Ошибка в кадастровой стоимости: куда подать заявление и с какой даты пересчитывают налог

Что закон называет ошибкой в кадастровой стоимости

Закон понимает под кадастровой стоимостью «полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости», определяемый на основе ценообразующих факторов (п. 2 ч. 1 ст. 3). Значит, ошибка в ней может сидеть и в самом расчёте, и в данных, которые в него подали. Слово «ошибка» в быту употребляют широко: завысили цифру, неверно взяли площадь, не учли износ. Закон мыслит строже. Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, часть 2 статьи 21 закона № 237-ФЗ называет два случая, и только они дают право на исправление по этой статье.

Отдельно часть 13 той же статьи добавляет третий случай: ошибкой признаётся искажение данных об объекте, на которых строился расчёт. Для владельцев коммерческой недвижимости он встречается чаще других, и мы разберём его подробно ниже.

Граница с другими процедурами проходит по вопросу «что не так». Если цифра посчитана верно, но кажется выше рыночной цены, это не ошибка по статье 21: такой спор строится на рыночной стоимости (ч. 7 ст. 22). Если неверны сведения самого реестра, например площадь в ЕГРН, речь о другом виде ошибки: часть 2 статьи 18 закона отдельно называет исправление технической или реестровой ошибки в сведениях ЕГРН. Подробности о ней есть в нашей статье о реестровой ошибке в ЕГРН.

Единичная и системная ошибка: почему это важно

Закон делит ошибки по числу затронутых объектов. Единичная задела один объект (ч. 3 ст. 21), системная несколько (ч. 4). Для заявителя разница практическая, и вот в чём она видна.

• При удовлетворении просьбы ГБУ обязано выяснить, нет ли такой же ошибки у других объектов, «в том числе соседних, смежных, однотипных», и, если такая ошибка есть, пересчитать их тоже (ч. 15 ст. 21). Исправление для одного владельца может затронуть и его соседей.
• Решение о пересчёте можно принять и без заявлений: часть 25 той же статьи даёт такое право уполномоченному органу субъекта РФ.
• Исправление по решению этого органа идёт по другому сроку: девяносто календарных дней со дня принятия решения вместо сорока пяти со дня заявления (ч. 18).

Заранее оцените, с чем имеете дело. Если в отчёте несколько однотипных помещений описаны с одной и той же неточностью, прямо напишите, что ошибка системная, и перечислите кадастровые номера. Если заявление удовлетворят, проверка соседей войдёт в обязанности ГБУ в любом случае.

О пересчёте за счёт индексов рынка недвижимости (ст. 19.1) мы здесь не пишем: это отдельный механизм изменения стоимости, связанный с падением индекса более чем на тридцать процентов, и к исправлению ошибок он не относится.

Искажение данных об объекте: что проверять в первую очередь

Для коммерческой недвижимости основной источник промахов лежит в исходных данных. Часть 13 статьи 21 относит к ошибкам искажение сведений, из которых строился расчёт. Закон называет два вида, и оба с оговоркой «в том числе»: перечень примерный. Первый вид: неверно определены обстоятельства, влияющие на цену. Второй: взяты недостоверные характеристики.

Второй пункт шире: ошибкой считается использование «недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости, в том числе включенных в перечень». Исходные данные учреждение получает из перечня объектов, подлежащих оценке (ст. 13 закона). Неверная площадь, этажность или назначение в перечне испортят итог, даже если методика соблюдена безупречно.

Практический вывод простой. Возьмите выписку из ЕГРН и сверьте с ней всё, что взяло учреждение. Расхождение с отчётом и есть материал для обращения. Если же ошибся сам реестр, начинайте с него: изменение кадастровой стоимости вслед за исправлением технической или реестровой ошибки в ЕГРН закон предусматривает отдельно (п. 3 и 3.1 ч. 2 ст. 18).

Сначала разъяснение: как получить расчёт и увидеть ошибку

Чтобы найти ошибку, нужен расчёт. В заявлении нужно указать содержание ошибок и дать обоснование, а номера страниц (разделов) отчёта называют при необходимости (п. 3 ч. 9 ст. 21). Прочитать расчёт помогает отдельная процедура: обращение о разъяснениях по статье 20.

Часть 7 статьи 20 даёт приятную возможность: ошибки, которые вскрылись при подготовке разъяснения, подлежат исправлению по решению учреждения. Отдельного заявления тогда может и не понадобиться. Рассчитывать на это не стоит: обращение без обязательных сведений из части 5 вообще не рассматривают (ч. 6 ст. 20).

Статья 21 не требует предварительных разъяснений. Если отчёт уже есть и расхождение найдено, подавать можно сразу.

Порядок действий: от сверки до пересчёта платежей

Закон не даёт единого календаря заявителя, но шаги из статей 20, 21 и 18 складываются в понятную очередь. Мы собрали их по порядку и в каждом указали, на какую часть закона опереться.

1. Возьмите выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью и датой её внесения: от этой даты идёт пятилетний срок (ч. 6 ст. 21).
2. Сверьте характеристики объекта в ЕГРН и в документах: площадь, назначение, разрешённое использование, зоны (ч. 13).
3. Если расчёта нет на руках, направьте обращение о разъяснениях: учреждение ответит в течение тридцати дней (ч. 3 ст. 20).
4. Найдите в отчёте страницы (разделы), где допущена ошибка, и сформулируйте обоснование (п. 3 ч. 9 ст. 21).
5. Подайте заявление в учреждение или МФЦ любым способом из части 7 и сохраните подтверждение даты поступления (ч. 8).
6. Дождитесь решения в течение тридцати календарных дней, а при согласии с заявлением ждите исправления в срок до сорока пяти календарных дней (ч. 16 и п. 1 ч. 18).
7. Получите выписку с новой цифрой, определите дату начала её применения (ст. 18) и сверьте налог и аренду за затронутые периоды.

Если на четвёртом шаге выяснилось, что отчёт составлен верно, а цифра просто выше рыночной, заявление по статье 21 подавать не стоит: время лучше потратить на оценку рыночной стоимости и выбор процедуры. Если на пятом шаге учреждение вернуло заявление, исправьте недочёты и подайте заново, пока пятилетний срок не истёк.

Срок для обжалования отказа в суде короче всех остальных: три месяца со дня, когда вам стало известно о решении (ч. 3.1 ст. 245 КАС РФ). Поставьте эту дату в календарь в день получения ответа, даже если вы ещё не решили, идти в суд или нет. Отдельно запишите дату окончания пятилетнего срока по части 6: она поможет не пропустить повторную подачу, если первое заявление вернут.

Заявление об исправлении ошибок: куда, как и что в нём писать

Подать заявление вправе любые юридические и физические лица, а также органы власти и местного самоуправления (ч. 5 ст. 21). Принимает его бюджетное учреждение, которое считало стоимость (ч. 1). Подать можно туда же или в МФЦ лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или через сеть «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг и государственную информационную систему (ч. 7).

Срок подачи: пять лет со дня внесения в ЕГРН сведений о соответствующей кадастровой стоимости (ч. 6). Днём поступления считается день представления в учреждение или МФЦ, день на штемпеле уведомления о вручении либо день подачи через сеть (ч. 8). Для коммерческой недвижимости пятилетнее окно означает, что ошибку, которую не заметили при первой уплате налога, можно заявить и спустя несколько лет.

Что должно быть в заявлении

• Данные заявителя: фамилия, имя и отчество физического лица или наименование юридического лица, номер телефона, почтовый адрес и адрес электронной почты (при наличии).
• Кадастровый номер каждого объекта, по которому просят исправить ошибку.
• Указание на содержание ошибок, при необходимости с номерами страниц (разделов) отчёта, где они находятся, и обоснование, почему сведения в отчёте ошибочны (ч. 9).

Бумаги, подтверждающие ошибку, заявитель вправе приложить по желанию, а требовать у него то, чего статья не называет, нельзя (ч. 10). Допустимо добавить и сведения о характеристиках объекта (ч. 11). Форму заявления и требования к заполнению утверждает федеральный орган, который отвечает за нормативно-правовое регулирование в сфере кадастровой оценки (ч. 12): берите актуальную форму на сайте учреждения.

Название учреждения в Москве, адрес приёма и действующую форму заявления уточняйте на дату обращения у бюджетного учреждения, которое определяло кадастровую стоимость вашего объекта: закон адресов не называет, а форму и требования к заполнению утверждает федеральный орган (ч. 12 ст. 21).

Сроки рассмотрения и исправления

Сроки закон прописал подробно, и отсчёт у них идёт от разных событий. Мы собрали их в одну таблицу, чтобы сверять по календарю.

Из таблицы видно главное: сама правка занимает до сорока пяти календарных дней со дня подачи, а не со дня решения. Даже при решении на двадцатый день весь путь до правки должен уместиться в те же сорок пять дней.

Когда ошибка допущена в ходе массовой оценки, правка идёт ещё и через орган субъекта: в течение двадцати рабочих дней после получения сведений он вносит изменения в акт об утверждении результатов (ч. 21). Если ошибка допущена при определении цены по статье 16, составляют акт об определении кадастровой стоимости (ч. 19), и его передают в орган регистрации прав и публично-правовую компанию, чтобы сведения попали в ЕГРН (п. 2 ч. 20).

Если ответа нет дольше срока, пригодится письменное напоминание со ссылкой на части 16 и 18. Бездействие можно обжаловать в суде, о чём следующий раздел.

Решение учреждения и что делать при отказе

По итогам рассмотрения учреждение принимает одно из двух решений: об удовлетворении заявления и необходимости пересчёта стоимости либо об отказе в пересчёте, если ошибок не выявлено (ч. 14 ст. 21). Если заявку подали через портал госуслуг, ответ приходит туда же (ч. 14.1); при подаче через государственную информационную систему его направляют в эту систему и дополнительно на портал (ч. 14.2).

Отказ должен быть мотивированным. В нём приводят «все основания его принятия, в том числе с указанием страниц (разделов) отчета», где видно, что названные в заявлении ошибки не допущены (ч. 22). Ответ «ошибок не выявлено» без ссылок на отчёт этому требованию не отвечает, и это довод для жалобы.

Обжалование

Решение учреждения можно оспорить в суде в порядке административного судопроизводства (ч. 23 ст. 21). Статья 245 КАС РФ прямо называет решения учреждения «по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок» и его бездействие по таким заявлениям.

• Срок обращения в суд: три месяца со дня, когда административному истцу стало известно о решении или действии (бездействии); пропущенный по уважительной причине срок суд может восстановить (ч. 3.1 ст. 245 КАС РФ).
• Доказывать основания, названные в статье 248 КАС (в том числе недостоверность сведений об объекте), должен административный истец (ч. 5 ст. 247).
• В делах об оспаривании результатов оценки к участию привлекают орган, утвердивший результаты, и учреждение, осуществляющее оценку (ч. 2 ст. 247), а дело об отказе учреждения рассматривают по правилам главы 22 КАС РФ с особенностями (ч. 1.1 ст. 247).

Если суд признает отказ незаконным, в резолютивной части он указывает обязанность ГБУ «обеспечить исправление таких ошибок» (ч. 3.2 ст. 249 КАС РФ); то же повторяет часть 24 закона. Цифру можно оспаривать и напрямую, по основаниям из статьи 248 КАС, но тогда недостоверность сведений об объекте придётся доказывать самому.

Сопровождение таких споров, от подготовки заявления до жалобы на отказ, описано на странице услуги «Оспаривание кадастровой стоимости».

С какой даты работает исправленная цифра

Это главный вопрос для кошелька. Закон не оставил его на усмотрение учреждения: статья 18 говорит, с какого дня применяются сведения о кадастровой стоимости в зависимости от основания их изменения. Для исправления ошибок картина такая.

Для собственника, который добился снижения, вывод такой: исправленная стоимость действует не «с сегодняшнего дня», а со дня начала применения прежних сведений. Если ошибочная цифра работала, скажем, с 1 января 2024 года, то и новая работает с неё, а значит прошедшие годы затронуты. Платежи за них нужно сверить заново.

Обратная сторона: при повышении закон ставит дату вперёд, а не назад (п. 2 и 5). Поэтому заранее взвесьте, не вскроет ли проверка ошибку в другую сторону. Кроме того, проверка соседних объектов (ч. 15) способна изменить расчёт у нескольких владельцев сразу.

Отдельная оговорка. Таблица относится именно к исправлению ошибок. Для пересмотра по рыночной стоимости действуют другие пункты статьи 18: пункты 6 и 9 части 2.

Налог: пересчёт за прошлые годы и возврат переплаты

Налоговый кодекс сам отсылает к закону о кадастровой оценке. Для земельного налога пункт 1.1 статьи 391 говорит: изменение кадастровой стоимости участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих периодах, если иное не предусмотрено законодательством, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и самим этим пунктом (в нём отдельно урегулирована стоимость, установленная по рыночной). Для налога на имущество организаций, который считают от кадастровой стоимости, то же сказано в пункте 15 статьи 378.2. Мы читаем это «иное» как отсылку к статье 18 закона об оценке: она определяет, с какого дня применяют цифру, а для исправления ошибки в сторону уменьшения это дата начала применения исправляемых сведений (см. предыдущий раздел). Как налоговый орган применит эту дату к налогу, уже исчисленному за прошлые периоды, уточняйте у него до обращения.

Организации, у которых участок в собственности или в постоянном (бессрочном) пользовании, определяют налоговую базу по земле самостоятельно на основании сведений ЕГРН (п. 3 ст. 391 НК РФ); для граждан базу определяет налоговый орган по сведениям органов кадастрового учёта и регистрации прав (п. 4). Поэтому после внесения исправленной стоимости имеет смысл обращаться в налоговый орган с выпиской из ЕГРН, где видна новая цифра и дата начала её применения, и с решением учреждения; форму и порядок такого обращения уточните в налоговом органе.

Как вернуть то, что переплатили

• Деньги, формирующие положительное сальдо единого налогового счёта, можно вернуть на счёт в банке по заявлению о распоряжении путем возврата, которое подают в налоговый орган по месту учёта (п. 1 ст. 79 НК РФ).
• Либо зачесть сумму в счёт исполнения предстоящей обязанности по уплате конкретного налога, подав заявление о распоряжении путем зачёта (п. 1 и 2 ст. 78).
• Налоговый орган направляет поручение о возврате в казначейство не позднее следующего дня после получения заявления; казначейство исполняет поручение не позднее дня, следующего за днём его получения (п. 3 и 6 ст. 79).

Если деньги перечислены с нарушением срока более чем на десять дней, на сумму начисляют проценты по ключевой ставке Центрального банка за каждый календарный день, следующий по истечении десяти дней со дня получения заявления (п. 9 ст. 79). Возврат делают в пределах положительного сальдо на дату формирования поручения (п. 5), а при отсутствии сальдо налоговый орган направит сообщение об отказе в возврате (п. 2). Поэтому до возврата нужно получить само положительное сальдо: пока налог не пересчитан с учётом новой цифры, переплаты на счёте не будет.

Формы заявлений и порядок подачи утверждает федеральный орган, уполномоченный по контролю и надзору в области налогов и сборов; на дату обращения сверьтесь с его актуальными требованиями.

Аренда у города: как исправленная цифра попадает в платёж

Если вы арендуете участок у города, кадастровая стоимость может входить в расчёт арендной платы, и тогда ошибка в ней отражается в каждом платеже. Закон об оценке называет такой расчёт среди целей определения стоимости: стоимость определяют в том числе для налогообложения и для расчёта арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ч. 2 ст. 3).

Есть и защита при заключении договора. Если государственная или муниципальная услуга завершается договором аренды, купли-продажи или соглашением о сервитуте в отношении государственного или муниципального объекта, а размер платы или цена считается от кадастровой стоимости, применяют ту, что действовала на дату подачи заявления о предоставлении услуги; цена предмета торгов сюда не входит (ч. 3 ст. 18). Если после подачи в ЕГРН внесена стоимость по итогам государственной кадастровой оценки или исправления ошибки, допущенной при её проведении, и она ниже прежней, применяют внесённую на дату заключения договора (ч. 4 ст. 18). Правило работает в одну сторону: снижение идёт в пользу заявителя, а рост после подачи заявления его не касается.

Как пересчитывают плату по действующему договору аренды, зависит от его условий и от порядка, который применяет арендодатель: уточните это в органе, с которым заключён договор. Что можно сделать, чтобы не потерять разницу:

• откройте договор и найдите, на что привязан платёж: на кадастровую стоимость, индекс или фиксированную сумму;
• получите выписку из ЕГРН, где виден новый размер стоимости и дата начала его применения;
• направьте в орган, с которым заключён договор, письмо с просьбой пересчитать платёж с даты применения исправленной цифры и приложите решение учреждения.

Как считают перерасчёт после изменения стоимости по существу, мы разобрали в статье о перерасчёте арендной платы за землю.

Ошибки заявителя, которые стоят денег

Из текста статьи 21 видно, на чём чаще всего теряют время и право на исправление. Мы выписали ловушки по порядку, как они встречаются в процедуре.

• Подали заявление о «завышенной» цифре, не указав, какая именно ошибка допущена: часть 9 требует содержание ошибок и обоснование, а заявление, не соответствующее статье, возвращают по части 12.1.
• Пропустили пять лет со дня внесения сведений в ЕГРН (ч. 6).
• Не сохранили подтверждение даты подачи: от неё считают срок рассмотрения, и спорить о дате без бумаги трудно (ч. 8).
• Перепутали процедуры: заявление по статье 21 исправляет расчёт, а завышение относительно рыночной цены решается другими способами (ст. 22 и 22.1).
• Не приложили документы о характеристиках объекта, хотя именно в них доказательство ошибки (ч. 11).
• Не проверили, где лежит ошибка: если неверна площадь в реестре, сначала исправляют реестр.
• Пропустили три месяца на обжалование отказа (ч. 3.1 ст. 245 КАС РФ): восстановить срок можно только по уважительной причине.
• Не пересчитали налог и аренду после исправления: цифра в ЕГРН изменилась, а платёж идёт по старой базе.
• Подали одно заявление на разные по сути ошибки без разбивки по объектам: к каждому кадастровому номеру нужно своё обоснование (п. 2 и 3 ч. 9).

Если ошибка касается нескольких объектов, в заявлении нужно перечислить все кадастровые номера и приложить для каждого подтверждающие документы.

Тем, кто сомневается, ошибка это или спор о рыночной цене, полезно прочитать статью о кадастровой стоимости ниже или выше рыночной: она помогает определить, какой путь подходит.

Коротко: ошибка в кадастровой стоимости

• Ошибкой по закону считаются нарушение методических указаний и техническая ошибка, повлиявшая на цифру, а также искажение данных об объекте, на которых строился расчёт (ч. 2 и 13 ст. 21 закона № 237-ФЗ).
• Заявление об исправлении подают в бюджетное учреждение или МФЦ в течение пяти лет со дня внесения стоимости в ЕГРН (ч. 6 и 7 ст. 21).
• Разбор занимает тридцать календарных дней, правка сорок пять от поступления заявления (ч. 16 и п. 1 ч. 18).
• Отказ должен ссылаться на страницы отчёта; его обжалуют в суде в течение трёх месяцев (ч. 22 ст. 21, ч. 3.1 ст. 245 КАС РФ).
• Сниженная цифра действует с дня, с которого работали прежние данные (п. 3 ч. 2 ст. 18), поэтому налог и аренду сверяют и за прошлые периоды.
• Переплату по налогу можно вернуть по заявлению либо зачесть в счёт будущей уплаты, если после пересчёта на едином налоговом счёте есть положительное сальдо (ст. 78 и 79 НК РФ).
• Порядок подачи в Москве на дату обращения уточняйте в самом учреждении, которое считало стоимость.