Как читать ГПЗУ: зоны, ограничения, предельные параметры и чертёж

Форма ГПЗУ: двенадцать разделов и строгие формулировки

Форму градостроительного плана не выбирают по вкусу: её утвердил Минстрой приказом от 25.04.2017 № 741/пр, и действует она в редакции от 09.04.2024. Поэтому у любого ГПЗУ, московского или из района области, одинаковый скелет: общие сведения на первом листе и двенадцать нумерованных разделов. Перечень сведений задан частью 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса, а порядок заполнения диктует, что писать в каждой строке и какой фразой отвечать, когда сведений нет. В этом главный ключ: большинство записей в плане стандартные, и по ним видно, что орган проверил и ничего не нашёл.

Читать в порядке нумерации не обязательно. На площадь и высоту будущего здания влияют разделы 2, 5, 6, 7 и 11 вместе с чертежом, остальные дают исходные сведения для проектировщиков и согласований. Об этом пойдёт речь дальше, а сначала разберём, как документ проверяется на подлинность и свежесть.

Первый лист: номер, дата и координаты показывают, тот ли это документ

Первый лист выглядит как шапка, но он отвечает на три вопроса: тот ли участок, свежий ли план и по чьему заявлению он выдан. Проверка занимает две минуты, а промах здесь обесценивает всё остальное.

Что сверить в шапке

• Номер плана. Его присваивают по отдельному порядку, утверждённому приказом Минстроя от 27.02.2020 № 94/пр, а в самой форме строка с номером стоит в самом верху.
• Основание подготовки. Указаны заявитель и дата регистрации его заявления. Заявитель должен быть правообладателем участка, а в случаях частей 1.1 и 1.2 статьи 57.3 допускается иное лицо.
• Координаты и кадастровый номер. Перечень характерных точек приводится в системе координат, которую использует ЕГРН. Сравните его с выпиской: расхождение в одной точке означает другой контур.
• Площадь. Её указывают в квадратных метрах, допускается в гектарах, и в расчёте площади застройки пригодится именно эта цифра.
• Объекты на участке. Строка сообщает, сколько капитальных объектов стоит в границах. Если зданий нет, там написано «Объекты капитального строительства отсутствуют».
• Документация по планировке. Здесь либо реквизиты утверждённого проекта планировки или межевания, либо стандартная фраза «Проект планировки территории не утверждён». Она не означает ошибку: просто участок лежит вне проектной территории.

Отдельная строка появилась в связи с комплексным развитием территорий: если участок в границах решения о КРТ или договора о нём, там указаны их реквизиты. Приказ Минстроя от 09.04.2024 № 248/пр внёс её в форму и распространил ссылки на части 1.1 и 1.2 статьи 57.3. Как такая территория влияет на участок, подробно написано в материале про режим КРТ по ПЗЗ.

Дата выдачи и трёхлетний срок

Дата в формате ДД.ММ.ГГГГ стоит внизу первого листа. От неё отсчитываются три года, в течение которых сведения плана можно использовать для проектной документации и для получения разрешения на строительство (часть 10 статьи 57.3). По истечении срока использовать их в этих целях нельзя. Кроме того, в заявлении на разрешение указывают реквизиты плана, выданного не ранее чем за три года до дня подачи (пункт 2 части 7 статьи 51). Если план старше, его заказывают заново: это занимает до четырнадцати рабочих дней, плата не взимается. Порядок заказа описан в статье как получить ГПЗУ.

Четыре зоны в одном плане: что означает каждая и где её искать

Запрос «зоны ГПЗУ» объединяет в один вопрос четыре разные вещи, и путаница между ними стоит заказчикам больше всего времени. Слово «зона» в плане встречается в разных значениях, и у каждого значения свой раздел, свой источник и свои последствия для стройки.

Территориальная зона это то, что нарисовано на карте градостроительного зонирования. Закон определяет её как зону, для которой в правилах землепользования и застройки заданы границы и градостроительные регламенты (статья 1 Градостроительного кодекса), а действие регламента распространяется на все участки в границах зоны (часть 3 статьи 36). В плане её название стоит в строке «Земельный участок расположен в территориальной зоне». Для Москвы в подразделе 2.1 указан акт Правительства Москвы, которым утверждены правила. О самих правилах рассказывает материал про ПЗЗ Москвы.

Зона с особыми условиями использования территорий, сокращённо ЗОУИТ, рисуется вокруг объекта, который требует защиты или сам создаёт опасность. Кодекс называет охранные и санитарно-защитные зоны, зоны охраны и защитные зоны памятников, водоохранные зоны, зоны затопления и подтопления, зоны санитарной охраны источников водоснабжения, приаэродромную территорию и другие. Полный разбор видов собран в статье про ЗОУИТ.

Когда вместо регламента стоит другая запись

В разделе 2 вместо названия зоны бывает фраза «Градостроительный регламент не устанавливается» или «Действие градостроительного регламента не распространяется». Это штатная запись. Регламент не действует, например, на территориях общего пользования, на участках, вид использования которых задан документацией по планировке, на участках под недропользование и под линейные объекты (часть 4 статьи 36), а для земель с иными регламентами использования его вовсе не устанавливают (часть 6 статьи 36). Среди примеров, которые называет порядок заполнения, территории памятников, лесной фонд, городской парк, пляж.

Виды использования и предельные параметры: как читать таблицу раздела 2

Раздел 2 отвечает на вопросы «что» и «сколько». Сначала три перечня видов использования, потом таблица цифр. Пропустить первое и сразу смотреть цифры нельзя: параметры работают только для видов, которые вам разрешены.

Три списка видов использования

• Основные виды. Использовать участок по основному виду можно без разрешения на условно разрешённый вид использования, соблюдая предельные параметры; разрешение на строительство при этом нужно в общем порядке (статья 51). Установление основных видов обязательно для каждой территориальной зоны (часть 2.1 статьи 37).
• Условно разрешённые виды. Применять их просто так нельзя: нужно разрешение, которое оформляют по статье 39 Градостроительного кодекса, в том числе через общественные обсуждения или публичные слушания. Решение о предоставлении разрешения или об отказе можно оспорить в суде (часть 7 статьи 37).
• Вспомогательные виды. Допустимы только как дополнение к основным или условным и только вместе с ними (часть 1 статьи 37). Самостоятельный объект из вспомогательного вида не сделать.

Если формулировка в плане лишь похожа на название вашего объекта, сверьте её с классификатором видов разрешённого использования и прочитайте статью о ВРИ и способах его изменить.

Таблица предельных параметров

Таблица в подразделе 2.3 состоит из восьми граф, и четыре смысловых блока заданы статьёй 38 кодекса: размеры участка, отступы, этажность или высота, процент застройки.

Если правила землепользования не задают какой-то показатель для зоны, в графе пишут «Без ограничений». Для этого случая закон требует, чтобы сам регламент прямо указал, что показатель не подлежит установлению (часть 1.1 статьи 38). Внутри одной зоны могут быть подзоны с разными параметрами при одинаковых видах использования (часть 3 статьи 38), поэтому берите цифры из своей строки таблицы. Как параметры влияют на проект и стоимость, разобрано в статье про предельные параметры застройки.

Чертёж: масштаб, условные обозначения и порядок чтения линий

Запрос «план ГПЗУ» чаще всего означает именно чертёж. Он выполняется на цветной топографической основе вручную или в электронном виде, в масштабе 1:500, 1:1000 или 1:2000, а в правом нижнем углу стоит угловой штамп организации с подписями разработчиков. В разделе 1 указаны масштаб, организация и дата топографической съёмки. Дата полезна сама по себе: на старой съёмке нет зданий, которые появились позже, и для стройки рядом это важно.

Форма требует нанести на чертёж вполне определённый набор объектов: ситуационный план с соседними участками, границы участка, существующие здания с номерами и сети, красные линии, линии отступов, границы зоны планируемого размещения, границы территории памятника, ЗОУИТ, публичные сервитуты и точки подключения к сетям. К каждому есть условное обозначение.

Цвета зон выбирает сам разработчик, поэтому ориентироваться стоит на подпись у линии и на легенду. В остальном система жёсткая, и по ней можно читать чужой план без подсказок.

Порядок чтения линий

1. Граница и точки. Найдите участок и убедитесь, что форма совпадает с выписками ЕГРН.
2. Линия отступа. Всё между ней и границей участка исключено из застройки, и цифры у линии у разных сторон могут отличаться.
3. Штриховка допустимого размещения. Это максимум, который оставили отступы, до учёта всего остального.
4. Цветные зоны. Наложите их на штриховку и отметьте, сколько она потеряла.
5. Красная линия. Она показывает границу территории общего пользования, о ней подробно написано в статье про красные линии и их влияние на застройку.
6. Сети и кресты. Существующие сети и точки подключения определяют, куда и как пойдут инженерные подводки.

Ограничения, ЗОУИТ, сервитуты и памятники: что вычитается из пятна застройки

Эти четыре блока отнимают у участка площадь по-разному, и записаны они в разных разделах. Читать их стоит вместе с чертежом, потому что цифры без контура мало что говорят.

Раздел 5: общий список и площадь под ограничением

Здесь собраны все ограничения использования участка. По каждому указаны название (сервитут, санитарно-защитная зона, водоохранная зона и тому подобное), реквизиты акта, который его установил, и содержание ограничения. Если участок попал в зону полностью или частично, записывается готовая фраза с площадью: «площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет N м2». Цифра показывает масштаб проблемы, но из пятна застройки вычитают только ту часть зоны, которая на него наложилась, а это видно на чертеже. Если ограничений нет, написано «Информация отсутствует».

Раздел 6: контуры ЗОУИТ

В разделе 6 перечислены названия зон с указанием объекта, ради которого зона создана, и таблица координат. Правила заполнения различают два случая, и оба нужно знать.

• Зон в границах участка нет. В первой графе пишут «Отсутствует», в остальных стоят прочерки.
• Зона есть, но сведений о её координатах в источниках нет. Название стоит, а графы с координатами заполнены прочерками.

Источники для плана перечислены в части 2 статьи 57.3: документы территориального планирования и зонирования, документация по планировке, ЕГРН, государственные информационные системы. Что в них не попало на дату подготовки, того и в плане не будет, поэтому по санитарно-защитным и охранным зонам вокруг производств и сетей полезна отдельная проверка по выписке ЕГРН и по материалу о санитарно-защитных зонах.

Раздел 7: публичные сервитуты

В нём указывают площадь сервитута, реквизиты решения об установлении и координаты. Если сервитутов нет, написано «Информация отсутствует». На чертеже такая полоса заштрихована под углом 45 градусов. Через неё могут проходить люди, транспорт или сети, поэтому застройка на ней ограничена условиями решения об установлении сервитута, и эти условия читают в указанном акте.

Раздел 3: памятники и объекты на участке

Подраздел 3.1 описывает здания: номер по чертежу, назначение, этажность, площади, кадастровый номер. Подраздел 3.2 нужен, когда в границах участка стоит объект из единого государственного реестра культурного наследия. Там приводят номер, площадь, назначение, орган, принявший решение о включении, и регистрационный номер в реестре. Границы территории такого объекта и его зоны охраны наносятся на чертёж отдельно, а режим работ на них описан в статье про охранную зону объекта культурного наследия. Нет памятников, будет запись «Информация отсутствует».

Красные линии

Красные линии обозначают границы территорий общего пользования, а устанавливаются, меняются и отменяются они в документации по планировке (пункт 11 статьи 1 кодекса). Раздел 11 даёт номера и координаты точек линий в границах участка. Линия по краю означает, что участок граничит с улицей или проездом. Если же она заходит внутрь, пятно застройки нужно считать с оглядкой на неё, а как учтена эта часть земли, лучше выяснить у органа до начала проектирования. Нет линий, написано «Информация отсутствует».

Сети, благоустройство и облик: разделы 9, 10 и 12

Эти разделы читают после основных, но на них нередко спотыкается график: в плане нет того, что проектировщик ждёт увидеть, а причина в самой конструкции документа.

Раздел 9: нагрузки в точках подключения

В нём указаны организация, которая дала сведения, и максимальная нагрузка в возможных точках подключения к сетям. Орган запрашивает эти сведения у сетевых организаций в течение двух рабочих дней с получения заявления, а ответ они дают в течение пяти рабочих дней со дня, следующего за получением запроса (часть 7 статьи 57.3).

Важная деталь записана прямо в пункте 15 части 3: информация касается сетей инженерно-технического обеспечения за исключением сетей электроснабжения. Поэтому в разделе 9 вы не найдёте электричество, и точка подключения к нему определяется отдельным путём через сетевую организацию. Как это устроено, описано в статье о технологическом присоединении к электросетям.

Нагрузка в плане рассчитана под заявленную цель. Если в заявлении цели использования нет, организация определяет нагрузку по правилам землепользования и документации по планировке (часть 8 статьи 57.3). Поэтому в заявлении стоит назвать цель использования участка: нагрузку тогда определят исходя из неё. Точки подключения на чертеже обозначены крестами, а существующие сети прерывистой линией.

Раздел 10: благоустройство

Здесь стоят реквизиты правовых актов, которые устанавливают требования к благоустройству: наименование органа, дата и номер акта. Самих требований в плане нет, их читают в указанном акте. Для проекта это отсылка, по которой берут нормы по озеленению, покрытиям и малым формам.

Раздел 12: облик объекта

В нём таблица с названиями и показателями требований к архитектурно-градостроительному облику, если они установлены в регламенте на этой территории. Если требований нет, написано «Требования к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства не установлены», графы таблицы прочерчены. Сам пункт 18 части 3 статьи 57.3 появился в кодексе по закону от 29.12.2022 № 612-ФЗ.

Можно ли строить: пять проверок и расчёт на условном участке

Когда разделы прочитаны, их нужно свести в одну картину. Удобно идти по пяти проверкам, и каждая отсекает часть проектов.

1. Срок и участок. Дата выдачи не старше трёх лет, координаты и кадастровый номер совпадают с ЕГРН.
2. Вид использования. Ваш объект назван среди основных видов. Если он условный, потребуется отдельное разрешение, если вспомогательный, его строят только вместе с основным.
3. Параметры. Высота или этажность, процент застройки, отступы подходят под задуманное здание.
4. Пятно застройки. Из места допустимого размещения вычтены те части зон, сервитутов, красных линий, памятников и сетей, где здание разместить нельзя. Остался ли контур достаточной площади и формы.
5. Сети и облик. Есть точки подключения нужной мощности, электричество запрошено отдельно, требования облика не противоречат задумке.

Расчёт на условном участке

Цифры ниже придуманы для примера и показывают только логику расчёта.

Процент застройки сулил восемьсот метров, а зона срезала пятно до семисот пятидесяти. Работает меньшая цифра, и на неё же проектировщику ориентироваться. Если форма остатка неудобна, например узкая полоса вдоль границы, придётся смотреть, помещается ли в неё здание нужной конфигурации.

Дальше нужно помнить два юридических момента. Сам план не разрешает строить: он даёт информацию для проектирования (часть 1 статьи 57.3), а разрешение выдаёт отдельная процедура. И при выдаче разрешения орган проверяет соответствие проектной документации требованиям, установленным на дату выдачи плана, который представлен к заявлению (пункт 2 части 11 статьи 51). Значит, дата плана фиксирует правила, по которым вас будут оценивать.

Шесть ошибок при чтении и что делать, если параметров не хватает

Промахи повторяются из плана в план. На этапе чтения исправить их ничего не стоит, на этапе согласования проекта цена высокая.

• Чтение текста без чертежа. Одни и те же цифры дают разную геометрию на участках разной формы.
• Отступ принят за пятно застройки. Линия показывает лишь внешний предел, а пятно получают после вычета зон и сервитутов.
• «Без ограничений» принято за свободу. Запись касается одного показателя, остальные ограничения продолжают работать.
• Прочерк в разделе 6 прочитан как «зон нет». Когда зон действительно нет, в первой графе стоит слово «Отсутствует».
• Проектирование по плану старше трёх лет. Сведения использовать нельзя; на информацию о подключении к сетям (пункт 15 части 3) трёхлетний срок части 10 не распространяется, её актуальность проверяют отдельно.
• Поиск того, чего в плане быть не может. Электричества в разделе 9 нет, требований к конструкциям и инженерному оборудованию тоже: план даёт ограничения и исходные сведения.

Если параметров не хватает

Прочитали и поняли, что задуманное не помещается. Дальше путей несколько, и выбирают их по тому, что именно мешает. Мешает вид использования, значит его меняют: закон допускает переход на другой вид при соблюдении регламента и технических требований (часть 3 статьи 37), а порядок и стоимость разобраны в статье про ВРИ и его изменение. Мешают параметры самой зоны, тогда инициируют изменение правил землепользования и застройки или документации по планировке территории. Границы участков определяет проект межевания, о нём рассказано в материале про проект межевания территории. Новый план после изменения заказывают заново, это снова без платы и до четырнадцати рабочих дней.

Если здание построено законно, а регламент потом изменился и перестал ему соответствовать, закон не требует приводить его в порядок к определённому сроку: такой объект можно использовать без установления срока приведения, если это не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды и объектов культурного наследия (часть 8 статьи 36). Но реконструировать такой объект можно только приводя его в соответствие с регламентом или уменьшая несоответствие (часть 9 статьи 36). А если вы считаете, что орган внёс в план неверные сведения, их отстаивают в порядке, описанном в статье об оспаривании ПЗЗ, ППТ и ГПЗУ.

Коротко: главное о чтении ГПЗУ

• Структура одинакова везде. Двенадцать разделов (первый из них чертёж) по форме приказа Минстроя № 741/пр, перечень сведений в части 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса.
• Начинать с первого листа. Дата выдачи запускает три года, координаты сверяются с ЕГРН, заявитель обычно правообладатель (кроме случаев частей 1.1 и 1.2 статьи 57.3).
• Зон четыре, и они разные. Территориальная зона даёт параметры, зона планируемого размещения даёт место объекта, ЗОУИТ отнимает площадь, природная территория меняет регламент.
• Виды использования читать раньше цифр. Основные работают сразу, условные требуют разрешения, вспомогательные только вместе с основными.
• «Без ограничений» значит «показатель не задан». Зоны, сервитуты, красные линии и сети продолжают действовать.
• Слово «Отсутствует» и прочерк в разделе 6 говорят разное. Первое сообщает, что зон нет, второе, что у органа нет координат.
• Площадь застройки определяет меньшая из двух цифр: максимальный процент или остаток пятна после вычета тех частей зон, сервитутов и красных линий, где здание разместить нельзя.
• Электричества в разделе 9 нет, а сведения о сетях не подчиняются трёхлетнему правилу.
• Сам план строить не разрешает. Он фиксирует правила на дату выдачи, по которым потом проверяют проектную документацию.

Остались сомнения по вашему плану? Пришлите его вместе с выпиской ЕГРН, и мы наложим зоны на пятно застройки и назовём расчётную площадь: разбор ГПЗУ для застройщика.