Технический план сооружения: когда нужен, что в нём указано и как поставить на учёт

Что такое технический план сооружения

Закон описывает технический план одной длинной фразой. Это документ, где воспроизведены определённые сведения ЕГРН и указаны данные о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершённого строительства или едином недвижимом комплексе, нужные для кадастрового учёта (ч. 1 ст. 24 Закона № 218-ФЗ). Для эстакады или резервуара в нём собрано всё, чего реестру не хватает: где стоит конструкция, каковы её параметры и на основании каких документов она создана.

Состоит план из графической и текстовой частей (ч. 3 ст. 24). Графика воспроизводит кадастровый план территории или выписку из ЕГРН об участке и показывает положение объекта на земле (ч. 4). В тексте даны данные для реестра, включая геодезическую основу и пункты государственной сети или сетей специального назначения (ч. 7).

Готовит план кадастровый инженер, и файл заверяют усиленной квалифицированной электронной подписью. Бумажный экземпляр с печатью нужен, если его предусмотрел договор подряда (ч. 12 ст. 24). Как подбирать исполнителя и кто отвечает за ошибку, мы разобрали в материале про выбор кадастрового инженера.

Закон называет три случая, ради которых составляют такой документ (ч. 2 ст. 24):

Общий разбор для зданий, помещений и сооружений вместе есть в статье «Технический план: что это, когда нужен и кто готовит». Здесь речь об одном виде объектов.

Что считается сооружением: эстакада, резервуар, сети, площадка

Перечня в законе нет, поэтому первый вопрос такой: недвижимость перед нами или нет. Статья 130 Гражданского кодекса относит к недвижимым вещам «все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Ещё один ориентир даёт Градостроительный кодекс. Капитальными объектами в его понятиях названы здания, строения, сооружения и недостроенные объекты, «за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие)» (п. 10 ст. 1 ГрК РФ). Некапитальные постройки не имеют прочной связи с землёй: их можно перенести или разобрать с последующей сборкой без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик, как киоски и навесы (п. 10.2 ст. 1).

Про сети и дороги есть отдельный разбор: порядок учёта, сервитуты и бесхозяйные трубопроводы собраны в статье про регистрацию права на линейный объект. Мы остановимся на эстакадах, резервуарах, градирнях, мачтах и других отдельно стоящих конструкциях.

Когда план обязателен

Главное правило записано в п. 7.3 ч. 2 ст. 14. План нужен для учёта, когда здание или сооружение построено, когда параметры изменила реконструкция, а для сооружений ещё и капитальный ремонт. На ситуации собственника это раскладывается так:

Для нового объекта план, как правило, входит в пакет на разрешение на ввод. Градостроительный кодекс называет среди документов к заявлению «технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ» (п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ). Исключение сделано для объектов, учёт и регистрация прав на которые по закону об особенностях оформления прав на отдельные виды объектов недвижимости не проводятся. Кадастровые работы поэтому планируют до подачи заявления о вводе.

Если план нужен именно для разрешения на ввод, год ввода в эксплуатацию в нём допустимо указать иной, чем в самом разрешении, при условии что он совпадает с годом подготовки окончательной редакции плана (подп. 13 п. 51 приказа П/0082).

На каких документах стоят данные об объекте

Описание объекта, кроме места на земле и размеров, берут из разрешения на строительство (или выписки из реестра, если оно требовалось) и из проекта (ч. 8 ст. 24 Закона № 218-ФЗ). Место, площадь и площадь застройки инженер находит сам, замерами.

Копии проекта и разрешения на строительство (или выписки из реестра) к плану не прикладывают: в плане указывают сведения о них, а нужные цифры переносят в текстовую и графическую части (ч. 8 ст. 24). Для проекта то же сказано в п. 21.22 приказа П/0082.

• Разрешение и проект есть. Если проект менялся, в разделе «Исходные данные» указывают сведения «обо всех таких изменениях» (п. 21.22). Отступление от проекта допустимо только по вновь утверждённой документации (ч. 7 ст. 52 ГрК РФ).
• Подземную часть засыпали. Когда осмотреть подземные конструкции для замеров невозможно, допускается исполнительная документация по ч. 6 ст. 52 ГрК (ч. 8 ст. 24).
• Бумаг нет, объект старый. Берут технический паспорт, изготовленный до 1 января 2013 года, и (или) утверждённый акт о приёмке в эксплуатацию, выданный до вступления в силу Градостроительного кодекса (п. 21.5).
• Вспомогательная постройка. Её описывают по проекту главного объекта, а в приложение кладут выдержку как обоснование статуса. Если по закону проекта нет, выдержка не нужна (п. 21.24).
• Закон не предусматривает разрешение и (или) проект. Данные берут из декларации (ч. 11 ст. 24).

Из чего состоит план: разделы, назначение, наименование

Требования к подготовке плана (приложение № 2 к приказу П/0082) делят документ на текстовую и графическую части с разделами. Четыре раздела обязательны всегда: общие сведения о кадастровых работах, исходные данные, характеристики и приложение (п. 5). Остальные зависят от объекта и метода работ.

В разделе «Характеристики» стоит остановиться на трёх записях.

Назначение. Его берут из исходных бумаг. Если там пусто, выбирают подгруппу из приложения № 1, например «сооружение электроэнергетики», а при её отсутствии допускается группа. Нет и группы: в строке 10 пишут «иное сооружение» и в скобках фактическое назначение (подп. 8 п. 51).

Вид разрешённого использования. Для сооружения вид берут из установленных градостроительным регламентом зоны. Для вспомогательной постройки пишут «объект вспомогательного использования» и конкретный вид, например «здание контрольно-пропускного пункта» (подп. 9 п. 51).

Наименование. Если оно взято из проекта или разрешения, его приводят в именительном падеже без слов «строительство» и «реконструкция», без этапа и адреса (подп. 10 п. 51). Если объект относится к сложным вещам, в строке 29 перечисляют входящие в него части: номер, вид и использование, тип и значение основной характеристики (подп. 25 п. 51).

Основные характеристики: что измеряют и как округляют

Какие показатели вносят в реестр, решает набор из п. 10 ч. 4 ст. 8: протяжённость, глубина, глубина залегания, площадь, объём, высота, площадь застройки. Приказ П/0082 оставляет инженеру одну или несколько открытых общедоступных величин из пяти типов (таблица ниже). Если главной служит площадь, её дают в квадратных метрах с округлением до 0,1 кв. м (подп. 16 п. 51).

Площадь застройки считают по координатам точек контура. Это проекция внешних границ надземных и подземных ограждающих конструкций на горизонтальную плоскость на уровне примыкания к земле, с выступающими частями: площадками, ступенями, консолями, приямками, рампами. В неё входят проекция конструкции на столбах, арки и проезды под ней (п. 9 требований к определению площади, приложение № 2 к приказу П/0393).

Расстояния для расчёта записывают в метрах до 0,01, а площадь считают уже после округления линейных замеров (п. 3 тех же требований). Точность оценивают средней квадратической погрешностью по формулам приложения, допустимы и иные формулы (п. 4).

Координаты контура и точность замеров

Положение на участке задают координатами характерных точек контура (ч. 5 ст. 24 Закона № 218-ФЗ). По желанию заказчика его дополняют пространственным описанием конструкций с высотой или глубиной. Тогда в приложение кладут 3D-модель в формате DXF, RVT, PLN или SKP (п. 23.7 приказа П/0082).

Точность задаёт приказ Росреестра П/0393. Для земель населённых пунктов средняя квадратическая погрешность не должна превышать 0,10 м, для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и других земель специального назначения 0,50 м. Категорию берут по участку, на котором стоит объект, а не по самому объекту (п. 7 приложения № 1). Контур надземных элементов и подземных, которые можно осмотреть, определяют с точностью границ участка, где стоит объект. Приказ даёт пример: подземные элементы измеряют так, пока они доступны, «например, до засыпки траншеи» (п. 7 приложения № 1). Если объект занимает несколько участков с разной точностью, берут самую высокую.

Для засыпанных подземных частей правило другое. Погрешность считают по формулам: либо от координат надземных элементов с внутренним обмером и толщиной стен, либо при поиске приборами, среди которых названы трассоискатели, георадары, трубокабелеискатели и тепловизоры. Значения таблицы тогда результат не ограничивают (п. 8 приложения № 1). Если осмотр невозможен, закон допускает и исполнительную документацию (ч. 8 ст. 24).

Если местоположение по желанию заказчика описано ещё и пространственно (п. 46 приказа П/0082), для глубины и высоты в описании местоположения принят знак: ниже уровня точки пересечения проекции с контуром значение идёт с минусом, выше с плюсом, совпадающее обозначают нулём. Пример из приказа: предельная глубина «- 2,6», предельная высота «+ 3» (п. 47 приказа П/0082).

Порядок действий: от осмотра объекта до записи в ЕГРН

1. Определите, что перед вами: сооружение, некапитальная постройка или улучшение участка (ст. 130 ГК, п. 10 и 10.2 ст. 1 ГрК).
2. Соберите бумаги: выписку ЕГРН на участок, разрешение или выписку из реестра, проект с изменениями, исполнительную документацию. Для объектов без бумаг готовят декларацию правообладателя.
3. Заключите договор подряда с кадастровым инженером и закрепите в нём объём работ, точность и необходимость бумажного экземпляра.
4. Организуйте выезд: инженер замеряет контур, глубину, высоту, площадь застройки или протяжённость и сверяет факт с проектом.
5. Проверьте готовый план. Прошедший автоматическую проверку в «Личном кабинете кадастрового инженера» план можно оставить на временное хранение в электронном хранилище и получить номер, который указывают в заявлении вместо файла (ч. 3 и 4 ст. 20 Закона № 218-ФЗ).
6. Подайте заявление. Для учёта и регистрации прав на созданные объекты с ним вправе обратиться собственник участка или лицо с иным правом на участок, если вид использования допускает строительство (п. 1 ч. 1 ст. 15). Когда объект введён по разрешению на ввод, заявление в ряде случаев подаёт орган, выдавший это разрешение (п. 1.2 ч. 1 ст. 15). План подают электронным документом с подписью инженера (ч. 4 ст. 21).
7. Дождитесь решения и записи в ЕГРН. Сроки зависят от того, что вы подали и где (таблица ниже, в рабочих днях).

Сроки названы в ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ, отсчёт идёт с даты приёма заявления с бумагами. Закон оговаривает: они действуют, если иное не установлено федеральным законом. Из названных сроков самый короткий, 5 рабочих дней, относится к чистому кадастровому учёту при подаче в орган регистрации прав. Для сооружений на участках под ИЖС, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и гараж для собственных нужд закон устанавливает другие сроки: 3 рабочих дня в органе регистрации прав и 5 через МФЦ (п. 8.4 и 11.1 ч. 1 ст. 16).

Выезд, замеры, проверку плана до подачи и сопровождение заявления в Росреестре мы берём на себя в рамках услуги «Технический план здания, помещения или сооружения».

Почему Росреестр приостанавливает учёт

Основания перечислены в ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ. Приведём три, которые напрямую связаны с планом. Срок определён ч. 2 той же статьи: до устранения причин, но не более чем на три месяца, если иное не установлено самой статьёй.

Для основания приостановки по п. 7 ч. 1 ст. 26 границы проверки определены ст. 40. При учёте созданных зданий и сооружений содержание документов по этому основанию проверяют «исключительно на соответствие сведений, указанных в техническом плане», разрешению на ввод или выписке из реестра (ч. 13). Сверка с разрешением идёт только по площади, этажам, помещениям и машино-местам, а для линейного объекта ещё по протяжённости, если она основная характеристика (ч. 14).

Вывод для собственника: то, что внесено в разрешение на ввод (площадь, этажность, протяжённость), в плане должно совпадать с ним. Это не отменяет других оснований приостановки из ч. 1 ст. 26, например несоответствия координат требованиям к точности и методам (п. 19.1) и нарушения требований к геодезическим работам (п. 19.2).

Особые случаи: этапы, комплекс, снос

• Часть объекта. План с описанием части готовят, когда на неё устанавливают ограничение или обременение (п. 2 ч. 2 ст. 24). В документ входит раздел «Сведения о части (частях) объекта недвижимости» (п. 13 требований к плану).
• Этапы строительства. Если проект предусматривает этапы, которые вводят и эксплуатируют автономно, после ввода первого этапа на учёт ставят объект «с характеристиками, соответствующими первому этапу строительства» (ч. 17 ст. 40).
• Единый недвижимый комплекс. Его план содержит информацию обо всех входящих зданиях и сооружениях (ч. 16 ст. 24).
• Реконструкция линейного объекта. Если меняется участок или часть объекта, допускается указать координаты только реконструированных участков (ч. 18 ст. 24).
• Гидротехническое сооружение. Данные, кроме положения и площади застройки, берут из проекта и исполнительной документации, а положение определяют для части на суше или примыкающей к ней (ч. 17 ст. 24).
• Объект с помещениями. Когда в объекте предусмотрены помещения или машино-места, в документ обязательно входят планы всех этажей, а без этажности план самого объекта (ч. 14 ст. 24).
• Снос. Вместо плана нужен акт обследования (п. 7.4 ч. 2 ст. 14). Помещения и машино-места в снесённом объекте снимают с учёта одновременно (ч. 7 ст. 40).

Где заявители теряют время

1. Заказывают план на покрытие площадки. Градостроительный кодекс относит замощение к неотделимым улучшениям участка, а не к капитальным объектам (п. 10 ст. 1). Статус нужно выяснить до заказа работ.
2. Берут старый проект. Если в ходе стройки он менялся, в «Исходных данных» дают реквизиты всех изменений (п. 21.22). Старый комплект с фактом расходится.
3. Путают площадь и площадь застройки. Если основная характеристика сооружения, например эстакады или резервуара, площадь застройки, нужна проекция контура на уровне земли, а для здания сумма площадей этажей (п. 9 и п. 5 приложения № 2 к приказу П/0393).
4. Забывают подземную часть. После засыпки траншеи координаты считают по формулам или приборами либо берут исполнительную документацию. Позвать инженера до засыпки проще.
5. Не сверяют вид использования с регламентом. Вид берут из установленных для зоны, а несоответствие назначения или вида использования объекта виду разрешённого использования участка служит основанием для приостановки по п. 22 ч. 1 ст. 26 (вид использования объекта: подп. 9 п. 51 требований).

Коротко: что запомнить собственнику

• Сооружение это то, что прочно связано с землёй (ст. 130 ГК). В понятиях ГрК замощение, покрытие и другие неотделимые улучшения участка капитальными объектами не считаются (п. 10 ст. 1).
• План нужен при создании, реконструкции и изменении характеристик капитальным ремонтом (п. 7.3 ч. 2 ст. 14). При сносе нужен акт обследования.
• Данные берут из разрешения и проекта, а если закон их не предусматривает, из декларации правообладателя (ч. 8 и 11 ст. 24).
• Главная характеристика: площадь застройки, протяжённость, глубина, объём или высота, с округлением по приказу П/0082.
• Точность координат зависит от категории земель: на землях промышленности, энергетики, транспорта и связи средняя квадратическая погрешность до 0,50 м, на землях населённых пунктов до 0,10 м (приложение к П/0393); категорию берут по участку, а не по объекту.
• Обычно Росреестр рассматривает учёт 5 рабочих дней, учёт вместе с правом 10, а приостановка, как правило, не превышает трёх месяцев (ст. 16 и 26).