Перепланировка квартиры: что можно и как согласовать

Что такое перепланировка квартиры

Перепланировка, это изменение конфигурации квартиры, которое нужно отражать в техническом плане и сведениях о помещении. Определение закреплено в статье 25 Жилищного кодекса РФ. Проще говоря, если вы двигаете стены, меняете форму или площадь комнат, устраиваете или закладываете проёмы, это перепланировка. Если просто переклеили обои и поменяли плитку, нет.

Ключевой ориентир такой: изменилось что-то, что видно на поэтажном плане БТИ, значит, нужно согласование. План БТИ, это чертёж вашей квартиры с обозначением всех стен, перегородок, дверей, санузлов и площадей. Пока фактическая планировка совпадает с этим чертежом, вопросов нет. Как только появляется расхождение, возникает необходимость всё узаконить.

Типовые примеры перепланировки

• Снос и перенос перегородок. Объединение двух комнат, деление одной большой на две, снос кладовки.
• Устройство и заделка проёмов. Новая дверь в стене или, наоборот, заложенный старый проём.
• Объединение кухни с комнатой. Классический сценарий для студии, но с оговорками по газу и мокрым зонам.
• Перенос санузла. Сдвиг или расширение ванной и туалета, устройство второго санузла.
• Изменение площади помещений. Например, за счёт присоединения части коридора к комнате.

Ещё нюанс из закона: с 2019 года (Федеральный закон № 558-ФЗ от 27.12.2018) статьи 25-29 ЖК РФ говорят не про «жилое помещение», а про «помещение в многоквартирном доме». То есть одни и те же правила действуют и для квартир, и для нежилых помещений в том же доме. Если у вас коммерческий объект, смотрите отдельный разбор про перепланировку нежилого помещения, там своя развилка по входам и назначению.

Перепланировка и переустройство: в чём разница

Эти два слова часто путают, хотя закон их разделяет. Обе процедуры описаны в статье 25 ЖК РФ, но касаются разного.

На практике работы часто идут вместе. Если вы переносите санузел, вы одновременно двигаете стены (перепланировка) и переносите трубы и сантехнику (переустройство). В этом случае оба вида согласуют одним проектом и одним заявлением, разделять их не нужно.

Разница важна по одной причине: у переустройства есть свои жёсткие правила, особенно по газу и электрике. Подробно эту тему мы разбираем в отдельной статье про переустройство помещения. Здесь же держите в голове простое правило: тронули стены, это перепланировка, тронули трубы, плиту или проводку, это переустройство, а вместе они согласуются заодно.

Что можно делать без согласования

Хорошая новость: значительная часть ремонта согласования не требует вообще. Не нужно ничего оформлять, если работы не меняют конфигурацию квартиры и не отражаются в техническом плане. Это обычный косметический и капитальный ремонт в пределах существующих стен.

Работы без согласования

• Косметический ремонт. Поклейка обоев, покраска, штукатурка, выравнивание стен, натяжные и подвесные потолки.
• Замена напольных покрытий. Ламинат, паркет, плитка без устройства новой стяжки с гидроизоляцией и без нагрузки на перекрытия сверх нормы.
• Замена окон и дверей. Если размеры проёмов не меняются, менять сами окна и двери можно свободно.
• Встроенная мебель. Шкафы, антресоли, гардеробные, если они не образуют новое помещение со стенами и не перекрывают вентиляцию.
• Замена сантехники на прежнем месте. Поменять ванну, унитаз, раковину, смеситель без переноса стояков и точек подключения.
• Замена плиты на аналогичную. Электроплита на электроплиту, газовая на газовую в той же точке.

Логика простая: пока стена, проём, стояк, вентканал и мокрая зона на месте, вы делаете обычный ремонт. Как только двигается хоть что-то из этого списка, начинается согласуемая процедура.

Отдельно про остекление лоджий и балконов. По московским правилам типовое остекление в ряде случаев не требует отдельного согласования как перепланировка, но нужно учитывать требования к архитектурному облику дома. А вот присоединение балкона к комнате (снос порога, вынос отопления) это уже полноценная перепланировка с проектом, и согласовать её крайне сложно.

Что требует эскиза, а что проекта

Все согласуемые работы делятся на две группы: простые (по эскизу) и сложные (по проекту). От этого зависит объём документов и сроки.

Согласование по эскизу

Эскиз, это упрощённый вариант для работ, которые не затрагивают несущие конструкции и инженерные системы. Собственник наносит изменения прямо на копию плана БТИ: что сносится, что возводится. К эскизу подходят:

• перенос и разборка ненесущих перегородок;
• устройство проёмов в ненесущих стенах;
• заделка существующих дверных проёмов;
• перестановка сантехники в пределах санузла без расширения его границ.

Согласование по проекту

Проект нужен, когда работы серьёзнее и требуют инженерных расчётов. Проект перепланировки готовит организация с допуском СРО. Через проект согласуют:

• устройство проёмов в несущих стенах и перекрытиях;
• перенос и расширение мокрых зон (кухни, санузла);
• изменение конструкции полов с устройством гидроизоляции;
• объединение помещений, если затрагиваются несущие элементы;
• работы, связанные с газовым оборудованием и вентиляцией.

Для всего, что касается несущих стен, колонн, перекрытий и стен жёсткости, дополнительно нужно техническое заключение о допустимости и безопасности работ. В нём инженер подтверждает, что дом выдержит изменения. Для домов типовых серий такое заключение нередко готовит автор проекта дома или уполномоченная организация. Что это за документ и когда он обязателен, мы объясняем в материале про согласование перепланировки и подготовку технического заключения.

Что запрещено при перепланировке

Есть работы, которые Мосжилинспекция не согласует ни по эскизу, ни по проекту. Перечень запрещённых мероприятий закреплён в постановлении Правительства Москвы № 508-ПП. Нарушение любого пункта, это отказ, а если работы уже сделаны, предписание всё вернуть.

Несущие конструкции

• Ослабление несущих стен и перекрытий. Нельзя делать проёмы и ниши, которые снижают прочность конструкций сверх допустимого по расчёту.
• Вмешательство в стены жёсткости. В панельных домах диафрагмы и пилоны держат здание, вырубать в них проёмы без расчёта запрещено.
• Нагрузка сверх нормы. Тяжёлые перегородки, стяжки и оборудование, превышающие расчётную нагрузку на перекрытие.

Мокрые зоны и вода

• Санузел над жилыми комнатами. Расширять или переносить ванную и туалет на площадь, под которой у соседей снизу жилая комната или кухня, нельзя.
• Кухня над комнатой соседей. Перенос кухни на место, под которым жилая комната нижней квартиры, тоже под запретом.
• Тёплый пол от общих систем. Подключать водяной тёплый пол к общедомовому отоплению или горячему водоснабжению запрещено.

Газ, отопление, вентиляция

• Объединение газовой кухни с комнатой. Кухню с газовой плитой нельзя соединять с жилой комнатой единым пространством, нужна плотная перегородка с дверью.
• Радиаторы на балконе. Выносить приборы центрального отопления на лоджии и балконы запрещено.
• Вентиляционные каналы. Нельзя ликвидировать, перекрывать или уменьшать сечение вентканалов, от них зависит воздухообмен всего стояка.

Как согласовать перепланировку в Москве

Согласованием перепланировки в квартирах Москвы занимается Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция). Порядок задан статьёй 26 ЖК РФ и постановлением № 508-ПП. Заявление подаётся в электронном виде через личный кабинет на портале mos.ru.

Порядок по шагам

1. Подготовка проекта или эскиза. Для простых работ, эскиз на плане БТИ. Для сложных, проект от организации с допуском СРО, при необходимости техническое заключение.
2. Подача заявления. Через mos.ru прикладываете проект, правоустанавливающие документы и технический паспорт. Госпошлины за услугу нет.
3. Решение о согласовании. Мосжилинспекция рассматривает пакет и выдаёт решение. По регламенту срок около 20 рабочих дней.
4. Проведение работ. Ремонт ведёте строго по согласованному проекту. Скрытые работы (гидроизоляция, усиление проёмов) фиксируете актами.
5. Приёмочная комиссия. После завершения инспекция осматривает квартиру и оформляет акт о завершённом переустройстве и (или) перепланировке.
6. Внесение в ЕГРН. Кадастровый инженер готовит технический план, изменения площади и границ вносят в реестр.

Именно последний шаг с 2024 года стал решающим. По новой редакции статьи 28 ЖК РФ перепланировка считается завершённой со дня внесения сведений в ЕГРН. Раньше хватало акта комиссии, теперь без записи в реестре работа юридически не окончена. Как проходит этот этап и почему на нём часто спотыкаются, разбираем в статье про регистрацию перепланировки в ЕГРН.

Какие документы нужны

Точный пакет зависит от сложности работ, но базовый набор для согласования в Мосжилинспекции такой:

• Заявление о переустройстве и (или) перепланировке. Заполняется в электронной форме на mos.ru.
• Правоустанавливающие документы на квартиру. Если право зарегистрировано в ЕГРН, инспекция проверит его сама, если нет, документ прикладывают.
• Проект перепланировки или эскиз. Проект от организации с допуском СРО для сложных работ, эскиз на плане БТИ для простых.
• Техническое заключение о допустимости работ. Обязательно, если затрагиваются несущие конструкции.
• Технический паспорт помещения. Актуальный документ БТИ с текущей планировкой.
• Согласие всех собственников. Если квартира в общей собственности или затрагивается общее имущество дома.

Отдельный случай, когда перепланировка затрагивает общее имущество многоквартирного дома (например, устройство проёма в несущей стене, которая относится к общему имуществу). Тогда по статье 40 ЖК РФ понадобится согласие собственников на общем собрании. Это заметно усложняет процесс, поэтому такие работы планируют заранее.

Технический паспорт БТИ и технический план, это разные документы. Первый описывает квартиру как есть сейчас, второй готовит кадастровый инженер для внесения изменений в ЕГРН после ремонта. Оба понадобятся на разных этапах.

Как узаконить уже сделанную перепланировку

Ситуация частая: квартиру купили с готовой перепланировкой или сделали ремонт сами, а согласование не оформили. Это самовольная перепланировка по статье 29 ЖК РФ. Узаконить её можно, но путь зависит от того, что именно сделано.

Если работы допустимы

Когда изменения не затрагивают несущие конструкции и не нарушают запреты 508-ПП, перепланировку нередко удаётся согласовать в административном порядке. Готовят техническое заключение о том, что работы выполнены без нарушений, подают документы в Мосжилинспекцию и получают акт. По сути это то же согласование, только по факту.

Если затронуты несущие или мокрые зоны

Сложнее, когда работы серьёзные: проём в несущей стене, перенесённый санузел, объединённая с комнатой газовая кухня. Здесь сохранить перепланировку можно через суд. По части 4 статьи 29 ЖК РФ суд вправе оставить помещение в изменённом состоянии, но только при двух условиях: это не нарушает права и законные интересы других жильцов и не создаёт угрозу их жизни и здоровью. Понадобится техническое заключение и, как правило, судебная строительно-техническая экспертиза.

Если узаконить нельзя

Когда работы прямо запрещены (например, вырублена стена жёсткости или санузел висит над чужой комнатой), суд не поможет. Придётся возвращать квартиру в прежнее состояние по предписанию. Поэтому честный разбор до начала процедуры экономит и деньги, и нервы: иногда дешевле частично вернуть планировку, чем судиться за безнадёжный вариант.

Штрафы и продажа квартиры с перепланировкой

Штраф за самоволку

За самовольную перепланировку помещения в многоквартирном доме статья 7.21 КоАП РФ устанавливает штраф: гражданину от 2000 до 2500 рублей, должностному лицу от 4000 до 5000 рублей, юридическому лицу от 40 000 до 50 000 рублей. Сумма для обычного собственника небольшая, но вместе со штрафом инспекция выдаёт предписание вернуть квартиру в прежний вид в назначенный срок.

Если предписание не исполнить, дело идёт в суд. По статье 29 ЖК РФ крайняя мера для собственника, продажа помещения с публичных торгов, а вырученные деньги отдают владельцу за вычетом расходов на исполнение решения. На практике до торгов доходит редко, но принудить вернуть планировку суд может вполне реально.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Продать такую квартиру закон не запрещает: право собственности переходит независимо от перепланировки. Проблемы начинаются на практике.

• Ипотека. Банк заказывает оценку, оценщик сверяет квартиру с планом ЕГРН. При расхождении банк чаще всего откажет в кредите или потребует узаконить перепланировку до сделки.
• Риск переходит к покупателю. Новый собственник наследует и предписание, и обязанность всё вернуть. Поэтому покупатели за наличные торгуются и сбивают цену.
• Скидка вместо согласования. Квартиры с неузаконенной перепланировкой продают дешевле рынка. Часто выгоднее сначала узаконить, чем терять на цене.

Вывод простой: перепланировка, приведённая в порядок и внесённая в ЕГРН, повышает и ликвидность квартиры, и её цену. Согласованная планировка снимает вопросы у банка, покупателя и инспекции разом.

Коротко: главное о перепланировке квартиры

• Что это. Перепланировка, изменение конфигурации квартиры (стены, проёмы, площадь), которое отражается в техническом плане. Норма, статья 25 ЖК РФ. Переустройство, это перенос инженерии и сантехники, часто идёт вместе.
• Без согласования. Косметический ремонт, замена окон и дверей без изменения проёмов, встроенная мебель, замена сантехники и плиты на прежнем месте.
• По эскизу. Простые работы без несущих и инженерии: снос ненесущих перегородок, проёмы в них, заделка проёмов.
• По проекту. Несущие стены, мокрые зоны, полы с гидроизоляцией, газ, вентиляция. Для несущих дополнительно, техническое заключение.
• Запрещено. Ослаблять несущие, санузел и кухня над чужими комнатами, тёплый пол от общих систем, объединение газовой кухни с комнатой, вынос батарей на балкон, порча вентканалов (508-ПП).
• Порядок. Проект, заявление в Мосжилинспекцию через mos.ru, решение около 20 рабочих дней, работы, акт приёмочной комиссии, технический план, запись в ЕГРН.
• С 2024 года. По ФЗ № 608-ФЗ перепланировка завершена только с момента внесения изменений в ЕГРН, одного акта уже мало.
• Узаконивание. Допустимые работы согласуют задним числом, спорные, через суд по статье 29 ЖК РФ (если безопасно и не мешает соседям), запрещённые придётся вернуть.
• Штраф. По статье 7.21 КоАП РФ гражданину до 2500 рублей плюс предписание вернуть всё как было.
• Продажа. Формально можно, но банк по ипотеке откажет, а риск и скидка лягут на сделку. Узаконить выгоднее.