ПЗЗ Москвы: что это, как читать и как изменить

Что такое ПЗЗ простыми словами

ПЗЗ, правила землепользования и застройки, это документ градостроительного зонирования. Он делит территорию города на зоны и для каждой прописывает свои правила игры. Проще говоря, именно ПЗЗ отвечают на вопрос собственника: «что я вправе построить на своём участке и в каких границах».

Для любого участка ПЗЗ определяют три вещи:

• виды разрешённого использования (ВРИ), то есть что здесь можно размещать: жильё, офис, магазин, склад, производство;
• предельные параметры застройки: максимальную высоту зданий, плотность и процент застройки участка;
• ограничения, связанные с охранными зонами, объектами культурного наследия и другими особыми условиями.

ПЗЗ работают в связке с генеральным планом. Генплан задаёт стратегию развития города на годы вперёд, а ПЗЗ переводят её в конкретные правила для каждого квартала и участка. Без ПЗЗ невозможно законно получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), а без ГПЗУ, в свою очередь, не выдадут разрешение на строительство.

В Москве ПЗЗ утверждены постановлением Правительства Москвы №120-ПП от 28.03.2017. Это объёмный документ: общая часть с правилами применения плюс территориальная часть с картами зонирования по административным округам. Именно к нему обращаются, когда нужно понять судьбу конкретного участка: можно ли на нём строить, что именно и в каком объёме.

Из чего состоят ПЗЗ

Состав ПЗЗ жёстко задан статьёй 30 Градостроительного кодекса РФ. Перечень закрытый: город не вправе добавить в правила «свои» разделы или убрать обязательные. По закону ПЗЗ состоят из трёх частей.

1. Порядок применения правил и внесения в них изменений. Это текстовая часть: как читать регламенты, кто и как принимает решения, как проходит процедура изменения ПЗЗ, как работают комиссия по землепользованию и публичные обсуждения.
2. Карта градостроительного зонирования. Графическая часть, на которой территория города разбита на территориальные зоны с чёткими границами. Здесь же в обязательном порядке показывают границы населённых пунктов, зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), территорий объектов культурного наследия.
3. Градостроительные регламенты. Для каждой территориальной зоны прописаны разрешённые виды использования и предельные параметры застройки. Это «паспорт» зоны, по которому и живёт участок.

Важное правило из той же статьи 30: каждый земельный участок относится только к одной территориальной зоне. Пересечение границ зон допускается лишь в редких случаях, прямо названных в Земельном кодексе. Если по карте участок попал сразу в две зоны, это повод исправить ошибку, а не норма.

Порядок подготовки и утверждения ПЗЗ, а также внесения в них изменений раскрыт в статьях 31, 32 и 33 того же кодекса. В Москве территориальная часть ПЗЗ разбита на книги по административным округам (Центральный, Западный, Новомосковский и другие) плюс отдельная книга по комплексному развитию территорий. Для «старой» Москвы и присоединённых территорий ТиНАО параметры и слои на публичной карте показываются раздельно, это стоит учитывать при поиске своего участка.

Как выглядит запись зоны в московских ПЗЗ. Для каждого участка регламент кодируется набором обозначений: коды видов разрешённого использования по классификатору Росреестра (например, 2.5 или 4.4) и числовые значения предельных параметров (плотность, высота, процент застройки). Индекс «Ф» на месте параметров как раз и говорит, что действует режим сохраняемого землепользования. Разбирать эту запись удобнее не по бумажной книге, а на публичной карте, где всё раскрывается в свойствах участка.

Территориальная зона и градостроительный регламент

Территориальная зона, это участок карты с единым набором правил. Внутри одной зоны для всех участков действует один и тот же градостроительный регламент. Именно регламент отвечает на два главных вопроса: что можно разместить и сколько можно построить.

По статьям 36 и 37 Градостроительного кодекса регламент включает виды разрешённого использования трёх категорий:

• основные ВРИ: правообладатель выбирает их самостоятельно, без чьих-либо согласований;
• условно разрешённые ВРИ: требуют отдельной процедуры получения разрешения через комиссию;
• вспомогательные ВРИ: допустимы только вместе с основным или условно разрешённым видом (например, парковка или трансформаторная при офисном центре).

Вторая часть регламента, это предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции (статья 38 кодекса). В московских ПЗЗ для участка обычно указывают:

• предельную плотность застройки в тыс. кв. м на гектар;
• предельную высоту зданий в метрах;
• максимальный процент застройки в границах участка.

Небольшой пример чтения. Строка вида «плотность 20 тыс. кв. м/га, высота 35 м, застройка 40%» на участке 0,5 га означает: наземной площади разрешено не более 10 тыс. кв. м, здание не выше примерно 35 м, а пятно застройки не больше 40% участка. Эти три числа задают верхнюю планку, проектировать можно в их пределах, но не сверх.

Читаются эти два блока только вместе. Например, ВРИ «многоэтажная жилая застройка» при высоте 75 м и плотности 25 тыс. кв. м/га, это один сценарий, а тот же ВРИ при высоте 0 м, это фактический запрет на новое строительство. Поэтому смотреть только на вид использования недостаточно, параметры решают не меньше.

Отдельно стоит помнить: есть земли, на которые действие регламентов не распространяется вовсе (территории общего пользования, линейные объекты, земли лесного фонда и ряд других по статье 36 кодекса). Их использование определяется не ПЗЗ, а иными документами.

Что означает индекс «Ф» в ПЗЗ Москвы

Индекс «Ф» в московских ПЗЗ, это, пожалуй, самая частая причина, по которой планы собственника упираются в стену. «Ф» означает зону сохраняемого землепользования (иногда её называют зоной фактического использования). Смысл режима, зафиксировать сложившуюся ситуацию и не допустить бесконтрольной застройки, пока по территории не приняты градостроительные решения.

Как это выглядит в параметрах:

• для незастроенного участка ставятся нулевые значения: предельная плотность застройки 0 тыс. кв. м/га, предельная высота 0 м, максимальный процент застройки 0%;
• для застроенного участка параметры принимаются по сведениям ЕГРН о существующих объектах капитального строительства, то есть по факту сохраняются габариты того, что уже стоит.

На практике это значит: на участке с индексом «Ф» новое строительство и увеличение площади объектов по общему правилу не предусмотрены. Чтобы что-то возвести, нужно менять ПЗЗ и получать конкретные ненулевые параметры.

Ситуацию заметно смягчило постановление Правительства Москвы №2325-ПП от 15.10.2024. Оно закрепило, что во всех территориальных зонах, включая зоны «Ф», в качестве основных автоматически действуют 24 вида разрешённого использования. Среди них «деловое управление» (код 4.1), «магазины» (4.4), «банковская и страховая деятельность» (4.5), «общественное питание» (4.6) и другие сервисные виды. Для зон «Ф» выбор такого ВРИ возможен при наличии положительного заключения Москомархитектуры, то есть без полноценного изменения ПЗЗ.

Но есть важные оговорки. Послабление не работает автоматически, если на участке расположены жилые дома, социальные, коммунальные или производственные объекты: для них по-прежнему нужно менять ПЗЗ обычным порядком. И сами 24 вида не дают права строить с нуля, они про использование уже существующих объектов и территории, а не про новые метры. Для нового строительства нулевые параметры «Ф» всё равно придётся снимать через изменение правил.

Практический пример. Владелец участка с индексом «Ф», где уже стоит здание, хочет открыть в нём кафе. Через режим 24 основных ВРИ он вправе закрепить «общественное питание» по заключению Москомархитектуры, не меняя ПЗЗ. Но если тот же владелец задумал снести здание и построить на его месте более крупное, одними 24 видами не обойтись: понадобится менять параметры зоны обычным порядком.

Как узнать зону и параметры своего участка

Проверить зону своего участка можно самостоятельно и без визитов в ведомства. Есть два надёжных источника: публичная карта ИАИС ОГД и градостроительный план земельного участка.

Способ 1. Портал ИАИС ОГД (быстро и онлайн)

1. Откройте карту по адресу isogd.mos.ru.
2. Введите адрес или кадастровый номер участка в строку поиска.
3. Включите слой «правила землепользования и застройки» и выберите нужный ПЗЗ: «старая» Москва или ТиНАО (Новая Москва).
4. Кликните по своему участку. В свойствах территориальной зоны появятся её обозначение (в том числе индекс «Ф»), перечень ВРИ по классификатору, предельные параметры (плотность, высота, процент застройки), а также номер и дата документа, которым зона утверждена или скорректирована.

Этот способ хорош для быстрой оценки: за пару минут понятно, что в принципе разрешено на участке и не стоит ли на нём индекс «Ф».

Способ 2. ГПЗУ (юридически весомый документ)

Градостроительный план земельного участка, это официальная выписка обо всём, что можно строить на конкретном участке: ВРИ, параметры, зоны с особыми условиями, места допустимого размещения объектов. ГПЗУ заказывает правообладатель через портал mos.ru как государственную услугу. Плату за сам план не берут, а срок выдачи по Градостроительному кодексу составляет 14 рабочих дней (статья 57.3).

Именно ГПЗУ, а не скриншот карты, служит основанием для проектирования и получения разрешения на строительство. Если планы серьёзные, начинать стоит с него.

Полезный приём: сверьте данные ИАИС ОГД, ГПЗУ и выписки из ЕГРН между собой. Расхождения (например, ВРИ в ЕГРН и в ПЗЗ не совпадают, границы задваиваются) встречаются часто, и лучше выявить их заранее, чем на этапе стройки или сделки.

Как изменить ПЗЗ в Москве

Если действующая зона мешает планам (нужен другой ВРИ или ненулевые параметры), ПЗЗ можно изменить. Порядок для Москвы установлен постановлением №457-ПП от 17.05.2018 и построен вокруг Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК).

Укрупнённо процедура выглядит так.

1. Градостроительный аудит участка. Оценивают территориальную зону, ЗОУИТ, существующие объекты и риски. Шаг помогает понять, реалистичен ли запрос в принципе.
2. Подготовка материалов. Готовят обоснование: ситуационный план, градостроительный анализ, технико-экономические показатели, визуализацию будущей застройки.
3. Подача предложения. Заявление подают в электронном виде через mos.ru (услуга «Направление предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки»). Профильный орган, Департамент градостроительной политики города Москвы (ранее эту услугу вела Москомархитектура).
4. Рассмотрение рабочей группой ГЗК. Проверяют комплектность и обоснованность, соответствие генплану и нормативам, готовят протокол с одобренными ВРИ и параметрами.
5. Решение Градостроительно-земельной комиссии. Итоговое рассмотрение проходит на комиссии под председательством Мэра Москвы. Это самостоятельная проверка, а не формальность.
6. Издание постановления. При положительном решении Правительство Москвы выпускает постановление, вносящее изменения в ПЗЗ (в дополнение к 120-ПП). Далее сведения о зоне и параметрах отражаются в системах учёта.

Отдельно про публичные слушания. По Градостроительному кодексу изменение ПЗЗ, как правило, сопровождается общественными обсуждениями или публичными слушаниями. В Москве же для изменений, которые проходят через ГЗК, слушания фактически не проводятся: действует особый режим, введённый в 2022 году. Поэтому рассчитывать на «народное голосование» по своему участку не приходится, решение принимает комиссия.

Существует и упрощённый маршрут. В ряде случаев изменение проходит без полного цикла ГЗК и однократно: когда меняется только ВРИ либо ВРИ вместе с корректировкой параметров не более чем на 10%. Подходит ли участок под такой порядок, выясняют на этапе аудита, до подачи заявления.

Для зон «Ф» с 2024 года работает ещё более короткий маршрут: если нужный ВРИ входит в те самые 24 основных вида, его можно закрепить через заключение Москомархитектуры, не запуская полную процедуру изменения ПЗЗ.

Как ПЗЗ связаны с ВРИ и разрешением на строительство

ПЗЗ, ВРИ и разрешение на строительство образуют одну цепочку. Разорвать её нельзя: слабое звено остановит весь проект.

ВРИ вытекает из ПЗЗ. Собственник вправе выбрать любой из основных или вспомогательных видов, предусмотренных градостроительным регламентом его зоны, самостоятельно и без дополнительных согласований (статья 37 кодекса). Условно разрешённый вид получают через отдельную процедуру. А вот выбрать ВРИ, которого в регламенте зоны нет, нельзя: сначала меняют ПЗЗ.

После выбора нового ВРИ его вносят в ЕГРН через Росреестр. Здесь и всплывает частая ошибка: если желаемый вид не предусмотрен регламентом зоны (типичный случай, участок в «Ф»), Росреестр приостановит регистрацию или откажет.

Разрешение на строительство выдают только при соответствии проекта градостроительному регламенту и ГПЗУ. Логика простая:

• если параметры в зоне нулевые (как в незастроенной «Ф»), строить формально нечего, высота и плотность равны нулю, и разрешение не выдадут;
• если ВРИ участка не допускает планируемый объект (например, на участке под склад хотят жильё), тоже последует отказ;
• если же ВРИ и параметры позволяют задуманное, ГПЗУ это подтвердит, и можно двигаться к проектированию и разрешению.

Вывод для собственника: проверять нужно не ВРИ отдельно и не параметры отдельно, а всю связку из зоны ПЗЗ, ГПЗУ и планов на объект. Иначе стройка упрётся в отказ ещё на бумажном этапе, когда деньги на проект уже потрачены.

Сроки, стоимость и плата городу

Точную стоимость и сроки заранее назвать сложно: они зависят от зоны, запрашиваемых параметров и загрузки органов. Но ориентиры есть.

Сроки. Регламентные этапы рассмотрения (рабочая группа и комиссия) укладываются примерно в 60 рабочих дней каждый. На практике полный цикл изменения ПЗЗ занимает в среднем от 6 до 9 месяцев, а по сложным площадкам может растянуться до полутора лет. Быстрее всего проходят простые случаи: смена одного ВРИ без роста параметров.

Плата городу за изменение ВРИ. Если новый вид использования увеличивает кадастровую стоимость участка (обычно так и бывает при переходе под строительство), город берёт плату. Порядок установлен постановлением Правительства Москвы №593-ПП от 10.09.2013. Упрощённо расчёт строится так:

Плата считается от прироста кадастровой стоимости и умножается на коэффициенты. Коэффициент местоположения, например, составляет 2,0 для участков «старой» Москвы и 8,0 для Новой Москвы. Для отдельных случаев (нежилые объекты за пределами Третьего транспортного кольца) действует пониженная ставка 0,01% кадастровой стоимости. Вносят плату до выпуска постановления об изменении ПЗЗ, администрирует её Департамент городского имущества.

К этой сумме добавляются расходы на подготовку материалов, архитектурную концепцию и проектную документацию. А вот отдельно платить за сам ГПЗУ не нужно, эта услуга бесплатна.

Частые проблемы: индекс «Ф», запрещённый ВРИ, отказ Росреестра

На практике собственники спотыкаются об одни и те же вещи. Разберём главные.

Индекс «Ф» и нулевые параметры

Самая частая ситуация: купили участок под застройку, а по ПЗЗ там зона «Ф» с нулями. Строить нельзя, пока не изменены параметры. Проверять зону нужно до сделки, а не после. Если участок уже ваш, путь один: менять ПЗЗ либо, если задача в сервисном использовании существующих объектов, идти через 24 основных ВРИ с заключением Москомархитектуры.

Нужный ВРИ отсутствует в регламенте

Выбрать вид использования, которого нет в градостроительном регламенте зоны, невозможно. Попытка внести такой ВРИ в ЕГРН закончится приостановкой или отказом Росреестра. Сначала меняют ПЗЗ, и только потом фиксируют ВРИ.

Отказ Росреестра при смене ВРИ

Даже когда вид формально есть в перечне, отказ возможен из-за расхождений в документах: ВРИ в ЕГРН не бьётся с ПЗЗ, границы участка пересекают несколько зон, есть неучтённые ЗОУИТ. Такие нестыковки лучше выявлять и устранять заранее, до подачи заявления.

Участок попал сразу в две зоны

Иногда по карте границы участка пересекают несколько территориальных зон. По статье 30 кодекса участок должен относиться к одной зоне, поэтому такое положение считается ошибкой градостроительного зонирования. Её устраняют, приводя границы зоны в соответствие с границами участка, обычно в рамках того же обращения об изменении ПЗЗ.

Штраф за нецелевое использование

Использовать участок не в соответствии с его назначением рискованно: это статья 8.8 КоАП РФ. По части 1, если кадастровая стоимость определена, штраф считают от неё:

• для граждан от 0,5% до 1% стоимости, но не менее 10 000 ₽;
• для должностных лиц от 1% до 1,5%, но не менее 20 000 ₽;
• для юридических лиц от 1,5% до 2%, но не менее 100 000 ₽.

Если кадастровая стоимость не определена, штрафы фиксированные: для граждан от 10 000 до 20 000 ₽, для должностных лиц от 20 000 до 50 000 ₽, для юридических лиц от 100 000 до 200 000 ₽. Причём наказание не разовое: нарушение можно фиксировать снова, пока участок используется не по назначению.

Коротко: главное о ПЗЗ

Соберём суть в несколько тезисов.

• ПЗЗ, это правила, которые определяют, что и в каком объёме можно построить на участке. В Москве действует постановление №120-ПП от 28.03.2017.
• По статье 30 Градостроительного кодекса ПЗЗ состоят из трёх частей: порядка применения, карты зонирования и градостроительных регламентов.
• Каждый участок относится к одной территориальной зоне со своим регламентом: разрешёнными ВРИ и предельными параметрами (высота, плотность, процент застройки).
• Индекс «Ф», это зона сохраняемого землепользования с нулевыми параметрами для незастроенных участков. Новое строительство без изменения ПЗЗ здесь не предусмотрено, но с 2024 года доступны 24 основных ВРИ через заключение Москомархитектуры (постановление №2325-ПП).
• Проверить зону можно на карте isogd.mos.ru и через ГПЗУ (выдаётся бесплатно за 14 рабочих дней).
• Изменение ПЗЗ идёт через Департамент градостроительной политики и Градостроительно-земельную комиссию (постановление №457-ПП), в среднем от 6 до 9 месяцев; публичные слушания по таким изменениям в Москве сейчас не проводятся.
• За изменение ВРИ город берёт плату по постановлению №593-ПП, а за нецелевое использование грозит штраф по статье 8.8 КоАП РФ.