Оценка рыночной стоимости недвижимости: когда обязательна и как проверить отчёт

Когда оценка обязательна, а когда её заказывают по желанию

Закон различает два случая. В первом оценку требует норма: без отчёта оценщика нельзя совершить сделку или принять решение о цене. Во втором владелец сам хочет знать цифру: перед продажей, на переговорах с арендатором, для кредита или для спора с контролирующим органом. Найдите свою ситуацию в таблице, а затем читайте нужный раздел.

Таблица не заменяет чтения нормы под вашу сделку. В самой статье 8 есть исключения:

• унитарные предприятия и учреждения с имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (кроме случаев, когда нужно согласие собственника);
• концессионные соглашения и соглашения о государственно-частном партнёрстве: установление рыночной цены необязательно, если федеральный закон не говорит иное;
• продажа, аренда или сервитут, где цену уже задали другие федеральные законы.

Что такое рыночная стоимость и чем она отличается от кадастровой

Рыночную стоимость закон описывает через условия сделки (135-ФЗ, ст. 3). Продавец и покупатель не обязаны совершать сделку, оба хорошо знают предмет и действуют в своих интересах. Объект открыто предложен рынку публичной офертой, цена разумна, принуждения нет, платят деньгами.

Отсюда следует простая вещь. Здание, проданное в спешке ради долга, по такой цене рыночным не считается: принуждение исключает условие. Для спешки у закона есть ликвидационная цена. Все четыре вида сведены в таблицу.

Практический вывод для заказчика: перед заказом назовите оценщику вид стоимости и цель. В договор записывают вид стоимости и цель (ст. 10), а в отчёт цель (ст. 11).

Как выбрать исполнителя: кто вправе проводить оценку

Оценщик по закону это физическое лицо, которое состоит в одной из саморегулируемых организаций и застраховало свою ответственность (135-ФЗ, ст. 4). Он ведёт практику самостоятельно или по трудовому договору с юридическим лицом. Направления работы записаны в квалификационном аттестате, и выходить за них нельзя.

Перед подписанием выясните шесть вещей. Полис, документ об образовании и данные о членстве оценщик обязан представить по вашему требованию (ст. 15).

1. Членство в саморегулируемой организации. Быть её членом обязан каждый исполнитель, а сведения об этом он представляет заказчику (ст. 15). Те же данные попадают в отчёт (ст. 11). Сводный реестр членов таких организаций ведётся по правилам ст. 24.5.
2. Направление в аттестате. Убедитесь, что оно подходит для вашего объекта (ст. 4). Аттестат выдают на три года, а оценщик обязан подтверждать квалификацию экзаменом в течение каждых трёх календарных лет (ст. 21.2).
3. Страховой полис. По вашему требованию его представляют вместе с документом об образовании (ст. 15). Страховая сумма не может быть меньше 300 000 рублей (ст. 24.6), срок договора страхования не короче года (ст. 24.7).
4. Состав компании. У юридического лица в штате должны работать минимум двое с неприостановленным правом практики, и ответственность самой компании тоже застрахована не меньше чем на год (ст. 15.1).
5. Имена в договоре. Если вы подписываете с компанией, в тексте прописывают фамилию, имя и отчество тех, кто будет считать (ст. 10).
6. Независимость. Ей посвящён следующий раздел: проверка занимает минуту.

Когда оценщик не вправе браться за оценку

Закон ограждает работу от интереса заказчика. Статья 16 запрещает браться за объект, если исполнитель связан с владельцем или с самим объектом. При совпадении со списком проводить оценку не допускается. Нельзя поручать оценку тому, кто:

• учредитель, собственник, акционер, должностное лицо или работник организации-заказчика;
• имеет в объекте имущественный интерес;
• состоит с такими людьми в близком родстве или свойстве;
• владеет вещными или обязательственными правами в отношении объекта вне договора на оценку;
• участвует в организации-заказчике или кредитует её, а также если заказчик кредитует или страхует исполнителя.

Для компаний правило то же: договор с заказчиком нельзя заключать при имущественном интересе в объекте или при аффилированности с заказчиком (ст. 16).

Отдельное правило касается денег. Размер вознаграждения за оценку не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта (ст. 16). Предложение платить «процент от достигнутой суммы» противоречит этому правилу.

Связан и сам заказчик: вмешиваться в работу исполнителя нельзя, если это может негативно повлиять на достоверность результата (ст. 16), а платить придётся и за результат, который не совпал с его позицией (ст. 15.2).

Договор на оценку: что в нём должно быть

Основание для оценки это договор между заказчиком и оценщиком или его компанией (135-ФЗ, ст. 9). Он заключается в простой письменной форме (ст. 10). Есть и другие основания: в случаях, предусмотренных законодательством, оценка может быть проведена по определению суда, арбитражного суда или третейского суда (они самостоятельны в выборе оценщика) либо по решению уполномоченного органа (ст. 9).

Статья 10 перечисляет, что обязательно записывается в договоре. Ниже основные пункты, полный перечень в тексте статьи. Сверьтесь со списком до подписи:

• цель оценки;
• описание объекта, по которому его можно однозначно найти;
• вид определяемой стоимости;
• размер вознаграждения;
• дата определения стоимости;
• сведения об обязательном страховании ответственности оценщика;
• название саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, и её адрес;
• указание на стандарты оценки, которые применят в работе;
• сведения о независимости компании и оценщика по статье 16.

Что записать от себя

Закон этого не требует, но пригодятся две записи. Первая: для кого отчёт (банк, суд, город, сделка), чтобы выбрать вид стоимости и дату. Вторая: перечень передаваемых документов.

Заказчик имеет право требовать от оценщика обоснования выводов и получать отчёт в срок, установленный договором. Взамен он обязан содействовать работе: давать документы и разъяснения, не скрывать информацию. Даже если в документах есть коммерческая тайна, это не основание отказать оценщику в доступе (ст. 15.2).

Отчёт об оценке: обязательное содержание и форма

Итоговый документ оценки называется отчётом об оценке (135-ФЗ, ст. 11). Он составляется на бумаге или в электронной форме по требованиям федеральных стандартов оценки и актов уполномоченного федерального органа. Отчёт не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В нём по статье 11 должно быть:

• дата составления и порядковый номер;
• основание: договор или определение суда;
• сведения об оценщиках и их членстве в саморегулируемой организации, телефон, адрес;
• сведения о независимости компании и оценщика по статье 16;
• цель;
• точное описание объекта, а для юридического лица реквизиты и балансовая стоимость;
• стандарты, перечень использованных данных с источниками, принятые допущения;
• последовательность расчёта, итоговая величина, ограничения и пределы применения результата;
• дата определения стоимости;
• перечень документов, на которые опирался оценщик.

О форме закон говорит отдельно. Бумажный отчёт должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком и скреплён его личной печатью либо печатью компании. Электронный отчёт подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью. Отсутствие подписи или прошивки нужно замечать сразу: потом исправить это сложнее.

Расчётную часть закон отдаёт стандартам оценки. Утверждённые федеральные стандарты оценки публикуются и размещаются на официальном сайте уполномоченного федерального органа (ст. 20), поэтому спорить о подходе к расчёту лучше с оценщиком на основе их текста, а не на слух.

Что компания обязана хранить

Копию отчёта и копии полученных от заказчика и третьих лиц документов юридическое лицо хранит три года с даты составления отчёта (ст. 15.1). Это значит, что в течение трёх лет копия отчёта и документов должна быть у компании.

Срок действия отчёта: шесть месяцев, но не везде одинаково

Итоговая величина стоимости, указанная в отчёте, признаётся рекомендуемой для совершения сделки или определения начальной цены торгов в течение шести месяцев с даты составления отчёта, кроме случаев, предусмотренных законодательством (135-ФЗ, ч. 2 ст. 12). Слово «рекомендуемой» важно: это не срок годности документа вроде паспорта, а период, в который цифра считается подходящей для сделки.

В отдельных сферах закон считает по-своему.

Срок считается от даты составления отчёта. Дата оценки, на которую определена стоимость, может быть раньше. Если отчёт составлен через месяц после даты оценки, шесть месяцев всё равно идут от даты составления. Спросите у оценщика обе даты при заказе.

Отдельно о дате при споре о кадастровой стоимости. Рыночная стоимость для оспаривания должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (237-ФЗ, ч. 7 ст. 22). Отчёт на сегодняшний день для такого спора не подходит, сколько бы месяцев ему ни оставалось.

Восемь шагов перед оплатой и подачей отчёта в банк или суд

Пройдите их по порядку.

1. Сверьте цель и вид стоимости с вашей задачей. Отчёт с ликвидационной стоимостью не подходит для сделки по рыночной цене.
2. Посмотрите две даты: составления отчёта и определения стоимости. Подходят ли они для вашей сделки или спора.
3. Сверьте описание объекта с выпиской из ЕГРН: адрес, кадастровый номер, вид права, назначение, площадь, обременения.
4. Откройте перечень данных: в отчёте обязаны указать, откуда они получены (ст. 11). Проверьте, что по каждому аналогу источник можно найти.
5. Прочитайте допущения и ограничения. Если оценщик допустил то, чего у вас нет, например отсутствие обременений при наличии аренды, цифра относится к другому объекту.
6. Проверьте подпись и форму: подпись, прошивка и печать для бумаги, электронная подпись для файла.
7. Проверьте членство и страховой полис, документы по списку выше.
8. Пересчитайте итоговую величину по таблицам отчёта. Ошибки в арифметике ловятся быстрее всего.

Экспертиза отчёта в саморегулируемой организации

При сомнениях можно запросить мнение эксперта саморегулируемой организации: он оценивает, отвечает ли подписанный документ требованиям законодательства об оценочной деятельности. Итог бывает положительным или отрицательным (135-ФЗ, ст. 17.1).

Саморегулируемая организация, эксперт которой утвердил положительное заключение, несёт солидарную ответственность за убытки заказчика, если суд установил нарушение оценщиком стандартов (ст. 24.6). Экспертиза добровольная и проводится по договору с этой организацией (ст. 17.1).

Если отчётов два и суммы разные

Спор о достоверности величины стоимости, в том числе при наличии другого отчёта по тому же объекту, рассматривает суд или арбитражный суд в рамках своей компетенции, либо третейский суд, если стороны так договорились (ст. 13). До решения суда отчёт, составленный по закону, признаётся достоверным и рекомендуемым, если порядок или суд не установили иное (ч. 1 ст. 12). Подробный разбор того, как суд проверяет такой отчёт и когда назначает экспертизу, есть в материале об оценке недвижимости для суда.

Три ситуации с коммерческой недвижимостью: выкуп у города, приставы, залог

В каждой цену определяет отчёт, а в первых двух есть срок, который нельзя пропустить.

Выкуп арендуемого помещения у города

Субъекты малого и среднего предпринимательства при соблюдении условий статьи 3 пользуются преимущественным правом купить арендуемое имущество по цене, равной его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком (159-ФЗ, ст. 3). Договор купли-продажи должен быть заключён в течение тридцати дней со дня получения предложения или проекта договора, если арендатор согласен (ч. 4 ст. 4). Если вы оспариваете достоверность величины рыночной стоимости, срок приостанавливается до дня вступления в силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4). Это значит, что спор о цене не лишает права на выкуп. Как устроена процедура и где чаще всего завышают цену, разобрано в материале о выкупе по 159-ФЗ. Московские акты по этой теме мы в статью не включали.

Арест и продажа имущества приставами

Пристав обязан привлечь оценщика для оценки недвижимости в течение месяца со дня обнаружения имущества должника (229-ФЗ, ч. 2 ст. 85). Постановление об оценке он выносит не позднее трёх дней со дня получения отчёта. Стоимость из отчёта для него обязательна, но стороны исполнительного производства могут оспорить её в суде не позднее десяти дней со дня извещения об оценке (п. 3 ч. 4 ст. 85). Если срок действия отчёта истёк, пристав в течение месяца привлекает оценщика для повторной оценки (ч. 8 ст. 85). Что делать должнику и взыскателю дальше, описано в статье об обращении взыскания на недвижимость.

Продажа заложенной недвижимости

Когда суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества и берёт за основу отчёт оценщика, цена устанавливается равной 80 процентам рыночной стоимости, указанной в отчёте (102-ФЗ, п. 4 ч. 2 ст. 54). Для собственника важно, что от цифры отчёта зависит стартовая цена торгов.

Рыночная оценка и кадастровая стоимость: где граница

Эти два понятия часто путают, а решают они разные задачи. Рыночная стоимость отвечает на вопрос, за сколько объект можно продать. Две величины могут расходиться, но само расхождение ещё не основание для пересмотра: нужен отчёт о рыночной стоимости на нужную дату.

Результаты определения кадастровой стоимости можно оспорить в комиссии или в суде на основании установления рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую определена кадастровая (237-ФЗ, ч. 7 ст. 22). Кроме того, кадастровую стоимость здания, помещения, сооружения или земельного участка бюджетное учреждение может установить в размере рыночной по заявлению юридических и физических лиц, если она затрагивает их права или обязанности (ч. 1 ст. 22.1). Заявление подают в период с постановки объекта на кадастровый учёт до снятия с учёта (ч. 2 ст. 22.1).

Для оспаривания дата оценки привязана к дате кадастровой стоимости. Для заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной правило другое: его подают в течение шести месяцев с даты оценки, указанной в отчёте (ч. 7 ст. 22.1). Как сравнить две цифры до любых заявлений, объясняет материал о том, когда кадастровая стоимость ниже или выше рыночной.

Частые ошибки заказчика

Ниже список.

• Не назвали цель. Оценщик выбрал дату и подход, которые не подошли банку или суду, пришлось заказывать заново.
• Не посмотрели дату составления. Отчёт пролежал несколько месяцев, и к сделке рекомендуемый период уже вышел.
• Передали не все документы. Оценщик не знал об аренде или обременении, и отчёт описал другой объект. Закон обязывает заказчика давать информацию (ст. 15.2).
• Договорились о плате за цифру. Это запрещено статьёй 16.
• Приняли отчёт молча. В исполнительном производстве оценку оспаривают в суде не позднее десяти дней со дня извещения, а арендатору при выкупе даётся тридцать дней на подписание.

Коротко: главное об оценке рыночной стоимости недвижимости

Оценка нужна не везде, но там, где нужна, цену решает отчёт. Что запомнить перед заказом:

• оценка обязательна по закону для сделок с государственным и муниципальным имуществом, при выкупе арендуемого помещения у города и при работе приставов; для своих сделок её заказывают по желанию;
• рыночная стоимость это наиболее вероятная цена открытой продажи без принуждения, и если вид стоимости не назван, оценщик определяет именно её;
• оценщик должен быть членом саморегулируемой организации и иметь страховой полис, а компания не менее двух оценщиков;
• вознаграждение не может зависеть от итоговой цифры, а оценщик не вправе работать с объектом, в котором заинтересован;
• итоговая величина рекомендуется для сделки шесть месяцев с даты составления отчёта, но в приватизации и у приставов правила считать срок свои;
• перед оплатой проверьте цель, даты, описание объекта, источники и подпись; сомнительный отчёт можно показать эксперту саморегулируемой организации;
• для оспаривания кадастровой стоимости нужен отчёт на дату кадастровой, а не на сегодня.