Индексация арендной платы: как прописать в договоре, пределы и спор с арендатором

Что такое индексация арендной платы и чем она отличается от повышения

Закон не определяет, что это такое, а само слово в первых двух частях Гражданского кодекса стоит лишь в заголовке ст. 1091 о возмещении вреда жизни и здоровью. Для аренды работает общее правило о цене: её изменение после заключения договора допускается «в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке» (п. 2 ст. 424 ГК РФ). Значит, рост платы ограничен тем, что написано в самом пункте.

Стороны определяют условия по своему усмотрению, кроме случаев, когда содержание условия предписано законом (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Поэтому в границах закона формулу можно выбрать любую, лишь бы по ней получалось одно число. Общее правило о частоте такое: если договор не говорит иного, размер платы меняется по соглашению «не чаще одного раза в год» (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Чаще всего плату меняют четырьмя путями, и индексация лишь один из них. Суд тоже может изменить условия, но в узких случаях (п. 2 ст. 450, п. 4 ст. 451 ГК РФ):

Рост платы по письму собственника при пустом договоре и по формуле нередко путают. Первое требует согласия арендатора, второе работает по условию, которое тот уже подписал. Что делать, когда формулы нет, разобрано в статье про повышение арендной платы, а здесь о том, как устроено правило роста.

Что записывают в договор: четыре формулы

Встречаются четыре варианта, и у каждого есть набор данных, без которых расчёт не сойдётся.

Твёрдые суммы стоят особняком: в ступенях записаны сами суммы, а не правило, и закон называет такие платежи отдельной формой платы: «определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно» (пп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ). Три остальных варианта дают число только после расчёта, и спорят именно о расчёте.

Фраза «плата ежегодно индексируется на уровень инфляции» правилом не служит: не названы ни показатель, ни период. Суд начнёт с буквального значения слов и выражений, а неясное сопоставит с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ). Если и этого мало, толкование идёт в пользу контрагента той стороны, которая подготовила проект или предложила формулировку условия (п. 45 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49).

Выбор зависит от того, чьи риски стороны хотят закрыть. Фиксированный процент даёт предсказуемость обеим сторонам, индекс цен следует за рынком, курс защищает от падения рубля, а ступени удобны, когда рост платы известен заранее, например под график ремонта.

Примеры расчёта с цифрами

Ставку в договоре обычно называют за квадратный метр, а плата за здание считается исходя из фактического размера переданного арендатору объекта (п. 3 ст. 654 ГК РФ). Возьмём условный пример: ставка 12 000 ₽ за кв. м в год, площадь 250 кв. м, индексация 7% с 1 января. Новая цифра составит 12 840 ₽, годовая плата вырастет с 3 000 000 ₽ до 3 210 000 ₽, месячная с 250 000 ₽ до 267 500 ₽.

К третьему году два варианта с одним и тем же процентом расходятся на 58,80 ₽ за кв. м, то есть на 14 700 ₽ в год при 250 кв. м. Поэтому в пункте нужна фраза «на ставку, действовавшую в предыдущем периоде» или «на первоначальную ставку». Третья строка таблицы показывает другой эффект: при привязке к показателю цифру заранее не знает никто, и её нужно брать из источника, названного в договоре.

Правило «не чаще одного раза в год»: что оно ограничивает

Пункт 3 ст. 614 ГК РФ звучит так: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год». Из этой формулы следует три вещи.

• Правило начинается с оговорки «если иное не предусмотрено договором». Стороны вправе установить условие, отличное от такой нормы (п. 4 ст. 421 ГК РФ), поэтому пересмотр чаще, например раз в полгода, можно записать.
• Закон не называет точку отсчёта года. Год может идти от подписания, от начала срока или от прошлого пересчёта, и ответ даёт формулировка договора (ст. 431 ГК РФ).
• Закон может установить «иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества». Для вашего вида имущества это проверяют отдельно.

Если договор молчит о частоте, действует общее правило: по соглашению размер платы меняют не чаще раза в год. Но правило диспозитивное: стороны вправе договориться об изменении платы и чаще (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Допустим, договор подписан 15 марта и говорит лишь «ежегодно». Где начинается год, из текста не видно, и спор о второй индексации через десять месяцев после первой решается толкованием слова «ежегодно».

Практический вывод простой: пишите дату. Фраза «с 1 января каждого года» исключает вопрос о начале отсчёта, а фраза «через двенадцать месяцев после предыдущего изменения» привязывает год к последнему пересчёту.

Курс валюты и условные единицы: что разрешает статья 317

Денежные обязательства должны быть выражены в рублях (п. 1 ст. 317). Для привязки «по курсу» есть исключение: в обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях «в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах» (п. 2 той же статьи).

Дальше решает формула пересчёта: сумма в рублях определяется по официальному курсу валюты или условных единиц на день платежа, «если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон» (п. 2 ст. 317). Верховный Суд разъясняет, что валюту долга и валюту платежа надо различать: при такой оговорке первая иностранная или условная, вторая рубль (п. 27 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54).

Курс стороны выбирают сами: они «вправе в соглашении установить курс пересчета иностранной валюты (условных денежных единиц) в рубли или установить порядок определения такого курса» (п. 29 того же постановления). Если в договоре сумма выражена в иностранной валюте без указания валюты платежа, суд считает валютой платежа рубль (п. 31). Расчёты в иностранной валюте на территории России допускаются «в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом» (п. 3 ст. 317).

Что записать в валютной оговорке:

• чей курс применяется: Банка России или иного органа, названного в договоре;
• на какую дату берётся курс: день выставления счёта, день платежа или иная;
• как округляют рубли и копейки;
• что делать, если выбранный курс перестал публиковаться.

Автоматический пересчёт и пересчёт по письму

Бывает две схемы. В первой пункт сам задаёт новую цифру по формуле, и письмо только сообщает расчёт. Во второй цифру назначает арендодатель, и тогда договор даёт ему право менять условие в одностороннем порядке.

Закон строг к праву менять условия в одностороннем порядке: оно не допускается, если кодекс, другие законы или иные правовые акты не предусмотрели иное (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Когда исполнение обязательства связано с предпринимательской деятельностью всех сторон, изменение допускается и в случаях, предусмотренных договором (п. 2 ст. 310). Тот, кому такое право дано, должен действовать «добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных» кодексом, другими законами или договором (п. 4 ст. 450). Менять размер платы в одностороннем порядке чаще раза в год тоже нельзя: по смыслу п. 3 ст. 614 такое изменение допускается не чаще. Менять размер платы в одностороннем порядке чаще раза в год тоже нельзя: по смыслу п. 3 ст. 614 такое изменение допускается не чаще.

Уведомление нужно, когда договор делает индексацию зависимой от письма. Последствия сообщения наступают с момента доставки его адресату (п. 1 ст. 165.1), если иное не предусмотрено законом, условиями сделки или не следует из обычая либо практики сторон (п. 2). Организации письмо шлют на адрес из единого государственного реестра юридических лиц либо на тот, что она назвала сама. Гражданину нужен адрес регистрации или тот, который он указал, например, в тексте договора (постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Хорошее уведомление содержит пять элементов:

1. ссылка на пункт договора с дословной цитатой формулы;
2. расчёт: прежняя ставка, показатель или процент, множитель, новая ставка;
3. новая ставка в рублях и дата, с которой она платится;
4. способ отправки, который договор разрешает для юридически значимых сообщений;
5. подтверждение отправки и получения: опись вложения, уведомление о вручении, электронная квитанция.

Допсоглашение: когда без него не обойтись

Договор можно изменить по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450). Форма у соглашения та же, что у основного договора, если из закона, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452). Аренда здания оформляется письменно, одним документом с подписями сторон (п. 1 ст. 651), поэтому и допсоглашение составляют так же, подписывают его уполномоченные лица.

Для здания или сооружения важна ещё одна норма: договор «должен предусматривать размер арендной платы», а без согласованного сторонами в письменной форме условия о размере он считается незаключённым (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Правила определения цены из п. 3 ст. 424 здесь не применяются. Для индексации вывод практический: условие о размере платы должно читаться так, чтобы из него получалось число, иначе вместо спора о ставке начинается спор о том, согласовано ли условие.

Допсоглашение нужно в пяти случаях:

• плату решили поднять, а формулы нет;
• названный показатель перестал публиковаться;
• формулу хотят сменить, например перейти с фиксированного процента на индекс;
• пересмотр нужен чаще, чем раз в год, а договор молчит;
• арендатор оспаривает письмо арендодателя, и стороны ищут компромисс.

В допсоглашении записывают новую цифру словами и числом, дату её начала, порядок следующего пересмотра и судьбу прежних долгов. Остальные условия, от срока до обеспечительного платежа, собраны в статье про договор аренды нежилого помещения.

Когда условие не работает

Не каждая запись об индексации приводит к росту платы. Чаще всего спор возникает в шести ситуациях:

Недействительность части сделки не влечёт недействительности прочих её частей, «если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части» (ст. 180 ГК РФ). Если условие допускает несколько вариантов толкования, один из которых ведёт к недействительности договора, а другой нет, по общему правилу предпочитают тот, при котором договор сохраняет силу (п. 44 постановления № 49).

Сделка, нарушающая требования закона, по общему правилу оспорима (п. 1 ст. 168), если закон не называет иных последствий. Поэтому решение «не платить вообще» вместо спора о конкретной цифре обходится дорого: условие формально остаётся в силе, пока суд не решил иначе.

Индексация по договору с ДГИ и другим публичным арендодателем

Когда арендодатель город или государство, логика меняется. Здесь разобраны земельные участки; аренду публичных помещений статья не охватывает. Здесь разобраны земельные участки; аренду публичных помещений статья не охватывает. В предусмотренных законом случаях применяются ставки, «устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления» (абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ). Для земельных участков это решает ст. 39.7 Земельного кодекса РФ.

Размер арендной платы за участок в государственной или муниципальной собственности определяется в соответствии с основными принципами, которые установило Правительство России (п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ), и, как общее правило, на основании кадастровой стоимости участка (п. 7), если иное не следует из п. 2 и 6 статьи и других федеральных законов. Если договор заключён на аукционе, размер ежегодной платы определяется по его результатам (п. 2). Если участок дан без торгов, порядок расчёта по общему правилу задают (если иное не установлено ЗК или другим федеральным законом): для федеральной земли Правительство, для земли субъекта Федерации и неразграниченной государственной собственности орган власти субъекта, для муниципальной местная власть (п. 3).

Практический вывод: ставку на городской земле меняют акт и условия договора, а не решение арендодателя. Получив письмо с новой цифрой, сверяют пять вещей:

• какой пункт договора допускает пересмотр и в каких случаях;
• какой акт назван основанием и действует ли он на дату, с которой считают новую плату;
• исходные данные расчёта: кадастровая стоимость, площадь, коэффициент;
• с какой даты новая ставка применяется к платежам;
• нет ли расхождения между письмом и тем, что записано в приложении к договору.

Как город считает ставку и как её снижают, разобрано в статье про ставку арендной платы за землю в Москве. Если счёт вызывает вопросы, проверить расчёт и подготовить ответ можно вместе с юристами по спорам с ДГИ.

Арендатор не согласен: что делать и чем это грозит

Позиция зависит от формулы. Если она записана и расчёт верен, спорить не с чем, и платить нужно по новой ставке. Если формулы нет или расчёт вызывает вопросы, помогает письменный порядок:

Про частичную оплату арендатору полезно знать вот что: по разъяснению Верховного Суда о сроках давности признание части долга, в том числе его уплата, не означает признания долга в целом, «если иное не оговорено должником» (постановление Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43). Запись в платёжке или письме «оплата без признания требования по индексации» помогает сохранить эту позицию, но исхода спора не гарантирует.

Арендодателю до иска полезны письмо, расчёт и подтверждение доставки: при толковании договора суд учитывает и переписку сторон, и их последующее поведение (абз. 2 ст. 431 ГК РФ). Требования о неоплаченной разнице подчиняются общему сроку давности в три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ), который по обязательству с определённым сроком исполнения начинается по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200).

Как записать пункт: чек-лист и образец

Хороший пункт отвечает на десять вопросов. Если на какой-то нет ответа, это место будущего спора:

1. Какая плата индексируется: базовая ставка, переменная часть, вся сумма.
2. От какой суммы считается рост: от первоначальной ставки или от ставки предыдущего периода.
3. Каким показателем индексируется: процент, индекс, курс; чей показатель.
4. С какой даты и как часто: например, с 1 января каждого года.
5. Есть ли потолок и пол: наибольший и наименьший рост за период.
6. Что делать при нулевом или отрицательном значении показателя.
7. Как и когда арендодатель сообщает цифру: срок, способ, адрес.
8. С какого платежа действует новая цифра.
9. Нужна ли подпись арендатора или хватит расчёта.
10. Как считается плата за неполный период и за неполную площадь (площадь для здания считают по фактическому размеру переданного объекта, п. 3 ст. 654 ГК РФ).

Если у собственника несколько арендаторов, формулы часто разные, а даты индексации не совпадают. Сводный график платежей и порядок уведомлений ведёт управление коммерческой недвижимостью: в услугу входят арендные процессы, договоры, индексация ставок и контроль платежей.

Коротко: что запомнить об индексации арендной платы

• Рост платы по формуле держится на условии, которое стороны записали сами: закон допускает его, когда о нём сказано в договоре (п. 2 ст. 424).
• По соглашению размер платы меняют раз в год, если договор не меняет это правило (п. 3 ст. 614), поэтому дату и частоту записывают.
• Формула должна давать число: названы показатель, база, период, дата, порядок уведомления; неясное толкуют по ст. 431 ГК РФ, а если общую волю сторон иначе не установить, то в пользу контрагента того, кто предложил формулировку (п. 45 постановления Пленума ВС РФ № 49).
• Привязка к курсу допустима в рублях в сумме, эквивалентной сумме в валюте или условных единицах, по курсу на день платежа, если стороны не назвали иного (п. 2 ст. 317 ГК РФ).
• Одностороннее изменение условий допускается лишь там, где его разрешил закон или договор, и с оглядкой на статус сторон (ст. 310 ГК РФ).
• Для здания размер арендной платы обязателен, а допсоглашение оформляют письменно (п. 1 ст. 654, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
• На городской земле ставку задают закон и акты, поэтому письмо арендодателя сверяют с договором и со ст. 39.7 ЗК РФ.