Акт приёмки законченного строительством объекта: кто подписывает и как он связан с вводом

Три документа под одним названием

Закон такого термина не вводит. В кодексах описаны три разных документа, а в разговоре строителей, инвесторов и чиновников их нередко сливают в один. Разведём их по названиям.

Первый документ связывает стороны договора. В ч. 4 ст. 753 ГК РФ сказано, что сдача результата подрядчиком и его приёмка заказчиком «оформляются актом, подписанным обеими сторонами». От этой бумаги зависят расчёты и ответственность.

Второй документ описан в ч. 7.1 ст. 53 Градостроительного кодекса. После завершения работ подписывается акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта проекту и рабочей документации. Он отвечает на вопрос: возведено ли то, что нарисовано.

Третий документ выдаёт орган власти. По ч. 1 ст. 55 ГрК разрешение на ввод «удостоверяет выполнение строительства» в полном объёме по разрешению на строительство и проекту. Выдаёт его орган, к которому застройщик обращается по ч. 2, а решение принимается по ч. 5 той же статьи.

Сравнение: опора, подписанты, смысл

Соберём бумаги финишной прямой в одну таблицу.

Загляните в перечень бумаг к заявлению о вводе, он дан в ч. 3 ст. 55. Итогового акта между сторонами там нет. Зато есть акт о подключении, схема расположения объекта и сетей на участке, реквизиты заключения надзора и технический план.

Часть 4 этой статьи разрешает Правительству дополнить список, поэтому комплект сверяйте с действующими актами на день подачи.

КС-11 и КС-14: нужны ли бланки сегодня

В договорах и приказах заказчиков до сих пор встречаются бланки КС-11 и КС-14. Градостроительный кодекс их не называет: форм с такими номерами нет ни среди норм об акте соответствия параметров, ни в перечне ч. 3 ст. 55.

Для получения разрешения действует жёсткое правило ч. 4.1 ст. 55: разрешается требовать только бумаги, указанные в частях 3 и 4. Выдающий орган не может прибавить к списку свои формы.

Внутри договора картина другая. Статья 753 ГК требует акт с подписями обеих сторон, но формы не диктует. Если договор молчит о бланке, ГК не требует определённой формы акта. Если бланк закреплён, придётся заполнить именно его.

Чем КС-11 отличается от КС-14 по графам, мы не разбираем. Текста акта, утвердившего эти формы, в нашей базе нет, а пересказывать бланк по чужим сайтам рискованно: графы легко перепутать. Откройте сам бланк и сверьте его со своими проверками на площадке.

Кто ставит подпись и кто участвует

Единого списка подписантов в кодексах нет, потому что бумаг несколько. Разложим по документам.

• Акт о соответствии параметров (ГрК): строитель. Если работы шли по подряду, добавляются застройщик либо технический заказчик, а при строительном контроле по договору ещё и контролёр.
• Итоговый акт (ГК): обе стороны договора, то есть подрядчик и заказчик (по правилу ст. 753 ГК).
• Акт совместной проверки (Положение № 468): представители сторон, документ составляют в двух экземплярах (п. 12).
• Власть: по ч. 2 ст. 753 ГК представители государственных органов и местного самоуправления входят в приёмку, когда закон или иной акт этого требует.

Статьи 53, 54 и 55 ГрК слов «приёмочная комиссия» не содержат. Собирать её для рядового объекта кодекс не заставляет, а круг участников обычно прописан в договоре. Приёмку организует и проводит заказчик, по общему правилу за свой счёт (ч. 2 ст. 753 ГК).

Для частных жилых и садовых домов акт о соответствии параметров не подписывают: кодекс делает такое исключение прямо.

Если собственной службы для такой работы нет, её можно поручить профессионалам: подход описан на странице услуги «Технический заказчик девелоперского проекта».

Порядок действий в восемь шагов

Общего календаря закон не даёт. Мы выстроили шаги из норм в той очерёдности, в какой они идут на площадке.

1. Сообщение о готовности. Получив его, заказчик «обязан немедленно приступить к его приемке» (ч. 1 ст. 753 ГК).
2. Закрытые акты на скрытые работы. Пока освидетельствование не завершено, следующие работы вести нельзя (п. 10 Положения № 468). Недостающая бумага на финише означает дыру в доказательствах.
3. Испытания. Если они предусмотрены законом, договором или вытекают из характера работ, приёмке должны предшествовать предварительные испытания, и принять объект можно только при положительном результате (ч. 5 ст. 753).
4. Вызов на осмотр. Строитель уведомляет заказчика о дате и времени не позднее чем за 3 рабочих дня (п. 11 Положения).
5. Осмотр объекта. Стороны вместе сверяют результат с проектом, рабочими чертежами, изысканиями, ГПЗУ и техническими регламентами (п. 5 и 6 Положения).
6. Письменные замечания. Замечания застройщика, технического заказчика и привлечённых ими лиц, которые готовили проектную документацию, оформляют письменно, а об исправлении составляют акт, который подписывают автор замечания и строитель (ч. 7 ст. 53 ГрК).
7. Подписи. Ставят на два документа: акт о соответствии параметров по Градостроительному кодексу и итоговый акт по Гражданскому, каждый теми лицами, которых называет норма.
8. Документы на руки. После окончания работ исполнитель передаёт застройщику результаты изысканий, проектную и исполнительную документацию (ч. 11.1 ст. 55 ГрК).

Сдачу отдельных этапов мы разбираем в статье о приёмке работ заказчиком. Здесь речь о завершённом объекте целиком.

Связь с ЗОС и разрешением на ввод

Разрешение стороны договора не выдают, но их бумаги попадают в комплект. Связь идёт через подписи на схеме расположения объекта и через проверку надзора, которая следует за окончанием работ.

Заключение выдают по итогам выездной проверки после завершения строительства: по ч. 16 ст. 54 ГрК в ходе неё «оцениваются выполненные работы», и принимается решение о выдаче заключения либо об отказе. Надзор предусмотрен, в частности, для объектов, проект которых подлежит экспертизе (п. 1 ч. 1 ст. 54).

Затем комплект попадает в орган, выдавший разрешение на строительство. За пять рабочих дней он проверяет бумаги, осматривает объект и выдаёт документ либо отказывает (ч. 5 ст. 55). Если надзор вёлся, такой осмотр не проводится.

Причины отказа названы в ч. 6 ст. 55. Среди них:

• нехватка бумаг из частей 3 и 4;
• расхождение с ГПЗУ на дату его выдачи;
• расхождение с условиями разрешения на строительство;
• несовпадение параметров с проектом;
• конфликт с видом использования участка и ограничениями.

Отказ можно оспорить в суде (ч. 8 ст. 55). Саму процедуру разбирает статья о разрешении на ввод, а заключение надзора описано в материале о ЗОС.

Какие бумаги остаются на руках

Подпись закрывает работу, но не заменяет документы. Часть 11.1 ст. 55 ГрК обязывает исполнителя передать застройщику три группы: результаты изысканий, проект и исполнительную документацию.

Исполнительная документация копится по ходу строительства. По п. 12 Положения № 468 итоги проверок записывают в общий журнал работ и прикладывают акты. К финишу разумно иметь заполненный журнал и подшивку актов, на которые придётся ссылаться.

Перед подписью разумно собрать в одну папку:

• общий журнал с приложенными актами скрытых работ и промежуточной сдачи;
• акты об исправлении замечаний по ч. 7 ст. 53 ГрК;
• изыскания и проект с правками, внесёнными по ходу строительства;
• протоколы испытаний, если их проводили;
• акт о подключении, когда проект его предусматривает;
• схему расположения объекта и сетей с нужными подписями (п. 8 ч. 3 ст. 55).

Технический план нужен дважды. По ч. 10.1 ст. 55 он обязательно прилагается к разрешению, а по ч. 10 само разрешение служит основанием для постановки построенного объекта на государственный учёт.

После приёмки объекта, если это сооружение (эстакада, резервуар, инженерная сеть), его нужно поставить на учёт: как это делают, разобрано в статье о техническом плане сооружения.

Недостатки: как их записать и чем это грозит

Безупречной сдача бывает редко. Важно, как огрехи зафиксированы, потому что от записи зависит право на них ссылаться. Статья 720 ГК различает три случая.

Набор требований определяет ст. 723 ГК. По выбору владельца можно потребовать безвозмездного исправления в разумный срок, соразмерного снижения цены или возмещения собственных затрат на исправление, если договор разрешает чинить самому. Если недостатки не устранены в разумный срок, назначенный заказчиком, либо существенны и неустранимы, заказчик вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков (ч. 3).

Исполнитель вправе вместо починки выполнить работу заново с возмещением убытков от просрочки (ч. 2 ст. 723).

Чем контроль в процессе стройки отличается от сдачи, мы пишем в материале о контроле качества строительных работ.

Отказ от подписи, односторонний акт, экспертиза

Конфликт чаще всего начинается с неподписанной бумаги. Для такого случая ст. 753 ГК даёт порядок: при отказе одной стороны в акте делают отметку, и документ подписывает другая.

Односторонний акт суд может признать недействительным лишь тогда, когда мотивы отказа обоснованы (ст. 753 ГК, второй абзац части 4). Поэтому доводы нужно изложить письменно, до отказа или вместе с ним.

Закон прямо называет случай, когда заказчик вправе отказаться от приёмки целиком: дефекты исключают использование результата по назначению из договора и не поддаются исправлению ни исполнителем, ни самим владельцем (ч. 6 ст. 753).

Если стороны спорят о дефектах или их происхождении, любая из них вправе потребовать экспертизу (ч. 5 ст. 720). Оплачивает её:

• исполнитель, как правило;
• тот, кто настоял на экспертизе, когда она не нашла нарушений договора и связи дефектов с действиями исполнителя;
• оба поровну, если экспертизу назначили по соглашению.

Практический вывод для владельца: пишите претензии конкретно, с привязкой к проекту и ведомости объёмов, прикладывайте фото и замеры. Для исполнителя вывод зеркальный: отвечайте письменно на каждый пункт и фиксируйте исправление актом.

Что запускает подпись: оплата, риск, гарантия

Готовый акт не просто закрывает работу. Он включает три последствия, заложенные в ГК.

• Расчёт. По ч. 2 ст. 746 договор вправе предусмотреть единовременную полную оплату после приёмки объекта. Без такого условия платят по схеме договора и ст. 711 ГК.
• Риск. Кто заранее принял результат отдельного этапа, тот отвечает за гибель или повреждение результата не по вине подрядчика (ч. 3 ст. 753).
• Гарантия. Если договор не говорит иное, гарантийный срок идёт с момента, когда результат принят или должен был быть принят (ч. 5 ст. 724). Поэтому дата в акте имеет денежный смысл: она сдвигает окно для претензий.

Общая ст. 724 назвала бы два года со дня передачи, но для стройки есть особая норма. Статья 756 ГК определяет: предельный срок обнаружения дефектов по ч. 2 и 4 ст. 724 составляет пять лет.

Отсюда практический порядок. Без гарантийного срока в договоре можно предъявить требования по дефектам, найденным в разумный срок, но в пределах пяти лет с передачи результата (ч. 2 ст. 724 и ст. 756). Если гарантийный срок в договоре короче двух лет, а дефекты найдены после его конца, но в пределах пяти лет с момента, с которого срок начинается по ч. 5 ст. 724, исполнитель отвечает, когда заказчик докажет возникновение дефектов до передачи результата или по причинам, возникшим до неё (ч. 4 ст. 724).

• дата акта открывает гарантийный срок, пока договор не назвал другой момент;
• для строительных работ предельный срок обнаружения дефектов по ч. 2 и 4 ст. 724 равен пяти годам;
• общие два года из ст. 724 для строительства заменены специальной нормой.

Если по гарантии есть сомнения, лучше прямо записать в акте дату, с которой считаются сроки.

Особые случаи: этапы, ИЖС, Москва

Общая схема меняется в трёх случаях.

Ввод по этапам

Разрешение на ввод выдают и на отдельный этап строительства, когда это допускают ч. 12 ст. 51 и ч. 3.3 ст. 52 ГрК (ч. 2.1 ст. 55). Бумаги к заявлению тогда оформляют «в части, относящейся к соответствующему этапу» (ч. 3.5 ст. 55). Итоговый акт удобно подписывать по этапам, чтобы он совпадал с комплектом на ввод.

ИЖС и садовые дома

Застройщик такого дома подаёт уведомление об окончании строительства (ч. 16 ст. 55). Акт о соответствии параметров для него не нужен. Если дом возводили по подряду, между сторонами остаётся акт по ст. 753 ГК.

Москва

Правила, о которых мы писали, федеральные и действуют в Москве. Отличаются органы. Региональный государственный строительный надзор ведёт исполнительный орган субъекта, уполномоченный высшим исполнительным органом субъекта (ч. 11 ст. 54 ГрК). В исходном тексте Положения (постановление Правительства Москвы от 16.06.2011 № 272-ПП) такой надзор осуществляет Комитет государственного строительного надзора города Москвы, сокращённо Мосгосстройнадзор. Положение с тех пор менялось, действующую редакцию мы не сверяли, поэтому наименование, полномочия и перечень объектов проверяйте по актам на день подачи.

Реквизиты заключения надзора, когда он предусмотрен, идут в комплект на ввод (п. 9 ч. 3 ст. 55).

Коротко: что нужно знать

• Закон не знает документа с таким названием: есть итоговый акт между сторонами (ст. 753 ГК), акт о соответствии параметров (ГрК, ст. 53, ч. 7.1) и разрешение на ввод (ст. 55).
• КС-11 и КС-14 Градостроительный кодекс не называет, а ч. 4.1 ст. 55 разрешает требовать для ввода только бумаги из частей 3 и 4.
• Акт о соответствии параметров подписывают строитель, при подряде вместе с застройщиком или техническим заказчиком, и контролёр, если контроль идёт по договору.
• Дефекты нужно оговорить в акте: иначе по ч. 2 и 3 ст. 720 ГК теряется право ссылаться на явные недостатки.
• Орган, выдавший разрешение на строительство, проверяет комплект за пять рабочих дней (ч. 5 ст. 55); при надзоре его осмотр не проводится.
• Дата в акте запускает гарантию, а предельный срок обнаружения дефектов стройки по ч. 2 и 4 ст. 724 равен пяти годам (ст. 756 ГК).