздельное обеспечение. Когда каждый ручался независимо от другого, исполнивший обязательство получает права кредитора в порядке суброгации, включая права по залогу (п. 14 того же постановления).
• Ограничение долей. При совместном обеспечении с распределением ответственности каждый закрывает свою часть долга, больше с него не возьмут.

Объём ответственности: что именно взыщут с поручителя

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объёме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства (п. 2 ст. 363 ГК РФ). Ключевая оговорка спрятана в конце фразы: договор вправе сузить объём, и грамотный поручитель за эту оговорку борется.

Из чего складывается сумма иска

• Основной долг. Неоплаченная арендная плата, невозвращённый аванс, цена поставленного оборудования, стоимость невыполненных работ.
• Договорная неустойка. Пеня за каждый день просрочки по условию основного договора. Механику расчёта разбираем в материале про неустойку по договору.
• Проценты по статье 395 ГК РФ. Начисляются на денежный долг, когда договорной неустойки нет.
• Судебные издержки. Госпошлина и расходы на представителя по взысканию долга прямо названы в пункте 2 статьи 363 ГК РФ.
• Убытки кредитора. Например, расходы на срочный ремонт помещения, которое арендатор вернул в разбитом состоянии.

Пример расчёта по аренде склада

Арендная плата 850 000 ₽ в месяц, арендатор не платит три месяца, долг 2 550 000 ₽. Пеня 0,1% в день начисляется по каждому просроченному платежу: за 90, 60 и 30 дней это 76 500 ₽, 51 000 ₽ и 25 500 ₽, вместе 153 000 ₽. Кредитор предъявляет иск к арендатору и поручителю солидарно на 2 703 000 ₽. Госпошлина считается по подпункту 1 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ: для цены иска от 1 000 001 до 10 000 000 ₽ это 55 000 ₽ плюс 3% от суммы свыше миллиона, то есть 106 090 ₽. Эта госпошлина и расходы на юриста тоже войдут в требование к поручителю, потому что закон относит их к судебным издержкам по взысканию долга. Перед иском по денежному спору между компаниями обязательна досудебная претензия с ожиданием ответа 30 календарных дней (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).

Как договор сужает ответственность

Стороны вправе записать предельную сумму, исключить неустойку из объёма поручительства, ограничить его только основным долгом, привязать к одному платёжному периоду. Всё это допустимо и работает, пока условие сформулировано ясно. Обратная ситуация тоже встречается: кредитор добавляет в договор поручительства собственные штрафные санкции за просрочку самого поручителя, и они уже никак не связаны с основным обязательством.

Когда объём уменьшается по закону

При утрате существовавшего на момент возникновения поручительства обеспечения основного обязательства либо ухудшении условий такого обеспечения по обстоятельствам, зависящим от кредитора, поручитель освобождается от ответственности в той мере, в какой он мог потребовать возмещения за счёт утраченного обеспечения (п. 4 ст. 363 ГК РФ). Пример из практики: банк снял залог с оборудования должника по своей воле, и поручитель, который рассчитывал на это имущество, уменьшает требование к себе на его стоимость. Для поручителя-гражданина соглашение об ином ничтожно.

Возражения поручителя против требования кредитора

Поручитель вправе выдвигать против требования кредитора возражения, которые мог бы представить должник, если иное не вытекает из существа отношений поручительства (п. 1 ст. 364 ГК РФ). Проще говоря, поручитель встаёт в процессе на место должника и пользуется всем его арсеналом. Это право сохраняется даже тогда, когда сам должник от возражений отказался или письменно признал долг перед кредитором.

Что обычно заявляет поручитель

• Ничтожность основной сделки. Договор аренды подписан неуполномоченным лицом, предмет не согласован, помещение фактически не передавалось.
• Истечение исковой давности по основному долгу. Общий срок три года (ст. 196 ГК РФ), и по каждому просроченному платежу он течёт отдельно. Тему разбираем в материале про исковую давность в спорах о недвижимости.
• Встречное неисполнение кредитора. Арендодатель не передал объект, отключил электричество, не устранил аварию, из-за которой помещением нельзя было пользоваться.
• Прекращение основного обязательства. Долг погашен, зачтён встречным требованием, прощён кредитором.
• Несоразмерность неустойки. Заявление о снижении по статье 333 ГК РФ поручитель подаёт наравне с должником.
• Прекращение самого поручительства. Истёк срок, долг переведён на другое лицо, кредитор отказался принять надлежащее исполнение. Все основания разбираем ниже.

Право приостановить платёж

Отдельный инструмент даёт пункт 2 статьи 364 ГК РФ: поручитель вправе не исполнять своё обязательство, пока у кредитора сохраняется возможность получить удовлетворение зачётом против требования должника. Ситуация из жизни: арендатор задолжал 2 000 000 ₽, а арендодатель должен ему столько же за неотделимые улучшения. Поручитель ждёт, пока стороны разберутся между собой зачётом.

Обязанность должника помочь поручителю

Механика взаимной информации описана в статье 366 ГК РФ. Должник, извещённый поручителем о требовании кредитора или привлечённый к участию в деле, обязан сообщить поручителю о своих возражениях и передать доказательства. Промолчал: теряет право выдвигать эти возражения уже против требования самого поручителя (п. 1 ст. 366 ГК РФ, п. 20 Пленума ВС РФ № 45). Поэтому первое действие грамотного поручителя после получения претензии, письменный запрос должнику с описанием требования и просьбой прислать документы.

Права поручителя после того, как он заплатил

Деньги ушли кредитору, и вчерашний ответчик превращается во взыскателя. К поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора и права залогодержателя в том объёме, в котором он удовлетворил требование (п. 1 ст. 365 ГК РФ). Юристы называют такой переход суброгацией: он срабатывает в силу закона, отдельный договор уступки подписывать не нужно (подп. 3 п. 1 ст. 387 ГК РФ).

Что переходит вместе с долгом

• Само требование. В размере фактически уплаченной суммы, вместе с договорными процентами и неустойкой по день расчёта (п. 18 Пленума ВС РФ № 45).
• Обеспечение. Залог, поручительства других лиц, права по иным способам, которые были у кредитора.
• Проценты на выплаченное. Их поручитель требует с должника вдобавок к основной сумме, плюс возмещение убытков от ответственности за чужой долг (п. 1 ст. 365 ГК РФ).
• Документы. Кредитор обязан вручить бумаги, удостоверяющие требование к должнику, и передать права по обеспечению (п. 2 ст. 365 ГК РФ).

Срок исковой давности по перешедшему требованию продолжает течь с прежнего момента, заново он не запускается. Две вещи на должника не перекладываются: штрафы, которые кредитор предусмотрел лично для поручителя, и исполнительский сбор, уплаченный в ходе принудительного взыскания (п. 18 Пленума ВС РФ № 45).

Три практических правила

Первое: платить с понятным назначением платежа, со ссылкой на оба договора. Второе: сразу забрать у кредитора оригиналы бумаг по долгу, акт сверки и подтверждение суммы, потому что без них доказывать размер требования придётся дольше. Третье: письменно уведомить должника о платеже. Тот, кто рассчитался с кредитором досрочно, вправе требовать возмещения только после наступления срока по основному обязательству (п. 21 Пленума ВС РФ № 45).

Двойной платёж и как его вернуть

Должник, исполнивший обеспеченное поручительством обязательство, обязан немедленно известить об этом поручителя. Иначе тот, тоже успевший заплатить, вправе взыскать с кредитора неосновательно полученное либо предъявить регрессное требование к должнику; во втором случае с кредитором разбирается уже сам должник (п. 2 ст. 366 ГК РФ). Накладка частая при работе через разные банки в конце квартала, поэтому связка «звонок плюс письмо» экономит и деньги, и месяцы. Спор с тем, кто отказывается возвращать уплаченное, ведём в рамках судебного сопровождения по недвижимости.

Когда поручительство прекращается: статья 367 ГК РФ

Основания собраны в статье 367 ГК РФ, действующей в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ. Реформа 2015 года сильно поменяла расклад: раньше почти любая правка основного договора освобождала поручителя целиком, теперь работает мягкое правило про прежние условия. Разбираем по пунктам.

Долг закрыт

Поручительство прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства (п. 1 ст. 367 ГК РФ). Заплатил должник, сработал зачёт, кредитор простил остаток: обязанность второго обязанного лица исчезает вместе с основным долгом. Важная оговорка из того же пункта: ликвидация должника после того, как кредитор предъявил требование к поручителю в суд или в ином установленном законом порядке, обеспечение не снимает. Верховный Суд подтвердил и смежное правило: банкротство компании-должника само по себе тоже ничего не отменяет (п. 32 и 34 Пленума ВС РФ № 45).

Обязательство изменили без согласия поручителя

Стороны подняли арендную плату, продлили заём, добавили новую неустойку. Поручителя никто не спрашивал. Закон отвечает так: при изменении обязательства, влекущем увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия, он отвечает на прежних условиях (п. 2 ст. 367 ГК РФ). Прибавка остаётся без обеспечения (п. 23 Пленума ВС РФ № 45). Со сроками отдельная логика: срок исполнения увеличили, значит требовать раньше первоначальной даты кредитор не вправе; срок сократили, значит обращаться к поручителю можно только после того, как истёк первоначальный (п. 24 того же постановления).

Обойти эту защиту помогает предварительное согласие поручителя. Оно должно быть явно выраженным и содержать пределы: до какой суммы, до какого процента ставки, на сколько месяцев продления человек соглашается заранее. Без пределов такое условие не работает (п. 26 Пленума ВС РФ № 45).

Долг перевели на другое лицо

Поручительство прекращается с переводом долга по обеспеченному обязательству, если поручитель не дал согласия отвечать за нового должника. Согласие должно быть явно выраженным и позволять установить круг лиц, при переводе на которых обеспечение сохраняет силу (п. 3 ст. 367 ГК РФ, п. 27 Пленума ВС РФ № 45). Для аренды это прямая практическая связка: при перенайме права и обязанности арендатора переходят к новому лицу, и без письменной бумаги от поручителя арендодатель остаётся с одним ответчиком вместо двух.

Срок поручительства: год, два года и почему это не давность

Самое частое основание, по которому кредитор остаётся ни с чем, это пропущенный срок поручительства. Правило записано в пункте 6 статьи 367 ГК РФ и состоит из трёх частей.

• Срок указан в договоре. Поручительство прекращается по истечении этого срока. Дата в тексте, дальше вопросов нет.
• Срок не указан. Поручительство прекращается, если кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного обязательства не предъявил иск к поручителю.
• Срок исполнения основного обязательства неизвестен. Когда он не указан, не может быть определён или определён моментом востребования, у кредитора два года со дня заключения договора поручительства.

Почему исковая давность здесь ни при чём

Верховный Суд прямо указал: сроки из пункта 6 статьи 367 ГК РФ сроками исковой давности не считаются, и положения главы 12 ГК РФ к ним не применяются (п. 42 Пленума ВС РФ № 45). Разница практическая и жёсткая. Претензия, признание долга и переговоры течение такого срока не останавливают, восстановить пропущенное время тоже нельзя. Обеспечение сохраняется в одном случае: кредитор успел обратиться вовремя. Претензионный порядок при этом никто не отменял, поэтому запас времени на 30 дней ожидания ответа кредитор закладывает заранее.

Ежемесячные платежи: отсчёт по каждому

Когда обязательство исполняется по частям, а именно так устроена почти любая аренда, срок поручительства считается отдельно по каждому просроченному платежу (п. 45 Пленума ВС РФ № 45). Арендная плата за март 2026 года не поступила 5 апреля: годичный срок по этому платежу истекает 5 апреля 2027 года. Платёж за апрель живёт до 5 мая 2027 года и так далее. Кредитор, который тянул с иском полтора года, теряет требования по самым старым месяцам и сохраняет по свежим. Отсюда рабочее правило для арендодателя: подавать иск к поручителю сразу после накопления двух-трёх месяцев долга, не дожидаясь идеального момента.

Досрочное требование срок не сдвигает

Кредитор потребовал от должника вернуть всё досрочно, скажем, из-за нарушения ковенант по займу. На поручительстве это не отражается: срок считается по первоначальным условиям обязательства (п. 44 Пленума ВС РФ № 45). Логика простая, поручитель соглашался на понятный график, и односторонний манёвр кредитора его положение ухудшать не должен.

Поручительство компании: одобрение сделки и банкротство

Когда обеспечение даёт юридическое лицо, к обычной проверке текста добавляется корпоративный слой. Подпись директора сама по себе вопрос не закрывает.

Когда нужно одобрение участников

Закон об ООО прямо относит поручительство к сделкам, которые подпадают под правила о крупных: крупной признаётся сделка (в том числе заём, кредит, залог, поручительство), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности, если цена или балансовая стоимость имущества составляет 25 и более процентов от активов общества по данным отчётности на последнюю отчётную дату (п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ). Согласие даёт общее собрание участников, уставом сделки в диапазоне 25-50% разрешено передать совету директоров (п. 3 той же статьи). У акционерных обществ порог такой же, порядок описан в статьях 78 и 79 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ: диапазон 25-50% единогласно закрывает совет директоров, свыше половины активов решает общее собрание акционеров большинством в три четверти голосов.

Обеспечение за аффилированную фирму попадает ещё и в разряд сделок с заинтересованностью (ст. 45 Закона об ООО): там своя процедура извещения за пятнадцать дней и своё согласие.

Чем рискует кредитор

Сделку без нужного согласия признают недействительной по правилам статьи 173.1 ГК РФ по иску общества, члена совета директоров или участников, владеющих не менее чем одним процентом голосов (п. 4 ст. 46 Закона об ООО). Спасает добросовестность: истец обязан доказать, что контрагент знал или заведомо должен был знать о крупности сделки и об отсутствии согласия (п. 18 постановления Пленума ВС РФ № 27 от 26.06.2018). Поэтому пакет бумаг собирают заранее.

• Выписка из ЕГРЮЛ. Свежая, с подтверждением полномочий единоличного исполнительного органа на дату подписания.
• Устав. Смотрим ограничения для директора и внутренние правила одобрения.
• Бухгалтерский баланс. На последнюю отчётную дату, чтобы посчитать те самые 25% активов.
• Протокол или решение. С указанием сторон, предмета, цены и существенных условий обеспечения.

Банкротство поручителя и должника

Отдельные разъяснения дал Пленум ВС РФ в постановлении № 26 от 29.06.2023. Кредитор вправе инициировать банкротство обоих обязанных лиц, а после введения процедуры в отношении основного должника срок исполнения обеспеченного обязательства считается наступившим. При определении признаков несостоятельности неустойки и упущенная выгода в расчёт не берутся и погашаются после основной суммы долга с процентами. Тот, кто расплатился с кредитором, заявляет суброгационное требование в деле о банкротстве должника. Само по себе подписание такого договора предпочтения кредитору не создаёт и признаков подозрительной сделки не образует.

Аренда, продажа здания, подряд: как это выглядит на практике

Нормы одни, а расстановка сил в каждом типе сделки своя. Три сценария, которые чаще всего встречаются в коммерческой недвижимости Москвы.

Аренда нежилого помещения

Схема стандартная: арендатор, операционное ООО без активов, поручитель, его бенефициар или материнская компания. Арендодатель просит поручительство на весь срок аренды с запасом в один-два года после его окончания, чтобы успеть предъявить требования по последним платежам и по состоянию помещения при возврате. Поручительство закрывает арендную плату, переменную часть по коммунальным услугам, пени и стоимость восстановительного ремонта.

• Арендодателю. Внести в поручительство отсылку к номеру и дате договора аренды, предельную сумму, дату окончания, солидарную ответственность. Отдельным пунктом получить предварительное согласие на индексацию платы с указанием предела, скажем, до 15 процентов в год.
• Поручителю. Ограничить сумму, исключить из объёма ответственность за неотделимые улучшения и штрафы, попросить обязанность арендодателя уведомлять о просрочке арендатора в течение пяти рабочих дней.
• Обоим. Помнить про перенаём: смена арендатора без письменного согласия поручителя прекращает поручительство.

Купля-продажа здания с рассрочкой платежа

Продавец передаёт объект, покупатель платит частями год или два. Здесь у продавца два инструмента, и они прекрасно уживаются. Первый работает автоматически: с момента передачи и до оплаты товар, проданный в кредит, признаётся находящимся в залоге у продавца, если договор не устанавливает иное (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Для недвижимости это ипотека в силу закона, Росреестр вносит запись о ней одновременно с регистрацией права собственности покупателя (ч. 2 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Второй инструмент добавляют договором: поручительство бенефициара покупателя или его материнской компании за внесение платежей. Залог даёт продавцу объект, поручительство даёт живые деньги без торгов и исполнительного производства по зданию. Условия самой сделки разбираем в материале про договор купли-продажи недвижимости.

Строительный подряд

В подряде поручительство ходит в обе стороны. Заказчик просит поручительство материнской компании подрядчика за возврат неотработанного аванса, за неустойку по срокам и за гарантийные обязательства после сдачи объекта. Подрядчик, работающий с проектной компанией застройщика, наоборот, просит поручительство головной структуры за оплату выполненных работ. В обоих случаях обязательство неденежное по своей природе превращается для поручителя в денежное: он платит убытки и неустойку, а работы за подрядчика не выполняет (п. 2 Пленума ВС РФ № 45). Что происходит с обеспечением при досрочном выходе из сделки, смотрите в материале про расторжение договора подряда.

Поручительство, независимая гарантия и залог: чем различаются

Три способа обеспечения обязательств решают одну задачу разными средствами. Выбор зависит от того, что важнее: цена, скорость получения денег или контроль над конкретным имуществом.

Независимая гарантия

По независимой гарантии гарант обязуется уплатить бенефициару определённую денежную сумму в соответствии с условиями гарантии, независимо от действительности основного обязательства (п. 1 ст. 368 ГК РФ). Выдают её банки и иные кредитные организации, тогда её называют банковской, а также другие коммерческие организации; для остальных лиц применяются правила о поручительстве (п. 3 той же статьи). Форма письменная, из документа должно быть видно условия гарантии и подлинность выдачи, а в тексте указывают дату, принципала, бенефициара, гаранта, основное обязательство, сумму и срок действия (п. 2 и 4 ст. 368 ГК РФ). Отозвать или изменить гарантию гарант вправе, только если такая возможность прямо записана в ней (ст. 371 ГК РФ). Механика платежа быстрая: бенефициар предъявляет требование гаранту, тот проверяет документы по формальным признакам и платит. Обратная сторона, комиссия банка и обеспечение, которое принципал вносит под гарантию.

Залог и ипотека

Залог даёт кредитору право получить удовлетворение из стоимости конкретного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Залог недвижимости регистрируется в ЕГРН, залог движимого имущества учитывается через реестр уведомлений о залоге движимого имущества, который ведут нотариусы (ст. 339.1 ГК РФ). Плюсы: приоритет в банкротстве залогодателя, публичность записи, привязка к понятному активу. Минусы: расходы на регистрацию и оценку, время на обращение взыскания и торги.

Коротко: главное о поручительстве по договору

• Суть. Поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение его обязательства полностью или в части (п. 1 ст. 361 ГК РФ). Договор подписывают кредитор и поручитель, согласия должника закон для этого не требует.
• Форма. Только письменная, при её несоблюдении договор поручительства недействителен (ст. 362 ГК РФ). Нотариус по желанию сторон.
• Что писать. Отсылку к номеру и дате основного договора, предельную сумму, календарную дату окончания поручительства, вид ответственности, пределы предварительного согласия на изменения.
• Вид ответственности. Солидарная работает по умолчанию, требование идёт к поручителю сразу. Субсидиарная включается прямым условием, и тогда сначала письменное требование основному должнику (ст. 363, 399 ГК РФ).
• Объём. Тот же, что у должника: долг, проценты, неустойка, судебные издержки по взысканию, убытки, если договор не сузил ответственность (п. 2 ст. 363 ГК РФ).
• Возражения. Поручителю доступен весь арсенал должника, включая исковую давность и ничтожность основной сделки. Условие об отказе от возражений ничтожно (п. 1 и 5 ст. 364 ГК РФ).
• После платежа. К поручителю переходят права кредитора и обеспечение в размере уплаченного, плюс проценты на эту сумму (ст. 365, подп. 3 п. 1 ст. 387 ГК РФ). Кредитор при частичном погашении остаётся впереди поручителя.
• Прекращение. Погашение долга, перевод долга без согласия поручителя, отказ кредитора принять исполнение, истечение срока. Повышение платы без согласия поручительство не снимает: поручитель отвечает на прежних условиях (ст. 367 ГК РФ).
• Срок. Дата в договоре, иначе год со дня просрочки, по каждому платежу свой отсчёт. Правила об исковой давности к этому сроку не применяются, восстановить пропущенное время нельзя (п. 6 ст. 367 ГК РФ, п. 42 и 45 Пленума ВС РФ № 45).
• Компания-поручитель. Поручительство на 25 и более процентов активов требует корпоративного одобрения (ст. 46 Закона об ООО, ст. 78 и 79 Закона об АО). Кредитору стоит собрать устав, баланс и протокол до подписания.
• Актуальность практики. Работают постановления Пленума ВС РФ № 45 от 24.12.2020 и № 26 от 29.06.2023, разъяснения Пленума ВАС РФ № 42 применяются лишь частично.