Аренда части земельного участка: как оформить, нужен ли техплан и как зарегистрировать

Что такое аренда части участка

Закон не выделяет такую аренду в отдельный вид сделки. Работают общие правила: арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество «за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» (ст. 606 ГК РФ), а земельные участки прямо названы среди вещей, годных для сдачи (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Земельный кодекс уточняет: предоставлять их можно «в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом» (п. 2 ст. 22 ЗК РФ).

Про кусок надела говорит закон о регистрации недвижимости: ч. 3 ст. 44 закона № 218-ФЗ прямо регулирует регистрацию аренды части земельного участка. Такой кусок берут там, где весь надел арендатору ни к чему: стоянка перед складом, площадка под павильон, место под рекламную конструкцию или мачту связи, зона выгрузки у чужого здания.

Особенность одна, зато решающая: пока выделенная площадка не поставлена на учёт, границ у неё в реестре нет. Поэтому всё держится на описании, где именно и сколько земли сдаётся. Оно нужно дважды: в документе сторон, иначе сделка не считается заключённой, и в реестре, если нужна запись именно об этой площадке (иначе аренду запишут как обременение всего объекта, ч. 5 ст. 44 закона № 218-ФЗ). Разбираем оба слоя.

Когда обычно сдают именно кусок земли:

• собственник склада отдаёт соседней компании угол территории под стоянку фур;
• владелец торгового здания сдаёт площадку у входа под летнюю веранду или киоск;
• арендатор городского надела делит территорию между несколькими субарендаторами;
• оператор связи берёт пару метров земли под основание опоры.

Как описать объект: пункт 3 статьи 607 ГК

Пункт 3 статьи 607 ГК РФ требует указать данные, «позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды». Без них условие об объекте «считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным». Для куска территории это самое уязвимое место сделки: слов «участок возле ворот» мало.

Чтобы выделенную площадку можно было найти на местности и в реестре, в текст и приложение вносят:

• кадастровый номер и адрес исходного участка;
• площадь в квадратных метрах;
• схему или чертёж с привязкой к границам, воротам, зданиям и проездам, подписанные сторонами;
• координаты характерных точек, если границы описал межевой план;
• цель использования и запреты, например на капитальные постройки;
• проезд и проход, чтобы арендатор не зависел от доброй воли соседей.

Описание в тексте и описание в межевом плане должны совпадать: площадь, контур, привязка. Если инженер позже нарисует контур иначе, чем отметили стороны, менять придётся сам документ. Поэтому приложение лучше сверить с чертежом инженера до подписи.

Отдельно о плате. Размер платы закон прямо называет существенным условием аренды земли (п. 12 ст. 22 ЗК РФ), а определяет его сама сделка (п. 4 той же статьи). Ставку удобно привязать к площади выделенной площадки, а не всего надела: при уточнении границ пересчёт понятен обеим сторонам.

Нужно ли регистрировать такую аренду

Начнём с формы. По п. 1 ст. 609 ГК РФ письменная форма обязательна при сроке больше года, а если хотя бы одна сторона юридическое лицо, то при любом сроке. Регистрация устроена отдельно: аренда недвижимого имущества «подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом» (п. 2 ст. 609). Для земли «иное» записано в п. 2 ст. 26 ЗК РФ: краткосрочные сделки реестр не затрагивает.

Земельный кодекс называет это прямо: аренда и субаренда земли, заключённые «на срок менее чем один год», регистрации не подлежат. Поэтому сезонную площадку нередко оформляют на несколько месяцев, и такой договор в реестр не подаётся. Но п. 3 ст. 607 ГК от срока не зависит: выделенную площадку нужно описать определённо и в коротком договоре.

Зачем регистрация. По п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, «считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации», если закон не устанавливает иное. Смена собственника участка сама по себе сделку не ломает: переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Но у зарегистрированной аренды есть запись, и новый владелец увидит арендатора в выписке.

Кадастровый учёт: статья 44 закона № 218-ФЗ

Главное правило записано в ч. 3 ст. 44: регистрация аренды части земельного участка идёт «в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части». Значит, площадка либо уже учтена, либо её ставят на учёт вместе с регистрацией сделки.

Часть 5 той же статьи описывает случай, когда право на объект уже зарегистрировано: учёт идёт «одновременно с государственной регистрацией договора аренды». И называет другой путь. Если к заявлению не приложен межевой план, учёт данной части не проводится, а договор аренды регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости.

Для арендатора третий путь значит, что границ его площадки в реестре не будет. Часть 5 такой вариант допускает, но выделенной площади в записи нет: границы остаются в тексте и приложении. Если защита нужна именно на свой кусок, межевой план стоит подготовить.

Основание для учёта названо в ст. 14 закона. Среди документов (п. 7 ч. 2) указан межевой план, когда речь об учёте «в связи с образованием части земельного участка», кроме случая из ч. 1 ст. 44. Тот случай другой: сведения о части, образованной в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории, публичного сервитута, территории объекта культурного наследия или территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель, вносят «без соответствующего заявления», от арендатора бумаг не ждут.

Межевой план или технический план

Вопрос «нужен ли техплан» возникает потому, что для куска здания готовят именно его. Для земли документ другой. Межевой план содержит «сведения о части или частях земельного участка» (п. 2 ч. 2 ст. 22 закона), а технический по ч. 1 ст. 24 описывает здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершённого строительства или единый недвижимый комплекс, а также части здания, сооружения, помещения и единого недвижимого комплекса.

Если на участке стоит здание и в аренду уходит его кусок, смотрите страницу про техплан для регистрации аренды и статью про аренду части помещения. Для самой земли нужен межевой план.

Что внутри межевого плана

Часть 1 ст. 22 закона № 218-ФЗ называет содержание межевого плана: в нём указаны сведения об образуемых участках, «либо о части или частях земельного участка». Документ электронный и «подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план» (ч. 12). Бумажный экземпляр делают, если он предусмотрен договором подряда.

Форму и состав задаёт приказ Росреестра от 14.12.2021 № П/0592. В его первоначальной редакции есть отдельный раздел «Сведения о частях земельного участка». Для образуемой площадки в нём заполняют обозначение, систему координат и таблицу характерных точек границ, затем общую таблицу: учётный номер (обозначение), площадь и характеристика.

Обозначение площадки, если работы делают только ради неё, строят по требованиям приложения № 2 к приказу: кадастровый номер участка, наклонная черта, буквы «чзу» и число. В примере из первоначального текста приказа это 19:05:010203:123/чзу1.

Для аренды важна графа «характеристика части». По тем же требованиям её заполняют по документам: актам органов власти, договорам, судебным актам. А если бумаги об ограничении или обременении нет, пишут цель образования. Первоначальный текст приказа даёт пример: «Часть земельного участка формируется в целях передачи в аренду». Форма может обновляться, поэтому действующий вариант сверяют с кадастровым инженером.

Состав разделов и частые ошибки разобраны в статье про межевой план земельного участка. Если нужна помощь с границами и описанием площадки, начните со страницы межевания и уточнения границ.

Сроки, приостановка и отказ

Срок зависит от того, что именно подано. Статья 16 закона № 218-ФЗ называет сроки отдельно для регистрации прав, для кадастрового учёта и для совместной подачи. Если площадку ставят на учёт вместе с регистрацией сделки, работает срок совместной подачи.

Отсчёт идёт с даты приёма заявления и документов (ч. 1 ст. 16, п. 1-6). Это предельный срок, а не обещание конкретной даты.

Когда регистратор приостанавливает

Статья 26 перечисляет основания. Для аренды куска земли чаще других подходят два: «не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав» (п. 5 ч. 1) и несоответствие формы или содержания документа требованиям закона (п. 7 ч. 1). Под такие формулировки можно подвести сделку без данных об объекте, межевой план, не совпадающий с текстом сделки, или отсутствие самого плана.

Приостановка длится «на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца» (ч. 2 ст. 26). Не устранили за этот срок, наступает отказ: по ч. 1 ст. 27 отказывают, «если в течение срока приостановления не устранены причины».

• Прочитайте решение: в нём названы основание и недостающие бумаги.
• Исправляйте сам документ, а не только заявление: текст сделки, приложение с чертежом или межевой план.
• Следите за календарём: три месяца считаются с момента приостановки.
• Если правка затронула границы, приведите в порядок все бумаги сразу.

Городская земля: субаренда и уведомление

Бывает и так: компания арендует надел у города, а кусок нужен третьему лицу. Это уже не аренда у города, а субаренда. Общее правило ГК требует согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ), но для земли право на неё без согласия дано арендатору в п. 6 ст. 22 ЗК РФ: передать участок можно в пределах срока своей аренды, без согласия арендодателя, если уведомить его и если договор не говорит иного. Исключения норма перечисляет сама: резиденты особых экономических зон, малый и средний бизнес на участках из перечней имущества, ряд других арендаторов.

Есть и п. 9 той же статьи. Для публичного надела «на срок более чем пять лет» арендатор, если федеральные законы не устанавливают иное, вправе уступить свои права и обязанности третьему лицу в пределах срока без согласия, при условии уведомления. Этот же пункт его защищает: менять условия и ограничивать права без его согласия нельзя.

Для субарендатора кусок описывают так же, как в обычной сделке: схема, площадь, привязка. В реестр он попадает так же: если срок от года, действует ч. 3 ст. 44 закона № 218-ФЗ. Субаренда не новый вид права: «к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды» (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Если кусок нужен у города как у собственника, а не у его арендатора, это уже не субаренда, а отношения с самим городом, и порядок определяют иные нормы Земельного кодекса и акты города. Для справки: земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении или выделе, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ). Правила аренды городских наделов мы собрали в материале про аренду земельного участка у города Москвы.

Что вписать: плата, срок, использование, возврат

Кроме описания объекта документ отвечает на практические вопросы. Каждый закрыт нормой ГК или ЗК, а детали стороны уточняют сами, если закон не запрещает.

Если срок не определён, каждая сторона вправе отказаться от аренды: для недвижимого имущества предупреждают «за три месяца» (п. 2 ст. 610 ГК РФ), если закон или договор не устанавливают иной срок. Если срок истёк, арендатор продолжает пользоваться площадкой и арендодатель не возражает, договор «считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок» (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Возврат тоже стоит расписать. Закон обязывает вернуть вещь «в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа» (ст. 622 ГК РФ), если стороны не договорились иначе. Для стоянки или склада покрытие, ограждение, разметку и высоту складирования лучше назвать прямо.

Изменение границ позже

Площадку увеличили на соседнюю полосу, сдвинули ограждение или поделили между двумя арендаторами. Соглашение об изменении «совершается в той же форме, что и договор» (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Для зарегистрированной аренды это новое соглашение с обновлённым приложением и, если контур поменялся, новые сведения о части в реестре. Порядок подачи таких соглашений разобран в статье о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

Практический совет: сразу запишите, как стороны поступают, если межевание уточнит границы или площадь. Тогда расхождение в несколько метров не превратится в спор.

Типичные ошибки

Чаще всего подводят такие места:

• Нет описания. Написано «часть участка» без площади, схемы и привязки. Последствие названо в п. 3 ст. 607 ГК: сделка может считаться незаключённой.
• Аренда на год и больше не зарегистрирована. Для третьих лиц договор, подлежащий регистрации, считается заключённым только с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК), а записи об аренде в реестре не будет.
• Заявление подано без межевого плана. По ч. 5 ст. 44 закона № 218-ФЗ аренду запишут как обременение объекта, а площадку на учёт не поставят.
• Подали не тот план. Для земли готовят межевой, для здания технический (ст. 22 и 24 закона).
• Бумаги расходятся. Размеры, цель или схема в одном документе не совпадают с другим, и регистратор приостанавливает процедуру.
• Субаренда без проверки основного соглашения. Закон разрешает передать участок при уведомлении, но договор может содержать свои условия (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).
• Субарендатору дали срок длиннее. Выйти за границы срока основной аренды субаренда не вправе (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Порядок действий: от идеи до записи в реестре

Последовательность для случая, когда аренду нужно зарегистрировать:

1. Проверьте, на каком основании вы распоряжаетесь надёлом: собственность или аренда, нужно ли уведомлять арендодателя.
2. Определите срок: если он меньше года, регистрация не требуется, но описание площадки обязательно (п. 2 ст. 26 ЗК и п. 3 ст. 607 ГК).
3. Закажите межевой план у кадастрового инженера, если нужен учтённый объект в реестре.
4. Сверьте текст сделки с чертежом инженера: размеры, цель, схема, привязка.
5. Подпишите документ и приложение с обеих сторон.
6. Подайте заявление об учёте и регистрации одним пакетом: это вправе сделать любая из сторон (ч. 1 ст. 51 закона № 218-ФЗ).
7. Получите выписку и сверьте цифры и границы с текстом сделки.

Если срок короткий, шаги 3, 6 и 7 отпадают, а шаг 4 нужен в любом случае: схема в приложении закрывает требование п. 3 ст. 607 ГК.

Коротко: что запомнить

Главное из статьи:

• Такая аренда идёт по общим правилам, а главное условие остаётся прежним: без данных, позволяющих определённо установить объект, сделка считается незаключённой (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
• Аренда земли на срок менее года не регистрируется, кроме случаев, установленных федеральными законами, а на год и больше регистрируется (п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ).
• Регистрация идёт в отношении учтённой части или одновременно с её учётом (ч. 3 ст. 44 закона № 218-ФЗ).
• Для земли нужен межевой план, технический относится к зданию, сооружению и помещению (ст. 22 и 24 закона).
• Без межевого плана учёт не проводится, а аренду записывают как обременение объекта (ч. 5 ст. 44).
• Совместная подача на учёт и регистрацию занимает десять рабочих дней, через МФЦ двенадцать, приостановка длится не дольше трёх месяцев (ст. 16, ч. 2 ст. 26).
• Арендатор вправе передать надел в субаренду, уведомив арендодателя, если договор не говорит иного (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).